Pohyb na kancelářském trhu teprve nastane
Zatím si nikdo moc nestěžuje a čísla o vývoji trhu kancelářských prostor vypadají krotce. Ale nejistoty a opatrnost jsou už patrné.
Zpráva o vývoji trhu kancelářských prostor za loňský rok nebude nijak povznášející čtení. Začněme tedy něčím hezkým. Na sklonku minulého roku byla dokončena rekonstrukce národní kulturní památky, funkcionalistického paláce Dopravních podniků v Praze Holešovicích. Není to vůbec běžná záležitost.
Dům dlouhá léta chátral a hledal nové využití. A zde je první pozoruhodnost: nezměnilo se. I po rekonstrukci zůstává multifunkční komerční budovou. Jsou v ní převážně kancelářské plochy, ale také přednáškový nebo divadelní sál a v parteru maloobchodní jednotky přístupné veřejnosti.
Zrekonstruovaná funkcionalistická budova bývalých Elektrických podniků v Praze, autor rekonstrukce: TaK Architects | Zdroj: TaK Architects
Rekonstrukce zachovala původní dispozice – nic neubylo, žádné přístavky nepřibyly. To je druhá zvláštnost. Dochovaly se detaily vnější, např. ocelové i dřevěné rámy oken, i interiérové. I tak došlo k zateplení budovy a k instalaci nejmodernějších technologií pro její provoz, a to vedle rekonstrukce technologií historických, například dvou výtahů pater-noster.
Budova byla postavena v letech 1927 až 1935 podle návrhu tehdy velmi mladých architektů Adolfa Beneše a Josefa Kříže, kteří zvítězili v architektonické soutěži. Vznikla moderní multifunkční budova s parkingem a klimatizací, ve funkcionalistickém slohu na vysoké evropské úrovni. V roce 2016 objekt koupila společnost CPI Property Group a o dva roky později začala s jeho rekonstrukcí. Tu realizovala architektonická kancelář TaK spolu s Národním technickým muzeem a Kloknerovým ústavem ČVUT.
Byl tak zachráněn velmi cenný objekt, ocitnuvší se ve ztraceném území na konci nekončící Severojižní magistrály, a kromě toho, že dal smysl tomuto podivně zabetonovanému území, kde by snad mohla vzniknout také Vltavská filharmonie, uvedl na pražský kancelářský trh 26 tis. m2 nových ploch v nejvyšším standardu, což ani na Prahu není málo. Celá budova už je pronajatá. Budou se sem stěhovat nadnárodní reklamní agentura WPP, rozvážková služba Wolt a agentura Kantar.
Firmy se snaží nerůst moc
Celkem loni na pražský trh přibylo nějakých 160 tis. m2 kancelářských ploch – údaje se liší podle zdroje (150 tis. až 170 tis. m2). Není to mnoho a snad díky tomu zůstal trh v relativní rovnováze, přestože konjunkturální ani „hygienické“ poměry mu nepřály. Už nejméně od roku 2017 bylo na kancelářském trhu znatelné ochlazení poptávky.
Projevovalo se růstem podílu renegociací a snižováním čisté absorpce nových ploch. Protože ale nová výstavba vázla, byly nové plochy uváděné na trh hbitě pronajímány. Některé velké pražské projekty byly už pro předem známého nájemce projektovány a na „trh“ tak vlastně ani nevstoupily. Z ukazatelů by se mohlo zdát, že dosti podobně probíhal loňský rok. Neboli že pokračoval konjunkturální pokles trhu. To jistě ano, ale pandemie covid-19 tomu dala některé specifické rysy.
Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor firmy Cushman & Wakefield, k tomu říká: „Důvodů pro pokles poptávky je několik. Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na horší časy začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu. Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce.“
Firmy tak častěji zůstávají ve svých dosavadních kancelářích, a pokud potřebují růst, snaží se expanzi realizovat ve stávajících budovách. Ceny nájmů v nových developmentech jsou totiž často vyšší a ani výraznější pobídky nestačí tento zásadní rozdíl vyrovnat. Výsledkem je, že v celkovém počtu nájemních transakcí je stále větší podíl renegociací (přejednaných smluv ve stávajících prostorách).
Rok 2020 už jednoznačně hodnotí Lena Popova, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří BNP Paribas Real Estate, v rozhovoru pro ASB jako „zmražený“ pandemií covid-19. „Nástupem pandemie se kancelářský trh v Praze prakticky zastavil. Firmy nedělaly unáhlená rozhodnutí. Nájemci, kterým končila nájemní smlouva, spíše přejednávali podmínky ve svých stávajících prostorách, a ti, kteří měli již v době před pandemií rozjednány relokace, jednání dokončili.“
Sdružení Prague Research Forum ve své zprávě za poslední loňské čtvrtletí uvádí: „Celková hrubá realizovaná poptávka, včetně renegociací a podnájmů, dosáhla v čtvrtém čtvrtletí roku 2020 objemu 98 700 m2, což představuje meziroční pokles o 33 procent. Celková nabídka neobsazených podnájmů ve čtvrtém čtvrtletí 2020 dosáhla 64 300 m2, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím nárůst o 36 % (nebo 17 100 m2).
V posledním čtvrtletí dosáhl podíl renegociací na celkové realizované poptávce 51 %, zatímco celkový objem nově pronajatých prostor včetně předpronájmů a expanzí představoval 44 % z celkové hrubé realizované poptávky. Celkový podíl podnájmů představoval 5 procent.“
Přečtěte si také
Co se týká renegociací a podpronájmů, uváděná čísla jsou mimořádně vysoká. I přesto míra neobsazenosti 7 % je velmi příznivá a ani nájmy nevykázaly žádné významné pohyby: nejvyšší dosahované nájemné za čtvrté čtvrtletí zůstalo stabilní a pohybovalo se v rozmezí 22,00 až 22,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 15,50–17,00 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.
„Nové nájmy zcela jistě souvisejí s aktuální koronavirovou krizí, nicméně vliv na čistou poptávku má i cyklus realitního trhu, kdy většina nájemců své nájemní smlouvy měla v roce 2020 zafixovány na delší dobu a stěhoval se jen ten, kdo měl relokaci dojednanou už před krizí,“ vysvětluje Kamila Breen,vedoucí oddělení průzkumu trhu BNP Paribas Real Estate. „Firmy se v roce 2020 do expanze nebo relokace nepouštěly i z důvodu tlaku na úspory. V případě relokace jsou to vyšší náklady kvůli stěhování.“
Doznívání dobrých časů
Současná situace souvisí s nastavením trhu před pandemií. Navzdory předcházejícímu poklesu se kancelářský trh před pandemií nacházel ve velmi dobré kondici. Nízká byla neobsazenost, nájemci prosperovali.
„Co se týká aktuální neobsazenosti, většina projektů, která se v roce 2020 dokončila, byla již předpronajata, a tudíž nevznikala velká míra neobsazenosti. U stávajících nájemních smluv se nájemcům nevyplatí (pokud nemusí) vracet prostory, protože pokuta za vrácení prostor (zejména pokud se blíží doba expirace) je shodná s nájmem, který by nájemce platil, kdyby v prostorách zůstal.
Proto se na trhu setkáváme s rostoucí nabídkou podnájmů (podpronájmů). Do oficiálních statistik míry neobsazenosti se tyto podnájmy nezapočítávají, proto zatím míra neobsazenosti významně nerostla,“ vysvětluje vztahy v uváděných statistikách Lena Popova.
Podobně nepružná je výše nájemného. Ta je většinou smluvně zafixována na několik let dopředu, a proto není jednoduché si pro nájemce vyjednat nové, lepší podmínky. „Trh nemovitostí proto bude na pandemii reagovat se zpožděním. Růst neobsazenosti budeme zcela jistě evidovat během dalších dvou let a pokles ceny nájmů zejména v horších lokalitách – ty dále od metra budou muset chtě nebo nechtě ceny snížit,“ dodává L. Popova.
Ani vládní podpůrné programy se loni na obsazenosti kancelářských prostor nijak nepodepsaly. „Nemyslíme si, že vládní podpora na udržení zaměstnanosti měla zásadní vliv na vývoj čistého pronájmu,“ potvrzuje Kamila Breen. „Kancelářské prostory, zejména ty v Praze, byly prázdné, spíš bude otázka, jak se bude firmám ekonomicky dařit v letošním a dalším roce, a dle toho se budou rozhodovat o své expanzi, nebo naopak o redukci kancelářských ploch.“
Opatrně a na jistotu
A tak zřejmě dominantní pocit z trhu kancelářských prostor je váhavost. „Zájem o volné prostory je, ale firmy zdržují finalizace nájemních dohod a smluv. Je v tom nejistota,“ říká Petr Palička, ředitel společnosti Penta Real Estate pro Českou republiku, v rozhovoru pro ASB. „Zároveň je patrný velký hlad po koupi kancelářských budov od investorů. Ti, a také banky, jsou dneska ochotni investovat.“
Tím se, podle P. Paličky, liší nynější (nadcházející) krize od té minulé z let 2008 až 2010. „Tehdy byla krize finanční. Dnes investoři, banky i developeři fungují normálně. I když jsou všichni opatrnější,“ připouští P. Palička. „Banky říkají, že budou pečlivěji zkoumat kvalitu projektů i developerů a budou asi požadovat více vlastního financování. Developeři ustupují od spekulativní výstavby, potřebují mít minimálně jistotu předpronájmu.
Přetrvávající problém spočívá podle Petra Paličky v tom, že u nás je průběh povolovacího procesu obtížně předvídatelný, je proto komplikované výstavbu plánovat. Že přijde ochlazení trhu, s tím se musí dopředu počítat.
„Ekonomiku to samozřejmě postihne. Cestovní ruch se zastavil, hotely jsou dlouhodobě prázdné. To musí mít na celkovou ekonomickou situaci dopad,“ říká P. Palička.
Přitom sama Penta nevypadá nijak znepokojeně. Loni Penta dokončila velice zdařilý multifunkční komplex Churchill v Praze 3 a podle slov ředitele Paličky plynule pokračují přípravy developmentů na Smíchově, v Radlicích i v prostoru kolem Masarykova nádraží.
Kanceláře budou zapotřebí
Analytici loni věnovali značnou pozornost také změnám v požadavcích uživatelů – nájemců kanceláří. Zdálo se, že loňská jarní vlna covidu-19 ukázala spoustu výhod práce z domova pro zaměstnance i zaměstnavatele a že kanceláře začnou být celkem zbytečné. Na podzim už ale tak velké nadšení nepropukalo.
„Při zavádění home-office se myslelo, že kanceláře už nepotřebujeme. Ale dnes zjišťujeme, že jsou zapotřebí i na něco jiného, než si jít do nich sednout,“ charakterizuje trendy Petr Palička. „ Ukazuje se, jak je důležitý sociální kontakt, sdílení know-how… Sedět doma a komunikovat přes monitor může jen velmi malé procento lidí. A jen malé procento lidí je pro to mentálně nastavené.“
Ze zmíněné budovy Churchill zazněl také docela uklidňující názor Miroslava Linharta ze společnosti Deloitte: „Covid-19 jenom akceleroval to, co se děje delší dobu. Mohu vám to ilustrovat přímo tady, kde sedíme, v budově Churchill. Naše společnost při stěhování do této budovy už počítala s menší plochou na jednoho zaměstnance, spolu s tím také se sdílením pracovních míst. Hodně jiné je i uspořádání našich kanceláří, máme tu pracovní i odpočinkové zóny, naopak velké open-space kanceláře tady nenajdete.
Přitom vše má jistou míru flexibility a také – a to je dnes hodně důležité – máme prostorové rezervy. To zvláště dnes bude častý požadavek. Málokdo tuší, jestli se má chystat na expanzi, nebo na její opak. To všechno nejsou žádné novinky, jenom jejich implementaci epidemie urychlila. Není ale na místě tyto fenomény přeceňovat.
Klasická kancelář bude i nadále dominantní – není možné všechno odpracovat z domova, nelze všechna pracovní místa sdílet,“ řekl M. Linhart, vedoucí partner poradenství v oblasti nemovitostí a stavebnictví, v interview pro časopis Stavební fórum.
Osvědčuje se a dále vzkvétá coworking, tedy nakrátko pronajímané kanceláře a sdílené pracovní prostory. Jsou vhodné pro sjednávání schůzek, pro začínající firmy, ale tyto možnosti využívají i velké či zavedené korporace, které do dočasně pronajatých kanceláří umisťují týmy vytvářené účelně a dočasně pro určitý projekt, zakázku či úkol.
Odhadovat, jak se bude vyvíjet rok letošní, není vůbec jednoduché. Podle různých zdrojů by letos mohlo být v Praze dokončeno 72 tis. až 98 tis. m2 nových nebo rekonstruovaných kancelářských prostor, dalších zhruba 90 tis. m2 je ve stadiu příprav. Pravděpodobně však ne všechny záměry dospějí do realizace.
Od partnerů ASB
„Změnil se přístup developerů a bank jako poskytovatelů finančních prostředků na kancelářské projekty. Developeři (většinou i na nátlak bank) upustili od spekulativní výstavby a se stavbou svých projektů čekají až na minimální obsazenost 40 procent,“ říká Lena Popova z BNP Paribas Real Estate. „Mnoho kancelářských projektů nabralo zpoždění. Až rok 2021 prověří skutečné dopady pandemie.“
Téměř s jistotou lze předpokládat, že poptávka po kancelářích v Praze bude klesat. Chování investorů i nájemců ale zatím signalizuje, že se žádné katastrofy, ale ani prudké revoluční změny v užívání kanceláří nechystají. Strašidelné administrativní paláce zející prázdnotou zatím nejspíše nehrozí.
Článek byl publikován v ASB 01/2021.
Jan Tesař
