Partneři sekce:
  • XELLA

Zvyšuje se zájem o malé byty

Komplikovaný legislativní proces paralyzuje novou výstavbu bytů. Pokud se proces neusnadnění, snižování cen očekávat nelze. Situace na trhu s byty v Praze je tak vypouklá, že cena nového bytu je podle developerů zcela nejdůležitějším kritériem výběru. Začínají se prodávat malometrážní byty, jen aby je zákazníci dokázali zaplatit. A opatření ČNB při zpřísňování hypoték nepomáhají. Vznik realitní bubliny ale, zdá se, přesto nehrozí.

Michaela Tomášková výkonná ředitelka Central Group
Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group |

Martin Svoboda výkonný ředitel JRD
Martin Svoboda, výkonný ředitel JRD |

M. Soural předseda představenstva společnosti Trigema
M. Soural, předseda představenstva společnosti Trigema |

Luboš Králíček obchodní ředitel společnosti V Invest
Luboš Králíček, obchodní ředitel společnosti V Invest |

Během konjunktury se prodejně daří i méně atraktivním a méně kvalitním projektům. Co děláte pro to, abyste překonali tuto „konkurenci“, a jak si udržujete vysokou úroveň projekce i řemeslné realizace svých projektů?

M. Tomášková: Vzhledem k vysokému převisu poptávky nad nabídkou je na pražském trhu s novostavbami situace taková, že se prodávají i byty a projekty, které by dříve na své kupce čekaly mnohem delší dobu. My v Central Group se dlouhodobě spoléháme na kvalitní výstavbu v atraktivních lokalitách, o kterou je vždy velký zájem. Při realizaci staveb používáme osvědčené materiály od předních výrobců a kvalita našich projektů je zajištěna třemi liniemi pokročilé interní kontroly.

M. Svoboda: V tom pravém smyslu slova takové projekty za konkurenční ani nepovažujeme. V JRD si držíme vysoký standard kvality svých projektů, ze kterého jsme neslevili ani v období krize, a proto nemáme žádný důvod k něčemu takovému přistupovat nyní. Všechny naše realizace disponují kromě nadstandardního provedení také udržitelnými materiály a technologiemi (řízené větrání s rekuperací tepla, okna s izolačními trojskly…), jež zajišťují zdravé vnitřní prostředí a minimální spotřebu energií. Abychom toho v dnešní složité době dosáhli, snažíme se navazovat dlouhodobou spolupráci s prověřenými stavebními firmami a předcházet tak nedostatku potřebných kapacit.

M. Soural: Většinu stavebních činností si zajišťujeme vlastními silami. Součástí koncernu Trigema je také stavební společnost Trigema Building.

L. Králíček: Ve V Invest si zakládáme na tom, že dlouhodobě stavíme kvalitní projekty, které odpovídají požadavkům zákazníků na moderní bydlení a jsou v souladu s lokalitou, do které jsou zasazeny. Tedy, že lokalitu neplundrují, ale naopak ji zatraktivňují. Jednoduše chceme, aby se lidem v našich projektech a jejich okolí dobře žilo. To je přitom hodnota, kterou zákazníci oceňují v každé době. Kvalitní projekty si cestu k zákazníkům najdou v jakékoli konkurenci.

Jak se odráží zpřísnění poskytování hypotečních úvěrů při prodeji bytů?

M. Tomášková: Každá restrikce ze strany České národní banky má samozřejmě na trh s hypotékami velký vliv. Omezení se týkají zejména zájemců ze střední třídy a mladých, kde vidíme poměrně výrazný úbytek klientů, kteří svůj byt financují hypotékou. Oproti roku 2018 klesl podíl těchto klientů o více než třicet procent.

M. Svoboda: My tuto změnu zatím příliš nevnímáme a nemyslíme si, že bude mít (jen sama o sobě) velký dopad na prodeje. Je však možné, že se změní struktura kupujících a vzroste např. podíl investorů. To je dáno i tím, že v Česku roste zájem o nájemní bydlení, a to se tak stává atraktivnější pro investory.

M. Soural: Komplikované povolovací procesy a opatření České národní banky, která od října 2018 zpřísnila podmínky pro poskytnutí hypotečních úvěrů, se odrazila v celkové situaci na trhu s novými byty. Meziročně se počet prodaných bytů v Praze snížil o devět procent na pět tisíc jednotek. V regionech se prodalo 4440 nových bytů, tedy o zhruba tisíc méně než v předchozím roce.

L. Králíček: Zájem zákazníků o naše byty je po zpřísnění podmínek v zásadě podobný jako dříve. Je to způsobeno aktuální skladbou našich projektů. V Praze v současnosti nabízíme projekty od středního segmentu výše. U vyšších segmentů přitom klesá podíl kupců, kteří využívají hypotéku, a roste počet těch, kteří složí celou kupní cenu. Zákazníci, kteří v těchto segmentech využívají hypoteční úvěr, přitom zpřísnění podmínek nepocítili tak výrazně, jako zákazníci v nižším středním segmentu. U našeho plzeňského projektu na Nové Valše zase těžíme z toho, že máme v nabídce poměrně silně zastoupené družstevní byty, které jsou v dnešních podmínkách výbornou alternativou k vlastnickému bydlení.

Stále je silná poptávka po bytech, kterou však novostavby neumí uspokojit. To mimo jiné stále drží staré byty na poměrně vysoké cenové úrovni. Jaký vývoj vidíte v tomto směru v budoucnu a co by mohlo většímu přísunu nových bytů na trh napomoci?

M. Tomášková: Hlavní příčinou nedostatku bytů na trhu je zdlouhavý povolovací proces. Developeři by rádi uvedli do prodeje nové byty, ale nemají co. Jen v Praze je v přípravě dohromady více než sto tisíc bytů, ale jejich uvedení na trh brzdí právě zamrzlé povolovací procesy. Získat povolení na běžný bytový dům trvá mnohdy i více než 10 let. Dokud se povolování nezrychlí a na trh se nedostane větší množství projektů, ceny dolů nepůjdou.

M. Svoboda: Rozvoj některých okrajů Prahy v současné době omezuje především zdlouhavý povolovací proces a komplikovaná politická situace. Očekáváme proto, že současná situace povede k většímu zahušťování centra a rozvoji výstavby na „brownfieldech“ nebo za hranicí metropole. V letošním roce by proto mohlo dojít k mírnému nárůstu nabídky nových bytů (v řádu jednotek procent), která však bude stále nižší než poptávka. Tento stav by mohla zvrátit až změna povolovacích procesů.

M. Soural: Průběžně rostou jak ceny pozemků, tak stavebních prací a materiálů. Například ceny za projekty s povolením, které zaručují dobrou dostupnost do centra hlavního města, vzrostly za posledních 5 let podle odhadů až o 50 %. Podíl nákladů na stavební práce představuje zhruba 60 % celkových nákladů na projekt. Zdražování v oblasti stavební výroby je způsobeno zejména nedostatkem kvalifikovaných pracovníků i stavebních materiálů. Neustále se navíc v čase prohlubuje.
To vše se vedle dalších faktorů, jako jsou například odvod DPH, odráží v celkové ceně za prodaný byt. Ke konci roku 2018 se tato cena v Praze pohybovala již na úrovni převyšující 101 000 korun na m2. To způsobuje, že se pro část zájemců stává v metropoli nové bydlení již cenově nedostupným.

L. Králíček: Platí, že v posledních letech jsme se dostali do situace, že díky paralyzovanému legislativnímu procesu došlo k významnému převýšení poptávky nad nabídkou. Tato poptávka opřená o nízké úrokové sazby katapultovala nabídkové ceny. Do současného stavu ale výrazně promluvilo významné zdražení cen pozemků (efekt zvyšujících se cen nemovitostí a obecně konjunktury) a zvyšování cen stavebních prací. Posledně zmiňované je vážným problémem, nabídky ceny dodavatelů stavebních prací jsou tak vysoké, že developeři nejsou schopni se vejít do svých rozpočtů. Stav je dán výrazným zdražením pracovních sil ve stavebnictví, potažmo cen materiálu.

Jaké jsou trendy v dispozicích bytů? Zmenšuje se plocha bytů, o které je největší zájem? Co klient při jejich nákupu nejvíce zohledňuje a jak roste jeho náročnost?

M. Tomášková: Vysoké ceny bydlení v Praze se odrážejí i na požadavcích na velikost bytu. Roste zájem především o menší byty 1+kk a 2+kk, jelikož na větší byty už lidé často finančně nedosáhnou. Podíl těchto menších bytů v Praze tvoří již dvě třetiny trhu. Zároveň lákají i investory, kteří tyto byty mohou výhodněji pronajmout.

M. Svoboda: Bohužel musím říci, že výrazný nárůst cen snížil význam všech ostatních faktorů. Cena nového bytu je tak to zcela nejdůležitější, o co se kupující nyní zajímá. Pražský rezidenční trh výrazně ovlivňuje komplikovaný a zdlouhavý povolovací proces, který je jednou z hlavních příčin nedostatku nových bytů. Přímým důsledkem této situace je růst cen, kvůli němuž se nové bydlení stává nedostupné pro řadu zájemců. Lidé proto obracejí svou pozornost k menším bytovým jednotkám 1+kk a 2+kk, jež jsou ještě cenově dosažitelné a vhodné i na investici: v loňském roce tak malé byty tvořily 65% podíl z celkových prodejů. Podle námi zpracované analýzy je na trhu stále přibližně 20 % bytů v dispozicích 4+kk a větších, ale skladba nových developerských projektů se mění a přizpůsobuje poptávce. Zmenšují se tak celkové plochy i jednotlivé místnosti, což může omezit komfort jejich obyvatel.

M. Soural: Jen v Praze se zájem čím dál více přesouvá k menším bytům. Před dvěma roky se zde dvoupokojových prodala třetina a vloni již 38,5 %. Letos je tato poptávka ještě vyšší. V polovině roku bylo takových jednotek již více než 42 %. Jednopokojových bytů se původně na trhu uplatnilo necelých 17 %. Minulý rok jsme však už zaznamenali nárůst na 23,5 a tento dokonce na necelých 30 %. Na druhé straně, jestliže se před dvěma roky prodala necelá třetina třípokojových bytů, vloni to už bylo pouze 25 a nyní 19 %.

L. Králíček: Největší zájem je stále o menší jednopokojové a dvoupokojové byty. Tyto byty jsou na jedné straně dostupné širšímu počtu lidí, kteří hledají vlastní bydlení, na druhé straně slouží také jako investiční byty na další pronájem. Vzhledem k růstu ceny nemovitostí a výraznému zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték se dostupnost vlastního bydlení snižuje. Trendem následujících let tak podle nás bude rostoucí obliba družstevního bydlení, kdy zájemci stačí složit přibližně čtvrtinu kupní ceny v hotovosti a zbytek ceny splácet v pravidelných měsíčních splátkách.

Klienti jsou dnes obecně informovanější a náročnější než dříve. Přístup a požadavky klientů, se kterými jsme se dříve setkávali v zásadě pouze ve vyšším segmentu, se dnes stávají normou i v segmentu střední a nižší střední třídy. Jednoznačně platí, že lidé dnes mnohem více než dříve oceňují komplexní kvalitu projektu, kam se promítá například architektura projektu, kvalita dispozic, dopravní dostupnost a občanská vybavenost lokality. Hlavně ve velkých městech lidé byty nevnímají pouze jako budoucí domov, ale také jako potenciální dlouhodobou investici. Zákazníci se rovněž stále častěji zajímají také o skladbu budoucích obyvatel, což dříve nebylo tak běžné.

Jak se bude vyvíjet cena bytů a při jaké ceně bytu za čtvereční metr vnímáte ještě bezpečnou zónu (bez náznaku realitní bubliny) a vývoj na trhu s byty za zdravý?

M. Tomášková: Domníváme se, že ceny v Praze vzhledem k přetrvávajícímu nedostatku bytů a pomalému povolování ještě nějakou dobu porostou, i když už ne takovým tempem, jako doposud. Kvůli omezení dostupnosti hypoték se již bydlení pro velkou část lidí stává nedostupným. V Praze je na průměrný nový 70m2 byt potřeba téměř patnáct ročních hrubých příjmů, což už je mnohem více, než například v metropolích Rakouska či Německa.

M. Svoboda: I v letošním roce očekáváme mírný nárůst cen, který nepřekoná zdražování v minulém období. Vývoj na rezidenčním trhu však již není zdravý. Mladým a méně bonitním lidem výrazně komplikuje přístup k vlastnímu bydlení a dochází k deformaci tržního prostředí, ze které nejvíce profitují investoři a zahraniční kupci.

M. Soural: Pokud by se podařilo zejména v Praze a Brně nabídku rozšířit, mohlo by to pozitivně zapůsobit na další cenový vývoj nemovitostí. Bude-li ale situace opačná a povolování nových projektů bude ještě komplikovanější a zdlouhavější, výsledkem bude další propad celého bytového trhu.

L. Králíček: Je důležité říci, že současné ceny bytů nejsou vysoké primárně kvůli převisu poptávky nad nabídkou. To možná platilo před několika lety. Dnes jsou ceny vysoké především kvůli bezprecedentnímu zdražení cen stavebních prací v průběhu posledních několika let a také kvůli růstu cen pozemků. My tento nárůst přitom nemůžeme plně promítnout do cen bytů, protože bychom je potom jednoduše neprodali. Lidé zároveň byty stále ve velkém kupují především pro vlastní bydlení, ne pro spekulaci. V souvislosti s omezením dostupnosti hypotečních úvěrů tak nepředpokládáme vznik nějaké výraznější realitní bubliny.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB špeciál 2019.