Výstavba rodinných domů dál zpomaluje: Čekání na levné hypotéky může vyjít draho

Ani rok 2026 podle expertů nepřinese zásadní obrat v oblasti výstavby rodinných domů. Počet hypoték na výstavbu zůstává výrazně pod dlouhodobým průměrem a celý sektor čelí přetrvávající stagnaci.

Podle dat za rok 2025 bylo v České republice poskytnuto přibližně 11,5 tisíce nových hypoték určených na výstavbu rodinných domů. Tento objem představuje zhruba 40 % pod dlouhodobým průměrem. Očekávaný restart trhu se zatím nekoná a ani začátek roku 2026 nenaznačuje zásadní obrat.

„Rok 2026 se spíše rýsuje ve znamení nejistoty a stagnace. Investoři, kteří vyčkávají s realizací, se v roce 2026 výrazného obratu či zlevnění nedočkají,“ uvedl Kamil Jeřábek, generální ředitel společnosti Wienerberger s.r.o.

Vysoké úrokové sazby dál brzdí trh

Jedním z hlavních důvodů ochlazení trhu zůstávají vysoké úrokové sazby. Aktuálně se pohybují kolem hranice 4,5 %, přičemž podle dostupných predikcí se v dohledné době neočekává výraznější pokles.

„Za ne úplně příznivým vývojem na trhu rodinných domů stojí především úrokové sazby. Ty se dál drží zhruba na úrovni 4,5 % a predikce nenasvědčují tomu, že by měly výrazněji klesnout. Hranice kolem 3,5 %, která by trhu pomohla, tak zůstává v nedohlednu. Praxe ukazuje, že chuť realizovat své bydlení u stavebníků dokonce roste. Zatím ale vyčkávají, až se financování stane dostupnějším,” uvedl Jeřábek.

Podle něj se řada investorů mylně spoléhá na pokles cen. „Ti, kteří ale stále vyčkávají na výrazné zlevnění nebo na prasknutí ‚realitní bubliny‘, by měli svá rozhodnutí přehodnotit. V posledních třech letech k žádnému výraznému zlevnění nedošlo a ani rok 2026 nenaznačuje obrat. Čekání tak v praxi znamená jediné, odkládání řešení vlastní bytové potřeby a tedy další budoucí zdražení výstavby,” dodává.

Objem hypoték roste, ale ne pro výstavbu

Přestože celkový objem hypoték meziročně roste, nejedná se o úvěry určené na výstavbu nového bydlení. Pro komerční banky jde stále o růst poskytnutého financování, a proto chybí motivace ke snižování sazeb specificky pro tento segment.
„Banky by mohly situaci ovlivnit například formou zvýhodněných úrokových sazeb pro výstavbu nebo koupi prvního bydlení, podobně jako tomu je u rekonstrukcí energeticky neúsporných domů,” říká Jeřábek.

Vedle financování brzdí trh i samotný objem nové výstavby. V České republice se podle Jeřábka každoročně zahajuje pouze zhruba 26 tisíc nových bytů. Reálná potřeba by přitom vyžadovala zahájení minimálně 60 tisíc bytových i rodinných jednotek ročně.
„Abychom dohnali deficit nahromaděný za posledních 30 let, bylo by potřeba každoročně zahajovat výstavbu alespoň 60 tisíc bytů v bytových i rodinných domech. V současnosti se ale začíná stavět zhruba jen 26 tisíc bytů ročně. Tyto okolnosti nadále vytvářejí tlak na růst cen,” uvádí Jeřábek.

Bytová výstavba dorovnává skluz, objem ale stále nestačí

Podle ekonoma Banky Creditas Petra Dufka vývoj ve výstavbě bytů za poslední měsíce jen dohání předchozí výpadky. Za 11 měsíců loňského roku se začalo stavět méně bytů než ve stejném období roku 2024.

„V ročním vyjádření se bytová výstavba stále ještě nedostala na pomyslnou hodnotu 40.000 bytů, když teprve překonala hranici 36.000. S ohledem na sílu poptávky, kterou potvrzují každoměsíční objemy nových hypoték, je to stále výrazně za poptávkou,“ uvedl Dufek.

Ekonom Komerční banky Martin Gürtler doplnil, že za prvních 11 měsíců loňského roku se počet dokončených bytů zvýšil o 8,4 %, zatímco nově zahájených bytů ubylo o 1,3 %.

Cena práce tvoří většinu nákladů

Zatímco ceny stavebních materiálů v posledních dvou letech spíše klesaly, náklady na práci kontinuálně rostou. V současnosti už představují přibližně 60 % celkových nákladů projektu. Tento trend dále zvyšuje tlak na konečné ceny stavebních realizací.

Navzdory vysokým sazbám a nízké dostupnosti financování zůstávají investice do nemovitostí podle odborníků jednou z nejbezpečnějších forem uchování hodnoty.
„Ceny bydlení totiž dlouhodobě rostou výrazně rychleji než jiné konzervativní formy zhodnocení. Nemovitosti tak i nadále zůstávají sázkou na jistotu a jednou z nejbezpečnějších investic na trhu,” uzavírá Kamil Jeřábek.