Poctivý development v čase zmien na realitnom trhu

Rezidenční development v Praze se v posledních letech posouvá k větším projektům a stále častěji otevírá otázky kvality, dostupnosti bydlení i vztahu nové výstavby k městu. Neocity patří k firmám, které v krátké době výrazně zvětšily měřítko svých záměrů. S jejím CEO Odedem Berem jsme mluvili o důvodech tohoto růstu, jeho limitech i o tom, co dnes rozhoduje o úspěchu rezidenčního projektu.

Neocity začínalo s menšími rezidenčními projekty, často jen s několika desítkami bytů. Dnes připravujete projekty, které čítají stovky jednotek. Co stálo za touto proměnou společnosti? Byl růst přirozeným výsledkem vývoje firmy, nebo jste si v určitém okamžiku vědomě stanovili ambici zařadit se mezi největší rezidenční developery na českém trhu?

Náš růst byl přirozeným výsledkem vývoje firmy a organickým posunem. Na začátku jsme si na komornějších projektech, jako byly Terasy Břevnov nebo Rezidence U Veleslavínského zámku, ověřili náš koncept a přístup k bydlení. Postupně jsme se naučili pracovat s detailem, kvalitní architekturou a urbanismem.

Jak jsme získávali zkušenosti, bylo přirozené posunout se k rozsáhlejším projektům. Nebylo to o tom, že bychom si jednoho dne řekli, že musíme najednou stavět stovky až tisíce bytů a zařadit se mezi největší developery, ale o rozšíření našich zkušeností i o větší projekty, na kterých pracujeme společně s partnery.

Jak se s rostoucím měřítkem projektů mění způsob řízení firmy, její tým a odpovědnost developera vůči městu?

S rostoucím měřítkem projektů roste i naše odpovědnost. Developer už dnes nestaví jen bytové domy, ale podílí se na tvorbě celých částí města. To vyžaduje silný tým, efektivní procesy i schopnost dlouhodobě plánovat.

V Neocity věříme, že kvalitní development není jen o architektuře a bydlení. Stejně důležité jsou veřejný prostor, zeleň, občanská vybavenost a otevřená komunikace s městem i místními komunitami. Proto je naším přístupem stavět s respektem k městu i lidem. Chceme vytvářet místa, která budou dobře fungovat nejen dnes, ale i pro další generace.

Je možné i u projektu se stovkami bytů zachovat osobitost a kvalitu, která je obvykle spojována spíše s komornější výstavbou?

Určitě ano, ale vyžaduje to propracovaný urbanistický koncept. Snažíme se vyhýbat neosobním monoblokům. Místo toho stavíme projekty členěné do lidského měřítka. Například ve Vršovicích jdeme cestou devíti výškově odstupňovaných činžovních vil s velkorysými vnitrobloky a průhledy.

Ve Vinoři zase propojujeme moderní novostavby s historickou stopou místa. Osobitost se z projektu neztratí, pokud na prvním místě zůstane komfort obyvatele, dostatek světla, zeleň a architektonický detail.

V současnosti máte ve výstavbě více než pět set bytů a další projekty plánujete uvést ještě v letošním roce. Kam se chce Neocity v následujících letech posunout?

V současnosti máme ve výstavbě přes pět set bytů ve třech klíčových projektech – Connect Vršovice s třemi sty dvaceti byty, Veni Vidi Vinoř se sto třiceti čtyřmi byty a Simply Prosek s osmdesáti osmi byty. Zároveň máme v procesu dalších několik projektů, z nichž jeden z nich by měl být dosud naším největším projektem, kde už se bavíme o stovkách bytů.

Tyto projekty jsou aktuálně v různé fázi rozpracovanosti, některé mají stavební povolení, u jiných ho očekáváme a některé jsou teprve na začátku plánování. V budoucnu se určitě chceme posouvat k dalším projektům v zajímavých lokalitách, nicméně si chceme zachovat svůj dlouhodobý standard a přístup k výstavbě.

Projekty jako Connect Vršovice, Simply Prosek nebo Veni Vidi Vinoř vznikají v lokalitách s velmi odlišným charakterem. Jak rozhodujete, co je pro konkrétní místo správné?

Vždy nám záleží na tom, aby projekt přirozeně zapadl do lokality a okolní výstavby, podle toho rozhodujeme, co je pro každý konkrétní záměr správné. Zároveň se do našich projektů vždy snažíme vnést moderní nádech.

Co musí lokalita splňovat, abyste se rozhodli do ní vstoupit?

Musí mít v první řadě silný potenciál, dobrou dopravní dostupnost a fungující nebo rozvíjející se infrastrukturu. Vršovice jsou živým „brownfieldem“ v širším centru, Prosek nabízí skvělé napojení na metro a stabilní zázemí Prahy 9 a Vinoř představuje klidnou oázu v přírodě s historickým duchem.

Ve všech našich projektech vedeme dialog mezi historií a současností. Ve Vinoři zachováváme venkovský ráz s prvky tradiční architektury, ve Vršovicích potom navazujeme na industriální minulost a městskou strukturu činžovních domů.

Do jaké míry podobu projektu ovlivňuje okolní zástavba, dopravní napojení, historie místa a názory místních obyvatel?

Tyto faktory pro nás představují samotný základ urbanistického a architektonického konceptu. Projekt nikdy nenavrhujeme jako vytržený z kontextu, musí přirozeně splynout s okolní zástavbou a infrastrukturou.

Dopravní napojení řešíme tak, aby nezatěžovalo veřejný prostor. Auta směřujeme do podzemních garáží a povrch uvolňujeme pro zeleň. Co se týče názorů obyvatel a municipality, vedeme aktivní dialog, protože nechceme stavět uzavřená sídliště, ale živé části města.

Proto do projektů doplňujeme občanskou vybavenost a veřejně přístupné plochy, od nové radnice s náměstím ve Vinoři až po obchodní partery ve Vršovicích či na Proseku.

S růstem projektů roste také jejich dopad na veřejný prostor a každodenní život celé lokality. Kde podle vás končí odpovědnost developera?

Odpovědnost developera rozhodně nekončí na hranici pozemku nebo předáním klíčů od bytu. Developer spoluvytváří prostředí, ve kterém budou lidé žít desítky let. Proto je nutné řešit nejen samotné budovy, ale i uliční čáry, parter, zeleň, veřejná prostranství a služby. Zkrátka to, jak se lidem v místě žije.

Je to pro nás taková vizitka. Společné prostory pro nás u projektu patří mezi zásadní. Chceme, aby se lidé potkávali, aby tvořili komunitu, a zároveň chceme lokalitě dodat život. Proto pracujeme s aktivními partery pro kavárny a služby, zelenými plochami, dětskými hřišti, parky a dalšími prvky.

Zároveň schováváme parkování pod zem, abychom zvýšili bezpečnost a také dali lidem dostatek prostoru i vně projektu, nejen uvnitř budovy.

Nové byty v Praze zůstávají pro velkou část obyvatel obtížně dostupné. Může developer reálně přispět ke zlepšení dostupnosti bydlení? Co by podle vás musely změnit stát a město, aby se v Praze mohlo stavět rychleji a ve větším množství?

Dostupnost bydlení v Praze je komplexní problém. Hlavní příčinou vysokých cen je dlouhodobý a hluboký deficit povolených bytů a s tím pokulhávající nabídka. Příprava rezidenčního projektu v Praze dnes trvá běžně i deset let. K tomu se přidávají vysoké ceny stavebních prací, drahé pozemky a přísnější financování pro kupující. Je to kombinace všech těchto faktorů.

Stát a město musí především zrychlit, zjednodušit a zpřehlednit povolovací procesy, k čemuž by měla pomoci novela stavebního zákona. Jak však bude fungovat v praxi, si budeme muset ještě počkat. Pokud se ale nepodaří stavební řízení zrychlit, nabídka bude stále zaostávat za poptávkou a tlak na ceny jen poroste.

Vidíte budoucnost také v nájemním, družstevním nebo jiném alternativním modelu bydlení, nebo zůstane Neocity zaměřeno především na prodej bytů do osobního vlastnictví?

Pokud jde o modely bydlení, Neocity se zaměřuje především na prodej bytů do osobního vlastnictví a na byty pro soukromé investory. Určitě ale nejsme zastánci cesty tzv. mikrobytů (např. 16 m²). Zmenšování bytů na úkor ergonomie a komfortu není řešením dostupnosti. Lidé potřebují plnohodnotné a kvalitní bydlení, ne extrémní kompromisy, které dlouhodobě snižují kvalitu života. Do jiného typu bydlení se zatím pouštět neplánujeme.

Které současné požadavky na bydlení považujete za skutečně dlouhodobé a které jsou pouze krátkodobým trendem?

Dlouhodobým a trvalým požadavkem zůstane kvalitní urbanismus, prosvětlené a funkční dispozice a dostatek zeleně. Technologie a energetická úspornost, jako je rekuperace vzduchu, fotovoltaické panely, stropní chlazení/vytápění nebo příprava pro elektromobilitu, už dnes nejsou luxusem, ale naprosto nezbytným standardem. Za krátkodobý trend považuji naopak snahu smáčknout výměry bytů na minimum bez ohledu na komfort užívání.

A podle čeho osobně poznáte, že byl projekt úspěšný – podle obchodních výsledků, architektonické kvality, nebo podle toho, jak se v něm lidem žije několik let po dokončení?

Dobré obchodní výsledky jsou samozřejmě skvělým potvrzením, že jsme projekt navrhli správně, skutečný test úspěchu ale přichází až několik let po dokončení. Úspěšný projekt poznám podle toho, jak stárne. Pokud v něm po letech funguje živá sousedská komunita, vnitrobloky dýchají životem, obchody v parteru prosperují a lidé vám říkají, že se jim tam skvěle žije, pak víte, že jste postavili projekt, který dává smysl.

Text: Markéta Šimoníčková,
Foto: jan rasch

Článek vznikl ve spolupráci se společností Neocity Group CZ, s.r.o.