asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Karlínské převtělování

21.11.2007
Staré průmyslové areály, které ztratily své opodstatnění, hyzdí centra měst. Tato území ale mají veliký investiční potenciál. Mnohé staré tovární budovy lze po rekonstrukci využít pro jinou funkci, případně zachováním části původní budovy ozvláštnit nový projekt. Jedním z průkopníků revitalizace průmyslové čtvrti v Praze je společnost Real Estate Karlin Group. O jejích zkušenostech jsme hovořili s Miloradem Miškovičem.

Proč se vaše společnost soustředila právě na staré tovární objekty? 
Vrátím-li se do začátků v roku 1993, resp. 1996, tak důvodem, proč jsme zahájili působení v realitách právě v Praze-Karlíně, nebylo to, že bychom byli zamilováni do brownfieldů nebo že bychom chtěli zopakovat něco, co už jsme realizovali v zahraničí. Hlavním důvodem bylo, že Serge Borenstein jako vizionář viděl v Karlíně a Libni možnost transformovat bývalé průmyslové areály, které se nacházely v samém centru města, na kvalitní bydlení nebo je využít na kvalitní komerční objekty.  

Co vám revitalizace brownfieldu přinesla? Není jednodušší pracovat tzv. na „zelené louce“?

Pracovat na konverzi takové lokality, jakou byl tehdejší Karlín, bylo pro nás velkou výzvou. Revitalizace nám přinesla zkušenost, jakou bychom u jiných projektů, například na „zelené louce“, nemohli získat.  Většina developerských firem by asi využila možnosti stavby demolovat a na volném pozemku postavit něco úplně nového. To ale nebyla naše cesta. Dlouho jsme diskutovali i s architektem, jaký prvek starého si můžeme nechat a jaký odstranit. Nejlepším příkladem toho, co jsme udělali kvalitně a co budeme pravděpodobně z hlediska konceptu následovat i v dalších případech, je budova Corso Karlín. Tam jsme ponechali fasádu objektu bývalé plechárny v přízemí a na ni nastavili úplně nový administrativní objekt. 

Zmínil jste diskuse s architektem, jaká je jeho role v takovém projektu?
Dělat revitalizaci, kde si často ponecháváme určité prvky toho původního, industriálního charakteru budovy, vyžaduje zapojení toho nejkvalitnějšího z hlediska architektury, respektive je třeba co nejlépe zkombinovat to, co může udělat tuzemský a zahraniční architekt. Zahraniční architekt, který měl často možnost revitalizaci zažít na vlastní kůži, může přinést zkušenosti, ale také jméno a image. Tuzemský architekt může nabídnout znalost trhu a tuzemských zvyklostí.  

Ale spolupráce s renomovanými zahraničními architekty projekt prodraží...
Upřesnil bych to. Pokud s tím developer přijde včas, nemusí nutně platit značkovým významným architektům více než tuzemským. Zní to paradoxně, ale pokud zaujmete zahraničního architekta tím, že máte lákavou lokalitu a komplex zajímavých budov, vyjde vám vstříc, neboť se chce v nových zemích zviditelnit a etablovat na tamním trhu. Takže je to vlastně něco za něco.  

Nebyly problémy s pronájmem takové budovy, jako je Corso?
Ne, naopak. Tím, že to není další obyčejná skleněná kancelářská budova, jsme získali strašně moc jak z hlediska pronájmu, tak prodeje. Rozhodnutím ponechat část fasády jsme přinesli v roce 2001 na pražský realitní trh něco nového. Umožnilo nám to nabídnout atypický objekt atypickým uživatelům. Corso je významné z architektonického hlediska, což nám umožnilo se na trhu zviditelnit. Touto stavbou jsme nastavili laťku, pokud jde o architekturu a development kancelářských budov. Využili jsme celosvětového trendu – atraktivní budova splňující technickou specifikaci se pro konečného uživatele stává imageovou záležitostí – vizitkou uživatele, který bydlí v atypickém prostoru a ne ve skleněném boxu, který nemá duši.  

Dá se říci, že revitalizace brownfieldu znamená pro developery vyšší náklady, které se ale kompenzují tím, že prodávají vlastně specialitu s vyšší přidanou hodnotou?
Ano a ne. U každé budovy je to jiné. Když se zmíním o projektu Corso Karlín, tam nebyl žádný vícenáklad, rozdíl proti postavení novostavby na stejném pozemku. Záleží vždy na konkrétním případu. V případě Cornloftu, kde ze staré sýpky ponecháváme gró té budovy, je to omezení z hlediska výstavby větší a i náklady jsou vyšší. Ale zdůrazňuji, nedá se říci paušálně, že u většiny objektů, které revitalizujeme, je náklad vyšší, než by byl u nové budovy na stejném místě.  Pokud developer připravuje projekt pořádně, než spustí výstavbu, a ví o všech problémech předem, tak se dá každý vícenáklad u revitalizačních projektů minimalizovat. Na druhé straně, když se řeší věci až v průběhu výstavby a developer nemá rezervu v nákladech, může narazit. Revitalizace je o předvídání, co se všechno může stát, je třeba být připraven a mít rezervu.  

Takže vy vyvracíte obecný názor, že rekonstrukce je dražší než novostavba… 
Já říkám, jak která. Když budeme mluvit o klasických činžovních domech v Praze, bude rekonstrukce dražší a efektivita prostor získaných rekonstrukcí bude nižší, protože dochází ke ztrátě prostor. Ale pokud na místě činžovního domu uděláte demolici tak, aby tam zůstala jen fasáda, za níž se postaví nový dům, v novém standardu, kterému ale díky původní fasádě zůstane image staré budovy, pak náklady nemusí být vyšší, ale dopad je jiný – máte na první pohled starou budovu s veškerým komfortem, který konečný uživatel očekává. A zároveň můžete nabídnout efektivnější prostor – rozdíl mezi hrubou a užitnou plochou nebude jako u starých činžáků 25%, ale 10 až 15 %.  

Tzv. fasádismus, kdy se ponechá jenom fasáda a do toho se vestaví nová budova, ale bývá často kritizován...

Je rozdíl, zda jde, či nejde o památkově chráněnou budovu. Právě Corso Karlín je příklad toho, kdy jsme jako investoři nebyli nuceni památkovým úřadem, abychom ponechali jakoukoliv část toho bývalého objektu plechárny. Protože jsme se domnívali, že fasáda je zajímavá a dá se dobře zkombinovat s novostavbou, rozhodli jsme se na základě doporučení Richarda Bofilla tu fasádu si nechat a za ní udělat úplně nový dům.  Části domů si většinou necháváme na základě našich interních rozhodnutí, ne proto, že bychom byli tlačeni stavebním, resp. památkovým úřadem. Samozřejmě, že to není pravidlem, co dům, to jiný dopad.  

Ale například budova Cornloft byla památkově chráněna?
Ano, fasáda je památkově chráněna, ale objekt je chráněn i z hlediska skeletu. Uvnitř jsou sloupy, které musíme zachovat a pečlivě zrekonstruovat. Samozřejmě podpořit novou technologií, udělat, co je nutné z hlediska statiky. Ale většina objektu se může modifikovat.  

Ztěžuje vám dozor památkářů práci?

Já si myslím, že je zde konsenzus. A myslím si naopak, že památkový úřad v Praze dělá dobrou práci, když pomáhá, aby centrum města bylo zachováno. Ale u objektů, které jsou na úrovni ruiny, si myslím, že by měl památkový úřad povolit. U takových objektů, které jsou zcela zdevastovány, není potřeba trvat na tom, aby byl objekt zachován a revitalizován. Ale právě u takových míst, kde nám stav objektů neumožňuje udělat kvalitní revitalizaci, si myslím, že by měl být památkový úřad pružnější a dovolit, aby na místě ruiny vyrostl nějaký skvost, který architektura města potřebuje. Protože každá doba by měla nechat v architektuře nějaký otisk. Dovedete si představit, že bychom hlavní město z hlediska architektury konzervovali? To by bylo město duchů.  

Corso bylo tedy prvním impulsem k dalším projektům?
Corso nám pomohlo pustit se do opravdové revitalizace celého území. Začali jsme vybírat objekty, u nichž určitou část zachováme nebo kde ponecháme většinu budovy, jako v případě Kotelny nebo Machinehouse. Pokračovali jsme tak v celkové záchraně průmyslového ducha v Karlíně. Takovým způsobem bude rekonstruován například Cornloft Šaldova – vezmeme z budovy to nejlepší – část fasády, skeletu – a do objektu vložíme vše, co je trendem z hlediska technických specifikací a plní požadavky uživatelů. To, co děláme, je kombinací revitalizace, rekonstrukce stávajících bloků budov a nejnovějších technických řešení.  

Na základě čeho se rozhodujete, jaké bude nové využití pro staré objekty?
Rozhodnutí, zda bude objekt využit pro kanceláře, nebo byty, vychází z mnoha faktorů. Nejen na základě toho, o jaký dům jde, v jakém je technickém stavu, ale také, kde se nachází, v jaké mikrolokalitě, jaké budovy jsou v sousedství. Přizpůsobujeme se tomu, co na daném místě již vzniklo. Ale na druhé straně například v případě budovy Cornloftu, kde jsou malá okna, a přitom nelze udělat na fasádě zásahy, je samozřejmé, že nemůžeme udělat nebytový dům. Stejně tak v budově, kde je malá světlá výška podlaží, nemohu udělat kvalitní administrativní prostory. Pro rozhodování je důležitým bodem i mix funkcí. Dalším zásadním podkladem pro rozhodování je i omezení dané územním plánem. A samozřejmě podstatným faktorem je trh. Kdykoliv vstupujete do brownfieldu, a to platí celosvětově, nejdříve nastupuje výstavba kanceláří. Ty lokalitu lidově řečeno vyčistí a připraví pro následný vstup bytových developmentů. Exploze celé lokality, což lze ukázat na příkladu Karlína, bude pokračovat tím, že se pro tu bytovou i nebytovou klientelu, která se zde vytvořila, začnou stavět nákupní centra, nákupní pasáže a maloobchodní prostory. V další fázi pak navážou sportovní a zábavní centra. Tím se uzavře první kruh vývoje Karlína z hlediska funkce, služeb i z hlediska času. Průmyslová čtvrť se tak zcela přerodí, ale tím, že jsme zachovali část starých objektů, ten průmyslový duch tam bude přítomen i nadále. Je to přirozený vývoj, který se v podobných případech dá aplikovat kdekoliv.  

Ponecháte některý objekt pro trvalé kulturní využití?
Ano, ale ještě neumím říci kde. Prostor bude vytvořen v takových domech, které nebudou vhodné pro komerční využití.  

Jaké největší úskalí na developera při revitalizaci brownfieldu čeká?
Největším úskalím je čas. Před započetím výstavby je nutno vybrat architekta, rozhodnout, kdo bude uživatelem, často je nutno změnit územní plán. Musíme získat souhlas se změnou funkce. A to vše je dlouhodobý proces a nelze dopředu odhadnout, jak dlouho to vše bude trvat. Developer brownfieldů tak řeší mnohem více věcí, než při výstavbě „na zelené louce“. Vykompenzovat se to ale dá výdělkem a samozřejmě výsledkem. Když se podíváte na ty naše krásné revitalizované domy, takový výsledek nás velice uspokojuje.  


Lidmila Ziková
Foto: archiv společnosti REKG

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media