Proč milujeme nákupní centra? Jsou to města, která bychom chtěli

Hlavní funkce měst je práce, bydlení a výměna zboží, zpravidla ve formě nakupování. Zatímco bydlení a práce se typicky musí přizpůsobit vnějšímu rozhodování o tom, kde bude, v jakém standardu a jak dlouhá bude cesta za prací, nakupování je dobrovolné, ovlivněné preferencemi, příjmem obyvatel i nabídkou. Není třeba se ofrňovat nad konzumem. Naopak. Nakupování je to, co dělá z pracovního tábora město.

Zboží si vždy hledá nejsnadnější cesty od distribuce do nákupního košíku, forma nakupování je tak vždy spojená s dominantním typem urbanizace, který tento transfer umožnil. Nakupování je tak to, co vytvořilo fórum, náměstí, bulváry a prodejny.

Až do druhé poloviny 19. století nakupování probíhalo výhradně v exteriérech. Ve specifikacích nových ulic pro Barcelonu Ildefons Cerda v roce 1859 určil hned dvacet různých typů povoleného pouličního zboží ve venkovních stáncích, včetně prodeje živých papoušků a opic. O deset let později byla podobná snaha barona Haussmana o urbanizaci Paříže spojená i s nevídaným požadavkem: přesunout veškerý prodej do specializovaných prostor v parteru nových budov, plán mimořádně kontroverzní zejména pro prodejce. Novým standardem se stal dnešní obchod, pod střechou, s předvídatelnou podobou zboží a jeho výměnou.

Intenzivní prostředí měst a zároveň nutnost chránit cenné zboží a kupce před povětrnostními podmínkami vytvořily i kryté nákupní ulice, arkády, podloubí, bazary a pasáže, typicky vyhrazena pro ta nejbohatší města, která měla nejvíc zboží k prodeji a největší možnosti pravidla pro stavění podloubí vynucovat. První specializované kryté prostory byly ale spíš výjimkou a dokladem neobyčejného bohatství: kryté a několikapatrové Trajánovo tržiště, soukhy v Baghdádu nebo nákupní galerie v Miláně byly tak neobyčejné, protože byly dlouho skutečně unikátní.

Vrchol moderního stavebnictví

Rapidně rozšířená nabídka zboží a dopravních možností jak ho z celého světa přepravit na téměř libovolné místo a růst měst vytvořily typologii obchodního domu. První moderní obchodní centrum vzniklo právě v haussmanovské Paříži, Bon Marche, dodnes palác nákupů. Jenže tím, jak se lidé stěhovali do městského zázemí, následovalo je i nakupování. A vzalo si s sebou často i centrum. Nákupní centrum není nedopatřením, ale evoluční špičkou stavebnictví moderního světa. Absorbovalo do sebe všechny ostatní prvky: pult, stánek, obchod, obchodní dům, supermarket, výměnu vzduchu a klimatizaci, eskalátor, výtah, dálnici, parkoviště, garáž, kino, restauraci, kavárnu, hotel, kancelář, letiště, muzeum, a v některých případech i veřejnou vybavenost nebo veřejnou zeleň a samozřejmě fontány.

Nákupní centra nemohou být nařčena, že se jedná o specifickou typologii materiálního a konzumního západního světa. Mezi dvaceti největšími nákupními centry světa se nachází v západních zemích pouze dvě. Kanadský West Edmonton Mall je na šestnáctém místě a Mall of America, kdysi největší nákupní centrum světa a první, jehož součástí bylo i indoorové kluziště, je až na dvacátém místě. Mall of Iran, aktuálně největší nákupní centrum světa, je skoro dvacetkrát větší, samozřejmě také s vlastním kluzištěm. Největší české, Westfield Chodov, má sto tisíc metrů, zatím bez kluziště. Nákupní centrum jistě vzniklo na západě, ale nové trendy dnes vznikají především v asijských městech.

Vzhled nákupních center, byť má tento žánr své vlastní starchitekty, je kolektivní architektura většinového vkusu, experimenty s formou budou většinou potrestány, jako například v případě pražské OC Šestka od DNA Architekti. Architekti jistě ocení řešení parkoviště umístěného na střechu polozapuštěné hmoty, zákazníci se ale stavbě spíš vyhýbají. Veřejná doprava je totiž základ. Když už zákazník sedí v autě, pojede nejspíš do toho největšího, ne nutně nejbližšího centra.

Přes kritiku jsou tato centra jedním z mála míst sdílení společného prostoru napříč sociálními skupinami, i když podle soukromých pravidel, která neumožňují plnou šíři aktivit toho veřejného, například protesty. To není nedopatření: nákupní centra vznikla právě s cílem z městského prostředí všechny rušivé elementy odstranit, nevhodné lidi zejména.

Příliš dokonalé město

Nákupní centra jsou úspěšná, protože převzala nejlepší části měst: dlouhé a bezpečné ulice lemované obchody a přenesla je do interiéru a ještě přidala několik pater nad atrii. Kdyby se vertikální ulice průměrného nákupáku postavila ve skutečném prostředí centra města, šlo by o senzaci, ulice obalená prosklenou střechou, fasádami bez artikulace a parkovištěm je ale právem braná jako útok na město.

Zatímco i ve velkých českých městech jsou celé ulice a partery i cenných domů polomrtvé, s obchody prodávajícími svíčky, ponožky a CBD produkty, ulice v nákupních centrech stejných měst budou nejspíš plné lidí a dražších obchodů než na náměstí. Kritika “OCček” by tak vždy měla být spojena s otázkou, zda město udělalo dost pro nalákání provozů do svých už postavených ulic a náměstí.

Typický obchodní dům přitom ukazuje i dobré poučení: layout obchodů a ulic připomíná ze všeho nejvíc centrum rostlého města. Lidé tak mají intenzivní městské prostředí pro chůzi zjevně velmi rádi, ale podle územních plánů je možné ho postavit, jen pokud je v interiérech.

Častý povzdech: lidé se nechávají obalamutit komercí a nalákat reklamou, která je přesvědčila hromadit věci z nákupních center. Jiné vysvětlení: nemají jít nikam jinam, kromě dalšího obchodního centra. Moderní obchodní dům totiž nenabízí jen nějakou ulici, ale nejdokonalejší formu ulice, i když jen pro jednu funkci: dokonalé nakupování, za stálé teploty, bez deště, v bezpečí a v dokonalé pěší zóně s nejaktivnějším parterem, kdy každý možný prostor je plný vizuálních vjemů a snadných vstupů. Tedy přesně ten typ ulice, který s nástupem obchodních domů z měst zmizel.

Snaha o dobrou ulici je ale i to, co vytvořilo druhý typ nákupního centra: velkou krabici na periferii. Tento koncept byl navržen rakouským architektem Victorem Gruenem, ne protože chtěl město zničit, ale naopak aby ho pozvedl. Po emigraci do USA se Gruen snažil v poválečném boomu skloubit typologii vídeňských nákupních ulic a americké automobilové dopravy. Už to první, Northland Center v Michiganu, postavil na konceptu náměstí. Iluze městečka ale skončila za jeho zdmi, za nimi nečekala návaznost na zbytek města s ulicemi, ale velké parkoviště se suburbiemi, kam se lidé stěhovali, protože všechna města zároveň zakázala stavět prostředí, které bylo pro nákupák inspirací. Ke konci života Gruen nákupní centra proklínal, byť byla považována za jeho dítě: „Odmítám platit alimenty za tyhle zmetky. Zničily naše města.”

Tento trend trvá. O úpadku zájmu obchodníků o ulice svědčí i data. Podle průzkumu CBRE, ze skoro čtyř tisíc provozovatelů českých maloobchodů jen čtvrtina působí v ulicích měst, zbytek v nákupních centrech různých velikostí. Ještě hůř, ze všech možných typů městských lokací je pro maloobchod nejhorší právě perspektiva vedlejších ulic. V nich působí jen osm procent provozovatelů a pouhá tři procenta z nich plánují v ulicích nějakou formu expanze.

Obchody těží z efektu sněhové koule, koncentrují se tam, kde je už nejvíc lidí a nákupáky těží ze skutečnosti, že naprostá většina nově stavěného území nevytvoří dostatečnou koncentraci a prostředí pro chůzi, které by mohlo nákupním centrům konkurovat, na rozdíl od zavedených uzlů obchodů v centrech a cestou za nimi.

Nákupní centra tak zcela jistě jsou zabijáky uličního nakupování. Ale ne všude. Podíl v těch centrálních ulicích zůstává. Centra měst, hlavně těch největších, tak jsou stále dostatečně atraktivní lokace i do budoucna a v některých případech dokonce ani nová nákupní centra nemusí okolní ulice ohrozit. V nejlepších čtvrtích může být nakupování v ulicích tak atraktivní, že i nové OC může sloužit spíše pro levnější zboží nebo potraviny, jako například OC Stromovka v Praze na Letné, kde prémiové provozy vznikají stále hlavně v ulicích okolní čtvrti. Úspěch ulic v konkurenci s obchodním centrem tak vždy závisí na dostatečné hustotě okolního osídlení a dobré dopravní obslužnosti veřejnou dopravou. To, co typické nákupní centrum totiž skutečně nenávratně „vysaje“, je nakupování ve všech ostatních typech ulic a prostor měst a obcí, kde chybí lidé i tramvaje.

Od nákupních center se typicky očekává buď masivní růst, nebo okamžitý krach. Nehrozí ale asi ani jedno. Pro zhodnocení vyhlídek je ale nutné i odlišit jednotlivé typy obchodních center v závislosti na jejich době vzniku a umístění. Můžeme identifikovat šest základních typů:

OC v centrech do druhé světové války

Historické obchodní domy, budované v 19. a 20. století, jsou často ikonickými stavbami, které symbolizují tehdejší prosperitu a společenskou prestiž. Budovy se nacházejí v srdcích měst a vyznačují se bohatě zdobenými fasádami, honosnými interiéry a někdy pasážemi spojujícími další využití. Svého času byly centry luxusního nakupování a místem setkávání městské elity.

Konkurence moderních nákupních center, vyšší náklady na údržbu a obtíže s adaptací na současné nároky trhu ohrožují jejich existenci nejen jako budov pro nakupování, ale i budov jako takových. Některé, zejména v Praze zůstávají atraktivní pro luxusní značky nebo specifické typy zákazníků. Rekonstrukce a přizpůsobení novým funkcím mohou být klíčem k jejich zachování, ale nákladnost rekonstrukce bude vyžadovat zaměření jen na ten nejluxusnější retail a přidružené služby. Ten se ale následně koncentruje jen do těch nejprestižnějších projektů, nejspíš opět jen v Praze.

Nedostatek obyvatel v centru tak nedává příliš naděje pro opravu mnoha cenných obchodních domů, jako například ostravské Ostravice. Záchrana hodnotné stavby tak bude muset využít nějakou jinou funkci, než je prodej. Nebo může jít o nějakou variantu neprémiového typu zábavy, jako je dnešní podoba Máje nebo budoucí podoba Kotvy.

OC v centrech z let 1945–1989

Tyto obchodní domy byly postaveny na vhodných místech, ale velmi nevhodnými způsoby, typicky vybouráním historických domů. Domy jsou takřka univerzálně nenáviděné, byť v dobovém kontextu se obyvatelé menších měst těšili na moderní služby prakticky v centru. Architektonické provedení bylo přes občasné zajímavé stavební a výtvarné postupy většinou žalostné. Zbourané špalíčky byly nahrazeny někdy unikátními domy, ale typicky bez parteru.

Vnitřní prostory ale dnes nesplní nároky na standardní dělení příček a jednodušší je otevřít provoz někde jinde. A protože si i divné budovy našly své fanoušky, jejich kompletní zbourání je většinou nepředstavitelné a obnova, či budoucí perspektiva tak velmi nejistá, závislá v první řadě na zvýšení počtu obyvatel v centru, tedy na tom, s čím tato města typicky nepočítají.

Porevoluční OC v centrech

Moderní obchodní centra v centrech měst jsou navržena tak, aby se stala přirozenou součástí městské struktury. Teoreticky. V praxi tyto domy vznikaly během 90. let a jejich stavba skončila až na výjimky jako arogantní zásah do města zcela naplňující představu křupanských developerů ve fialových oblecích, kteří napáchali podobné škody jako komunistické špalíčky.

Jejich umístění v blízkosti historických památek, dopravních uzlů a dalších městských atrakcí jim může umožnit vysokou návštěvnost, mnoho z těchto domů ale působí zastarale se zbožím, které neodpovídá atraktivní poloze v centru města. Povedené doplňky měst: OC Smíchov a Citypark Jihlava, špatné příklady: OC Palladium nebo brněnský Velký špalíček. Zajímavé může být sledovat osud ostravské Nové Karoliny. Vnitřní atrium se schodišti sice nabízí jeden z nejpůsobivějších interiérů porevolučních veřejných budov, umístění vně jádra města ale vyfouklo centru obchodní život. Aktuální obestavění tohoto domu novými budovami sice může vytvořit paralelní nové centrum, úspěch nového i starého ale bude záviset na dostatku obyvatel, kteří v okolí žijí, nejen do něj jezdí nakupovat.

OC v širším centru měst

V širších částech měst vznikají obchodní centra, která kombinují výhody dobré dopravní dostupnosti a prostornějších lokalit. Tato centra jsou často větší než ta v historických centrech a díky tomu mohou nabídnout širší spektrum obchodů i služeb. Jsou atraktivní pro obyvatele, kteří hledají dostupné a pohodlné nákupy mimo rušné centrum, zejména pohodlným parkováním pro dojezd ze suburbií se špatnou veřejnou dopravou.

Jejich existence aktuálně podporuje automobilovou dopravu, což může mít negativní dopad na životní prostředí i městskou mobilitu v místech, kde by bylo možné na ulice městského jádra navázat novým rozvojem, v praxi to ale územní plány nedovolují. Navíc mohou vytvořit „mrtvé zóny“ příliš velkých a nevyužitých ploch mezi historickým centrem a periferiemi, což narušuje plynulost městské struktury.

Nejhorším příkladem tohoto rozvoje jsou pražské Arkády Pankrác. Jednak tyto „arkády“ je jedna arkáda na dvou sloupech před hlavním vchodem, důležitěji ale i tento intenzivní rozvoj okolo nákupního centra u metra probíhá tím nejhorším způsobem, izolovanými věžemi rostoucími ze soukromé a veřejnosti nepřístupné zeleně. Lepším příkladem může být Eurovea a Nové Nivy v Bratislavě. Byť jsou obě centra mnohými architekty a obyvateli právem nenáviděné za nadměrnou velikost, nebo v rozporu se sliby za nedostatečný parter, mají aspoň snahu o nějaký bonus navíc v podobě privátního veřejného prostoru a v rámci kategorie obchodních center i snahu o nadprůměrnou architekturu.

OC na periferiích

Nákupní centra na okrajích měst jsou součástí suburbanizace. Rozsáhlé komplexy zahrnují hypermarkety, zábavní zóny, restaurace a hlavně rozlehlá parkoviště. Jsou koncipována především pro automobilové zákazníky, což se odráží v jejich dostupnosti a vybavení, dokonce, i když jsou v Praze na koncových linkách metra.
Na jedné straně poskytují pohodlí a širokou nabídku zboží na jednom místě, což je dobré především pro rodiny a obyvatele příměstských oblastí. Na druhé straně však tato centra přispívají k úpadku „průměrných“ městských ulic a nemožnosti postavit nové.

Přes zájem o „mrtvé“ obchodní domy a vizuálně atraktivní fotky opuštěných a zarostlých interiérů zkrachovalých nákupních center ze zahraničí tento trend u nás nehrozí. Periferní obchodní domy u nás nejdou do přímé vzájemné konfrontace umístěním nového přímo přes ulici, či spíše dálniční křižovatku, ale jdou spíše cestou rozdělení spádového území.

Omezení stavby nových asi nebude nutné, český trh je zatím saturován. Ne že by nevznikaly další plochy, ale ty budou přibývat spíše u těch již postavených center rozšiřováním kapacit, než stavěním zcela nových OC.

Jiná cesta je umožnit jejich postupnou proměnu na smíšené městské čtvrti. Například racionálnějším využitím povrchových parkovišť, která zabírají v těchto územích přes polovinu ploch pozemků. Nedotklo by se to jejich využití. Podle výzkumu pro ministerstvo dopravy jsou totiž tato parkoviště i ve špičce zhruba z poloviny prázdná. K urbanizaci parkování existuje mnoho obrazového materiálu zahraničních studií, bohužel ale zatím nevznikl žádný skutečně dobrý příklad takového řešení. V České republice tomu nejvíc brání opět územní plány, které s dodatečným doplněním jiných funkcí nepočítají.

Rekonstrukce obchodních center na periferiích

Starší nákupní centra postavena v druhé polovině 20. století, zejména na sídlištích jsou dnes zastaralá a musí projít rekonstrukcí, ale ani nejlepší rekonstrukce nemusí zajistit úspěch. Modernizace těchto objektů totiž není jen o faceliftech. Většina z nich byla postavena na špatných místech a ve špatných typologiích, protože umístění a dispozice neurčoval trh, ale kompoziční záměr pro leteckou perspektivu. Domům chybí parter, drobné služby se nacházejí nad zemí, s rampy, ochozy a „náměstími“, bez kontaktu s terénem a s neviditelností pro zákazníky.

Dostavba těchto center novými funkcemi, například bytovými věžemi nebo kancelářemi, je ale mimořádně kontroverzní, z každého opuštěného obchodu na sídlišti se po zveřejnění záměru stane klenot, na který není možné sáhnout, i když v něm není možné udržet nájemce. Vynucení opravy přežité typologie se ale nemusí potkat se zájmem prodejců zde provozovat služby mimo těch nejlevnějších.

Rekonstrukci nelze vynutit a neochota tyto budovy zásadně přestavět, nebo dokonce zbourat a nahradit jinými stavbami, tak povede k jinému výsledku: dalšímu odlivu drobného retailu do nejbližšího moderního obchodního centra.

Pro obchodní domy, jejich perspektivu rozvoje, i vyhlídky měst, ve kterých se nachází, tak platí, že obchodní centra nevznikají, protože lidé neradi chodí pěšky, nebo dokonce města nenávidí. Jen pro nejpraktičtější nakupování podobné historickým jádrům měst je nejsnazší postavit ho v interiéru, protože všude jinde a jinak to je zakázané.

Text vyšel v časopisu ASB 3/2025.  Titulek je redakční.