Stavební povolení 2020
Pro mnoho lidí je návštěva téměř jakéhokoliv úřadu noční můrou. Honbu za kýženými listinami pak často přirovnávají k pohádce O Kohoutkovi a slepičce, v horším případě Kafkově Zámku či rovnou k Čekání na Godota. Jak je to ale doopravdy? Na co se jako stavebník máte připravit a jak co nejvíce zjednodušit a zrychlit celý proces?
Kdy na úřad vyrazit? Rozhodně dřív, než začnete cokoliv stavět (včetně terénních úprav), a zpravidla i předtím, než vůbec začnete o konkrétní stavbě blíže uvažovat. Většina požadavků úřadu se odvíjí od místa pozemku, krátkou návštěvu se tedy vyplatí udělat již před koupí parcely. Vyhnete se nepříjemné situaci, kdy investujete do pozemku, který není určen k zástavbě, je součástí záplavového území či památkové zóny, a váš konkrétní záměr zde nejde zrealizovat.
Především je třeba konzultovat omezení typu:
- umístění na pozemku a možná rozloha objektu,
- výška objektu a počet poschodí,
- sklon a barva střechy, druh střešní tašky,
- požadavky na oplocení,
- umístění jednotlivých místností v dispozici.
Co je potřeba ke stavebnímu povolení
Konečně máte jasnou představu o své stavbě a chystáte se podat žádost. Pokud chcete zkrátit proces na minimum, vyplatí se si některé z dokumentů připravit předem. V první řadě je třeba doložit vlastnictví pozemku (nejlépe výpis z katastru nemovitostí), a pokud stavebník a majitel pozemku nejsou jedna osoba, opatřit si plnou moc. Dále je nezbytné předložit v 2–3 kopiích projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovanou osobou (stavební inženýr či architekt). Součástí projektu musí být vyřešení přístupu na pozemek a napojení na inženýrské sítě.
Je třeba si předem ujasnit, kdo bude dům stavět. To je možné dodavatelsky (najmete si firmu), či svépomocí pod odborným dozorem (autorizovaná osoba). Rozhodně si připravte i seznam účastníků řízení. Jedná se především o sousedy, ale pozor, nelze spoléhat na hranice dané plotem.
(Účastníkem jsou i osoby mající zástavní právo či věcné břemeno na daném pozemku. Např. pokud váš soused ručí pozemkem bance, je účastníkem i ona.) Najděte svůj pozemek v katastru nemovitostí, databáze vám sama vygeneruje seznam jmen i s trvalými adresami.
Celý záměr je třeba probrat s dotčenými orgány a správci sítí v daném území, to ale nechte raději až po návštěvě úřadu, kde vám nejlépe poradí, kdo všechno pod tento termín spadá (záleží na konkrétní stavbě a místě pozemku).
Kdo získá povolení v roce 2020?
Podle nových pravidel pro výstavbu domů již lze stavět jen budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Nemělo by se ovšem jednat o žádné nepříjemné překvapení – většina domů se již dle této vyhlášky staví dlouho. Dle dostupných informací by dle vyhlášky neprošlo jen nějakých 15 % domů stavěných v posledních letech.
Jak to tedy vypadá? Domy jsou v současné době montovány z kvalitních materiálů a konstrukcí, jsou osazeny účinnými zařízeními a jejich energetická náročnost je A, maximálně pak B. V kostce jde o to, aby nové domy měly o pětinu nižší energetickou spotřebu než domy již stojící – domy postavené před rokem 1990 mají průměrnou spotřebu kolem 269 kWh/m2 za rok, aktuální domy kategorie B se pohybuje kolem 30 – 70 kWh/m2, pasivní domy se pak musí vejít do 15 kWh/m2 za rok.
To se týká zejména zateplení a vytápění (chlazení, větrání, ohřevu vody…). Zásadněji se tedy vyhláška projeví zejména v investicích do zaizolování objektu, zamezení úniku tepla (např. kvalitní okna) a technologií využívajících šetrnější a obnovitelné zdroje.
Odhadované zdražení novostavby se pohybuje přibližně mezi 10 až 15 %, tedy v řádu statisíců korun. Zní to hrozně, ale jak již bylo zmíněno, v posledních několika letech se tímto způsobem staví 85 % domů.
Ovšem pozor – tyto změny se netýkají malých chat a rekreačních objektů, kostelů a památkově chráněných budov. A majitelé objektů se směrnicí musí řídit pouze v případě, že zvažují kompletní renovaci či přestavbu již existující stavby. Výjimka se vztahuje i na průmyslové a výrobní provozy, dílny a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok.
Nyní ovšem zpět k shánění stavebního povolení pro rodinný dům.
Stavební úřad
V ruce třímáte kýžený šanon papírů, klepete na dveře kanceláře. Víte ale, o co vlastně jdete žádat? Kromě výjimečných případů, kdy není třeba žádné oficiální vyjádření úřadu, existují v zásadě dvě možné varianty žádostí a to: „společné územní a stavební řízení “ či „územní souhlas a ohlášení stavby“.
A rozdíl? Při žádosti o územní souhlas s ohlášením vás čeká kratší proces. Bohužel ne každá stavba splňuje podmínky pro toto zkrácené řízení, jako je např. zastavěná plocha objektu menší než 150 m², již vybudovaná technická a dopravní infrastrukturní (přístupová cesta i připojení na sítě) či spolupracující sousedi.
Územní souhlas s ohlášením
Příslušný formulář si můžete stáhnout zde sami nebo si jej vyzvednout na úřadě, kde vám zároveň poradí s jeho vyplněním. Jsou zde vypsány údaje o stavbě a především seznam příloh respektive podkladů potřebných k podání žádosti. Pokud některý z dokumentů nezískáte, budete muset stavbu projednat onou delší cestou.
Velkou část dokumentů už jsme popsali výše. Kromě nich budete potřebovat i kladná závazná stanoviska dotčených orgánů (v podstatě vyjádření dalších úředníků, jejich seznam vám pomůžou dát dohromady na stavebním úřadě. Může se jednat o odbor hygieny, životního prostředí, památkáře atd.) a prokazatelné seznámení účastníků řízení (pamatujete si ještě náš seznam?) s vaším záměrem. V praxi to zpravidla znamená navštívit sousedy a ukázat jim projekt, který podepíší.
Společné územní a stavební řízení
Projednání stavby je v zásadě stejné, jen trvá trochu déle. Stavba musí být vedena dodavatelsky, budete potřebovat závazné stanovisko hasičů a plán jednotlivých etap stavby s kontrolními prohlídkami, na které úřad pozvete. Naopak nebudete potřebovat obcházet sousedy s žádostí o souhlas. Úřad je obešle doporučeným dopisem místo vás, dostanou lhůtu 15 dnů k vyjádření, pak je jejich mlčení bráno jako souhlas.
Jak dlouho trvá stavební povolení
Dát všechny přílohy dohromady zabere nějaký čas. Vyjádření dotčených orgánů ani správců sítí nedostanete na počkání, úřední lhůty se pohybují okolo 30 dnů, v případě komplikací i více. Teprve po zkompletování všech příloh můžete podat samotnou žádost na stavební úřad. Nemá cenu se pokoušet ušetřit čas podáváním nekompletní žádosti, řízení bude přerušeno a pozastaveno do dodání zbylých podkladů.
Pokud půjde vše hladce, souhlas s umístění a provedením stavby (územní souhlas a ohlášení) bude vydán do 30 dnů, územní rozhodnutí se stavebním povolením do 60 dnů. Bohužel nezřídka se stává, že se účastníci řízení odvolají a celý proces se výrazně prodlouží – a to i v řádu půl roku či déle.
Kolik mne to bude stát
Posledním krokem před vydáním souhlasu či rozhodnutí je uhrazení správního poplatku, který určí stavební úřad na základě pevně daného sazebníku. Lze jej uhradit převodem, složenkou, nebo přímo v pokladně úřadu. Vyzváni k úhradě budete pouze v případě úspěšné žádosti.
Už to mám konečně za sebou?
V případě kladného rozhodnutí vám i ostatním účastníkům řízení a řádného uhrazení po nabytí právní moci (či právní účinnosti) Vám stavební úřad zašle jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace se štítkem „stavba povolena“. Pak se můžete pustit do budování.
Pokud chcete v průběhu stavby udělat nějaké změny, vždy je předem projednejte se stavebním úřadem, stejně je neutajíte. Kromě jednotlivých prohlídek (etap) v průběhu stavby vás po jejím dokončení čeká závěrečná kontrolní prohlídka (po staru „kolaudace“), při které stavební úřad zkontroluje, zda byly splněny všechny podmínky rozhodnutí o povolení a stavba postavena v souladu se schválenou projektovou dokumentací. K žádosti o užívání se předkládají doklady prokazující její bezpečné užívání, včetně geometrického plánu.
Po úspěšné závěrečné kontrolní prohlídce vám obec přidělí popisné či evidenční číslo, vy můžete požádat o zanesení stavby do katastru nemovitostí a konečně se oficiálně nastěhovat.
Honba za razítky tímto úspěšně končí.
