Smrskflace v bydlení: Byty se zmenšují, ale nezlevňují

V posledních letech se na českém trhu s rezidenčními nemovitostmi stále častěji objevuje jev známý jako smrskflace – zmenšování výměry nových bytů při zachování nebo dokonce zvýšení jejich ceny. Podle aktuální analýzy společnosti CEEC Research potvrzuje tento vývoj až 75 % oslovených developerů. Za hlavní důvod označují oslabenou kupní sílu domácností, kterou uvedlo 56 % respondentů.

„Fenomén zmenšování bytů je přímým důsledkem snahy nabídnout lidem dostupnější možnost, i když v menším standardu. Nejžádanější jsou byty o velikosti kolem 40 až 50 m², ale čím dál více se uplatňují i mikrobyty,“ uvedl Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research. Průzkum byl realizován mezi 50 řediteli developerských společností prostřednictvím osobních a elektronických rozhovorů.

Byty se zmenšují, poptávka roste

Podle 49 % dotázaných developerů došlo v roce 2025 ke zmenšení průměrné výměry nově prodávaných bytů o 1 až 5 % ve srovnání s předchozím rokem. Tento trend reflektuje změnu v preferencích domácností – rostoucí zájem o menší a dostupnější byty, zejména ve velkých městech.

Největší zájem je aktuálně o byty o výměře 40 až 49 m², které označilo za nejžádanější 35 % respondentů. Následují byty o velikosti 30 až 39 m² (26 %) a 50 až 59 m² (15 %).

„V posledních letech sledujeme jasný trend k efektivnějším dispozicím – menší byty s chytrým využitím prostoru, které jsou cenově dostupnější a dobře pronajímatelné. V roce 2025 se na trhu prosadily hlavně jednotky 1+kk a 2+kk, často v developerských projektech zaměřených na mladé páry nebo investory,“ uvedl Jan Havel, jednatel společnosti Veacom. Naopak zájem o větší byty výrazně klesá – dispozice nad 70 m² označila jako nejžádanější pouze 2 % developerů.

„V roce 2026 očekáváme pokračování trendu zmenšování výměr – preference půjde k menším, dobře navrženým bytům. Větší byty se budou prodávat především v prémiovém segmentu nebo na okrajích měst, kde cena za metr čtvereční zůstává relativně dostupnější,“ doplnil Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz s.r.o.
Z analýzy CEEC Research dále vyplývá, že 62 % developerů vnímá trend smrskflace jako mírný, 13 % jej považuje za výrazný. Naopak 21 % nezaznamenalo žádnou změnu a 2 % uvádějí opačný vývoj.

Mikrobyty jako odpověď na rostoucí ceny

Zmenšování bytů je podle odborníků reakcí trhu na dlouhodobý růst cen pozemků, stavebních nákladů i komplikovaný proces povolování nové výstavby. Tyto faktory nutí developery k optimalizaci návrhů, aby projekty zůstaly ekonomicky proveditelné.

„Z našeho pravidelného zjišťování ČSOB Index bydlení vyplývá, že reakcí trhu na silný růst cen bytů a domů je v případě bytů růst poptávky po objektech 2+kk a 2+1 a vzestup nabídky tzv. mikrobytů s plochou od 16 m²,“ uvedl Miroslav Zetek, člen představenstva pro řízení obchodu společnosti ČSOB Hypoteční banka.

„Obecně pokračovalo zmenšování plochy bytů při zachování jejich kategorie. Největší množství bytů bylo opět požadováno v kategoriích 1+kk a 2+kk. Očekáváme, že tento trend bude zejména v Praze pokračovat,“ uzavřel Jiří Fousek, generální ředitel společnosti OBERMEYER HELIKA.