Zdroj: iStock

V Praze je o kanceláře menší zájem, v kurzu je nyní Brno

26. února 2020

Poptávka po kancelářských prostorách v Praze od roku 2017 pomalu klesá, i loňský rok přinesl její ochlazení. Firmy se méně stěhují či rozšiřují, stále více jich zůstává v dosavadních prostorách.

Oproti předchozím rokům byl loni menší podíl velkých transakcí nad 3 000 m2. Situace však není nijak dramatická: absorpce ploch stále zůstává relativně vysoká. Lze ale očekávat, že tento vývoj ovlivní nájmy – jejich současná výše přestane být udržitelná. Naopak Brno loni zaznamenalo rekordní nárůst poptávky a značný podíl velkých transakcí, rostly tam i nájmy.

Rok 2019 byl druhým v řadě, který přinesl pokles poptávky firem po pražských kancelářských prostorách. Klesala jak hrubá, tj. celková poptávka včetně projednání stávajících smluv, tak ta čistá, zahrnující pouze novou poptávku.

Nabídka nových kancelářských prostor přitom od roku 2016 roste průměrným tempem 80 procent za rok. Výsledkem takového stavu je pak klesající absorpce, tedy schopnost trhu obsadit nově postavené prostory. I tak jsou ale hodnoty absorpce stále výrazně pozitivní a v roce 2019 bylo o téměř 170 000 m² více obsazené plochy kanceláří než v roce předchozím.

Firmy raději zůstávají na místě

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor Cushman & Wakefield, se vyjádřila o situaci takto: „Důvodů pro pokles poptávky je několik. Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na příslovečné horší časy začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu. Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce.“

Firmy tak častěji zůstávají ve svých dosavadních kancelářích, a pokud potřebují růst, snaží se expanzi realizovat ve stávajících budovách. Ceny nájmů v nových developmentech jsou totiž často vyšší a ani výraznější pobídky nestačí tento zásadní rozdíl vyrovnat.

Graf 1: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: poptávka, absorpce, nová výstavba v m²

Zdroj: Cushman & Wakefield

Výsledkem je, že v celkovém počtu nájemních transakcí (který od roku 2017 také postupně klesá) je stále větší podíl renegociací (projednaných smluv ve stávajících prostorách): v loňském roce to byla čtvrtina smluv a 37 procent z celkové pronajaté plochy. Zhruba o čtvrtinu oproti loňsku poklesl také podíl velkých transakcí (nad 3 000 m²), který je nejnižší od roku 2016.

Od roku 2015 setrvale klesala neobsazenost kancelářských prostor – ze 17 procent na rekordní 4,3 procenta volných ploch v prvním čtvrtletí loňského roku. Pak nastal obrat a během roku neobsazenost postupně vzrostla na 5,5 procenta v posledním kvartálu. A vše nasvědčuje tomu, že poroste dále.

Situace nahrává nájemcům

S poklesem zájmu o nové prostory, kterých však letos zároveň vznikne rekordní počet, se překlápějí misky vah. V předchozích letech majitelé kancelářských budov v reakci na vysokou poptávku nejprve omezili pobídky pro nájemce, poté postupně zvyšovali ceny nájmů. To se však nyní nejspíš změní.

Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor Cushman & Wakefield: „Od poloviny loňského roku již nájmy stagnují, a to i v nejpopulárnějších lokalitách. Poptávka mírně klesá a firmy jsou opatrnější. Vlastníci tedy budou muset hledat cesty, jak do svých volných prostor přilákat zájemce.

Graf 2: Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: počet transakcí

Upravovat se bude nejen výše nájmu za m², ale očekáváme i zvyšování úrovně pobídek, jako jsou příspěvky na vybavení nebo nájemní prázdniny. Konkurenční boj ještě vyostří dostavba aktuálně rozestavěných 247 000 m², které se mají dokončit do konce roku 2021. A to i přesto, že obsazenost těchto stavěných objektů je v průměru velmi slušných 46 procent.“

Jsou však i lokality, které pokles zájmu zatím nepociťují. Ve vysoce populárních částech Prahy, jako je například Karlín či Anděl, je stále ještě volných prostor nedostatek a poptávka zde převyšuje nabídku.

Brno dosahuje rekordních hodnot

V druhém největším českém městě je situace odlišná než v Praze. Brněnský kancelářský trh se loni rozhýbal, dokončily se nové projekty, proběhlo množství transakcí včetně těch velkých o několika tisících metrů. Klíčové parametry oproti předchozímu roku výrazně rostly: hrubá poptávka o 40 procent, čistá poptávka o 46 procent, absorpce o 43 procent a nový přírůstek plochy o 34 procent.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Pro Brno byl rok 2019 rekordní: uzavřely se transakce o celkovém objemu 81 100 m². To je extrémní, 40procentní nárůst poptávky ve srovnání s rokem 2018, který rozhodně nebyl nijak nízký, ale průměrný.“

Přes třetinu objemu realizovaných transakcí tvořily tři největší, jejichž celková plocha dosáhla téměř 30 000 m². Stěhovaly se velké firmy: největší prostory si pronajala společnost Kiwi.com v budově Zet.Office a společnosti Infosys a Zebra Technologies v projektu Vlněna Office Park. Právě firmy z oboru IT, poskytovatelé outsourcovaných služeb (BPO) a centra sdílených služeb tvoří velkou část brněnského kancelářského trhu, což je pro něj výhodou – jde o společnosti, které obvykle potřebují velké kanceláře. Podobně významné transakce se tak na stále malém brněnském trhu mohou opakovat, i když už ne v takovém počtu.

Neobsazenost kancelářských ploch se v Brně stále udržuje kolem 10 procent; došlo sice ke zmíněným velkým transakcím, ale zároveň se trochu zvýšila i nabídka nových prostor. Nejvyšší dosažitelné nájemné se nicméně zvedlo na 16 eur za m², což je nejvíce ze všech regionálních měst v celé střední a východní Evropě.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Růst nájemného je dán hlavně tím, že v Brně není konkurenční prostředí. Pro jeho vznik je zcela zásadní příchod dalších developerů do centra města, což doufám pozitivně ovlivní také kvalitu nových prostor. Ta je zde totiž oproti projektům se srovnatelně vysokými nájmy v Praze, Bratislavě či polských regionálních městech bohužel zatím nižší.“Graf 3:

Vývoj pražského kancelářského trhu v uplynulých 10 letech: počet velkých transakcí nad 3 000 m²