asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Anketa: Prázdné kanceláře?

11.03.2014

Podle odhadů expertů bylo na konci roku 2013 v Praze ve výstavbě 300 tisíc čtverečních metrů nových kanceláří, některých stavěných spekulativně, bez hlavního nájemce. Nicméně například do Prahy nepřicházejí nové firmy a ty stávající se stěhují do menších, kvalitnějších a nových kanceláří, což má za následek vyprazdňující se kanceláře v centru.

Otázka: Co bude s prázdnými kancelářskými budovami (s neobsazeností 50 % a více)?

TOMÁŠ CTIBOR, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy

Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze, která podle společnosti Jones Lang LaSalle činila na konci třetího čtvrtletí loňského roku 12,9 %, je od roku 2009 relativně stabilní a její úroveň se nikterak významně nevymyká ani situaci v okolních metropolích (výjimkami jsou Vídeň s 6,6 % a Budapešť s 19,9 %). Vzhledem k nové výstavbě se dá předpokládat nárůst míry neobsazenosti v následujícím období. Na konci letošního roku by mohlo zůstat prázdných až 15 % kancelářských ploch. Neočekáváme ale, že by nejvyšším dlouhodobým nárůstem neobsazenosti byly primárně postihnuty aktuálně rozestavěné a připravované projekty, ačkoliv jsou zhruba ze tří čtvrtin realizovány na spekulativní bázi. V období 2014 až 2017 končí řadě nájemců platnost stávajících smluv – celkem se to týká až jednoho milionu m2 ploch – a v souvislosti s nadcházejícími renegociacemi lze očekávat poměrně značný zájem o nově dokončované moderní kapacity. Vyšší neobsazeností bude pravděpodobně zasažen především sekundární kancelářský trh, v důsledku čehož bude zapotřebí především u některých starších kancelářských budov, lokalizovaných v centru Prahy a jejím okolí, zvážit jiný způsob využití, včetně rekonstrukcí zpět na rezidenční objekty. U některých budov lze zvažovat i využití pro maloobchodní účely.


Lenka Šindelářová, Vedoucí oddělení průzkumu realitního trhu DTZ

Poměrně vysoký podíl renegociací je dán mimo jiné ukončováním nájemních cyklů u smluv, které byly uzavřeny v letech 2005 až 2009. Lze tedy očekávat, že renegociace budou i nadále představovat kolem 40–45 % z celoroční realizované poptávky. Bez ohledu na to očekáváme, že předpokládané oživení ekonomiky se s určitým zpožděním promítne i do posílení poptávky nájemců. Zlepšení ekonomického výkonu se tak může promítnout do nabírání nových zaměstnanců, a tedy i případné potřeby expanze či relokace do větších kanceláří případně s vyšším standardem. Záměrně ale zmiňuji časový odstup – citelnější posílení nové (čisté) realizované poptávky odhadujeme až v roce 2015. Pravdou je, že Praha se už nejspíše nedočká přílivu tolika a tak velkých společností-nájemců, jako tomu bylo po vstupu do Evropské unie v letech 2004–2006. Přesto sledujeme několik zajímavých poptávek firem, které se do České republiky, potažmo na pražský trh, teprve chystají vstoupit. Z hlediska latentní poptávky má určitě potenciál veřejný sektor, který sídlí v mnohých případech v nevyhovujících prostorách či uvažuje o konsolidaci a relokaci. V atraktivních rezidenčních lokalitách, jako jsou například Vinohrady, centrum Prahy nebo Smíchov, kde v 90. letech byly přestavěny některé činžovní domy na kanceláře, může docházet ke zpětné konverzi kanceláří na bydlení. I to svědčí o vcelku flexibilním, tudíž zdravém prostředí na pražském trhu nemovitostí.


ONDŘEJ NOVOTNÝ, Vedoucí průzkumu realitního trhu Jones Lang LaSalle

Nově dokončované kancelářské prostory v Praze s sebou samozřejmě přinášejí tlak na pronajímatele především starších budov, kteří se musí situaci přizpůsobit. V kvalitních kancelářských lokalitách umožní dobře provedené rekonstrukce a modernizace prostor majitelům starších budov konkurovat i novějším projektům, a to velmi často za stejných finančních podmínek. Příkladem může být úspěšné dokončení rekonstrukcí společných ploch budov Myslbek nebo Slovanský Dům. Naopak kanceláře v nevhodných oblastech budou muset uvažovat i o alternativním využití a přestavbě k jinému účelu, pokud to stavba umožňuje. Objem renegociací, který dosáhl v roce 2013 cca 50 %, se bude na podobných hodnotách pohybovat i v letošním roce. Se zlepšující se ekonomickou situací pak očekáváme příchod nových firem na místní trhy, hlavně z oblasti SSC a BPO, a především expanzi firem již působících na českém trhu. Zájem o česká města je totiž stále patrný, a to především z důvodů kvalitní pracovní síly, jazykové vybavenosti a stále relativně nižších mzdových, ale i jiných nákladů.


JIŘÍ VACEK, Ředitel CEEC Research

Neobsazenost v oblasti kancelářských prostor se bude v roce 2014 zvyšovat, trh je nyní ve složité situaci. Firmy snižují počty svých zaměstnanců, a proto i využívají menší prostory, což jen vytváří další tlak v rámci trhu. V kombinaci s přílivem nových prostor to samozřejmě zvyšuje konkurenci, což je pro stranu nabídky mnohem náročnější situace než dříve (nutnost hledat unikátní benefity, např. lepší polohu, dostupnost, nižší provozní náklady, kvalitu atd. nebo soutěžit jen na cenu). Naopak pro stranu poptávky je to dobrá zpráva, protože umožňuje firmám optimalizovat jejich náklady a zpravidla při nižších nákladech získávat lepší smlouvy. Situaci zlepší pouze stabilní ekonomický růst, díky kterému se budou firmy rozšiřovat a jejich potřeba větších prostor poroste.

TEXT: Kateřina Kotalová
FOTO: archiv RESPONDENTŮ; Simon Menges

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media