Hospodářské výsledky Orco Property Group za první čtvrtletí roku 2008

Tento pokles, který společnost očekávala, byl zapříčiněn zejména nízkou úrovní dodávek v oblasti developerských činností. To bylo částečně kompenzováno zvýšením činností v oblasti pronájmu, a to zejména díky prvním výnosům z projektů Molcom a GSG.

Celkový obrat dosáhl hodnoty 14,8 milionů Euro, přičemž bylo dodáno 87 jednotek. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2007 to představuje pokles ve výši 31,8 miliónů Euro. Tato nízká úroveň dodávek byla z větší části očekávána, jelikož mohlo být realizováno pouze málo projektů. Ve stejném období během prvního čtvrtletí bylo podepsáno 217 nových smluv o kupní smlouvě budoucí (FPC), což v podstatě odpovídá novým programům, a celkový počet FPC tak vzrostl na 1024 jednotek v  5 zemích. Naše prognózy ohledně růstu cen zůstávají nezměněny.

Skupina nemění svůj celoroční cíl na rok 2008 v oblasti výstavby bytových objektů; tento segment vykazuje stále dobré výsledky, ale snížila svůj rozvojový cíl z 197 miliónů Euro na 182 miliónů Euro. Toto snížení je způsobeno tím, že jsme se rozhodli odstoupit od výstavby jedné ze zbývajících fází projektů v Rudné v České republice, jelikož jeho očekávaná ziskovost nebyla dostatečná. Prodej tohoto projektu byl zahrnutý v prognóze vývoje na rok 2008. Polsko začne, v souladu s kalendářem dodávek přispívat k obratu ve třetím a ve čtvrtém čtvrtletí.

Celková hodnota pronájmu dosáhla částky 27 miliónů Euro, včetně prvních příspěvků od GSG v Berlíně a Molcom v Moskvě. Nejvyšším dílem přispěl k obratu právě projekt GSG – a to částkou 11,6 miliónů Euro – následován Molcomem s 5,7 milióny Euro.Vzhledem k velmi dobrým výsledkům projektu Molcom v současné době pracujeme na rozšíření jeho skladovacích prostor ze 100 000 m² na 120 000 m² (dokončení je plánováno na říjen 2008 a 99 % prostor již bylo předběžně pronajato). Během prvního čtvrtletí se obsazenost GSG zlepšila na 72,4 %. Od konce prvního čtvrtletí toto zlepšování stabilně pokračuje a nyní tato hodnota dosahuje úrovně 74 %.

Společnost Endurance Management Company inkasovala poplatky ve výši 4 milióny Euro. Skupina v současné době shromažďuje úpisy ke svým čtyřem podfondům (Office 2, Health Care, Industrial & Logistics a Infrastructure). Další tři podfondy se navíc v současné době nacházejí ve schvalovací fázi (Energy, Retail, Securities). Vzhledem k mezinárodní krizi na trhu s méně bonitními instrumenty byla společnost nucena zahájení činnosti svých fondů odložit; což způsobilo zpoždění v upisování vkladů nových investorů.V souvislosti s tím nebyly během prvního čtvrtletí evidovány žádné investiční poplatky. Management je i nadále přesvědčen, že tyto aktivity přinesou v roce 2008 pozitivní výsledky, nicméně kvůli odloženým závěrečným závazkům skupina přistoupila ke snížení své prognózy výnosů na tento rok z 30 miliónů Euro na 20 miliónů Euro.

Včetně našeho podílu v historickém portfoliu Orco a projektu Suncani Hvar dosáhl obrat hodnoty 5,1 miliónů Euro.Zatímco v loňském roce bylo plně integrováno, nyní je část historického portfolia drženého v JV u AIG integrována z 50%. Naše historické portfolio se skládá z 883 pokojů: ADR činila 118,86 Euro ve srovnání s 115,75 Euro v prvním čtvrtletí 2007, Rev Par dosahovalo 63,21 Euro ve srovnání s 51,43 Euro a obsazenost činila 53,18 % ve srovnání s 54,90 %. Co se týče portfolia v rekreačním středisku Suncani Hvar v Chorvatsku, sezóna dosud nezačala a  jeho příspěvek tudíž není významný.

• Úroveň realizace nových projektů byla kvůli nižším dodávkám v prvním čtvrtletí nižší než v roce 2007. Nicméně, skupina i nadále výrazně investuje do dlouhodobých projektů. Marže uváděná v euro se navíc zvýšila v důsledku zhodnocení místních měn (Zlotý a česká koruna).
• Upravené EBITDA v oblasti pohostinství a hotelového průmyslu zůstalo záporné zejména kvůli absenci zimní sezóny ve středisku Suncani Hvar a také kvůli nižší kompenzaci našeho historického portfolia vzhledem k našemu nižšímu vkladu.
• Provozní výsledky v oboru pohostinství a v hotelovém průmyslu a v realizaci nových projektů byly kompenzovány lepšími výsledky Endurance Management a v oblasti pronájmu. Za zmínku stojí projekt GSG, který již vykazuje kladné cash flow v hodnotě 5,3 miliónů Euro; o dva roky dříve, než počítal plán.

Ostatní provozní příjmy
Ve výsledcích za první čtvrtletí 2008 byl zahrnutý výnos v hodnotě 1,5 miliónu Euro z prodeje 25% projektu Benice a také výnosy z prodeje nemovitého majetku (Vinohrady portfolio).

Náklady na prodané zboží
Skupina se rozhodla přijmout novou prezentaci výsledovky. Ti vedlo ke zvýšení prezentace “Jiných provozních výdajů” v prvním čtvrtletí 2007 na 5,5 miliónů euro k odpovídajícímu snížení bývalé položky “Náklady prodeje” na stávající položku “Náklady na prodané zboží”. Nyní tato položka odpovídá zejména inventárním nákladům jednotek dodaných během příslušného období. V menší míře také zahrnuje náklady na zboží prodané v divizi pohostinství a hotelový průmysl. Pokles hodnoty této položky v roce 2008 ve srovnání s rokem 2007 je přímým důsledkem poklesu výnosů z realizace developerských projektů.

Zisk z přecenění
Vzhledem k úspěšnému master planu, který má za důsledek rozsáhlejší využití a zisk přibližně 10,000 m² pronajímatelných prostor, byl pozemek Leipziger Platz v souladu s naší účetní politikou přeceněn. DTZ odhaduje hodnotu tohoto pozemku na 108 miliónů Euro. Kladný přínos k zisku činí 9,4 miliónů Euro.

Platy
Zvýšení platů a zaměstnaneckých benefitů bylo z větší části způsobeno první výnosem projektů GSG a Molcom v celkové hodnotě 3,6 miliónů Euro.

Ostatní provozní výdaje
Zvýšení z 13,5 miliónů Euro na 22,2 miliónů Euro bylo způsobeno prvními výnosy projektů GSG (5,7 miliónů Euro) a Molcom (1,4 miliónů Euro) a zvýšením prodejních a marketingových nákladů.

Finanční výsledky
Finanční výsledky dosáhly hodnoty 29,5 miliónů Euro, z čehož 7,8 miliónů připadlo na nehotovostní položky (účetní odpisy derivátů, mark to market of options a úrokové swapy a devizový efekt). Hotovostní úrokové výdaje činily 17,1 miliónů Euro.

Čistý zisk
Čistý zisk za první čtvrtletí dosáhl 13 miliónů euro ve srovnání s 0,4 milióny Euro.

Počátkem května společnost obdržela konečné stavební povolení pro svůj „vlajkový“ rezidenční projekt – Złota 44, který navrhl architekt Daniel Libeskind. Společnost Orco plánuje dokončení projektu na konec léta  2010. Hlavní dodavatel – společnost Besix – v současné době dokončuje na staveništi výkopové práce.

V polovině května společnost vyslovila souhlas s nákupem velkého nákupního centra “Na Bagrationovskom”, které se nachází v západní části ruského hlavního města. Centrum se nachází na pozemku o rozloze 3,4 ha a jeho hrubá zastavitelná výměra činí 122 367 m² (včetně parkoviště o výměře 39 402 m²) a nabízí prostory k pronájmu o výměře 54 477m² ve třech nadzemních a v jednom podzemním podlaží. Devět měsíců před otevřením bylo 98 % prodejní výměry centra pronajato 144 nájemcům, přičemž 90 % příjmu bylo zajištěno provozovnami mezinárodních a významných domácích značek. Budova je v současné době ve výstavbě a její otevření je plánováno na první čtvrtletí roku 2009.

V dubnu 2008 společnost ORCO zakoupila pozemek o výměře 35 700 m² v Krakově, kde hodlá postavit až 550 nových bytových jednotek. Pozemek se nachází v obvodě Podgórze, 8 km od centra města a asi 1 km od lesa. V blízkém sousedství pozemku se nachází nové obytné nemovitosti, které se mezi obyvateli Krakova těší velké oblibě – např. Osiedle Europejskie. Pozemek je součástí platného městského územního plánu a stavební práce by podle odhadu měly být zahájeny ve druhém čtvrtletí 2009.

Ve druhém čtvrtletí společnost prodává zbývajících 50 % Luxembourg Plaza společnosti Endurance Office II při hodnotě DTZ na čisté příjmy v hotovosti ve výši 17 miliónů Euro. Jedná se o první prodej v rámci prodejů nemovitostí, které společnost ORCO naplánovala na rok 2008, a které zahrnují prodej zralého rezidenčního portfolia v Praze, kancelářských budov v Budapešti a v Praze a aktiv v Moskvě a v Německu. Prodeje by se měly uskutečnit ve třetím a čtvrtém čtvrtletí  a budou realizovány s Endurance Fund a s třetími stranami.

Kapitálové navýšení ve společnosti Suncani Hvar Hotels bylo provedeno prostřednictvím soukromé investice, která byla plně upsána společností ORCO. Bylo vydáno 1114839 nových akcií v nominální hodnotě 100 HRK 100 (přibližně 15,3 miliónů Euro). Nová struktura akcionářů je následující: ORCO Property Group zvyšuje svůj podíl na 55,6 %, Chorvatský privatizační fond a konsolidační agentura drží 31,8 % a na „free float“ připadá 12,6 %. Aktuální tržní kapitalizace Suncani Hvar Hotels nyní činí přibližně 135 miliónů Euro.

Naše finanční výsledky odrážejí dřívější strategická rozhodnutí společnosti – zejména rozhodnutí vstoupit na hlavní trhy v Berlíně a v Moskvě, která byla přijata před třemi lety. V roce 2008 budou obě města nejvýrazněji přispívat k EBITDA společnosti, čímž se zhodnotí jak investiční strategie společnosti ORCO, která se pokouší průběžné předvídat střednědobé trendy vývoje na trhu s nemovitostmi, tak i schopnosti týmů ORCO, které jsou schopny v každém městě, kde investujeme, působit jako místní hráči.

Některé důsledky  mezinárodní krize na finančních trzích byly pocítěny na firemní úrovni, zejména při získávání finančních prostředků. Na fyzický trh s nemovitostmi ve Střední a Východní Evropě to však žádné důsledky nemělo. Důvodem je to, že tyto trhy se i nadále mohou opírat o ekonomický růst a zdravé základy poptávky, zejména po bytových objektech střední třídy a kancelářských prostorách. Uzavřeli jsme financování nových projektů (např. obchodní dům v Paříži, Molcom) a refinancování stávajících investic (např. pohostinství a hotelový průmysl) pouze s omezeným zpřísněním smluvních podmínek.

Dlouhodobá strategie společnosti ORCO stojí na následujících pilířích: Zaprvé, rozvíjet portfolio nejkvalitnějších aktiv (kancelářské prostory, bytové prostory, maloobchodní prostory a infrastruktura), které poskytují stabilní základ pro obrat v nejlepších evropských městech v závislosti na míře jejich růstu. Toto portfolio představuje zdroj jistoty  pro společnost a bude pravděpodobně přehodnocováno. Zadruhé, pokračovat v uspokojování dlouhodobých potřeb v oblasti bydlení na trzích zemí Střední Evropy. Zatřetí, rozšířit naši divizi správy aktiv (která generuje výnosy založené na naší místní přítomnosti) s rozvojem dalších podfondů, jako jsou infrastruktura, energetika (budoucí významný hráč na polském trhu s větrnými elektrárnami), cenné papíry a lesnictví. Pokračující integrace těchto tří hlavních oborů umožní společnosti získat co nejvyšší hodnotu ze stávajících a budoucích velkých dlouhodobých developerských projektů. Jsme přesvědčeni, že pokud uspějeme v těchto třech obchodních liniích, podaří se nám během příštích pěti let dosáhnout dvouciferného růstu NAV.