Zahýbou s trhem nemovitostí od nové průkazy energetické náročnosti?

Co přináší novela zákona 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, a novela prováděcí vyhlášky 148/2007 Sb.? Jedná se opravdu o nejhorší a nejškodlivější zákon v dějinách svobodné společnosti, jak se o něm vyjádřil v letošním roce prezident republiky Václav Klaus? V následujícím textu se pokusíme čtenáře seznámit nejen s legislativní stránkou věci, ale zároveň se na danou problematiku podívat ze dvou úhlů pohledu – z pohledu odpůrců i zastánců nového zákona.

Letošní rok 2012 je bezesporu rokem velkých změn a z pohledu štítků se štítkuje snad ve všech odvětvích. Štítkovat se budou nově prodávané a pronajímané budovy, nově se také od ledna 2012 přeštítkovávají elektrické spotřebiče a zároveň se nesmějí od června prodávat jen „áčkové“ spotřebiče a klimatizace, ale za označením A musejí mít i nějaké to plus. Od listopadu 2012 se také začaly štítkovat pneumatiky u aut. Štítky (přesněji průkazy) na budovy však díky vetu prezidenta získaly velkou mediální pozornost a také si již od začátku získaly řadu odpůrců z řad laické i odborné veřejnosti.

Průkaz na budovy tu je však sám o sobě již od 1. 1. 2009 a zpracovává se na novostavby a významnější rekonstrukce budov s podlahovou plochou nad 1 000 m². S jeho zpracováním jsme se již sžili, cena za zpracování se ustálila na rozumné výši a takřka nikoho nepřekvapuje.

Co se mění novelou zákona
Novela zákona doznala opravdu zásadních změn a na samotné prováděcí vyhlášce se stále usilovně pracuje (finální znění vyjde pravděpodobně koncem listopadu 2012). Nově se setkáme s termínem nákladově optimální úroveň rekonstrukce a u novostaveb od roku 2020 s termínem téměř nulová spotřeba energie budovy. Budovy se budou nově posuzovat procentuálně vůči referenční budově, nikoli zařazovat do číselných mezí celkové energetické náročnosti jako doposud. Referenční budova bude tvořit hranici mezi vyhovujícím a nevyhovujícím stavem, tedy mezi kategorií C a D. Například budova v kategorii A musí spotřebovat jen 50 % energie oproti referenční budově, a budova B pak 75 % této spotřeby budovy C.
I nadále se budou posuzovat následující složky energie dodávané do budovy: 

• vytápění,
• chlazení,
• větrání,
• příprava teplé vody,
• osvětlení.

Nově se pak především u administrativních budov s klimatizací bude posuzovat také energetická náročnost úpravy vlhkosti v kWh/(m² . rok). Bude tedy zásadní, zda se vlhčí vzduch vodou či parou. Spotřeba vody či páry na vlhčení se nehodnotí.

V novém průkazu se bude nad rámec celkové energetické náročnosti budovy jako celku hodnotit také energetická náročnost každé dílčí složky zvlášť. Tedy například z pohledu energie na vytápění může být objekt v kategorii D, ale pokud bude mít instalované úsporné osvětlení, tak v této složce bude v kategorii A. Navíc u každé složky bude graficky znázorněno, kam by se daná kategorie posunula, kdyby se objekt zrekonstruoval (například kdyby se obvodové stěny opatřily tepelnou izolací atp.).

Nově bude také do grafické podoby průkazu (obr. 1) včleněna informace o samotné obálce budovy, kterou vyjadřuje energetický štítek obálky budovy hodnotou Uem (W/(m² . K)). S touto hodnotou jsme se setkávali i v předcházející verzi průkazu, nyní však bude přehledně uvedena i graficky.

Vedle energetické náročnosti (dodané energie v kWh/(m² . rok)) a průměrného součinitele prostupu tepla Uem se z průkazu dále dozvíme dopad na životní prostředí (modrá škála v kolonce znamená neobnovitelnou primární energii). Podíl obnovitelných zdrojů energie se pak dozvíme z koláčového grafu u podílu jednotlivých energonositelů na dodané energii.

Pro jaké budovy se musí nově vystavit průkaz
U novostaveb se z pohledu průkazu nic nemění. Průkaz je nadále povinnou součástí projektové dokumentace pro stavební povolení, jako tomu je od 1. 1. 2009. Novinkou však bude požadavek na energetickou náročnost jako takovou. Bytové domy s energetickou vztažnou plochou nad 1 500 m² se musí stavět od roku 2018 s téměř nulovou spotřebou energie (tedy lepší než pasivní standard), od roku 2019 pak bytové domy nad 350 m² a 2020 všechny bytové domy. Od roku 2020 se pak tento požadavek vztahuje i na novostavby rodinných domů.

U rekonstrukcí a renovací se požadavek od 1. 1. 2013 rozšířil. V současné době se musel vystavit jen u rekonstruovaných objektů nad 1 000 m2 podlahové plochy. Nyní to však platí pro všechny budovy, kde se renovuje více jak 25 % obálky budovy a nebyl doposud průkaz zpracovaný. Tedy i v případě podkroví rodinného domu.

U veřejných budov se požadavek rozšířil podle podlahové plochy budovy. Průkaz musí mít nově všechny budovy veřejné správy s energetickou vztažnou plochou nad 500 m² a od roku 2015 pak nad 250 m².
Pro bytové a administrativní budovy však vznikne povinnosti zpracovat průkaz u budov s podlahovou plochou nad 1 500 m2 od roku 2015, s plochou nad 1 000 m² od roku 2017 a od roku 2019 u všech budov, tedy i těch s podlahovou plochou pod 1 000 m². Jednotlivé časové milníky jsou uvedeny v tab. 1.

Průkazy pro jednotlivé byty v bytovém domě při jejich prodeji
Jak již bylo řečeno, průkaz se musí nově vystavit při prodeji či pronájmu nemovitosti. Indikace energetické třídy musí být navíc uvedena v inzerci. Tato povinnost se týká prodejů či pronájmů přes realitní kanceláře i soukromé inzerce. Na základě vyhlášky musí být uvedena škála A–G celkové dodané energie – viz levá část průkazu na obr. 1. Z této škály by si měl kupující udělat obrázek o ročních provozních nákladech. U rodinného domu je situace jednoznačná a kupující může ze zákona průkaz vyžadovat po prodávajícím. Při prodeji bytu se však průkaz pro jednotlivé bytové jednotky nevystavuje, ale nahrazuje jej průkaz celé budovy. To platí u společenství vlastníků bytových jednotek. Požadavek se nevztahuje na družstevní byty, jelikož zde nejde o prodej, ale o převod vlastnického práva.

Proč nestačí jen faktury za energie
Toto je silný argument těch, kteří nemovitosti kupují nebo budou pronajímat. Možnost nahrazení průkazu fakturami za energie v zákoně existuje, ale využít ji lze teprve tehdy, pokud průkaz na celý bytový dům nebyl dosud zpracován a není vystaven ani po písemné žádosti majitele bytu směřované SVJ. Pak je možné u prodávaných bytů dodat faktury za tři roky zpětně. Tato možnost navíc platí pouze do roku 2016. Po 2016 musí mít bytový dům průkaz vystaven. Představme si však následující možnou situaci: předchozí majitel dlouhodobě byt neužíval, vytápěl jen jeden pokoj ze tří a sprchoval se v práci. Naoko bude tedy byt z fakturačních údajů velmi úsporný, ale realita pro čtyřčlenu rodinu, která se do bytu nastěhuje, bude odlišná. Průkaz by měl tedy tyto odchylky jednotně sladit. U bytů se ale prozatím faktury budou akceptovat, ale u rodinných domů z popsaných důvodu nikoli.

Hlavním benefitem průkazů má být především informovanost kupujícího, aby nekupoval zajíce v pytli a měl přehled o tom, na kolik ho řádově přijdou roční náklady na energie. Nutno zdůraznit, že je to za předpokladu určitých standardních podmínek, podobně jako je tomu u spotřeby auta. Výrobce deklaruje spotřebu 5,5 litrů/100 km za normových podmínek, ale pak záleží na uživateli, zda bude hodně takzvaně šlapat na plyn, nebo bude jezdit úsporně.

Co se starým průkazem?
Průkaz zpracovaný v období mezi 1. 1. 2009 a 31. 12. 2012 platí 10 let od data vydání. Tedy maximálně do konce roku 2022. V případě, že se objekt nebude po tuto dobu významně rekonstruovat, může se tento průkaz použít při prodeji či pronájmu budovy.

Ovlivnění ceny nemovitostí
Je pravda, že průkaz energetické náročnosti něco stojí a přinese určitou administrativní zátěž. U rodinného domu se cena na trhu pohybuje od 3 tisíc do 7 tisíc korun. Představme si klasický cihelný rodinný dům z 60. let minulého století, nezateplený, s podlahovou plochou 160 m2. Dejme tomu, že jeho prodejní cena jsou 3 miliony korun. Průkaz energetické náročnosti navýší tuto cenu tedy v řádu 0,1–0,25 procent.  V porovnání výše zmiňované nové štítky na pneumatiky aut mají navýšit jejich cenu podle odborníků o 10–15 procent. Zda se navýší cena tzv. zelených áčkových domů, je nyní otázka trhu.

Co dalšího vyplývá z nového zákona o hospodaření s energií
V případě, že majitel nemovitost neprodává, nepronajímá a nerekonstruuje více než 25 procent obálky budovy, vztahují se na něj pouze tyto uvedené zákonné povinnosti:

• pravidelná kontrola kotlů nad 20 kW,
• při změně zdroje tepla posouzení dimenzování kotle,
• pravidelná kontrola účinnosti klimatizace s příkonem vyšším než 12 kW,
• monitoring spotřeby energie budovy s podlahovou plochou nad 1 500 m² užívané orgány státní správy.

Dále je v zákoně nově definováno zpracování jednoduší formy energetického auditu – tzv. energetického posudku. Kategorie energetických auditorů bude rozšířena o tzv. energetické specialisty, kteří budou moci zpracovávat průkazy energetické náročnosti, ale nemusejí být zároveň energetičtí auditoři či autorizovaní technici či inženýři.

Jde opravdu o škodlivý zákon?
Názorů na přicházející novinky v oblasti energetiky staveb je opravdu celá řada. Tábor odpůrců považuje průkazy budov za další výmysl Evropské unie a byrokratický krok, který přinese jen zisk zpracovatelům průkazů. Tábor příznivců v tom vidí oživení trhu s nemovitostmi a podporu nízkoenergetické a pasivní výstavby, menší energetickou závislost na okolních státech a snížení dopadu na životní prostředí. Faktem je, že nový průkaz bude lépe informovat například o prodávaných nemovitostech a zákazník tak nebude kupovat příslovečného zajíce v pytli. Současné štítky na spotřebičích jsou již tak zažité, že se nad nimi nikdo nepozastavuje a v obchodech každý rád vybere tu nejúspornější ledničku s největším počtem plus za áčkem. Béčkové ledničky už nikde nevidíme a letos už neuvidíme ani lednice jen s označením A. Zda se toho dočkáme i u budov, je jen otázkou času.

Ing. Petr Kotek, Ph.D., Ing. Jan Antonín, Ing. Zdeněk Ročárek
Autoři působí ve společnosti EnergySim.

Ilustrační foto: Impact-Corti

Literatura:

• Kol. autorů: Zákon o hospodaření s energií 406/2000 v platném znění. [online], Praha: Poslanecká sněmovna, Parlament ČR. 2012. Dostupné z http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?ct=622&ct1=0&o=6.
• Kol. autorů: Grafický návrh Průkazu energetické náročnosti. Praha: Šance pro budovy. 2012
• Holub, P.: Průkazy energetické náročnosti a zvyšování energetických standardů v budovách. Přehledné shrnutí požadavku pro majitele nemovitostí podle novely zákona o hospodaření energií (č. 406/2000 Sb.) od roku 2013. [online], Praha, 2012: Šance pro budovy. Dostupné z http://www.sanceprobudovy.cz/images/docs/spb_tabulka_povinnosti_novela_406.pdf.

Článek byl uveřejněn v časopisu TZB HAUSTECHNIK.