Almanach 2022: Jak se inflace promítá do ceny komerčních realit?
Investice do nemovitostí (nebo takzvaně real-assets) jsou oproti jiným druhům aktiv považovány za unikátní, protože generují dva druhy příjmů. Jednak přinášejí tržby z pronájmů, ale současně se zhodnocují i v čase. Aktuálně však do těchto proměnných stále významněji vstupuje rostoucí inflace, která se pohybuje nejvýš od poslední finanční krize. Jaký vliv má na ceny komerčních realit a jejich návratnost? A v čem je současná situace jiná oproti letům 2008/2009?
Investice v České republice dosáhly v 1. pololetí letošního roku 1,15 mld. eur. Očekáváme, že druhé pololetí bude zhruba stejně silné, takže investice budou ke konci roku atakovat hranici 2 mld., tedy obdobně jako loni nebo předloni[1]. Trh má přitom potenciál na ještě větší výkonnost, ale poptávku brzdí nedostatek nových a kvalitních produktů na trhu.
Investoři i nadále vnímají tuzemský trh jako vysoce kvalitní a nejvíce stabilizovaný v rámci regionu střední a východní Evropy. Pozitivně hodnotí zdejší právní a finanční prostředí, kvalitní a dostupnou pracovní sílu a také dosahované výnosy. Ty jsou v závislosti na typu segmentu o 50–150 bazických bodů vyšší než v zemích západní Evropy.
Ceny nemovitostí dosáhly svého maxima, nicméně nebudou výrazně zlevňovat
Pozitivní zprávou je, že současná situace se zásadně liší od finanční krize z roku 2008. Český trh od té doby velmi vyspěl a nachází se v dobré kondici, o čemž svědčí i nízký podíl neobsazených prostor. Zároveň jsou majitelé nemovitostí dobře připraveni na různé eventuality, mají finanční rezervy a nejsou nuceni prodávat. Ceny nemovitostí proto nebudou nijak významně klesat jako během minulé krize. Aktuálně vnímáme, že pomyslné nůžky mezi kupujícími a prodávajícími jsou rozevřené, to znamená, že obě strany mají odlišnou představu o ceně.
Minulý rok byl dokončen rekordní počet transakcí, ale letos se více vyjednává. Každopádně majitelé nemovitostí nechtějí prodávat za nižší cenu a ani je k tomu nic nenutí. Mají dostatek likvidity, takže si klidně počkají na výhodnější nabídku. Předpokládáme, že ke sbližování těchto očekávání dojde již ke konci letošního roku a zcela se projeví počátkem toho příštího. Kupující si naplno uvědomí, že cena nebude atraktivnější – a trh se tak přikloní zpátky na stranu prodávajících.
A co na to yieldy?
Tuzemský trh komerčních realit má velkou oporu v silných bankovních institucích, které jsou schopny financovat lokální developery i zahraniční investory, a to jak v korunách, tak v eurech. To rozhodně nelze říci o všech ostatních státech z regionu, ať už jde o Polsko, Slovensko, či Maďarsko. Všechny tyto faktory dodávají sebevědomí tuzemské ekonomice a přispívají k dobrému fungování trhu. Na druhou stranu platí, že banky v ceně financování vždy reflektují svůj výhled do budoucna, nicméně vidíme schopnost lokálních bank financovat transakce v eurech. I z toho důvodu je zřejmé, že realitní trh čekají změny. Dostali jsme se za periodu toho, kdy docházelo ke kompresi a yieldy šly dolů.
Zjednodušeně lze říci, že ceny nemovitostí letos dosáhly svého maxima a yieldy minima. Ty se sice momentálně pohybují na stejné úrovni jako loni nebo předloni, ale porostou. Očekáváme, že jak se budou měnit úrokové sazby u eurových úvěrů, které jsou pro yieldy primární (98 % investičních obchodů tvoří právě eurové transakce), tak yieldy na konci roku vzrostou o 25–50 bazických bodů napříč všemi kategoriemi s výjimkou retail parků. I když očekáváme, že vlivem inflace yieldy půjdou nahoru, majitelům nemovitostí bude tuto změnu pomáhat balancovat růst nájmů, který je od konce minulého roku patrný napříč všemi segmenty.
Trend růstu nájemného je neoddiskutovatelný především u nově vznikajících kancelářských objektů, kde se nové prostory již nenabízejí pod 14,50 euro za metr čtvereční na měsíc, a dále v logistickém a industriálním sektoru. Například v metropoli se pronájem skladových prostor dostává k hranici 8 eur za metr čtvereční na měsíc, i když se ještě v roce 2018 pohyboval mezi 5 až 5,50 eur. Výrazný skok nastal vloni, a to dokonce natolik zásadní, že v Praze a okolí zaznamenala logistika nejvyšší nárůst a dostala se mezi pět nejrychlejších v Evropě. Vše jde ruku v ruce s tím, jak málo se v České republice staví. Nabídka nových komerčních prostor je omezená a nájemci za ně musí platit vyšší nájemné.
Vývoj yieldů u prémiových nemovitostí v čase
| Yieldy u prémiových nemovitostí / období | 2020 | 2021 | Ke konci 1. pololetí 2022 | Prognóza k závěru letošního roku |
| Kanceláře | 4,25 % | 4,25 % | 4,25 % | 4,50–4,75 % |
| Logistické/industriální parky | 5 % | 4,25 % | 4 % | 4,25–4,50 % |
| Obchodní centra | 5,75 % | 5,75 % | 5,75 % | 6,00–6,25 % |
| Retail parky | 6,25 % | 6 % | 6 % | 6 %* |
| High street | 4,25 % | 4,25 % | 4,25 % | 4,50–4,75 % |
* Zatímco yieldy půjdou ve druhé polovině letošního roku nahoru o cca 25–50 bazických bodů napříč všemi kategoriemi, retailové parky jsou výjimkou. Během pandemie covidu-19 se prokázaly jako mimořádně odolné aktivum. Navíc v době rostoucí inflace lze očekávat, že lidé budou mít méně zbytkového příjmu na útraty, takže discountovým nájemcům se bude dařit. To vyvolá další zájem investorů o tento produkt.
Jakub Stanislav,
ředitel oddělení investic realitně-poradenské společnosti CBRE
Primárně se zaměřuje na budování a rozvoj vztahů s klienty a koordinaci nákupu a prodeje širokého spektra nemovitostí: od kanceláří a maloobchodu přes logistiku a hotely až po rezidenční portfolia. Své předchozí zkušenosti získával při práci v mezinárodních realitních poradenských společnostech jako Cushman & Wakefield či Ernst & Young.
[1] Pokud nezohledňujeme zcela výjimečnou transakci na českém realitním trhu, tj. prodej rezidenčního portfolia Residomo švédské společnosti Heimstaden Bostad. Tato jediná transakce tvořila téměř polovinu investičního objemu v roce 2020, a tudíž významně ovlivnila statistiky.
Jakub Stanislav, CBRE
