Čeští developeři míří za hranice. A zjišťují, že svět staví rychleji

Čeští developeři přestávají být „domácími mazlíčky“ vlastního trhu. V situaci, kdy se v tuzemsku povoluje bolestně pomalu, stavební náklady rostou a volných pozemků ubývá, obracejí pozornost za hranice. Od Balkánu přes Polsko až po Latinskou Ameriku hledají prostředí, kde projekty nezastaví legislativní labyrint a kapitál se protočí rychleji než doma. Zahraniční zkušenost přitom neznamená odchod z Česka, ale spíš pojistku – a v ideálním případě i tlak na změnu místních podmínek.

Zatímco v Česku může velký projekt zůstat uvězněný ve schvalovacích procesech klidně deset let, v řadě jiných zemí dokážou developeři za stejnou dobu zrealizovat hned několik obdobně velkých staveb. Dobře je to vidět na aktivitách společností, které už dnes působí na více trzích.

Například Crestyl se usadil na obrovském polském trhu, kde ve Varšavě a dalších městech rozvíjí rezidenční a smíšené projekty srovnatelné rozsahem s Prahou, ale s výrazně předvídatelnějšími procesy. Brněnský Domoplan zase sází na rekreační a rezidenční projekty v Srbsku, Chorvatsku či na Bali, kde je digitalizované stavební řízení a ochota úřadů hledat řešení každodenní realitou, nikoliv politickým slibem.

Do západní Evropy pak míří PSN, která rozšiřuje své portfolio v Německu, zatímco doma naráží na stále menší počet smysluplných příležitostí. A nejsou sami – pro řadu firem se stává zahraniční část byznysu druhou, často velmi podstatnou nohou, která vyvažuje tuzemské záseky. To, co ještě před pár lety působilo jako odvážná výjimka, je dnes normálním obrazem trhu: české know-how se stále častěji prosazuje v prostředí, kde legislativa tolik nebrzdí a kapitál se stíhá vracet v přijatelném čase.

UDI Group: od evropských rezidencí po první projekty v Latinské Americe

Vedle těchto jmen se stále výrazněji prosazuje i UDI Group, která zahraniční expanzi posunula o kus dál, a to jak geograficky, tak typologií projektů. Firma má rozjeté velké rezidenční a městotvorné projekty ve Varšavě a Bělehradě, zároveň ale míří i na trhy, které většina českých developerů zná spíš z dovolenkových katalogů. Po Evropě totiž přichází na řadu Latinská Amerika.

UDI Group tak v posledních letech poskládala portfolio, které začíná na brownfieldu po bývalé továrně Ursus ve Varšavě, pokračuje velkou rezidenční čtvrtí Lastavice v Bělehradě a nově sahá až do Panamy. Právě zde vzniká projekt Square 72, první realizace UDI Group na americkém kontinentu – a zároveň stavba, které si ještě před dokončením stačila všimnout mezinárodní odborná porota.

V Miami na Floridě byl projekt, který připravuje UDI Group Panama, Square 72, oceněn jako IPAX Award Winner 2025 hned ve dvou kategoriích. „Pro projekt jsme v úvodní fázi velmi pečlivě vybírali jak architekty, tak i potenciálního generálního dodavatele, a jsme opravdu potěšeni, že se Square 72 už v aktuální fázi líbí a budí zájem mezi odborníky. Na tak dynamickém trhu a ve vysokokonkurenčním prostředí, kterým současná Panama je, chceme být maximálně flexibilní a přicházet s nabídkou atraktivních investičních příležitostí i v budoucnu. Věříme, že ve šlépějích Square 72 půjde v budoucnu třeba i luxusní rezidenční projekt Zitá,“ uvedl k ocenění Jan Chromeček, generální ředitel UDI Group.

Square 72 je prvním projektem UDI Group na americkém kontinentu. Autorem architektonického návrhu je renomovaný dánský architekt Morten Schmidt, který budovu navrhl ve spolupráci s PAX Architects a místním studiem AD Arquitectos.

Projekt Ursus ve Varšavě

Co se týká projektu Ursus v polské Varšavě, zde aktuálně společnost zkolaudovala druhou etapu rezidenčního projektu Ursus Classic, v jejímž rámci přibylo 272 bytů k již dokončené první fázi. Po kompletním dobudování nabídne soubor sedm domů s celkem 960 byty, doplněnými parkem, relaxačními zónami, dětskými hřišti a průchody, které zajišťují dobrou prostupnost území.

Architektonický návrh studia Kurylowicz & Associates navazuje na industriální historii místa a kombinuje cihlové motivy s moderními materiály. Součástí projektu je i rekonstrukce památkově chráněné vstupní budovy bývalé továrny a úprava rozsáhlého parku. Lokalita má kompletní občanskou vybavenost včetně nákupního centra, služeb a železniční stanice s přímým spojením do centra Varšavy zhruba za dvacet minut.

„Polsko je jednou ze zemí, kde se nám dlouhodobě daří stavět kvalitní bydlení. Projekt Ursus Classic je toho důkazem. Naše domovská země je Česká republika, ale strategie UDI Group stojí na diverzifikaci – kromě Česka a Polska působíme také v Srbsku, Maďarsku, Panamě a Kostarice. Díky tomu dokážeme pružně reagovat na vývoj jednotlivých trhů a přinášet klientům stabilní hodnotu,“ říká Jan Chromeček, generální ředitel UDI Group.

Pro další etapy ve Varšavě nyní UDI Group připravuje výběrové řízení na generálního dodavatele, aby mohla v rozvoji čtvrti pokračovat a nabídnout další nové bydlení v dynamicky se rozvíjející části města.

Z výjimky se stává běžná praxe

Ještě před několika lety byly zahraniční projekty českých developerů spíš sledovanou výjimkou než normou. Dnes se z nich podle odborníků stává běžná součást byznysu. Motivace se většinou skládá z kombinace faktorů: komplikované české legislativní prostředí, omezená nabídka vhodných pozemků, tlak na rychlejší zhodnocení kapitálu a zároveň lákavé příležitosti v jiných evropských i mimoevropských metropolích.

Významnou roli hraje právě diverzifikace portfolia a možnost oslovit širší okruh investorů. Developeři pracují s kapitálem, který je drahý a potřebuje se zhodnotit v rozumném čase. Pokud jeden trh tento proces brzdí, začnou logicky hledat jiný, kde je možné investici otočit rychleji. Současně se otevírají úplně jiné možnosti exitu. Zatímco český realitní trh je pro řadu zahraničních investorů spíše okrajový, projekty v Londýně, velkých polských městech či dalších metropolích automaticky přitahují globální kapitál.

Co z toho má a nemá Česko

Otázka, která visí ve vzduchu, zní, zda masivnější expanze developerů za hranice ohrožuje český trh. Převládající shoda odborníků je, že zásadní odliv kapacit zatím nehrozí. Většina firem stále vnímá domácí trh jako svou základnu a zahraniční projekty spíš jako druhý pilíř, který stabilizuje portfolio.

Pozitivní je i to, že zkušenosti z jiných zemí se mohou do Česka vracet v podobě konkrétního know-how. Firmy, které staví v zahraničí, přinášejí zpět lepší schopnost řídit multikulturní týmy, nové způsoby plánování, inspiraci z digitalizovaných procesů i vyšší nároky na kvalitu architektury a veřejného prostoru. To všechno může v ideálním případě tlačit domácí prostředí ke změně.

Existuje ale i skeptičtější pohled. Česko sice nemusí přijít o finanční kapitál – ten si vždy najde cestu za projekty, které dávají ekonomický smysl. Reálné je spíš riziko odlivu lidského kapitálu. Špičkoví developeři, manažeři a projektoví specialisté mají omezený čas a energii. Pokud zjistí, že v zahraničí jsou procesy rychlejší a návratnost kapitálu vyšší, budou logicky věnovat více pozornosti trhům, kde jejich práce neskončí u štosů dokumentů v zásuvce.

Převod zkušeností nebo varovný signál?

Zahraniční expanze českých developerů je z hlediska ekonomiky racionálním krokem a z hlediska trhu logickým pokračováním dlouhodobého trendu. Pro Česko je ale zároveň zrcadlem, v němž se velmi ostře ukazují limity současného systému. Pokud se nepodaří zásadně zrychlit povolovací procesy, skutečně digitalizovat stavební řízení a nastavit předvídatelnější pravidla v území, hrozí, že se to nejzajímavější a nejambicióznější bude stále častěji odehrávat jinde.

Čeští developeři neodcházejí. Jen přestávají čekat. To, co dlouhé roky doma nešlo, začínají realizovat o pár set či tisíc kilometrů dál. A je otázka, jestli se domácí prostředí rozhodne jejich zahraniční zkušenost využít, nebo ji jen zpovzdálí sledovat.