Český venkov ožívá

Prostorné pracovní stoly
Zdroj: Boys Play Nice

Umístění stavebních investic v České republice se řídí podle několika hlavních externalit. ČR je rozlohou malý stát se silným centralistickým uspořádáním. To se týká jak státní (veřejné) správy, jejíž prakticky všechny výkonné orgány sídlí v hlavním městě Praze, tak dopravní infrastruktury.

Dálniční síť propojuje hlavní město se zatím jen několika krajskými metropolemi a téměř neexistuje dálniční propojení mezi krajskými městy navzájem. Podobné je to se sítí rychlostních a vysokokapacitních železničních tratí.

Za zmínku stojí i to, že v ČR funguje dvacet čtyři mezinárodní letiště. To jsou ta, která mohou přijímat a vypravovat lety mimo schengenský prostor. Veřejnou leteckou dopravu a zejména mezinárodní leteckou dopravu se ale nedaří na „mimopražská“ letiště nasměrovat. Veřejných mezinárodních letišť je osm, z toho jen pět má pravidelný letecký provoz.

V roce 2017 bylo nejživějším letištěm po Praze Brno-Tuřany s více než 470 tis. odbavených cestujících. Za ním je letiště Leoše Janáčka v Ostravě (324 116 cestujících) a pak letiště v Pardubicích a Karlových Varech (88 490, resp. 21 404 cestujících). Pražské letiště Václava Havla loni odbavilo rekordních 16,8 milionu cestujících.

Výstavbě kaneláří se daří v Brně

Tyto podmínky ovlivňují nejsilněji výstavbu administrativních budov a bytů, respektive developerských bytových projektů. Ty se soustředí na hlavní město Prahu. Kanceláří v kategorii A se zde nachází 3,57 milionu m2. Z celkového počtu 5 467 bytů, které byly letos do konce května v republice zahájeny, připadá na Prahu téměř třetina.

Centralizaci se celkem úspěšně vzpírá jihomoravská metropole Brno. Poté, co zde kolem zdejších vysokých škol, zejména Vysokého učení technického, vyrostla řada vědeckých a výzkumných pracovišť a firemních vývojových center, došlo i na rozsáhlejší výstavbu administrativních a rezidenčních projektů.

Ke konci roku 2018 se v Brně nacházelo 583,4 tis. m2 kancelářských ploch, z toho 82 % v kategorii A. Ve výstavbě se nacházelo 75 200 m2 kancelářských ploch v sedmi projektech, z toho by přibližně 60 000 m2 mělo být dokončeno ještě letos. Míra neobsazenosti kanceláří činila 9,6 %. Údaje pocházejí od sdružení Regional Research Forum, jehož členy jsou nejvýznamnější realitní agentury.

Podnikatelské aktivity se rozbíhají také v Ostravě. Toto průmyslově vyspělé moravskoslezské centrum těží z výhod blízkosti Polska a Slovenska, které nejen že usnadňují zásobování tamních trhů, ale fungují rovněž jako zásobárna pracovních sil. V neposlední řadě se tento region těší zesílené podpoře podnikání a zaměstnanosti jak ze strany českého státu, tak ze strany Evropské unie.

Regional Research Forum uvádí, že ve druhém pololetí roku 2018 bylo v Ostravě k dispozici 213 400 m2 kancelářských ploch, z toho 73 % činily kanceláře v kategorii A, zbytek B. Ve výstavbě byly dvě administrativní budovy Smart Innovation Center A a B, celkem o výměře 10 tis. m2 kancelářských ploch. Obě budovy mají být dokončeny ještě letos. Míra neobsazenosti ke konci minulého roku v Ostravě dosahovala 9,2 %.

Jiné mimopražské trhy kancelářských prostor nejsou systematicky sledované. Podle realitních agentur, které se zabývají pronájmy a obchody s administrativními prostory, však regionální trhy začínají ožívat, zejména v Plzni, Olomouci a Českých Budějovicích.

„Očekáváme, že po roce 2020 mohou mít Brno a Ostrava až 1 milion m2 kancelářských ploch. Vznikají zde velké příležitosti nejen pro sektor kanceláří, ale potažmo i pro další služby, jako jsou správa objektů, projektový management, investiční poradenství a s předpokladem rostoucí kupní síly i pro pronájem maloobchodních prostor,“ říká Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v ČR společnosti Cushmann & Wakefield.

Výstavba bytů v Středočeském kraji se téměr vyrovná Praze

Soustředěná výstavba rezidenčních projektů probíhá nejsilněji ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Obojí souvisí s rozvojem realitních trhů v Praze a v Brně.

V hlavním městě se už nejméně od roku 2015 staví rezidenční projekty velmi obtížně. Počet nových bytů nabízených na trhu trendově klesá, narozdíl od stále stoupající poptávky. Problém je s povolováním výstavby a v posledních dvou letech s prudkým růstem cen bydlení, jenž je důsledkem dříve řečeného.

Do třetice na trh v Praze má sílící vliv nákup bytů ze spekulativních důvodů jako investice, resp. uložení volných peněžních prostředků. Podle některých realitních kanceláří se tito zákazníci podílejí na celkových prodejích bytů až z 30 %. Z toho důvodu zájemci o bydlení v Praze stále častěji volí pořízení bydlení v blízkých lokalitách kolem Prahy.

Středočeský kraj se tak v tomto století stává druhým krajem v pořadí v republice po hlavním městě podle počtu dokončených bytů. V letech 1989 až 2017 zde bylo dokončeno 133 768 bytů; v Praze, pro srovnání, to bylo 145 371 bytů.

Intenzitou bytové výstavby se Středočeský kraj téměř vyrovnává s Prahou (kolem 4 bytů na 1000 obyvatel). A Středočeskému kraji se vyrovnává kraj Jihomoravský, kde je intenzita výstavby jen o málo slabší. Stejné jsou i důvody, proč lidé zabydlují blízké okolí Brna. Minulý rok v období od ledna do května bylo v Jihomoravském kraji zahájeno 2112 bytů, ve Středočeském 2822 byty a v Praze, pro srovnání, 2197 bytů. V obou krajích výrazně převládají byty v rodinných domech, v Praze naopak v domech bytových.

Pro představu o rezidenčním trhu lze uvést údaje developerské společnosti Trigema, podle které se ve 2. letošním čtvrtletí v regionech prodalo 900 nových bytů, z toho ve Středočeském kraji 280, Jihomoravském 200, Olomouckém 100, Plzeňském 80 a stejně tolik v Jihočeském kraji.

Ostrava a Mladá Boleslav vévodí průmyslu

Trh logistických a průmyslových nemovitostí vykazuje širší rozptýlenost ve srovnání se segmenty administrativní a rezidenční výstavby. Investice do průmyslových a logistických staveb se lépe přizpůsobují dopravní infrastruktuře. I v tomto smyslu investoři preferují Prahu a její nejbližší okolí, zde jsou ale vhodné pozemky k výstavbě již téměř vyčerpány.

Využívají tedy možnosti výstavby v blízkosti menších sídel a v dosahu dopravních tepen. Svědčí o tom zpráva sdružení Industrial Research Forum za první letošní čtvrtletí, podle které největší dokončené projekty v tomto období byly umístěny v Ostravě (56 tis. m2) a v Mladé Boleslavi (23 500 m2).

Celkem bylo v ČR k dispozici bezmála 8 mil. m2 průmyslových a logistických nemovitostí, průměrná míra neobsazenosti činila 4,8 %, v Praze 4,1 procenta. Ve výstavbě se nacházelo 521 700 m2, z toho asi 18 % v Praze. Téměř 40 % z rozestavěných projektů mělo být dokončeno do poloviny letošního roku. Staví se většinou spekulativně, 56 % rozestavěných objektů nemá dojednaného nájemce.

Text: Jan Tesař
Zdroje: Prague Research Forum, Regional Research Forum, Industrial Research Forum, ČSÚ, Cushmann & Wakefield, BNP Paribas Real Estate CR, Trigema Group, CEEC Research, ČTKČlánek byl uveřejněn v časopisu ASB Speciál 2019.