Sociologické hledisko určuje úspěch projektů, tvrdí Rudolf Vacek z Penta Real Estate

Území u Masarykova nádraží v samém srdci Prahy se den ode dne mění k nepoznání dle návrhu renomovaného ateliéru Zahy Hadid. Jak se v současné turbulentní době daří Masaryčce i dalším projektům společnosti Penta Real Estate, jsem se ptala Rudolfa Vacka, ředitele developmentu.

Jak vás ovlivňuje současná globální a ekonomická situace? Pokračujete v projektech, nebo jste museli přistoupit ke změnám či posunu?
Pokud porovnáme aktuální situaci se stavem před několika lety, tedy před válkou na Ukrajině a před pandemií covidu, tak podmínky jsou diametrálně odlišné, ať už jde o komodity, dodávky stavebních materiálů, či pracovní trh, inflace se promítá téměř do všeho. Situace je nyní velmi dynamická, vnímáme ji velice intenzivně a nutí nás brát v potaz jiné aspekty, než na které jsme byli zvyklí.

Pár let nazpět jsme na základě reálných dat z trhu počítali s částkami, za které bychom tehdy projekty dokázali postavit. Dnes bychom za tyto ceny nebyli schopni realizovat téměř nic. Ceny stoupají, na druhou stranu trh některé rozdíly akceptuje. Postupujeme tedy dál podle dlouhodobě schváleného plánu, jsme však obezřetnější a všechna rizika velmi pečlivě zvažujeme.

V projektech schválených ještě před válkou nadále pokračujeme. Nové připravované projekty aktuálně zvažujeme, a může se i stát, že k nějakému odložení dojde. Zatím jsme však do tohoto bodu nedospěli.

Stavební projekty dnes váznou na dlouhém povolovacím procesu. Jak nahlížíte na vývoj tvorby nového stavebního zákona? Zlepší podle vás novelizovaný zákon situaci nejen s bytovou výstavbou?
Nový stavební zákon je určitě krok správným směrem a vítáme ho s velkým očekáváním, kdy by mohl zlepšit současný komplikovaný a velmi pomalý procesní postup. Těšíme se na zavádění jednotného stavebního řízení, které by mělo být možná i průlomovým bodem a přinést zásadní zrychlení procesů řízení. Další velmi důležitou novinkou je apelační princip, kdy nadřízený orgán v případě zjištění chyby či nepřesnosti dané rozhodnutí nevrací k novému projednání, ale rovnou opraví.

Uvidíme, jakým způsobem bude v praxi fungovat zavedení lhůt pro jednotlivá vyjádření a dále digitalizace. Bohužel se nepodařilo omezit fragmentaci jednotlivých dotčených orgánů, kdy projednávání a vzájemná koordinace jejich stanovisek je v reálu velmi komplikovaná a náročná, někdy dochází k situacím, že jednotlivá stanoviska se nerespektují nebo si dokonce i odporují.

Nicméně nic na světě není zcela dokonalé, jak finální zákon bude fungovat v praxi, teprve zjistíme a určitě v budoucnu vznikne potřeba novely i tohoto zákona. Uvidíme jaká bude finální verze zákona, na které pracuje stávající vládní koalice.

Ve výstavbě je první část vašeho rozsáhlého projektu Masaryčka, který změní velkou část centra Prahy v okolí Masarykova nádraží a Florence. Část projektu nakonec nebude určena pouze pro kanceláře a retail, ale zčásti i pro byty. K jakému vývoji v projektu došlo?
Aktuálně sledujeme výstavbu první etapy projektu u Masarykova nádraží dle návrhu Zaha Hadid Architects, kde z hlediska funkce nedošlo k výraznější změně. Přízemí a první patro máme orientované ve funkční náplni na retail s vysokým podílem gastro konceptů, zbytek budovy bude mít administrativní funkci. Úpravy se týkaly dalších částí navazujících na první etapu, konkrétně druhé a třetí etapy.

V rámci jednání o podobě první etapy, projednávání změny územního plánu a finalizaci územního rozhodnutí jsme se dohodli s hlavním městem Praha a s městskými částmi Praha 1 a 8 o minimálním podílu bydlení v dalších částech projektu. Vzhledem k okolí první etapy, která navazuje na Masarykovo nádraží, by funkce bydlení ve větším měřítku byla v této lokalitě problematická, což vychází mimo jiné z umístění nových kolejí na nádraží ve vzdálenosti 6,5 metru od budovy Masaryčky.

Druhou etapu revitalizace území u Masarykova nádraží a Florence předurčila mezinárodní urbanistická soutěž, ve které zvítězil návrh týmů UNIT architekti, A69 – architekti a Marko and Placemakers. V rámci projektu dotváříme střed města, kde by poměr jednotlivých funkcí měl být vyrovnaný a funkce by se tu měly vzájemně doplňovat a navazovat na sebe, a to nejen v mikrolokalitě, ale i v širších vazbách.

Proto jsme zjišťovali, co v dané lokalitě chybí a společně s místní komunitou lidí vymýšleli, čím bychom území mohli obohatit. V rámci participace jsme projekt projednávali s veřejností a městskými částmi a dospěli jsme k tomu, co, v jaké funkci má být a kam orientovat.

Jakou máte s participací zkušenost – osvědčila se vám? Plánujete ji zařazovat i v dalších projektech?
Zkušenost máme velmi dobrou. S participací jsme začínali v projektu Nuselský pivovar ve spolupráci s organizátorem OnPlan. Šlo tehdy o požadavek municipality, a my jsme netušili, co máme čekat. Vzali jsme to však jako příležitost zjistit, jaké jsou v území a širších vazbách problémy, hrozby, a jak je v rámci projektu napravit. Samozřejmě nelze vždy vyřešit vše. Vidíme ale potenciál v tom vzít v potaz dané aspekty, pracovat s nimi, některé zlepšit či je posunout dál.

Skrze participaci tedy získáme vhled a spoustu informací o tom, jak dané území funguje, jak jej vnímají lidé ze sousedství, co očekávají. S tím lze následně dále pracovat a začlenit získané podněty. Pomáhá nám to jak z developerského, tak z komerčního hlediska. Protože pokud v sociologickém průzkumu zjistíme, že lidem v lokalitě chybí například drogerie, nemá smysl sem umísťovat něco jiného. V projektu Nuselského pivovaru se nám participace velmi osvědčila. Původní objekt byl v území neprostupnou bariérou, z hlediska veřejného prostoru a občanské vybavenosti nefungoval.

Když jsme představili náš návrh, v rámci kterého revitalizujeme zaniklé ulice, vytváříme pěší propojení ve všech směrech, propojujeme cyklistické stezky a pracujeme s geniem loci původního pivovaru, na kterém je postaven development novostaveb, překvapila nás až nečekaně pozitivní reakce veřejnosti. A je třeba říci, že během povolovacího procesu i takto náročného projektu jsme následně neměli ani jedno odvolání. Pozitivní výsledky nás přesvědčily natolik, že jsme participaci začlenili také do projektu Masarykova nádraží.

Stane se z participace pravidlo nebo ji budete zvažovat projekt od projektu?
Na projektech středního až vyššího rozsahu to bude pravidlo. Navíc v dnešní době, pokud participaci přímo nenabízíme my, tak na úvodních schůzkách s danou městskou částí zapojení veřejnosti již často zaznívá jako požadavek.

Jaká byla spolupráce s ateliérem Zahy Hadid? A jak se odlišuje od zkušenosti s českými ateliéry?
Zkušenost je pokaždé jedinečná. A lze říci, že pokud je ateliér profesionální, tak vlastně nezáleží na tom, odkud pochází. Ateliér Zahy Hadid je výjimečný – navrhují osobitý design, mají celosvětové zkušenosti, působí v mnoha regionech, realizují stavby všech typologií, funkcí a dlouholetá zkušenost je na nich patrná. Právě pro dosažení jejich unikátních designových řešení navrhují technická řešení, která v našem regionu nejsou běžná.

Je velmi příjemné sledovat, že lokální partneři mají co nabídnout a dokážou vymyslet řešení, které nadchne i tento ateliér. Pečlivě dbají na to, aby každý jejich partner v dodavatelském řetězci byl erudovaný, profesionální a uměl podpořit jejich zkušenost. Způsob jejich práce, forma dialogu, snaha pochopit a vnímat veškeré atributy lokality, včetně kulturního a sociologického hlediska, je excelentní. Nepodcenili skutečně žádný aspekt a velmi intenzivně se věnovali tomu, aby dobře pochopili návaznosti a vztahy.

Díky jejich komplexnímu přístupu správně definovali jako hlavní těžiště celého území lokalitu za magistrálou na Praze 8, kde je křižovatka dvou linek metra, autobusové nádraží i návaznost na tramvajové spojení. Jedinečnost celého území jsme vnímali od počátku, ale tuto zlatou hřivnu nám díky svému nadhledu ukázali právě oni.

Co je obecně pro vás klíčové pro dobrou spolupráci mezi developerem a architektem?
Jako zásadní vnímám respekt k tomu, co děláme. My jsme připraveni plně respektovat architekta, jeho návrh, a zároveň očekáváme vnímání našich požadavků a konstruktivní dialog. Dalším velmi důležitým bodem je přístup k inovacím, změnám a novým trendům, schopnosti vnímat je a zapracovat je i v průběhu probíhající práce, řešit tyto věci racionálně s ohledem na budoucí provoz a udržitelnost, nikoliv jen pro marketing.

Konkrétně v tomto projektu bude velkou úlohu hrát veřejný prostor. Jakým způsobem jste k jeho řešení přistoupili?
Je to možná jedna z klíčových věcí, na kterých spočívá úspěch celého projektu. Už když jsme v roce 2012 připravovali projekt Florentinum, rozhodli jsme se zahájit práce na studii revitalizace ulice Na Florenci s vizí budoucího rozvoje Masarykova nádraží. Správa železnic v té době začala s přípravou rekonstrukce kolejové části nádraží, v rámci které se připravoval podchod propojující ulici Opletalova s ulicí Na Florenci. Podzemní stavba však byla v konfliktu s historickou hradební stokou, řešení se proto změnilo na nadchod formou přestřešení.

Z něj se spolu s předprostorem u Masarykova nádraží stane důležitý veřejný prostor a komunikační spojka lokality směřující k našemu dalšímu projektu – hotelu Hybernská, rozvojovému území Churchill Square, dále až k hlavnímu nádraží. Během přípravy projektu jsme se na základě podnětů z participace i vývoje vnímání veřejného prostoru ve společnosti rozhodli pro veřejnost zpřístupnit terasu na střeše 9. podlaží západní budovy. Návštěvníci Prahy tak budou moci vstoupit do budovy, výtahem vyjet na terasu s vyhlídkovým místem s pobytovou plochou a strávit zde příjemný čas.

Myšlenka zpřístupnění části budovy pro veřejnost byla v době přípravy projektu Florentina například ještě absolutně nereálná. Naopak byl tehdy požadavek na monitorování všech nájemních prostor a přístup pouze pro osoby s povolením. Společnost se však vyvíjí a požadavky se mění. Například i na Waltrovce už máme v rámci recepce kavárnu pro veřejnost. Ze vstupního prostoru se tak rázem stává příjemné místo vstřícné k setkávání. Vnímáme tento posun velice pozitivně.

V projektech se čím dál více zabýváte sociologickými a psychologickými aspekty vystavěného prostředí. Je to pro vás důležité hledisko?
Musíme se tím zabývat, je to důležitá součást projektů. Se zohledněním těchto aspektů jsme začali právě při navrhování ulice Na Florenci, kde jsme společně s psychology řešili ideální poměry šířky ulice, navazujících chodníků, celého bulváru a výšky budov. Brali jsme to tehdy jako ojedinělý počin, kdy jsme nechtěli nic podcenit, ale dneska se to stává součástí úspěchu každého projektu.

V jaké fázi je teď projekt Masaryčka a kdy bude dokončen?
V létě tohoto roku bychom měli budovu dokončit, zkolaudovat a na podzim zahájit její provoz. Poslední práce na budově a vestavbách nájemních jednotek tak nyní půjdou do závěrečného finiše. Retailové prostory bychom také rádi otevřeli pro veřejnost na podzim. Pokud jde o navazující etapy, tak změna územního plánu jde do závěrečné fáze a v horizontu cca tří let chceme zahájit stavební práce.

Jak pokračují vaše další projekty, konkrétně Nuselský pivovar, Nová Waltrovka či Victoria Palace?
V projektu Nuselského pivovaru bychom ve 2. kvartálu či létě 2024 rádi dokončili novostavbu a zhruba ve 2. kvartálu roku 2025 plánujeme dokončit rekonstrukci starého pivovaru. V projektu Nové Waltrovky mají kancelářské budovy podobný harmonogram jako Masaryčka – na podzim tohoto roku chceme budovy dokončit, zkolaudovat a zprovoznit. První objekt rezidenční části projektu Nová Waltrovka je ve výstavbě, dokončit jej chceme na přelomu tohoto a budoucího roku a v příštím roce plánujeme zahájit výstavbu navazujících rezidenčních částí. Projekt Victoria Palace pak chceme dokončit v 1. kvartálu příštího roku.

Jaké další nové projekty připravujete?
Aktuálně probíhá architektonická soutěž o návrh zástavby 4. kvadrantu Vítězného náměstí v pražských Dejvicích, který připravujeme v konsorciu se Sekyra Group a Kaprain. Během léta chceme vybrat finální návrh, pokračovat projektovou fází a zhruba během 4 až 5 let zahájit výstavbu. Čekají nás další etapy Masaryčky, dále je to projekt kancelářské budovy Churchill Square 3 navazující na dva realizované objekty, kde chceme během příštího roku zahájit přípravné a stavební práce.

Ještě letos chceme zahájit stavební práce na polyfunkčním projektu Vinohradská, bývalé budově Transgas, jež rozvíjíme spolu s PSN. Připravujeme také rezidenční projekt Vysočanská o velikosti zhruba 290 bytů u zastávky metra Českomoravská. Tento projekt chystáme již několik let a během letošního roku je naším záměrem finalizovat stavební povolení. V další fázi Nové Waltrovky připravujeme výstavbu zhruba 450 bytů a chtěli bychom začátkem příštího roku začít stavět. V přípravě je rovněž výstavba v projektu revitalizace nákladového nádraží Žižkov.

Uvažujete v rámci rezidenčního segmentu i o nájemním bydlení?

Situaci analyzujeme a aktuálně tento segment v rámci našich rozvojových lokalit chceme zařadit spíše doplňkově. Vzhledem k našim centrálním lokacím se zaměřujeme hlavně na vlastnické bydlení. Nájemní bydlení funguje dobře v okrajových lokacích, případně širším centru. Ale jsou některé lokality jako třeba právě 4. kvadrant Vítězného náměstí v Dejvicích, kde by například studentské bydlení ve formě nájemního vztahu bylo vhodné.