Efekt metra v praxi: pražské byty v docházkové vzdálenosti lámou cenové rekordy

Ceny nemovitostí ve velkých městech dál rostou. V Praze realitní trh letos překonal velký milník. Ceny nemovitostí v blízkosti všech stanic metra dosáhly poprvé v historii nejméně sto tisíc korun za metr čtvereční. Dobrá dopravní obslužnost totiž ceny významně ovlivňuje.

Nejde jen o lokality v blízkosti stanic metra, ale i nemovitosti v blízkosti tramvajové sítě či budoucích železničních vysokorychlostních tratí. Dobré dopravní spojení může cenu nemovitosti vyšponovat až o 20 % výše, záleží přitom samozřejmě na typu nemovitosti, lokalitě a dalších faktorech. V průměru se uvádí „prémie“ 5 až 10 % pro byty do jednoho kilometru od stanice metra či nádraží. Vyšší prémie (10–20 %+) se objevují zejména u nově otevřených, rychlých a dobře integrovaných linek a ve městech s vysokou poptávkou po bydlení a nízkou parkovací nabídkou. Největší efekt bývá do tří set metrů, s přibývající vzdáleností nad kilometr se efekt postupně snižuje.

Blízkost městské dopravy však není sama o sobě vždy jistotou prémie oproti běžným cenám. Záleží na rychlosti, hustotě dostupné sítě, pohodlí. Naopak blízkost velkých silničních tepen, dálnice či víceproudých cest a s tím související vyšší hluk a znečištění, stejně jako například kriminalita v oblasti, mohou prémii snížit až k nule, či dokonce mohou být ceny nemovitostí i nižší.

Nemovitosti u metra dlouhodobě v kurzu

V Praze ceny nemovitostí v blízkosti stanic metra výrazně rostou. Podle dat Metroindexu, což je projekt společnosti Flat Zone, která přes deset let mapuje reálné prodejní ceny bytů v okolí všech stanic pražského metra, dosáhly ceny bydlení v blízkosti metra v Praze u všech stanic nejméně sto tisíc korun za metr čtvereční.

Ceny bytů do docházkové vzdálenosti (tedy 500 či 1000 m od stanice) ovšem rostly napříč celou Prahou. „Dlouhé roky platí to, že byty v okolí stanic metra patří mezi nejžádanější, a pokud je to možné, koncentruje se kolem nich i výstavba nových bytů. I do budoucna bude platit, že tam, kde se budou v okolí stanic metra stavět nové byty, budou ceny růst rychleji právě díky změně skladby bytů,“ řekl Milan Roček z Flat Zone.

Ještě v roce 2017 bylo možné koupit byt v blízkosti stanice metra za cenu i pod pět milionů korun. Aktuálně se ceny za podobně velké byty pohybují už kolem osmi milionů korun. V roce 2022 se ceny za metr čtvereční přehouply přes sto tisíc korun u jednapadesáti z jednašedesáti stanic metra. Letos už svítí nejméně stovka u každé stanice.

V minulosti „opomíjené stanice“ jako Černý most, Opatov nebo Luka mají průměrnou cenu přes 107 000 Kč za metr čtvereční. Naopak v centru u stanice metra Staroměstská už ceny dosahují až 250 000 Kč za metr čtvereční. Více než 200 000 Kč potřebují zájemci o bydlení také v okolí stanic Malostranská a Dejvická. Největší meziroční nárůst cen oproti roku 2024 je podle dat portálu Valuo.cz u stanice Nemocnice Motol. Metr čtvereční stojí v průměru 135 829 korun, což je o 35 % více než loni.

O 28 % zdražily nemovitosti meziročně na Dejvické. Obecně platí, že nejdražší byty jsou právě kolem zelené linky metra A, následuje žluté B a červené C. Růst cen nemovitostí čeká i lokality v blízkosti připravované nové trasy metra linky D, která povede z centra přes Pankrác až do Písnice. Ceny nemovitostí v okolí nově budovaných stanic rostou už nyní.

Sociální preference se mění

Vyšší ceny kvůli dobré dopravní infrastruktuře platí samozřejmě i pro nájemní bydlení. Majitelé bytů díky dobré lokalitě z hlediska dopravy evidují více zájemců. Mohou poptávat vyšší ceny nájemného, očekávat vyšší míru obsazenosti i přilákání širší základny potenciálních nájemníků. Takové nemovitosti také v čase rychleji nabývají na ceně, zároveň jsou i více odolné vůči cenovým výkyvům.

Obecně se dá říci, že dobrá dopravní dostupnost může cenu zvyšovat až o pětinu, samozřejmě v závislosti na typu stavby, lokalitě a dalších proměnných. Výzkum Univerzity v Sydney zjistil, že domy do 800 m od stanic metra mají až o 15 % vyšší růst cen než širší trh.

V Londýně činí odhad z loňského roku prémii pro byty do 1 km od železničních stanic zhruba +8 %. V hustě zalidněném Hongkongu se prémie pohybuje mezi 5 až 17 %, může však být i 30 %. V rámci budování nového projektu pařížského metra Grand Paris Express se počítá s šesti novými linkami. Monitorovací studie potvrzují výrazné lokální zhodnocení u nových linek o 5 až 15 %. Nedá se jednoznačně říct, že jeden z typů dopravy ovlivňuje ceny výrazně více, nejlepší volbou je vhodný mix, záleží vždy na konkrétních případech.

V některých lokalitách mohou hluk, doprava a stavební fáze část prémie „sežrat“, což nastalo ve Washingtonu, kde ceny bytů do kilometru od nových stanic metra byly o 4,6 % vyšší než bytů přímo u stanic. Výrazně cenu směrem dolů pak ovlivňuje hluk v noci. To se týká nemovitostí u letišť. Studie Univerzity Sunshine Coast z roku 2020 zjistila, že nemovitosti v blízkosti letové trasy letiště Cairns zaznamenaly přibližně o 17 % nižší hodnotu.

Vnímáni a očekávání ohledně dobré dopravní infrastruktury se navíc v čase mění. V osmdesátých letech rostly v USA či Austrálii nejvíce ceny nemovitostí u dobré silniční infrastruktury. S tím, jak rychle přibývalo aut v ulicích (a přibyly zácpy), se část lidí v devadesátých letech přeorientovala na železnici a ceny nemovitosti v docházkové vzdálenosti od železničních sítí začaly růst rychleji. Na začátku 21. století se dal pozorovat přesun k pěší dostupnosti, načež zhodnocovaly nemovitosti na předměstích. Pandemie covidu některé vzorce narušila, ale návraty do kanceláří znovu oživily poptávku po nemovitostech s efektivním dopravním spojením.

Text vyšel v časopisu ASB 4/2025.