Rok 2025: Český rezidenční trh ve znamení pokračujícího růstu cen i nájmů
Rok 2025 přinesl na český rezidenční trh citelné oživení. Vedle stále silné poptávky po bydlení byla ústředním tématem přetrvávající omezená nabídka v největších českých městech. Nabídkové ceny bytů i nájemné napříč republikou se dále zvyšovaly.
Trh s vlastnickým bydlením
Z nabídkových dat realitních portálů vyplývá, že společným trendem minulého roku byl pokračující růst cen bytů napříč všemi typy budov. V prosinci dosáhla Praha průměrné nabídkové ceny 158 tis. Kč/m² (meziroční nárůst +13,7 %), ostatní krajská města se v průměru pohybovala kolem 98 tis. Kč/m² (+14,7 %). Ve zbytku republiky byly ceny bytů přibližně na úrovni 73 tis. Kč/m² (+22,4 %).
Z hlediska průměrné nabídkové ceny se na vrcholu pomyslného žebříčku krajských měst na konci předchozího roku tradičně držela již zmíněná Praha, hned za ní Brno (131 tis. Kč/m²) následované Hradcem Králové (103 tis. Kč/m²), Českými Budějovicemi (95 tis. Kč/m²) a Olomoucí (94 tis. Kč/m²). Na spodní straně žebříčku se pak dlouhodobě drží Ostrava (70 tis. Kč/m²), Karlovy Vary (64 tis. Kč/m²) nebo Ústí nad Labem (53 tis. Kč/m²).
V Praze se cena bytů výrazně lišila v závislosti na typu budovy. Zatímco v developerských projektech se nabídkové ceny na konci roku pohybovaly téměř na úrovni 173 tis. Kč/m², v cihlových domech to bylo kolem 163 tis. Kč/m² a v panelových domech byla průměrná cena bytu přibližně 133 tis. Kč/m².
Lze očekávat, že rezidenční trh v Česku se bude v roce 2026 vyvíjet velmi podobně jako v minulém roce. Ceny i nadále porostou, i když pravděpodobně již ne tak dynamicky. Může totiž dojít ke zpomalení růstu cen nemovitostí, a to v důsledku horší dostupnosti financování při stále vyšších úrokových sazbách hypotečních úvěrů a vyčerpání části odložené poptávky z let 2022 a 2023.
Nájemní bydlení
Nabídky pronájmů potvrzují, že tlak na růst cen přetrvává napříč celou republikou. Podle Deloitte Rent Indexu dosáhla v prosinci minulého roku průměrná cena nájemného v Praze 464 Kč/m² (meziročně +8,7 %), v ostatních krajských městech byla nabídková cena přibližně 305 Kč/m² (+7,4 %) a ve zbytku republiky 251 Kč/m² (+5,9 %).
V rámci celé republiky Praha nadále představuje nejdražší a zároveň nejdynamičtější nájemní trh. Na konci roku 2025 se zde průměrné nájemné pohybovalo u bytů v developerských projektech na úrovni 491 Kč/m². Nájemné u bytů v cihlové zástavbě činilo 464 Kč/m², v panelových domech se pak pohybovalo na úrovni 429 Kč/m².
Obdobně jako na trhu vlastnického bydlení, ani na trhu s nájmy nelze v roce 2026 očekávat překotné změny. Trh se bude vyvíjet velmi podobným způsobem jako v předchozím roce. Lze zajisté očekávat mírný růst cen nájmů.
BTR trh
Zajímavým a stále poměrně novým segmentem je trh BTR (Built-to-rent), tedy trh developerských projektů určených pro nájemní bydlení. BTR se v českém prostředí postupně profiluje jako stabilní investiční produkt s dlouhodobým výnosovým potenciálem.
Data z vybraných pražských BTR projektů za prosinec 2025 ukazují průměrné nabídkové nájemné 589 Kč/m² a velice vysokou průměrnou obsazenost kolem 96 %. Nejvyšší ceny nájemného nabízí prémiové projekty jako je Fragment či AFI Home Karlín, zatímco ve vybraných lokalitách na okraji města jsou cenové hladiny nižší. O rozvoji nájemního segmentu v Praze svědčí i schválení změny územního plánu ve druhé půli roku 2025 pro nejvyšší budovu Česka, která by měla nabídnout 250 nájemních bytů.
Institucionální rámec rezidenční výstavby
Z pohledu regulace a přípravy nové výstavby se v poslední době objevily kroky, které mohou rezidenční trh výhledově stabilizovat zvýšením poptávky. Brno má již od konce ledna 2025 účinný nový územní plán, který vytváří rámec pro rozvoj města a urychlení přípravy projektů. V Praze pokračuje příprava Metropolitního plánu. Upravený návrh prošel opakovaným veřejným projednáním na podzim minulého roku a město směřuje k jeho schválení v průběhu letoška. V závěru loňského roku také vláda schválila novelu stavebního zákona, která má ambici zrychlit a zpřehlednit povolovací procesy pomocí principu „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“. Její skutečný dopad však bude záviset na způsobu implementace v praxi.
Shrnutí
Celkově tak rok 2025 potvrdil pokračující růst nabídkových cen a posilování nájemního segmentu. Praha zůstala klíčovým trhem Česka, zatímco krajská města vykazovala pozvolný, ale stabilní růst. Další vývoj bude do velké míry záviset na rychlosti povolování nové výstavby a na tom, zda se chystané nebo již implementované změny v povolovacím procesu promítnou do širší a pružnější nabídky bydlení.
Zdroj: PR článek Deloitte CZ Services s.r.o.
