Čínská města duchů: Proč vznikly metropole, ve kterých téměř nikdo nebydlí
Eliška Hřebenářová Celá města pro statisíce lidí, nové bytové komplexy, široké bulváry a moderní infrastruktura. Jen obyvatelé chybějí. Čínská „města duchů“ jsou jedním z nejvýraznějších důsledků stavebního a realitního boomu, který měl podpořit ekonomický růst země. Proč vznikla, komu patří miliony prázdných bytů a co s nimi bude dál?
Fenomén tzv. „čínských měst duchů“ představuje jeden z výrazných urbanistických a investičních jevů 21. století. V průběhu posledních dvou dekád vznikly v Číně desítky nově budovaných městských čtvrtí a satelitních aglomerací, které byly projektovány pro statisíce až miliony obyvatel, avšak po dokončení zůstaly výrazně podobsazené. Charakteristickým znakem těchto lokalit jsou rozsáhlé obytné komplexy, velké množství neobydlených nebo jen částečně využívaných budov, administrativní centra, široké dopravní třídy a infrastruktura dimenzovaná na očekávaný budoucí růst, nikoli na okamžitou poptávku.
Nejde pouze o izolovaná developerská selhání, ale o jev úzce propojený s modelem čínské ekonomiky založeným na rychlé urbanizaci, investicích do stavebnictví a významné roli realitního sektoru v růstu HDP. V některých obdobích byl realitní sektor spolu se stavebnictvím a navazujícími odvětvími odhadován na přibližně 20 až 30 % ekonomické aktivity v závislosti na metodice výpočtu a zahrnutých multiplikátorech. Výstavba nových měst a infrastrukturních celků tak fungovala nejen jako nástroj urbanizační politiky, ale i jako mechanismus ekonomické stimulace a regionálního rozvoje.
Urbanizace jako motor ekonomiky
Po ekonomických reformách zahájených na konci 70. let a následně prohlubovaných v 80. a 90. letech začala Čína systematicky podporovat urbanizaci a postupný přesun obyvatelstva z venkova do měst. Tento proces byl řízen kombinací státní politiky, restrukturalizace ekonomiky a postupného uvolňování migračních omezení, zejména v návaznosti na systém hukou. Urbanizace byla chápána jako klíčový mechanismus růstu produktivity, industrializace a modernizace ekonomické struktury. Místní samosprávy získaly významnou finanční autonomii, zejména prostřednictvím možnosti generovat příjmy z dlouhodobých pronájmů státní půdy developerům, což zásadně ovlivnilo jejich investiční chování a preferenci rozsáhlé nové výstavby.
Významnou roli v tomto modelu sehrály tzv. Local Government Financing Vehicles (LGFV), tedy specializované investiční a dluhové struktury vlastněné nebo kontrolované místními vládami. Prostředky byly směrovány do výstavby dopravní infrastruktury, technických sítí, městské zástavby i kompletně nových urbanistických celků. Funkčnost tohoto modelu byla dlouhodobě závislá na kontinuálním růstu cen nemovitostí, dostupnosti úvěrového financování a očekávané budoucí poptávce po městském bydlení a komerčních plochách.
Z hlediska stavebnictví a urbanistického rozvoje umožnil tento přístup velmi rychlou realizaci rozsáhlých městských projektů v časových horizontech, které jsou v jiných ekonomických a regulačních podmínkách obtížně dosažitelné. Současně však docházelo k rostoucímu nesouladu mezi tempem výstavby a skutečnou demografickou a ekonomickou poptávkou, což vedlo k nadměrné kapacitě některých nových urbanizovaných oblastí a k jejich nízkému počátečnímu využití.
Města postavená dříve, než přišli lidé
Nejznámějším příkladem je Kangbashi v oblasti Ordos ve Vnitřním Mongolsku. Nové město bylo plánováno pro přibližně jeden milion obyvatel a mělo se stát symbolem moderní, bohaté a technologicky rozvinuté Číny. Realizovány zde byly rozsáhlé administrativní budovy, kulturní infrastruktura, obytné soubory i výškové stavby. Po dokončení však došlo k výrazně nižší míře osídlení, než bylo původně předpokládáno, a velká část urbanistické struktury zůstala po určitou dobu nevyužitá.
Podobné situace se objevily i v lokalitách Tianducheng, Chenggong, Yujiapu Financial District nebo v některých částech měst Zhengzhou a Shenyang. V mnoha případech šlo o projekty realizované s předstihem vůči reálné poptávce, založené na očekávání dlouhodobého růstu urbanizace, migrace a ekonomické expanze. Výsledkem byl časový nesoulad mezi dokončením infrastruktury a skutečným osídlením, který v některých lokalitách dosahoval výrazných desetiletých posunů.
Z odborného hlediska je nutné rozlišovat mezi skutečně opuštěnými urbanistickými celky a oblastmi s pouze dočasně nízkou obsazeností. Část projektů se postupně stabilizovala po dobudování doprovodné infrastruktury, včetně školství, zdravotnických zařízení, dopravního napojení a vytvoření pracovních příležitostí. Jiná část zůstala dlouhodobě podvyužitá, zejména v důsledku nevhodné lokalizace, nedostatečné ekonomické základny nebo nadhodnocených demografických a investičních predikcí.
Proč se lidé nenastěhovali
Jedním z hlavních faktorů byla cenová nedostupnost bydlení v nově vznikajících lokalitách. Nové byty byly často nabízeny za ceny, které neodpovídaly příjmové úrovni průměrné domácnosti v daných regionech. Očekávání dalšího růstu cen vedlo k tomu, že nemovitosti byly ve velké míře nakupovány jako investiční aktivum, nikoli za účelem vlastního bydlení.
V čínském prostředí se nemovitosti postupně staly alternativní formou uchovávání kapitálu. Významná část bytového fondu byla prodána, ale ne dlouhodobě obývána. Majitelé je často drželi jako spekulativní investici nebo rezervu hodnoty. Výsledkem byly rozsáhlé obytné komplexy s nízkou mírou skutečné obsazenosti, omezenou aktivitou služeb a minimálně rozvinutým městským životem. Technicky dokončená zástavba tak v některých případech vykazovala nízkou funkční využitelnost, zejména z hlediska každodenního provozu městské struktury.
Dalším zásadním problémem byla nedostatečně rozvinutá občanská vybavenost a absence pracovních příležitostí v počátečních fázích výstavby. V řadě projektů vznikaly nejprve rozsáhlé rezidenční a reprezentativní urbanistické celky, zatímco ekonomická základna města, tvořená zaměstnaností, službami a lokální ekonomikou, se opožďovala nebo nevznikla v odpovídajícím rozsahu. Nedostatek škol, zdravotnických zařízení, maloobchodu, veřejné dopravy a pracovních míst výrazně snižoval atraktivitu lokalit pro trvalé osídlení.
Významnou roli sehrála také spekulativní expanze developerského sektoru. Velké developerské skupiny financovaly rozsáhlé projekty zejména prostřednictvím dluhového financování a modelu založeného na předprodeji nemovitostí. Tento systém byl udržitelný za předpokladu kontinuálního růstu poptávky a cen nemovitostí. V okamžiku zpomalení trhu a zavedení regulatorních omezení zadlužování developerů došlo k narušení finanční rovnováhy sektoru, což vedlo k pozastavení nebo zpomalení řady projektů a k nárůstu neobsazených nebo nedokončených rezidenčních celků.
Jsou tyto nemovitosti bez vlastníků?
Veřejné vnímání fenoménu často zjednodušuje situaci na představu, že prázdné budovy znamenají neprodané byty. Skutečná struktura vlastnictví je však odlišná. Významná část bytových jednotek byla skutečně prodána, avšak často investorům nebo spekulativním kupujícím, nikoli koncovým uživatelům pro vlastní bydlení. Výsledkem je situace, kdy mají nemovitosti vlastníka, ale nejsou dlouhodobě obývány.
Vedle tohoto jevu existuje i rozsáhlý segment projektů, které zůstaly nedokončené nebo nebyly v plném rozsahu prodány. V důsledku finančních problémů některých velkých developerských společností došlo k přerušení výstavby celé řady rezidenčních projektů. V reakci na tuto situaci se v Číně objevily případy tzv. mortgage boycotts, kdy část domácností odmítala splácet hypotéky za byty, které nebyly dokončeny nebo nebyly předány k užívání. Tento vývoj přispěl k oslabení důvěry v předprodejní model financování výstavby, který byl dlouhodobě základním pilířem čínského realitního sektoru.
Technický stav dlouhodobě nevyužívaných budov se postupně zhoršuje v důsledku absence pravidelné údržby a provozu. U obytných i administrativních objektů dochází k degradaci fasádních systémů, korozi kovových prvků, problémům s hydroizolacemi a k postupné degradaci vnitřních technických instalací. U výškových staveb představuje dlouhodobá neobsazenost zvýšené provozní riziko zejména z hlediska funkčnosti technologií budovy, stability systémů TZB a celkové bezpečnosti provozu.
Reakce čínské vlády
Čínská vláda v současnosti usiluje o zmírnění systémových rizik realitního trhu a o zabránění jeho nekontrolovanému poklesu. Současná strategie kombinuje několik paralelních nástrojů, které zasahují jak nabídku, tak finanční stabilitu sektoru. Prvním směrem je podpora dokončování rozestavěných projektů prostřednictvím státně koordinovaného financování, úvěrových programů a restrukturalizace zadlužených developerských společností. Cílem je omezit situace, kdy kupující splácí nemovitost, která není dokončena nebo předána k užívání.
Druhým směrem je snaha o transformaci části neprodaného bytového fondu do segmentu dostupného nebo sociálního bydlení. Tento přístup zahrnuje jak přímé odkupy neprodaných jednotek, tak jejich redistribuci prostřednictvím státních či polostátních institucí. Cílem je snížení nadbytečné nabídky v soukromém sektoru a současné posílení bytové dostupnosti v nižších příjmových skupinách.
V některých městech dochází rovněž k řízenému přesunu veřejných institucí do nově vybudovaných čtvrtí, čímž se vytváří základní institucionální a funkční infrastruktura městského organismu. Přesun škol, univerzit, nemocnic a správních úřadů má za cíl zvýšit každodenní provozní zatížení těchto lokalit a tím podpořit jejich sekundární urbanizaci prostřednictvím přirozené koncentrace obyvatel. Částečně úspěšným příkladem této strategie je Kangbashi v oblasti Ordos, kde došlo v průběhu posledních let k postupnému nárůstu obyvatel, zejména v souvislosti s relokací institucí a rozvojem místních služeb.
Současně však čínský realitní sektor čelí strukturálním demografickým omezením. Tempo urbanizace zpomaluje, populace stárne a celkový počet obyvatel vstupuje do fáze stagnace až mírného poklesu. To zásadně mění dlouhodobou bilanci mezi nabídkou a poptávkou po bydlení. Část existující bytové kapacity tak pravděpodobně nebude nikdy plně využita, zejména v periferních nebo ekonomicky slabších regionech. V těchto oblastech se proto uvažuje o transformaci nevyužitých objektů na jiné funkce, včetně průmyslového využití, logistických areálů nebo veřejné infrastruktury, případně o řízené demolici neudržitelných stavebních celků.
Zdroje: CNBC, ThinkChina, WebUrbanist, Reddit, Malories Adventures, Architectural Digest, News, RBA, Caixin Global, arXiv, AS
