Průmyslové nemovitosti v Praze a regionech ČR

Předními lokalitami jsou Praha, Brno, Plzeň a Ostrava. Další města pokrývají menší část trhu, avšak jejich tempo rozvoje rychle roste. Mezi druhotné lokality patří Pardubice, Olomouc, Liberec a Ústí nad Labem. Lokality s kvalitní dopravní infrastrukturou se rozvíjejí rychleji než ostatní, což platí obzvláště pro sklady, a proto se podél hlavních dálničních tras D1, D8 a D5 nachází celá řada komerčních průmyslových parků.

V Praze přibudou statisíce metrů skladových ploch

Největší trh s logistickými sklady má nadále Praha, jejich celková plocha v této lokalitě překročila ke konci roku 2007 1 680 000 m², přičemž na konci roku 2006 tato plocha činila přibližně 1 390 000 m². Pražský trh láká developery a nájemce převážně podél stávajících či nově budovaných dálničních tahů. Největší dílčí trh se nadále nachází podél dálnice D1, která vede z Prahy do východní části země a dále na Slovensko a do Rakouska; tento dílčí trh představuje podíl na celkovém trhu ve výši přibližně 28 %.

Z celkového objemu nových prostor o ploše 285 000 m², které se v Praze objevily v průběhu roku 2007, byla většina objektů dokončena podél dálnic D8 a D11. Jednalo se především o Prologis Park v Úžicích u D8 (51 000 m²) a v Jirnech u D11 (70 000 m²) a dále o pokračující výstavbu VGP Parku u R10 v Horních Počernicích. Potenciální objem nových prostor chystaných pro Prahu je dosti velký, neboť na počátku roku 2008 bylo více než 400 000 m² v různé fázi rozestavěnosti. Tyto připravované prostory zahrnují rozšíření stávajících parků i první fáze nových projektů. Nabídka v roce 2008 rovněž začne vytvářet nový koridor podél dálnice R6, která vede na západ od Prahy, kde v roce 2008 budou zahájeny dva velké projekty, a sice Cargo Port a R6 Logistic Park. Po úplném dokončení budou mít tyto dva projekty dohromady cca 300 000 m².

Ceny pronájmů klesaly

U sledované aktivity trhu jsme v roce 2007 zaznamenali 100% nárůst v porovnání s rokem 2006. Roční objem nově obsazených prostor činil přibližně 340 000 m². Výrazně aktivní byla v roce 2007 společnost DHL, která si pronajala přibližně 140 000 m² v projektech na dálnicích D1 a D8. Nájmy za prvotřídní skladovací prostory v Praze, které byly po většinu konce 90. let 20. století v zásadě stabilní na úrovni přibližně 6 EUR za m² za měsíc, začaly v roce 2000 klesat. V roce 2000 klesly o 8 % na 5,60 EUR za m² za měsíc. V průběhu roku 2002 dále klesly o 6 % na 5,25 EUR za m² za měsíc. V současné době se měsíční nájemné za průmyslové prostory třídy A v Praze pohybuje mezi 4,30 a 4,60 EUR za m² za měsíc v případě prostor, jejichž velikost je přibližně 2 000 až 3 000 m². Větší prostory jsou pronajímány za cenu 3,80 až 4,00 EUR za m² za měsíc. V případě menších projektů nebo menších pronajatých ploch je však ještě stále možné dosáhnout nájemného okolo 5,50 EUR za m² za měsíc.

Regiony přitahují

Logistické parky se rozrůstají po celém území ČR, především však v blízkosti hlavních dopravních tepen. Kromě již zmíněných atraktivních lokalit (Praha, Plzeň, Brno, Ostrava) se aktivity developerů zaměřují i do ostatních regionů, které v minulosti přilákaly velké objemy výrobních investic (Liberec, Ústí nad Labem, Jihlava, aglomerace Pardubice – Hradec Králové aj.). V souvislosti s faktory jako dostupnost pracovní síly, postupné zlepšování dopravní a technické infrastruktury se trh s průmyslovými nemovitostmi posouvá i do dalších částí republiky a vznikají nové developerské projekty – např. průmyslový park Chomutov společnosti Immo Industry Group (IIG) na ploše téměř 106 000 m². Postupným dobudováváním dálniční sítě v ČR dochází k zatraktivnění nových lokalit, přitahujících developerské projekty, jako např. VGP či CTPark u Hradce Králové.

V nadcházejícím období lze tedy očekávat stále širší nabídku průmyslových nemovitostí v regionech připravovaných privátním sektorem, převážně developery etablovanými na českém trhu, a současně se objeví několik nových společností, které již dnes zvažují svůj vstup do ČR.

Miroslav Kotek
Foto: archiv společností Cushman & Wakefield, Immo Group

Autor pracuje v realitní společnosti Jones Lang LaSalle jako konzultant na úseku industriálních nemovitostí