Od zbrojovky po cukrovar: Staré tovární areály mohou změnit česká města

Brownfieldy představují významnou rezervu pro další rozvoj českých měst, jejich proměna je ale zpravidla technicky, finančně i organizačně náročnější než výstavba na dosud nezastavěných plochách. Česká rada pro šetrné budovy (CZGBC) proto vydala příručku Brownfieldy bez bariér, která shrnuje šest hlavních okruhů problémů spojených s regenerací zanedbaných území a na příkladech z české praxe ukazuje možné způsoby jejich řešení.

Publikace se věnuje například nestabilnímu podloží, chybějící infrastruktuře, financování, ekologickým zátěžím, majetkoprávním komplikacím nebo odporu veřejnosti. Mezi uváděnými příklady jsou Nová Zbrojovka v Brně, revitalizace Modřanského cukrovaru v Praze nebo průmyslový areál Accolade Park Cheb South.

Od technických problémů po vztahy s veřejností

Tématem udržitelné regenerace brownfieldů se CZGBC zabývá od roku 2019, kdy vydala první materiál zaměřený na využití principů energetické efektivity a cirkulární ekonomiky. Nová publikace reaguje také na vývoj legislativy a současnou situaci na realitním trhu. Určena je investorům, municipalitám, developerům i projektantům.

Vedle konkrétních bariér spojených se zahájením nebo dokončením projektů upozorňuje příručka také na environmentální význam obnovy již zastavěných území. Regenerace brownfieldů může omezovat další zábor volné krajiny a zároveň umožňuje znovu využít stávající městskou infrastrukturu.

„Naše nová příručka nemá pouze popisovat problémy, ale především nabízet řešení a inspiraci. Každé téma jsme proto zpracovali systematicky: od základních pojmů přes identifikaci konkrétních rizik až po doporučení pro majitele a ukázky reálných příkladů z praxe. Chceme vlastníkům i investorům dodat odvahu a motivaci čelit překážkám, které na první pohled vypadají jako nepřekonatelné,“ říká Robert Leníček, hlavní garant pracovní skupiny Brownfieldy CZGBC.

Stavba na brownfieldu může být až o třetinu dražší

Podle údajů uvedených v příručce vychází realizace staveb na brownfieldech v průměru o 15 až 30 procent dráž než výstavba nových objektů na zelené louce. Významnou část dodatečných nákladů přitom způsobují podmínky, které před zahájením průzkumů nemusí být viditelné – například staré navážky, důlní štoly nebo zapomenutá podzemní vedení.

Publikace popisuje modelový případ, kdy investor pod bývalým průmyslovým areálem objevil pětimetrovou vrstvu nehomogenních navážek. Rozhodl se proto pro jejich kompletní výměnu za stabilní materiál. Opatření sice zvýšilo počáteční náklady, současně ale odstranilo riziko budoucího sedání staveb.

Další komplikací bývají inženýrské sítě a navazující infrastruktura. Autoři příručky je označují za „gatekeepera“ rozvoje, protože bez jejich vyřešení nelze projekt úspěšně dokončit a zkolaudovat.

Nová Zbrojovka řešila koordinaci sítí, pomoci mohou i veřejné peníze

Příkladem rozsáhlého projektu, kde hrála významnou roli koordinace přeložek sítí, je Nová Zbrojovka v Brně od CPI Property Group. Vznikající městská čtvrť získala certifikaci BREEAM Communities na úrovni Outstanding se skóre 90,8 procenta, což podle CZGBC představuje čtvrté nejlepší hodnocení na světě.

U nákladných sanací může podle publikace pomoci také spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem. Příručka uvádí případ kontaminovaného strojírenského areálu, kde veřejná dotace z fondů Evropské unie ve výši 120 milionů korun pokryla sanaci území. Po dokončení projektu měl následně výnos města z daně z nemovitosti vzrůst pětinásobně.

Zapojení veřejnosti může zmírnit odpor k výstavbě

Samostatnou oblastí je vztah projektu k okolí a místním obyvatelům. Odpor veřejnosti, označovaný také jako NIMBY efekt, patří podle CZGBC mezi citlivé překážky regenerace brownfieldů. Příručka jako možné řešení doporučuje otevřenou komunikaci a zapojení veřejnosti už v raných fázích přípravy.

Při revitalizaci Modřanského cukrovaru v Praze 12 například developer Skanska zapojil sousedy a další obyvatele do plánování ještě před podáním hotového návrhu. Území bylo zároveň před samotným zahájením výstavby dočasně zpřístupněno pro komunitní akce.

Dešťová voda jako řešení ekologické zátěže

Brownfieldy se často potýkají také se starými ekologickými zátěžemi. Ty mohou zásadně ovlivnit podobu budoucího projektu i způsob nakládání s vodou nebo zeminou.

V areálu Accolade Park Cheb South například nebylo kvůli riziku staré kontaminace možné vsakovat dešťovou vodu přímo do podloží. Projekt proto využívá systém jejího zachytávání a recyklace. Voda ze střech slouží mimo jiné ke splachování a podle údajů CZGBC toto řešení snížilo celkovou spotřebu pitné vody o 84 procent. Projekt získal certifikaci BREEAM Outstanding.

Příručka doporučuje včasné průzkumy i etapizaci infrastruktury

Vedle technických, ekonomických a sociálních problémů se publikace zabývá také legislativními nejistotami souvisejícími s územním plánováním a majetkoprávními vztahy. Komplikací může být například roztříštěné vlastnictví parcel nebo vypořádání věcných břemen spojených s kontaminací půdy a podzemních vod.

Autoři na základě zkušeností z praxe doporučují čtyři hlavní principy: důkladný geotechnický a environmentální průzkum, tedy Due Diligence, už v rané fázi projektu, etapizaci infrastruktury namísto plošných stop-stavů v území, hledání synergií včetně recyklace stavebního materiálu přímo na místě a úzkou spolupráci s veřejným sektorem.

„Brownfieldy nejsou jen problémem minulosti, ale především příležitostí pro budoucnost našich měst a naplnění globálních cílů udržitelnosti. Pokud dokážeme úspěšně překonat počáteční technické a ekonomické překážky, nezískáme pouze novou výstavbu, ale můžeme aktivovat život v celém okolí. Správně zregenerovaný brownfield vrací lidi i služby do center, využívá již existující infrastrukturu a hlavně chrání volnou krajinu před neefektivním zastavováním. Investice do těchto lokalit je investicí do zdravějšího a šetrnějšího městského prostředí, ze kterého budou profitovat další generace,“ uzavírá Robert Leníček.

Publikace Brownfieldy bez bariér je zdarma dostupná na webu České rady pro šetrné budovy.