Brownfieldy: Stavby stárnou rychle

Brownfieldy: Stavby stárnou rychle

Architekti vám vždy řeknou, že navrhují stavbu pro několik generací, a v tom je jejich obrovská odpovědnost. Ve skutečnosti to ale často bývá jen jejich přání. Účel, styl či umístění stavby leckdy nepřežijí ani generaci jedinou. Takový Karlův most se zkrátka podaří výjimečně.

Budovy a zastavěná území, která již nevyhovují současným potřebám, přežily se nebo ztratily svůj účel, se stávají vážným národohospodářským i společenským problémem, když se jich sejde mnoho najednou. Moderním slovem se problém nazývá brownfield.

V současné době je na území České republiky podle Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldů v ČR z roku 2007 celkem 2355 brownfieldů o rozloze zhruba 11 000 ha, to je jako pětina Prahy. Podle Databáze browfieldů je nejčastější původní využití lokality zemědělství (34,9 % případů), průmysl (33,3 %) a občanská vybavenost (12,9 %). Armáda se „postarala“ o vznik jen 6,4 % evidovaných brownfieldů. Co do rozlohy však průmysl (42,8 %) a armáda (23,2 %) vedou, zemědělství je až na třetím místě se 17,8% podílem na celkových plochách brownfieldů.

Uváděný počet brownfieldů ovšem není konečný. Studie analyzovala data ze všech krajů kromě hlavního města, sledovala brownfieldy od určité minimální velikosti a nezahrnula brownfieldy vzniklé těžební činností. Tolik pro ilustraci, neboť brownfield není totéž, co přežilá, nevyužívaná stavba.
Významná kumulace nevyužitých staveb a areálů nastala po roce 1989 v důsledku zásadních společenských, ekonomických a vlastnických změn. Počet a rozsah brownfieldů mohou být v důsledku toho výjimečné. Ale sama skutečnost, že se pro stavby hledá nové využití, výjimečná není.

Už středověké hrady, které ztrácely svůj vojensko-strategický účel, byly přestavovány na zámky, kasárna, sklady nebo ruiny. Současné využívání těchto historických objektů jako muzeálních či uměleckých expozic, obřadních síní, koncertních sálů, sanatorií a domovů důchodců či k procházení turisty s průvodcem lze rovněž chápat jako další hledání jejich využití v moderní době. Císař Josef II. rušil kláštery, jež pak také hledaly nová uplatnění, některé dodnes. A zůstaneme-li u tohoto reformátorsky naladěného panovníka, připomeňme pevnost Josefov. Vodní mlýny a hamry slouží k rekreaci, jako penziony nebo hotely, výjimečně jako muzea či turistické atrakce. Nebo, z generace našich prarodičů, připomeňme pevnosti budované v českém pohraničí ve 30. letech. Řada honosných sídel bank, pojišťoven a záložen dnes slouží jako úřady, restaurace či hotely. A obráceně, mnoho hotelů, restaurací a obchodů dnes slouží jako banky. Brownfieldy se stávají přepřahací stanice císařské pošty, zájezdní hostince, vlaková nádraží, motoresty u silnic, které dnes obcházejí dálnice, opuštěná kasárna, vysloužilé průmyslové provozy. Ani ty mosty to nemají jisté. Například most Barikádníků v Praze, stavěný v letech 1925–1928 podle projektu architektů Josefa Chochola a Františka Mencla, byl ve své době svou železobetonovou konstrukcí ojedinělý a kromě války přežil i vybudování sídlišť Kobylisy a Prosek. Leč nepřežil Severojižní magistrálu, a tak dnes máme místo něj mosty tři: dálniční, železniční a tramvajový.

Města a stavby v jiné době

Svébytná pražská enkláva Žižkov, stavěná na přelomu 19. a 20. století poté, co padly městské hradby, měla být v 80. letech nahrazena novou, panelákovou uniformitou. Naštěstí na to nezbyly peníze, a tak dnes máme jen malou ukázku toho, jak mohl Žižkov vypadat.

Na opačné straně Žižkovského vrchu prakticky zanikly průmyslové čtvrti Karlín a Libeň. Přibližně od poloviny 90. let a intenzívněji po povodních v roce 2002 se postupně mění na rezidenční, administrativní a kulturní enklávu. Ruší se nebo přestavují průmyslové objekty, původní obytné domy, pokud cíleně nechátrají, získávají na hodnotě.

Na protějším břehu Vltavy můžeme obdivovat jedinečnou atmosféru starých Holešovic, zatímco nové Holešovice si tu svojí již hledají. Charakter Holešovic předznamenala stavba železnice do Drážďan, která přeťala vltavský meandr v roce 1850. Kolem ní začaly vyrůstat pomocné budovy, dílny a továrničky, vlečky a kolejiště. V devadesátých letech 19. století byla v Holešovicích postavena městská jatka, akciový pivovar a obchodní přístav, jenž městskou čtvrť bezprostředně přimkl k řece. Na začátku 20. století byly zbudovány elektrárna a Akciové mlýny, jež se staly společně se sklady firmy Fera a objekty Holešovického přístavu z let 1927 a 1928 dominantami této svérázné tehdejší periferie. Zhruba v této podobě přečkaly Holešovice až do konce milénia, i když výrobní ruch v přístavu, pivovaru i v mlýnech postupně utichl a z jatek se stala městská tržnice. Nevyužívané průmyslové areály na vzácných pozemcích, dnes již v širším centru města, se staly lákavým soustem a zároveň výzvou pro developery a investory do nemovitostí. Útulné hospůdky vymizely společně s dokaři, dělníky z pergamenky, fabričkami, anarchisty a řezníky z jatek. Z holešovického přístavu se stala Prague Marina, z pivovaru Arena, z Akciových mlýnů kancelářský projekt Classic 7 a z Holešovic čtvrť pro úplně jiné lidi. Nicméně pokud si odmyslíme nesmyslné globalistické názvy nových projektů, vhodné spíše do delty Mississippi než do vltavského meandru, musí se nechat, že genius loci v Holešovicích zapracoval. Na vynikající revitalizaci Holešovického měšťanského pivovaru z roku 2007 navázal neméně zdařilý projekt obnovy Akciových (Holešovických) mlýnů. „Vzniklo unikátní propojení starších a soudobých prvků, které uzavírají komorní piazettu s vtipným geometrickým členěním, jež mj. odkazuje k rytmizaci fasád,“ ocenil revitalizaci Holešovických mlýnů historik architektury Zdeněk Lukeš. „Jen mne mrzí, že v prostoru mezi mlýny a řekou vznikla na můj vkus až příliš vysoká nepřerušená bariéra nových domů (projekt ADNS), takže se areál ocitl v poněkud jiné situaci, než to bylo dříve, kdy tam stávaly jen drobné secesní domky přístavní správy architekta Františka Sandera.“

Nadále se ale musíme strachovat o osud architektonicky cenné a památkově chráněné funkcionalistické budovy Dopravních podniků (dříve Elektrických podniků), která byla postavena podle návrhu architektů Adolfa Beneše a Josefa Kříže v letech 1927 až 1935 na místě zbourané továrny na klobouky, takže vlastně už tehdy na brownfieldu. Nové využití ještě nenašla a pomalu chátrá. K řešení je rozsáhlý areál s drobnými, ale zajímavými stavbami nádraží Bubny, které leží vlastně v centru Holešovic. A z drážních staveb má Praha starosti také s nákladovým nádražím Žižkov i nedávno opuštěným nádražím Vyšehrad, secesní budovou chátrající pod státní památkovou péčí. Do kategorie přeměňovaných budov míří pod tlakem developerů i secesní Masarykovo nádraží.

Nebo pár drobností. Ve dvoře obytného bloku na Žižkově v Čajkovského ulici byla v 80. letech „znovu nalezena“ barokní kaple, která se po rekonstrukci stala vyhledávaným koncertním sálem Atrium pro komorní hudbu. Podobný osud potkal Chodovskou tvrz, bizarní středověký relikt uprostřed panelového sídliště. Postupně přestavována na zámek, ve 2. polovině 20. století objekt Státního statku Praha a JZD, dnes kulturní zařízení s koncertní síní.
Ani atraktivní místo, historie a prostá krása provedení neochrání některé stavby před destrukcí. Známý je případ lázní Kyselka, které jako lázně už ztratily svůj význam a prosperují pouze jako zdroj nejprodávanější minerální vody na českém trhu. Nedaleké Karlovy Vary ještě v 70. letech strhly historickou kolonádu nad Vřídlem, aby zde mohla povstat sklobetonová konstrukce Gagarinovy kolonády. Město si na ni zvyklo, podobně jako na hotel Thermal, který to teď ale také nemá jisté.

V lokalitě nákladového nádraží na Žižkově je plánováno vybudování sídelního a administrativního komplexu. Dnes zde probíhají různé kulturní aktivity, například Landscape festival. Foto: Domovina za živé město

Na odpis

Některé již nevyhovující stavby se řeší radikálně. Rozlehlé obchodní centrum Růže na pražském sídlišti Chodov z poloviny 80. let 20. století se zbouralo, aby na stejném místě mohlo vzniknout ještě rozlehlejší obchodní centrum z 21. století. Kancelářská budova České pojišťovny v jeho těsném sousedství zřejmě lehne také, aby na jejím místě mohly být vztyčeny dva mrakodrapy kanceláří, nejvyšší v zemi. Těžko nyní hodnotit, zda tyto projekty na rozdíl od jejich předchůdců přežijí alespoň oficiální lhůtu daňových odpisů.

Pozoruhodná je v této souvislosti téměř už nekonečná diskuse odborníků o obchodním domu Prior na historickém náměstí v Jihlavě, které svůj původ nachází v 10. století. Jedni chtějí nevzhlednou kostku ze 70. let zbourat, jiní zachovat jako dokument historického vývoje a názoru. Ještě se nedohodli, a tak obchoďák stojí dodnes, a dokonce slouží jako obchoďák.

Předchozí výčet byl jen namátkový. Ještě dlouho bychom mohli jmenovat jednotlivé případy z nejrůznějších historických dob. Divadlo U Hybernů, Sovovy mlýny, Werichovu vilu, Ringhoferovy strojírny, Šroubárnu Libčice, Pivovar Braník, brněnský Špilberk…

Staré průmyslové areály, opuštěné vojenské objekty a drážní budovy jsou zřejmě nejznámější příběhy přestaveb a změn. Mnohdy velmi úspěšných, jako např. Chrám chmele v Žatci. Ve 30. letech 20. století bylo v  Žatci 53 balíren a sušáren chmele a 161 firem, které se zabývaly jeho prodejem. Období prosperity dalo v Žatci vzniknout unikátnímu komplexu chmelařských budov, uliček a průmyslových čtvrtí spojených se zpracováním chmele a s pivovarnictvím. Dnes je tento komplex součástí žatecké Městské památkové rezervace. Až na čtvrtý pokus získalo město Žatec dotace od Evropské unie na vybudování velkorysého projektu, jehož hlavím cílem je záchrana a revitalizace Pražského předměstí a jeho centrální části, náměstí Prokopa Velikého. Projekt městského architekta Jiřího Vaníčka se týká 85 unikátních chmelařských objektů a mj. si klade za cíl získat zápis do seznamu světového kulturního dědictví UNESCO.

Mezi největší revitalizační projekty poslední doby se řadí Dolní oblast Vítkovic. I když pojem „revitalizace“ není v tomto případě možná úplně namístě, protože s přestavbou se začalo poměrně brzy, necelých 10 let po ukončení průmyslového provozu v této části největších severomoravských oceláren. Část areálu je prohlášena za národní kulturní památku a je zapsána na seznam Evropského kulturního dědictví. Investice do celého projektu jsou odhadovány na 60 miliard korun a budou realizovány v postupných krocích. Dosavadní úpravy a dostavby jsou dílem architekta Josefa Pleskota. Dnes je zde v provozu multifunkční kulturní a vzdělávací centrum. Pořádají se zde rozsáhlé kulturní akce s celostátním významem (např. hudební festival Colours of Ostrava), které by jinde ve městě těžko nacházely potřebný prostor a techniku.

Když bychom se vrátili do pražských Holešovic, je zapotřebí zmínit se o projektu galerie DOX, která, podobně jako Dolní oblast Vítkovic, vznikla na základě osobní iniciativy soukromého vlastníka a dnes představuje centrum nezávislé, většinou výtvarné kultury s širším než celostátním významem. Soubor staveb, který projekt zahrnuje, začal vznikat v roce 1901 jako strojírenský provoz. Postupně se měnili majitelé, strojírna se dostavovala a nastavovala, po znárodnění patřila národnímu podniku Zukov. V roce 2002 komplex koupil Leoš Válka, podnikatel v realitách, a s účastí dalších soukromých investorů jej proměnil v galerii soudobého umění. Přestavby a dostavby navrhoval architekt Ivan Kroupa. Budova centra současného umění DOX byla zařazena do publikace Phaidon Atlas of 21st Century World Architecture mezi nejvýznamnější stavby světa roku 2008 a ve stejném roce byla nominována na architektonickou cenu Mies van der Rohe Award.

Bývalá továrna na stroje se proměnila v Centrum současného umění, architektury a designu DOX, Foto: Jan Slavík/Wikimedia

S tvůrčími duchy do Depa

Aktualitou mezi stavbami, které mění své poslání, je depo Dopravního podniku Plzeň v tamní Cukrovarské ulici. Dopravní podnik si za 1,2 mld. Kč postavil depo nové, ale tomu starému, jež fungovalo 115 let a jehož část je památkově chráněna, našel jeho vlastník, město Plzeň, nový smysl existence během několika měsíců. Plzeň z něj vytvořila Kreativní zónu Depo 2015, kterou aktivně zapojila do letošních akcí Evropské hlavní město kultury (EHMK). Rychlost a náklady úprav jsou v obou případech výjimečné, nahrála k tomu shoda okolností. „Prostor vznikl jako náhrada za projekt Světovar (další problém s přestavbou – pozn. aut.), který byl nosnou částí přihlášky, se kterou Plzeň v roce 2010 vyhrála titul EHMK, a který se bohužel nepodařilo zrealizovat,“ vysvětluje Martin Baxa, náměstek primátora Plzně, v rozhovoru pro ASB. „Od léta roku 2014 jsme proto hledali náhradní řešení a areál bývalého dopravního podniku byl skvělou alternativou. Pokud bychom podobný projekt nerealizovali pro rok 2015, kdy na nás upírá pozornost velká část kulturního světa, tak bychom jednak riskovali nevoli Evropské komise, která titul uděluje, potažmo i riziko neudělení tzv. Ceny Melliny Mercouri, která je pomyslným puncem kvality, a v neposlední řadě ostudu. Projekty, které se zde připravovaly několik let, prostě nebylo možné jen tak rozprostřít do jiných institucí po městě. Mám velkou radost, že tato česká improvizace s vypětím všech sil města i společnosti Plzeň 2015 přinesla své ovoce a minimalistická úprava tohoto prostoru se velmi povedla.“

Podobný prostor, kam mohou proudit lidé z kreativních odvětví (design, mobilní aplikace, řemeslo), potkávat se s podnikatelským světem formou workshopů, vzdělávacích kurzů i kultury pomáhá dotvářet obraz Plzně jako tradičně průmyslového, ale zároveň kreativního a kulturního města. „Velkou radost mi například udělalo, že na otevření prostoru v dubnu dorazily na čtyři desítky hostů z Norimberka a mnozí vzácní hosté z ČR,“ dodává M. Baxa.
Celá rekonstrukce prostoru se vešla do 6 mil. Kč, z nichž zdaleka největší položkou bylo zajištění vytápění napojením na Plzeňskou teplárenskou (podnik patří městu), protože dosloužila stará kotelna. Další výraznou položku tvořila bezpečnostní opatření – požární dveře apod. „Zhodnotili jsme tak smysluplně městský majetek, navíc díky využívání tyto krásné budovy nebudou chátrat. Nad rámec této částky byl prostor dovybaven společností Plzeň 2015 nábytkem do sdíleného pracovního prostoru, zařízením otevřených dílen a přednáškového sálu, akustickým řešením či novými toaletami za zhruba 3 miliony korun,“ doplňuje M. Baxa.

Na celé území kolem Cukrovarské ulice existuje architektonická studie od studia D3A, která počítá s využitím primárně jako smíšené území pro bydlení. Budovy, ve kterých aktuálně působí společnost Plzeň 2015 a její partneři, podle této studie budou zachovány a jejich další využití je předmětem další diskuse, která právě probíhá a ještě probíhat bude. „Jednou z variant je využití těchto budov i do budoucna pro účely Kreativního inkubátoru, který má pomoci rozvíjet podnikatelské dovednosti začínajících firem jednak jako novou formu ekonomiky, a pak také jako jeden z důvodů, proč by mladí lidé neměli opouštět Plzeň za lepšími pracovními příležitostmi v Praze či Německu,“ říká náměstek Baxa. „Podobný prostor nemá, dovolím si tvrdit, ani Praha. To, co tu budujeme, má skutečně nadregionální charakter. Dokládá to spolupráce s partnery v Německu (Bayern Design) či Rakouska (Ars Electronica) a dalšími subjekty. V roce 2015 je Depo mimo jiné zajímavý turistický cíl poskytující kulturní služby.“

Připomínka mladých lidí je důležitá mj. proto, že Plzeň cíleně rozvíjí už mnoho let svou Západočeskou univerzitu a je na pohled patrné, že se stává „univerzitním městem“. Kreativní prostor v Cukrovarské ulici se má tohoto procesu účastnit. „Napojení na universitu je tu jasné, protože šikovní absolventi s ambicí podnikat mohou najít pomoc v rámci tzv. kreativního inkubátoru, jehož pilotní provoz jsme spustili 2. května tohoto roku,“ potvrzuje Martin Baxa. „Již nyní je v něm 5 firem, z nichž 4 jsou přímo ze ZČU nebo mají na univerzitě své kořeny. Toto propojení do budoucna musíme ještě posilovat.“ Ačkoliv se Depo 2015 zatím dostává do povědomí veřejnosti hlavně díky koncertům a výstavám, s čistě kulturním využitím, jaké bývá u podobných přeměn staveb velmi časté, město Plzeň nepočítá. „Upřímně přiznávám, že pro další čistě kulturní provoz není v Plzni příliš prostor vzhledem k městskému rozpočtu,“ vysvětluje M. Baxa. „Funguje tu úspěšně Měšťanská beseda, rekonstruuje se prostor Jižního nádraží, máme Nové divadlo, ale i na městě nezávislé centrum Papírna. Zkušenosti ukazují, že kreativní průmysly fungují nejlépe v kombinaci se zajímavým kulturním děním, ale důraz musí být právě na tvořivost, kreativitu a podnikání, což jde ruku v ruce s cíli města do budoucna.“

Krédem budiž ­uměřenost

Databáze browfieldů uvádí jako nejvhodnější předpokládaný způsob využití evidovaných objektů ve 20,8 % případech smíšenou průmyslovou funkci (lehký průmysl, služby), následují smíšená městská funkce (bydlení, služby – ve 20,7 % případů). U 16,5 % případů se jeví jako nejvhodnější způsob čistě průmyslové využití, u 12,4 % případů se předpokládá využití pro občanskou vybavenost. Již se neuvažuje s využitím lokalit pro účely armády.
Změna užívání spojená s přestavbami tedy zapadá celkem běžně do dlouhého životního cyklu budov a areálů. Potíž je v tom, že dříve se domy stavěly většinou pro někoho konkrétního, kdo je potřeboval k nějakému konkrétnímu účelu. O to náročnější a dražší bývají jejich současné přeměny. To ale nic nemění na skutečnosti, že svědky přeměn budeme stále častěji. Hospodářské, průmyslové a společenské proměny probíhají ve stále rychlejším sledu, podporovaném administrativou. Už nyní lze vytipovat budoucí brownfieldy, např. Severojižní magistrálu, teplárny na uhlí, jaderné elektrárny, mnohé železniční tratě či kanceláře kategorie B.

Jak se problém přestaveb vyvine do budoucna, není snadné odhadovat. Mnohé budovy se už dnes staví spekulativně, za účelem zhodnocení kapitálu. Uživatelé se hledají následně. Mrakodrap ve Zlíně si objednal Baťa, obchodní dům Bílá Labuť v Praze na Poříčí, ve své době nejvyšší stavbu ve městě, si objednala firma Brouk a Babka. Kdo si objednal, kdo potřebuje Prague Eye Towers, se asi zjistit nedá. Na druhou stranu se mnohé stavby zařizují od počátku tak, aby byly adaptovatelné a změna nájemců a užití snazší. Historie urbanismu a architektury nás učí, že největší hrozbou staveb je jejich neuměřenost. Ekonomika ale tlačí developery právě tímto směrem.

Text: Jan Tesař

Foto: Domovina za živé město, Cemex, Jan Slavík/Wikimedia