Málo bytů, málo dětí. Nepříznivý trend by mohlo zvrátit družstevní bydlení

Překvapivě přímou korelaci mezi počtem dokončených bytů a počtem narozených dětí lze vyčíst z údajů Českého statistického úřadu. V roce 2023 se dokončilo jen 38 tisíc bytů, přičemž většina byla postavena prostřednictvím soukromého sektoru. Obecní a družstevní výstavba je zcela marginální, ročně se jedná jen o zhruba tisíc bytů v rámci celé ČR.

Vloni se narodilo pouhých 91 tisíc dětí. Je to druhý nejhorší údaj od konce druhé světové války. Podle sociologů je současná nízká porodnost zapříčiněna mnoha faktory. K těm zásadním však může patřit i právě zcela zřetelná vazba mezi dostupným bydlením a ochotou k rodičovství.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) na tuto skutečnost poukazuje a dává ji i jako zásadní námět do současné diskuze o nakládání s veřejnými financemi. Řešení přitom existuje. Nový 60metrový byt ve standardním domě je možné v roce 2024 postavit a prodávat za cenu 3,6 milionu korun, tedy zhruba za 60 000 Kč/m².

Komora vychází z objemových cenových ukazatelů pro bytovou výstavbu, z nichž vyplývá, že i po zahrnutí dalších nezbytných nákladů je letos možné dokončit a prodávat byty za konečné ceny v rozmezí od 46 000 Kč do 60 000 Kč za čtverečný metr. Mladá rodina by při průměrné měsíční mzdě 44 000 Kč potřebovala jen 7, a nikoliv současných 14 hrubých ročních příjmů. Nebyla by tedy jen celoživotním „nevolníkem“ neúnosně vysoké hypotéky, ale měla by prostor i pro případnou výchovu dětí.

Podpora státu chybí

Pokud by stát smysluplně podpořil výstavbu cenově dostupného a udržitelného bydlení i pro mladé páry (bez ohledu na to, zda by šlo o obecní nájemní bydlení, bydlení do vlastnictví či družstevní bydlení), mohlo by to mít z dlouhodobého hlediska pozitivní dopad na státní rozpočet. Více narozených dětí souvisí s počtem budoucích daňových poplatníků, a tedy i s udržitelností důchodového systému.

„Obce a města by měly při úvahách o podpoře družstevního nebo nájemního bydlení, kterým si chtějí udržet nebo získat mladé rodiny či některé profese, vycházet z pravidelně zveřejňovaných cenových ukazatelů stavebních prací a stavebních materiálů, nikoliv ze současných cen na realitním trhu. Ostatně je to právě státní správa a samospráva, která vlastní pozemky vhodné k bytové výstavbě, případně může v tomto směru vhodně ovlivnit i tvorbu územního plánu,“ konstatuje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT.

V případě většího počtu bytů však musí města a obce počítat i s náklady na potřebnou veřejnou infrastrukturu, jako je kapacita sítí, dopravní napojení, vybudování škol, školek a dalších služeb. I tak je 46 000 – 60 000 Kč / m2 intervalem definujícím reálné dostupné bydlení v České republice, které by mělo zajistit standard bydlení mladým rodinám, seniorům nebo zástupcům veřejně prospěšných profesí.

Vzhledem k aktuálnosti této otázky pořádá ČKAIT 27. května v Praze konferenci, na které bude dostupné bydlení nahlédnuto z řady úhlů, ať již se jedná o náklady, proces přípravy a realizace, právní aspekty, financování, provoz nebo zastřešení celého procesu autorizovanými osobami.

Trh nechán napospas volné ruce

Skutečnost, že zásadní roli v otázce dostupného bydlení hraje stát, je nezpochybnitelná. Hrál ji po roce 1918 i v rámci 2. poloviny 20. století a situace vyvrcholila vzepjetím podpory hromadného bydlení od 60. do 80. let.

Po roce 1989 byl trh s byty ponechán napospas volné ruce trhu a došlo ke zvýšení nejen prodejních cen, ale i nájmů. Státní politiku bytové výstavby plně nahradila tržní nabídka bytů, která však vedla k tomu, že ČR patří k zemím s nejméně dostupným bydlením.

Dosavadní státní podpora dostupného bydlení je přitom poměrně značná. Podle údajů ČSÚ stát v letech 2016 až 2023 vyplatil formou sociálních dávek na bydlení neuvěřitelných 87,8 mld. Kč a další výdaje na podporu bydlení vyplacené prostřednictvím jednotlivých ministerstev dosáhly ve stejném období 107 mld. Kč.

Čistě hypoteticky by za tyto peníze mohl stát postavit 54 tisíc bytů, ve stejném období však s podporou Ministerstva pro místní rozvoj ČR vzniklo jen 4 663 bytů. V mnoha případech se tyto obrovské výdaje státu minuly účinkem. Jednoznačně to dokládá program Nájemní byty, u nějž bylo – jak konstatoval Nejvyšší kontrolní úřad ve své zprávě (27. listopadu 2023) – pronajímatelům (příjemcům podpory) ve smlouvách o nájmu podpořených bytů nastaveno nájemné vyšší, než bylo v místě a čase obvyklé…

Družstevní byty jako alternativa

Zcela mimo zájem zákonodárců nebo příslušných ministerstev se nadále ocitá výstavba družstevních bytů. Právě družstva přitom podle ČKAIT mohou být příkladem dostupného bydlení pro zhruba 40 % populace, která žije v domácnostech vydávajících za celkové náklady na bydlení více než 40 % svých disponibilních příjmů! Ačkoliv je výstavba družstevních bytů jednou z mála alternativ komerčního trhu s byty, počty dokončených družstevních bytů se propadly na současných cca 200 bytových jednotek ročně.

V případě bytových družstev přitom je na co navazovat: po vzniku československého státu v roce 1918 existovalo na 165 různých bytových sdružení. Před začátkem 2. světové války bylo v Československé republice 442 stavebně-bytových družstev. Ve čtyřicátých letech, tj. v období druhé světové války, se bytová výstavba zastavila. Počet bytových družstev rychle vzrůstal v letech 1947–1948, kdy se bytové družstevnictví významnou měrou podílelo na obnově válkou postiženého bytového fondu.

Koncem roku 1948 u nás existovalo již 942 stavebních bytových družstev.
Co brání zvýšení družstevní bytové výstavby v současnosti? Podle Svazu českých a moravských bytových družstev je nezbytná změna právního rámce upravující činnost bytových družstev tak, aby mohla bez problémů nejen spravovat své bytové domy, ale i realizovat novou družstevní bytovou výstavbu.

Z dostupných údajů je patrné, že zájem na straně družstev i měst a obcí existuje. Například v Dobrušce v Královéhradeckém kraji družstvo v roce 2023 zkolaudovalo 52 bytových jednotek s prodejní cenou cca 46 000 Kč za čtverečný metr, přičemž financování si zajistilo s pomocí běžného bankovního úvěru, který družstevníci splácejí formou měsíčních “nájmů“. Počet zájemců byl však mnohem vyšší, ale družstvu se nedaří získat další pozemek.