Město bez obchodů nefunguje. Proč je nakupování základem živých ulic

Města mohou vznikat z různých důvodů, jejich dlouhodobá existence je však podmíněna obchodem. Právě výměna zboží a služeb je tím, co lidi na jednom místě udržuje dobrovolně a dává městům trvalou prosperitu.

Výměna zboží, služeb a informací vyžaduje fyzickou blízkost a pravidelný kontakt. A právě tato potřeba následně vytvořila první trvalá osídlení. Jak napsal Richard Hurd ve své dnes již klasické knize Principles of City Land Values z roku 1903, obchodní výměna provázena změnou vlastnictví zboží a prací výrobců, dovozců, velkoobchodníků, maloobchodníků, pojišťovatelů, makléřů a bankéřů, je tím, co lokalizuje bohatství a vytváří kontrolu nad obchodem.

Někdy ve prospěch místních, někdy konkrétních zájmů a někdy rovnou pro blaho celé společnosti. Většina měst v historii, od mezopotámského Uru po středověkou Prahu, vzniklo jako místo, kde se něco kupovalo a prodávalo.

Kolik lidí potřebuje květinářství

A přesto se dnes na nakupování nahlíží s podezřením. V urbanistické a architektonické debatě je obchod často vnímán jako něco podřadného, pragmatického a nedůstojného. Město má být krásné, zelené, kulturní, ale rozhodně ne komerční.

Banalita nakupování a jeho architektury se téměř vylučuje s kvalitním městským prostředím. Jako by výlohy v přízemí znehodnocovaly architekturu nad nimi. Tento postoj je nejen ahistorický, ale i prakticky škodlivý. Pěší zóny bez obchodů zůstanou skutečně prázdné, parky bez stánků s kávou jsou méně navštěvované. Ulice bez obchodů se dají v nejlepším popsat jako „klidné“ a náměstí bez trhů jsou pouhé zpevněné plochy.

Náměstí, parky, nábřeží, všechna tato místa profitují z přítomnosti alespoň minimální obchodní nabídky. Stánek s kávou v parku neznehodnocuje park, naopak dává lidem důvod se v něm zdržet déle. Pekařství na rohu náměstí přitahuje lidi, kteří by jinak náměstím pouze prošli. I ta nejmenší obchodní aktivita mění průchozí prostor v pobytový, a právě pobytový prostor je tím, co z města dělá místo k životu, nejen pouze k přejezdu.

Andres Sevtsuk, profesor urbanismu na MIT, ve své knize Street Commerce z roku 2020 ukazuje vztah mezi počtem obyvatel a různými typy retailů. Americká města mají přibližně jeden obchod, restauraci nebo servisní provozovnu na každých sto dvacet obyvatel. V menších městech je tento poměr příznivější, přibližně jeden podnik na sto lidí, ale zase v menších městech je celkově podniků méně. Zdánlivě jednoduchý ukazatel má dalekosáhlé důsledky – obchod je lineární funkcí počtu lidí. Více lidí znamená více obchodů, více obchodů znamená větší specializaci a větší specializace znamená lepší nabídku pro každého.

Tato úvaha se dá nejlépe ukázat na koncentraci obchodů. Každý typ a velikost obchodu potřebuje určitý minimální počet zákazníků pro pokrytí nákladů. Pro většinu obchodů se tak dá podle Sevtsuka odhadnout i spádová oblast, ve které je dostatek lidí, kteří se mohou stát zákazníky.

Na malou hospodu stačí čtyři sta padesát lidí, obchod s nábytkem potřebuje šest tisíc lidí. Na grafu je zajímavé například to, že obchody zabývající se opravou a údržbou aut patří mezi ty s nejmenšími nároky na počet obyvatel, logicky do nich zákazníci nejspíš přijedou autem, a proto nepotřebují být umístěné v obzvlášť obydlené lokaci. Vedoucí zahradnictví na druhou stranu vyžaduje vysoký počet lidí, protože se jedná o specializovanou sezónní službu, která navíc vyžaduje velkou plochu. Ale úplně nejdůležitější je, že „obyčejné“ obchody patří mezi ty nejnáročnější na koncentraci lidí.

Obuv, knihkupectví a květinářství vyžaduje osm, osm a půl a skoro třináct tisíc lidí.
Tato čísla jsou sice odhadovaná pro americké prostředí, ale překvapivě dobře sedí i na naše reálie. V okolí pražského Anděla je například šestnáct květinářství. Podle Sevtsukovy tabulky je pro ně potřeba 139 536 lidí, což sedí na počet smíchovských třiatřiceti tisíc stálých rezidentů a zhruba stovky tisíc lidí, kteří přijedou na stanicí Anděl každý pracovní den. Ještě zajímavěji, Sevtsukova tabulka funguje překvapivě i napříč časem. V roce 1890 měla kompaktní Praha 175 751 obyvatel a 394 hospody, tedy 446 obyvatel na jednu. Kolik lidí Sevtsuk považuje za optimální pro uživení dnešní hospody? Přesně 450.

Druhé a pro nás důležitější sdělení tohoto výpočtu je, že „drobné“ služby, které se v ilustracích považují za správnou funkční náplň velmi přátelských a klidných městeček krátkých vzdáleností, tedy pekárny, obuv, knihkupectví, kavárny a květinářství patří k těm místům, která se uživí jen pokud je někde v tomto roztomilém městečku „nabouchaných“ dost budov pro život a přepravu desítek, až stovek tisíc obyvatel.

Minimální plocha obchodů v okolí nového rozvoje u dopravního koridoru se odhaduje na deset tisíc metrů. V zadání nedávné soutěže na rozvoj nového pražského terminálu budoucího vysokorychlostního vlaku v Nehvizdech přitom bylo jen sto metrů obchodních ploch, zhruba na úrovni jedné malé večerky.

Obchod následuje obyvatelstvo

Kromě obchodů je podobně důležitá koncentrace pracovních míst. Firmy jsou ochotny platit za vysoké nájmy v centrech měst, protože centrální místo velké aglomerace s dostatečně spolehlivou dopravou zvýší počet možných kvalifikovaných pracovníků. Kdyby byla firma odkázaná ve výběru zaměstnanců jen na pěší okruh od své centrály, nemusela by platit za drahou adresu a mohla by se přestěhovat levněji na periferii.

Nejlepší ilustrací této aritmetiky v českém prostředí je bezprostřední okolí Náměstí Míru v pražských Vinohradech. V okruhu šesti bloků od náměstí, tedy na ploše, kterou lze projít za deset minut, žijí tisíce lidí v hustě zastavěných činžovních domech z přelomu devatenáctého a dvacátého století. Tato koncentrace obyvatel vytvořila vybavenost, která se svým rozsahem a specializací vyrovná krajskému městu. V přízemí budov se střídají desítky obchodů, desítky restaurací a kaváren, několik škol od mateřských po univerzitní pracoviště, ordinace lékařů, drogerie, domácí potřeby, knihkupectví, galerie. Je tu supermarket i specializovaná vinotéka, řetězcová lékárna i nezávislá papírnictví. Nic z toho nebylo „naplánováno“ a v případě snahy navrhnout přesnou skladbu levných i drahých provozů by jejich „autorství“ selhalo. Vzniklo to „organicky“: hustota bydlení vytvořila dostatečnou poptávku, bloková zástavba nabízí přehledné prostředí pro chodce a budovy s aktivními přízemími poskytují vhodné prostory.

Nejen Vinohrady u Náměstí Míru tak jsou důkazem, že obchod a kvalitní městské prostředí se nevylučují. Právě naopak: je to čtvrť, kde obchod, bydlení, vzdělání, kultura a práce existují na stejném místě, v docházkové vzdálenosti, ale s napojením na vzdálená místa MHD a vzájemně se posilují. Právě proto je tato čtvrť stále jednou z nejdražších a nejžádanějších adres v Česku. To není náhoda. To je důsledek hustoty lidí, budov a následně i obchodní vybavenosti na relativně malé ploše.

Hurd to popsal se stále platnou přesností: narozdíl od práce, která se objeví nejdříve a až potom je následována lidmi, obchody následují obyvatelstvo. Když se rezidence přesouvají na periferii, maloobchod jde za nimi a velkoobchod následuje maloobchod. Celý tento pohyb je řízen proudy každodenní dopravy a hlavně možnostmi územních plánů. Hlavní efekt denních přesunů obyvatel je na umístění maloobchodních prodejen: rostoucí provoz na ulici dříve či později promění jakoukoli ulici v nákupní ulici. To je důvod, proč stanice metra a vlakové uzly jsou přirozenými místy pro vznik obchodních „clusterů“. Lidé tudy procházejí dvakrát denně a každý takový průchod je příležitost k nákupu.

Na druhou stranu, současné územní plány vybavenosti a obchodu nepřejí. Podle urbánního ekonoma Víta Zemana můžeme na stovkách měřených obcí od roku 2010 vypozorovat průměrné snížení vybavenosti o dvacet procent. Ekonomický růst a tabulková prosperita tak nemusí mít vliv na to, kde je co vlastně k dispozici, díky plánům, které svou specifičností, přísností a odporu k neplánované hustotě zabraňují vzniku nových provozů a vše ostatní nutí vznikat na specializovaných, vzdálených a hlavně nevzhledných periferních krabicích.

Zánik amerických pěších zón

Ani existence obchodu sama o sobě ale nezaručuje živé městské prostředí, bez ohledu na snahu. Důležité ponaučení nabízí příklad, který se stal urbanistickým memem varování před nečekanými dopady dobrých úmyslů. V roce 1959 otevřelo město Kalamazoo v Michiganu první pěší nákupní zónu ve Spojených státech. Pro ulici v centru města, do té doby ucpané automobilovým provozem, navrhl původně vídeňský architekt Victor Gruen (pozdější vynálezce obchodního centra) dvě ulice vyhrazené výhradně pěším. Na slavnostní otevření přišlo padesát tisíc lidí a město se začalo pyšně nazývat Mall City. Během následujících let se zóna s květníky a sezením rozšířila na čtyři bloky a stala se vzorem pro více než dvě stě dalších podobných projektů v celé zemi.

Jenže obchodní pěší zóna v Kalamazoo selhala. V okolí pěší zóny téměř nikdo nebydlel. Jednak byly byty nad obchody nahrazeny sklady a kancelářemi, okolní smíšené domy s byty v okolí obchodních ulic byly zbourány pro parkování a příjezdové komunikace a město zároveň zcela zrušilo tramvajovou dopravu. Každý, kdo tak chtěl v nové atrakci nakupovat, musel nejprve přijet autem, ze suburbií na periferiích. V okamžiku, kdy se otevřel zcela obyčejný a uzavřený obchodní komplex Crossroads Mall s obrovským parkovištěm, zmizel důvod do centra a jeho obchodní zóny jezdit.

Během osmdesátých let Kalamazoo Mall upadl. Obchody zavřely, pěší zónu obsadili bezdomovci, obchodní řetězce se přesunuly na periferii a v roce 1998 město znovu otevřelo dva ze čtyř bloků automobilovému provozu. Z více než dvou set amerických pěších zón, které po vzoru Kalamazoo vznikly, jich do počátku 21. století selhalo téměř devadesát procent.

Poučení je tak jasné a i Sevtsuk ho ve Street Commerce precizně formuluje: obchodní klastry fungují pouze tam, kde je dostatečná hustota rezidentů v docházkové vzdálenosti, kvalitní napojení na veřejnou dopravu a dostatečný mix funkcí, který zajistí dostatečný počet lidí a zákazníků i mimo běžné obchodní hodiny. Obchod potřebuje bydlení, bydlení potřebuje obchod a obojí potřebuje práci. Jednoúčelová nákupní zóna, ať už v suburbánním retailovém parku, nebo v centru města, kde nikdo nebydlí, je odsouzena k nestabilitě.

Hodnota v rozmanitosti

Jedním z nejdůležitějších aspektů městského obchodu je jeho schopnost vytvářet vstupní příležitosti. Malý obchod v přízemí činžovního domu nevyžaduje typicky obří investici. Stánek na trhu téměř žádnou. Pult s kávou v průchodu, koš s ovocem před obchodem, nebo nejobyčejnější pojízdný vozík s jídlem, to všechno jsou formy obchodu, které umožňují podnikání lidem, kteří by se k nájemní smlouvě v obchodním centru nikdy nedostali.

Sevtsuk argumentuje, že právě proto by města měla vytvářet jednoduché podmínky pro vznik obchodu podobně, jako je teoreticky vytvářejí pro dopravu. Tak jako Transit-Oriented Development, tedy rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu, se stal (opět aspoň teoreticky) akceptovaným modelem plánování, měl by existovat i tzv. Amenity-Oriented development, rozvoj orientovaný na občanskou vybavenost a služby v návaznosti na bydlení a práci. To znamená plánovat nové čtvrti tak, aby měly od začátku přízemí přizpůsobená obchodnímu využití, ulice dostatečně široké pro pěší s výlohami a regulace, které neznemožňují jednoduché formy podnikání co největšímu počtu možných podnikatelů a živnostníků.

V české praxi je problém spíše opačný. Regulace stánkového prodeje, předzahrádek, pouličního občerstvení, konverzí interiérů a dalších jednoduchých forem obchodu je často příliš přísná nebo nepředvídatelná. Venkovní trhy vyžadují komplikovaná povolení a nemravné smlouvy. Přestavba garáže na kavárnu naráží na stavební předpisy, změna z čajovny na pizzerii na drahou vzduchotechniku. „Food truck“ nemá kde legálně parkovat a prodejce ovoce přímo z koše nejspíš rovnou zavřou. Přitom právě i tyto formy obchodu jsou tím, co dává městským ulicím život, a zároveň tím, co je dostupné i podnikatelům bez velkého kapitálu. Jak Sevtsuk poznamenává, rozmanitost, která vzniká z fragmentovaného rozhodování mnoha malých aktérů, je sama o sobě hodnotou, kterou žádné centrálně řízené nákupní centrum nedokáže napodobit.

V České republice se v současnosti odehrávají dva protichůdné procesy. Na jedné straně probíhá masivní expanze retailových parků. Podle dat Cushman & Wakefield bylo v roce 2024 dokončeno téměř osmdesát tisíc metrů čtverečních nových nákupních parků a v roce 2026 developeři plánují dodat na trh dalších čtyřicet pět retailových parků s celkovou plochou přes dvě stě dvacet tisíc metrů čtverečních.

Retailové parky dnes tvoří třetinu veškerých maloobchodních ploch v zemi. Původně vznikaly na okrajích velkých měst, potom ve městech s patnácti až třiceti tisíci obyvateli, ale stále častěji je lze zahlédnout jako dominantní formu nakupování i v obcích s pěti až patnácti tisíci obyvatel. Jsou to jednoduché, jednopatrové objekty s parkovištěm, obsazené řetězci se samoobsluhou a jedním až dvěma dalšími hlavními nájemci. Jsou praktické, levné na výstavbu, ekonomicky stabilní a enormně populární.

Problém ale je, že tyto retailové parky jsou přesným opakem toho, co městský obchod potřebuje. Jsou jednoúčelové, stojí na periferii, nemají žádný vztah k okolní městské struktuře a jsou závislé na dojezdu auty. Nikdo v nich nebydlí, téměř nikdo v nich nepracuje a hlavně nikdo se v nich nezdržuje déle, než je nezbytně nutné. Jsou to v podstatě moderní verze suburbánních nákupních center, která před šedesáti lety zabila americká městská centra. Že jsou v Česku úspěšné, neznamená, že jsou dobrým urbanismem. Znamená to pouze, že alternativa, tedy kvalitní obchody integrované do městské struktury, u nás v dostatečné míře neexistuje. Ne protože by o ni nebyl zájem, ale protože podmínky pro její vznik jsou omezené na hrstku míst s těmi nejvyššími cenami.

Nové čtvrti, nová rizika

Na druhé straně se v Praze a několika dalších velkých městech staví nové městské čtvrti, které se k integraci obchodu snaží přistupovat jinak. Smíchov City, Rohan City a Žižkov City společnosti Sekyra Group plánují na desítkách hektarů smíšenou zástavbu s byty, kancelářemi a obchodním parterem. Smíchov City Sever nabídne na padesáti pěti tisících metrech čtverečních čtyři sta pět bytů, osm tisíc metrů čtverečních kanceláří a šest tisíc tři sta metrů čtverečních obchodních ploch v přízemí. To je přesně ten typ smíšené zástavby, který aspoň na papíře, když ne vždy ve „Schwarzplánu“, dává obchodu šanci fungovat organicky.

Jenže i v těchto projektech se ukazuje riziko. Hlavní důraz marketingu, politické debaty a mediálního pokrytí je na počtu nových bytů, respektive jejich nedostupné ceny. To je nepochybně důležité, protože Praha a česká města obecně trpí chronickým nedostatkem bytové výstavby. Ale ani byty samotné město nedělají.

Město vytváří kombinace bydlení, práce a nakupování. A právě nakupování je v diskusi o nových čtvrtích často tím upozaděným prvkem, tím, co se vyřeší nějak, později, samo, nebo klidně vůbec, vždyť každý už má věcí dost.

Kvalitní městský obchod ale nelze zajistit pouze správným mixem funkcí v územním plánu. Je to stejnou měrou architektonický problém, a to velmi konkrétní. Rozhodující je přízemí budovy, jeho výška, transparentnost, vztah k chodníku a způsob, jakým komunikuje s ulicí. Spousta nových pražských projektů má sice v projektu „komerční parter“, ale fakticky jde o slepou fasádu s jedním vchodem do banky, výdejny nebo firemního showroomu. Přízemí je příliš nízké, aby se do něj vešla drobná výroba nebo třeba pec na pizzu. Fasáda je neprůhledná, vstup je přes „lobby“ s recepcí, chodník je od budovy oddělen předprostorem nebo rampou do garáží. Takové přízemí nebude automaticky fungovat jako obchod, protože nebylo navrženo pro tento obchod, bylo navrženo pro maximalizaci podlažní plochy, nebo ještě hůře absurdním číslem z územního plánu.

Řešení přitom může být jednoduché: regulovat minimální výšku přízemí v hlavních ulicích alespoň na tři a půl metru, vyžadovat přímý vstup z chodníku bez výškového rozdílu, stanovit minimální podíl transparentních ploch na fasádě, například padesát až sedmdesát procent, a zakázat slepé stěny delší než určitý limit. Tato pravidla neříkají, co se v přízemí bude dít, to je věc trhu. Říkají ale, že přízemí musí být schopné sloužit obchodu, pokud o něj bude zájem. A v hustě obydlené čtvrti ten zájem bude velmi pravděpodobně vysoký. Zároveň ani dobré věci není vždy správné vyžadovat.

Bratislavský požadavek na obchodní partery se ukázal jako příliš optimistický, nové jednotky se nedaří vždy naplnit a dlouhodobě prázdný obchod je spolehlivý signál pro odrazení dalších zájemců.

Příležitost u tramvaje

Největší příležitost pro kvalitní městský obchod leží v uzlech veřejné dopravy. Stanice metra, vlakové terminály a tramvajové přestupní body jsou místa s přirozeně vysokou koncentrací pěších, každý, kdo projde stanicí metra, je potenciální zákazník. Každý přestup je příležitost k nákupu. Hurd opět popsal, jak kolejová doprava proměňuje strukturu města tím, že rozptyluje obyvatelstvo na periferii, ale přidává hodnotu centrálním bodům tím, že je činí přístupnějšími. Tehdy mluvil o koňských tramvajích, ale princip je identický pro metro, autobusy, příměstské vlaky i moderní tramvaje.

Pražské stanice metra nebo regionální vlaková a autobusová nádraží jsou v tomto ohledu obrovskou nevyužitou příležitostí. Většina z nich je obklopena buď prázdnými plochami, nebo zástavbou, která k nim obrací záda, podobně jako města záda obracela k řekám. Místo aby stanice metra fungovala jako centra čtvrtí, jako místa, kde se přirozeně koncentruje obchod, služby a společenský život, jsou to pouze body, kde lidé mizí pod zem nebo pod nevzhledné přístřešky a vynořují se z ní. Přitom právě tato místa jsou ideální pro vysokou hustotu zástavby se smíšeným využitím, kde přízemí budov slouží obchodu a službám a horní patra bydlení a práci.

Sevtsuk dále argumentuje, že úspěšné obchodní klastry se přirozeně formují v místech s nadprůměrnou dostupností, zejména na rohových parcelách, křižovatkách a v blízkosti zastávek. Navíc fungují lépe tam, kde je architektura přátelská k pěšímu provozu, kde jsou přízemí budov snadno konvertovatelná na obchodní prostory a kde existuje kotevní provozovna jako supermarket, která generuje pěší provoz, z něhož těží i okolní menší obchody. Toto je model, který by česká města měla cíleně aplikovat při rozvoji okolí svých dopravních uzlů a obchodní vybavenosti.

Častá námitka proti investicím do městského obchodu zní: proč se tím zabývat, když všichni stejně nakupují online? Ve skutečnosti je vztah mezi „e-commerce“ a kamenným obchodem složitější a pro městský obchod v konečném důsledku příznivý. Sevtsuk ve Street Commerce ukazuje, že vzestup onlinového nakupování paradoxně nelikviduje pouliční obchod, ale mění jeho charakter. Produkty, které lze snadno standardizovat a doručit, elektronika, knihy, spotřební zboží, se přesouvají do e-shopů. Ale služby, které vyžadují osobní kontakt, fyzický zážitek nebo sociální interakci, restaurace, kavárny, kadeřnictví, specializované prodejny, ordinace, zůstávají vázané na fyzický prostor a vlastně posilují. Města lze abstrahovat jako systémy organizované bezohlednosti, obchod a služby ale mohou posílit jejich druhou stránku, systémy organizované péče.

Trh ani obchod nespasí

To je ale zároveň velmi špatná zpráva pro retailové parky plné řetězců s levným textilem a domácími potřebami. Právě tyto obchody jsou nejzranitelnější vůči „e-commerce“, protože nabízejí totéž co e-shop, jen s horším výběrem, vyššími cenami a nutností přijet autem. Ale je to i velmi dobrá zpráva pro městský obchod, protože ten nabízí něco, co nakupování online poskytnout nemůže: nečekanou náhodnost, sociální kontakt, fyzický zážitek prostoru, náhodné setkání se sousedem u pekaře.

Budoucnost kamenného obchodu neleží v konkurenci s Amazonem na ceně a pohodlí doručení. Leží v tom, co může poskytnout pouze fyzické město v setkávání lidí na ulici a v možnosti vidět někomu do tváře.

Když plánujeme nové městské čtvrti, revitalizujeme brownfieldy nebo jen diskutujeme o tom, jak by mělo vypadat okolí nových stanic, neměli bychom nakupování považovat za sekundární funkci, kterou vyřeší trh. Trh totiž bez správných podmínek nabídne jen retailový park na periferii. Pro kvalitní městský obchod je potřeba cílená snaha věci umožnit: správná hustota zástavby, smíšené využití budov, přízemí přizpůsobená obchodnímu provozu, nízké bariéry pro malé podnikatele, a především vše pro dostatek lidí, kteří v dosahu obchodů bydlí, pracují a podmínky k nakupování vytváří.

Každé zdvojnásobení velikosti města vede průměrně k patnáctiprocentnímu nárůstu produktivity. Koncentrace lidí vytváří specializaci a specializace vytváří prosperitu. Obchod je tím nejviditelnějším a nejpřístupnějším projevem této logiky. Ulice plná obchodů je živější než ulice bez nich, a že čtvrť, kde se dá nakoupit chleba bez auta, je lepším místem k životu než ta, kde to nejde. Za městské nakupování není nutné se stydět, lepší je začít ho plánovat, nebo lépe umožnit jako plnohodnotnou a nezbytnou součást městského rozvoje. Nakupování není parazit na městském organismu. Je jedním z jeho základních orgánů.

Text vyšel v časopisu ASB 1/2026.