Z chátrající budovy rentabilní objekt

14. července 2015

Partneři sekce:

Navzdory nepříznivému demografickému vývoji se energeticky optimalizované městské byty v současnosti těší velké oblibě. Pro nízké náklady na vytápění a další služby nájemníkům nabízejí dlouhodobě udržitelnou cenovou hladinu nájemného. Pro pronajímatele je výhodou zvýšený objem finančních prostředků v rozsahu ušetřených nákladů na energii, což mu poskytuje jistotu při plánování investic.

Zajímavým bonusem v konkurenci pronajímatelů nemovitostí jsou i další nízké náklady. Když se investice do moderní vytápěcí techniky amortizuje, může vlastník modernizované nemovitosti získat nadprůměrné výnosy.

Ze starého nové

Též nemovitost, která má už svá léta, poskytuje široké možnosti využití. Velmi jednoznačně to dokazuje rekonstrukce budovy v německém Hannoveru. Tento bytový dům na Schaufelder Straße byl zvýšen o jedno podlaží a účinnými opatřeními zaměřenými na jeho modernizaci se z prázdné a chátrající budovy změnil v atraktivní a ziskovou nemovitost. Svědčí to o tom, že v městské zástavbě je stále velká poptávka po atraktivních bytech. Při sanaci a rekonstrukci této budovy postavené v období druhé světové války se hlavní důraz kladl na její energetickou optimalizaci prostřednictvím inovační koncepce financování. Aby se vytvořily podmínky pro účinný systém zásobování energií, bylo nutné nejprve izolovat plášť budovy podle standardů pasivního domu. Tím se roční potřeba tepla na vytápění snížila z 230 kWh/m² na neuvěřitelných 15 kWh a v budově byly vytvořeny optimální podmínky pro využití nejmodernější techniky tepelných čerpadel.

Regenerativní výrobu tepla v budově zabezpečují dvě samostatná tepelná čerpadla voda|voda, která využívají jako zdroj energie společnou studnu. Tepelné čerpadlo s výkonem 16 kW s nízkou náběhovou teplotou zásobuje vytápěcí systém zabudovaný v podlaze nebo ve stěně, druhé čerpadlo s týmž výkonem dodává do zabudovaných radiátorů vodu s teplotou 55/45 °C. Protože tepelná čerpadla využívají jako zdroj na vytápění energii z podzemní vody, ještě více snižují náklady na energii. S podporou přírodních zdrojů takto z 1 kWh elektrického proudu vyrobí až 3 kWh tepla.

Šetřit, když svítí slunce

To však ještě není všechno – elektrickou energii čerpadlům dodávají fotovoltaické panely. Na střeše domu je nainstalovaných 110 modulů, které ekologicky vyrobenou elektrickou energií pokrývají téměř celou potřebu čerpadel. I když netvoří autonomní solární elektrárnu, zařízení na střeše zabezpečuje téměř vyrovnanou dodávku elektřiny ve dnech, kdy je třeba elektřinu kupovat z veřejné sítě, a v obdobích, kdy ji ony se ziskem dodávají do sítě.

I samotné byty zájemce přesvědčí svou přidanou hodnotou. Příjemné ovzduší v nich například zabezpečují specifická větrací zařízení. Přístroje typu LWZ výrobce speciálně navrhl na dodatečnou instalaci v bytech v jednotlivých podlažích a vyznačují se krátkými potrubními systémy a nízkou konstrukcí větracího potrubí. Větrací systém se mimo to dá snadno navrhnout i realizovat.

Větrací zařízení při provozu budovy též šetří velké množství energie, protože při zpětném proudění zachytávají asi 90 % tepla, které by při běžném způsobu větrání uniklo, a tímto teplem ohřívají čerstvý vzduch.

Vytvářejí tak komfortní podmínky, díky kterým se do bytů průběžně dostává čerstvý a ohřátý vzduch. Tato příjemná výměna vzduchu automaticky zabraňuje vzniku plísní, které by se jinak vytvářely v dobře zatepleném obývaném prostoru.

Dalším bonusem v oblasti uživatelského komfortu jsou filtry ve větracích zařízeních, které vzduch pročišťují tím, že zachytávají pyl a prach, a tak vytvářejí prostředí příjemné i pro alergiky.

Energie z přírody

Při rekonstrukci budovy bylo klíčovou koncepcí snížení potřeby tepla. Jedním z opatření na dosažení tohoto cíle bylo účinné zateplení, dalším využití obnovitelné energie. Důsledným využitím techniky tepelných čerpadel lze vyrobit například z 1 kWh elektrické energie asi 4 kWh tepla. Vytápění s využitím tepelných čerpadel může být přitom napojeno na různé zdroje energie. Pro dodatečnou instalaci do budovy jsou pro nízké náklady na zabudování vhodná především zařízení, která čerpají energii ze vzduchu. Zemní kolektory získávají teplo z povrchu země, zatímco geotermální vrty ho čerpají z větší hloubky. Jedním z nejvydatnějších zdrojů tepla je spodní voda, která se čerpá ze studny. V kombinaci s moderními větracími systémy s 90% rekuperací lze dosáhnout výrazného snížení nákladů na energii v budově, čímž se její rentabilita podstatně zvýší.

Při neustále se zvyšujících cenách energie se náklady na vytápění postupně stávají důležitým faktorem při hodnocení nabídek na trhu s nemovitostmi. Možnosti šetření na nákladech na energii v mnoha budovách ještě zdaleka nejsou vyčerpané. Zvýšením energetické účinnosti budovy (snížení primární potřeby energie výrobou elektrické energie, viz graf) je možné mnohé budovy změnit na rentabilní.

Náklady na energii se snížily o 35 000 € ročně

Po rekonstrukci se budova změnila k nepoznání. Díky promyšleným řešením a individuálním danostem budovy se její užitková plocha zvýšila z 1 709 m2 na 2 100 m2. Tak například, v rámci rekonstrukce byla původní střecha přestavěna na další podlaží a využily se i prostorové rezervy vyplývající z geometrie budovy. Tuto výhodu poskytují jen rekonstrukce budov, které jsou památkově chráněné. V novostavbách by se takové změny nemohly uskutečnit.

Tato kdysi zpustlá budova se stala objektem, v němž měli zájem bydlet mnozí nájemníci, a to díky svým interiérovým kvalitám, například snížené potřebě energie. Pokud před rekonstrukcí dosahovala spotřeba energie 230 kWh na čtvereční metr, po realizaci balíku opatření tato hodnota klesla na neuvěřitelných 15 kWh. Náklady na vytápění, které v současnosti dosahují jen 30 centů na čtvereční metr, umožňují stanovit mnohem vyšší cenu základního nájemného, protože majitel nemovitosti vlastně nájemníkům prodává i energii vyrobenou z geotermálního a solárního zdroje, respektive pronajímá jim instalovanou techniku. Díky tomu bylo bez problémů možné dosáhnout průměrné výšky nájemného 7,76 €, která je vyšší než v Hannoveru běžných 6 €. Touto marží je možné refinancovat i technická zařízení od tepelných čerpadel po větrací a fotovoltaické systémy.
Budova získala na trhu s nemovitostmi na pronájem velký ohlas a za tři měsíce bylo všech 32 bytů včetně dvou nebytových prostor pronajatých. Většina zájemců se pro nájem prostorů na Schaufelder Straße rozhodla na základě nízkých dalších nákladů. Tím tento projekt jasně ukázal, že inteligentními řešeními a nejmodernější technikou je možné změnit i zanedbanou budovu v atraktivní adresu.

Projekt
Bytový dům v Hannoveru
Architekt: Reiner Wildmann, Hannover
Obnova: 2005 – 2007
Náklady na rekonstrukci: 4 miliony €
Celkový počet bytů: 32 bytových jednotek,
z toho 4 bezbariérové
Nebytové prostory: 2 nebytové prostory
Obytná plocha bytů: od 24 m² do 155 m²
Celková obytná a užitková plocha: 2 100 m²
Instalovaná zařízení: větrací zařízení s rekuperací LWZ 100, tepelné čerpadlo voda│voda WPW