asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Zkušenosti z rekonstrukce panelových bytových domů v Německu, Rakousku a Francii

13.01.2010
Ve větším měřítku se bytové domy z panelů stavěly v Evropě po 2. světové válce. Ve válce byla v některých zemích zničena velká část bytového fondu. V západní i východním Německu to bylo kolem 20 % zcela zničených a 25 % poškozených bytů. Podobně tomu bylo v Rakousku, Francii, Polsku a v bývalém Sovětském svazu. Panelové domy byly jednou z reálných možností hromadné výstavby k získání bydlení v cenově dostupných bytech. Právě to lze pokládat za společný jmenovatel výstavby domů panelovou technologií v západní i východní Evropě.
Panelová bytová zástavba v Evropě
Jinou otázkou je rozsah této výstavby a údržba. V západní Evropě byla tato výstavba od samého počátku považována za vhodnou pro sociální bydlení. V podmínkách tržní ekonomiky se poměrně brzy vytvářela sociálně homogenní vrstva uživatelů – nájemníků. Ve východní Evropě se v podmínkách regulace a přídělové ekonomiky vytvářelo širší sociální spektrum obyvatel sídlišť.

V západní Evropě bydlelo v polovině 90. let minulého století 6 milionů osob v 1,8 milionech bytech v panelových bytových domech, ve východní Evropě to bylo zhruba 34 milionů osob v 11 milionech bytech. Tato relace zůstává v podstatě i v současnosti. S přihlédnutím k rozdílům v počtu obyvatel a ekonomické úrovni panelový bytový fond ve východní Evropě a středoevropských postsocialistických zemích představuje velmi náročný úkol v zapojení do normálních tržních podmínek a vztahů, v řešení značně opožděné obnovy a modernizace.

I v západní Evropě se ovšem jednotlivé země a ještě více menší územní celky z hlediska rozsahu výstavby panelových bytových domů dost výrazně odlišují. V některých průmyslových regionech, například v Paříži, v severní Francii a v okrajových částech velkých měst, se podíl panelové zástavby pohybuje kolem 20 i více procent.

V sídlištním bydlení se prakticky ve všech zemích projevily závažné nedostatky spojené jak s výstavbou, tak zejména s údržbou. K hlavním se řadí:
  • závady u značného počtu panelových domů jsou v použitých stavebních materiálech, zčásti i ve stavebních pracích,
  • projevilo se zpoždění v rekonstrukci a nedostatky v údržbě,
  • obtíže s financováním výstavby i provozu při rostoucích nákladech, přiblížení k nákladům v ostatních bytových domech,
  • nízká úroveň občanské vybavenosti,
  • prohloubení rozdílů v kvalitě bydlení v novostavbách a panelových domech.
Třem vybraným západoevropským zemím – SRN, Rakousku a Francii – věnujeme zvýšenou pozornost.
V Německu bylo potřebné se po roce 1989 zaměřit na postupnou integraci zcela rozdílných ekonomik v západní a východní části státu. V SRN bylo přitom potřebné řešit i problematiku neobsazených bytů. Mnohem častěji bylo proto nutné přikročit k demolicím, případně částečným demolicím bytových domů. V západních spolkových zemích bylo v rámci sídlištního bydlení třeba řešit rovněž neobsazené byty, což bylo spojeno s malou, resp. klesající sociální pestrostí bydlících obyvatel.

V Rakousku je řešení sídlištní problematiky ve srovnání s řadou jiných zemí méně náročné v důsledku nízkého podílu bytů v bytových domech z panelů. Zajímavý je však způsob řešení rekonstrukce bytového fondu ve Vídni a v několika dalších spolkových zemích. Zejména zabezpečení a využití tzv. měkké rekonstrukce ve Vídni sehrává pozitivní roli v Rakousku i v mezinárodním kontextu.

Francie má v některých regionech a ve velkých městech dost velké sídlištní celky, které byly (a některé ještě stále jsou) charakterizovány nízkou sociální stabilitou spojenou většinou s vysokým podílem minoritních etnik z jiných zemí. Formy a rozsah státních intervencí v jejich zcela nezbytné široké komplexnosti jsou samozřejmě touto skutečností silně poznamenány. Mezinárodní význam má tudíž soubor nápravných opatření, a to především proto, že nastiňuje řešení i pro země, kde je takové nebezpečí dosud jen potenciální.

Vzhledem k uvedenému má nejdříve význam srovnání těchto tří zemí podle několika ukazatelů převážně z roku 2004.

Tab. 1: Charakteristika Německo, Rakouska, Francie a ČR podle vybraných ukazatelů (2004)



Regenerace a neobsazené byty v SRN
Německá sídliště se člení na sídliště v západních a východních spolkových zemích. Rozdíly jsou v rozsahu bytového fondu z panelů i ve vývoji, kterým sídliště prošla. Ukazují na značnou převahu sídlištního bydlení ve východních spolkových zemích.

Největší počet sídlišť a rovněž jejich velikost je ve východní části Berlína, dále pak v Sasku, Duryňsku, Sasku-Anhaltsku, Porúří a Hamburku. První budovy ze stavebních dílců stály v Berlíně-Lichtenbergu v letech 1926 až 1930.

Značný rozvoj panelové zástavby byl po 2. světové válce zaznamenán v NDR. Průmyslové metody výstavby se uplatnily v roce 1957 ve městě Hoyswerda. Státní programy až do roku 1990 obsáhly 3 miliony bytů v bytových domech z panelů. Od roku 1980 byl zahájen program jejich rekonstrukce. Většina novostaveb byla stavěna jednotnou technologií, odlišnější varianty se vyskytovaly jen zřídka. Podobně tomu bylo s uniformními fasádami. Výstavba po roce 1980 se již alespoň pokoušela o přizpůsobení k obrazu měst pomocí historizujících prvků. Příklady lze nalézt v budovách na berlínské Friedrichstrasse. V některých částech měst přimykajících k centru města se objevily i bytové objekty nižší, s menším počtem podlaží.
K velkým sídlištím patří v severovýchodní části Berlína Marzahn-Hellersdorf (170 tisíc obyvatel) nebo sídliště Görlitz v Drážďanech (40 tisíc obyvatel).

K nejrozšířenějším typům panelové výstavby v NDR patřily WBS 70, WHH GT 18, P 2 a Q 3 A. Kladnou stránkou je, že u všech typů staveb přetrvává solidní stavební substance.

Ve Spolkové republice Německo byla před rokem 1990 stavěna velká sídliště v těch částech, které byly zničené za války, a také tam, kde stát organizoval výstavbu bytů pro sociální bydlení. Také v západním Německu se architekti orientovali na tendence vycházející z moderní architektury.

Od roku 1980 se v západním Německu již nestavěla žádná velká sídliště, stávající byla ještě dokompletována stavbami s cihlovým zděním, s menším počtem podlaží a s uvolněnějším prostorem. Některé městské části s větší sídlištní zástavbou se staly neuralgickými sociálními body, poptávka po bydlení se zde značně snížila a některé byty zůstaly neobsazeny. Porovnáme-li velká sídliště v západní a východní části Německa, zjistíme hlavní rozdíly (tab. 2). Neobydlené byty představovaly např. v Berlíně v roce 2004 5,1 % z celkového počtu bytů. Na velkých sídlištích to však bylo 12 až 15 %.

V SRN se po sjednocení obou částí země intervence do bydlení soustřeďovala do oblasti bytových domů z panelů v širším kontextu sídlišť a ještě širším záběrem v rámci programů přestavby měst. Uskutečňovala se v průběhu pěti intensitně i rozsahem dosti odlišných etap.

V letech 1990 až 1991 se pouze zjišťoval stav bytového fondu a vyjasňovaly se výchozí pozice připravovaného programu. V období 1992 až 1995 byla vyhodnocena velká sídliště a v letech 1995 až 1998 se v opatřeních vycházelo z výrazné diferenciace rozvojových potenciálů jednotlivých velkých sídlišť. Léta 1998 až 2001 byla poznamenána prohloubením problému neobsazených bytů a posunem strategické koncepce na řešení sídlištní problematiky v rámci úkolu přestavby měst. V období po roce 2001 byl přijat a uskutečňován podpůrný program Přestavba měst – Východ, jehož splnění je předpokládáno do roku 2009. V roce 2002 se připojil program Přestavba měst – Západ. Na těchto programech se podílí 260 měst. Ve spolkových zemích, na ministerstvu stavebnictví a ve federální vládě probíhá vyhodnocení výsledků obou programů.

V roce 1998 nebyl ve východních spolkových zemích trvale využíván téměř 1 milion bytů. V roce 2002 se jejich počet zvýšil již jen na 1,077 milionu bytů. Oproti předcházejícím letům došlo k výraznějšímu zpomalení nepříznivé tendence.

Do roku 2007 činila podpora ze státního rozpočtu 800 milionů eur. V letech 2006  až 2007 byl roční rozpočet programu zvýšen o 20 milionů eur na celkem 110 milionů eur. Po 5 letech trvání programu (do konce února 2007) bylo modernizováno 193 tisíc bytů a dosaženo vzestupu podílu trvale obsazených bytů o 14,6 %.

Podle údajů ze spolkových zemí v roce 2004 bylo pomocí prostředků z programu Přestavba měst – Východ asanováno 30 tisíc bytů a z prostředků spolkových zemí 14 215 bytů. Pro dalších 95 tisíc bytů určených k demolici byl získán příslib poskytnutí podpory. V průběhu 8 let (2002 až 2009) má být takto podle programu zrenovován bytový fond v rozsahu 350 tisíc bytů. Podle programu Přestavba měst – Východ příjemci prostředků vynakládají tyto prostředky na demolice a obnovu v poměru 59 : 41 %.

Kromě programů Přestavba měst – Východ a Přestavba měst – Západ jsou aktivně využívány programy Sociální město a Ochrana památek. Do budoucna se program Podpora přestavby měst v podobě programu Přestavba – Východ bude uplatňovat formou řešení strukturálně-ekonomických problémů měst a obcí, zejména měst, které se již dostaly do závažnějších potíží. Platí to i pro program Přestavba – Západ a další programy.

Novela zákona o oddlužení obsahuje ustanovení o pomoci městům a bytovým podnikům, ve kterých dochází k zvyšování počtu neobsazených bytů.  Pro období let 2001 až 2010 byly k tomu vyčleněny prostředky v rozsahu 930 milionů eur. V roce 2005 přijala vláda usnesení o zvýšení prostředků o 200 milionů eur.
Na modernizaci jsou orientovány zvýhodněné úvěry v rozsahu 3,1 mld. eur (298 tisíc bytů). V roce 2001 se začal uskutečňovat program KfW-CO2. Úvěry se sníženou úrokovou sazbou v rozsahu 5 miliard eur se uplatňují v modernizaci otopných sou­stav, výměně oken a dalších zateplovacích opatřeních (350 tisíc bytů). Čerpat podpůrné prostředky je možné za podmínky, že úspora tepla bude stejná jako spotřeba u novostaveb.

Sumárně se podpory do obnovy a modernizace bytového fondu soustřeďují do daňového zvýhodnění u nájemního bytového fondu a u uvedených podpůrných programů. Zhruba 5 miliard eur je přitom vynakládáno na příspěvky na bydlení (Wohngeld). Z evropských strukturních fondů jsou čerpány prostředky na rozvoj bydlení v nových spolkových zemích a východní část Berlína. V letech 2000 až 2006 to bylo 21,6 miliardy eur, do roku 2013 se počítá se 100 miliard eur.

Rakouské zkušenosti

O rozsahu rekonstrukce bytových domů z panelů nepřímo napovídá počet 21 malých sídlišť ve Vídni a rovněž vybraná malá sídliště v ostatních spolkových zemích.

Sídliště ve Vídni v průměru nepřekračují 1 600 bytů, největší Grossfeldsiedlung zahrnuje 5 788 bytů, v nichž žije 15 625 obyvatel. Mezi vídeňskými sídlišti jsou některé s vysokou mírou nezaměstnanosti, v Grossfeldsiedlung je to kolem 15 %. Vysokým podílem osob starších 60 let se vyznačují zmíněná i další sídliště, ve dvou sídlištích činí podíl 42 a 44 %. V průměru všech 21 sídlišť to je však dosud jen 22 %. Bytové domy z panelů byly vždy zamýšleny jako bydlení pro vícečlenné rodiny, stavěny byly jako budovy s méně než čtyřmi podlažími, bez výtahů.

Ve Vídni i v jiných rakouských městech se sídliště nepřeměnila ve slumy. Zhoršení bydlení se však projevilo i v Rakousku, většinou ovšem jen nepřímo – stárnutím obyvatel, nechutí mladých domácností bydlet na sídlištích. Chátrání nepřerostlo v útěk ze sídlišť. Města se začala poměrně brzy zabývat návrhy na komplexní řešení dalšího rozvoje.

V Rakousku se téměř ve dvou třetinách bytů vzájemně prospěšných bytových společností přistoupilo k zateplení budov. Spotřebu tepelné energie se daří snížit až na polovinu předchozího stavu. V sociálním bydlení v Rakousku je zastoupeno kolem 20 % osob z etnické minority, ve Vídni podíl dosahuje 33 %.

Úvěrové prostředky mají rostoucí vliv ve financování bydlení. V roce 1995 se objem hypoték pohyboval kolem 480 milionů eur, v roce 2004 vzrostl na pětinásobek (2 490 milionů eur). Ve stavebním spoření se uspořené prostředky pohybují mezi 2 až 3 miliardami, prémie v posledních letech činí cca 120 milionů eur.

V Rakousku ve financování a státní účasti je rozhodující, že ve spolkových zemích příjmy z úvěrových prostředků (splátky) v roce 2005 poprvé převýšily výdaje (2,60 miliardy eur : 2,42 miliardy eur). Rekonstrukce bytového fondu zaměřené na úsporu tepla se zvyšují až na 200 milionů eur ročně, na podporu bezbariérového bydlení jde 1 % z celkové sumy podpůrných prostředků.

V Rakousku jsou využívány tři hlavní domény podpor:
  • přímá podpora podle zákona na ochranu bydlení;
  • subvencované stavební úvěry;
  • další úlevy.
Regenerace sídlišť se realizuje v rámci širších pravidel, tj. pravidel platných jak pro výstavbu nových objektů, zejména infrastruktury, tak i pro modernizaci stávajících objektů a zkvalitnění širšího prostředí. Podle stanovených podmínek lze uvedené druhy podpor kombinovat, využívají se pak současně všechny formy.

Jednotlivé segmenty bytového fondu mají výrazně odlišnou věkovou strukturu. U bytů ve správě vzájemně prospěšných bytových společností je bytový fond z 28 % mladší než 20 let. U bytů soukromých pronajímatelů 16 %, u jednotlivců uživatelů a vlastníků 15 %, u obcí ne více než 9 %. U starších bytových domů se předpokládá roční přírůstek rekonstruovaných bytů 3 % ročně, tj. méně než propočtená potřeba (5 % ročně).

Při nevelkém relativním poklesu podpor z veřejných zdrojů v posledních třech až čtyřech letech se výstavby nájemních bytů s dostupnějším nájemným ujímají více i soukromé podniky. Nabízejí tzv. opční byty, tj. nájemní byty s právem na pozdější odkup. Levnější nájemní bydlení zůstává ve starších bytových objektech ve správě obecně prospěšných bytových společností a v obecním vlastnictví.

Nepřímo to potvrzuje věková struktura bytového fondu k roku 2001 podle vlastnických forem. Nejvyšší podíly bytů postavených v období 1961 až 1980 jsou v obecně prospěšných bytových společnostech a v obecním vlastnictví.

Rakousko má poměrně starý bytový fond, Vídeň je v Evropě dokonce na prvním místě mezi srovnatelnými městy. Podpory do rekonstrukce bytového fondu se proto zvyšují. Na počátku 90. let minulého století tyto podpory činily kolem 20 %, koncem 90. let 24 % a v posledních letech podíl převyšuje 30 %. Tento trend jde ve směru posílení podpůrné motivace na obnovu a modernizaci, zejména pak vede k uplatnění energeticky úsporných opatření.

U rekonstrukce starších domů existuje příspěvek na splátky úvěru, který je odstupňován podle ověřené spotřeby energie na vytápění. Maximální spotřeba pro poskytnutí podpory u panelových domů nesmí překročit 80 kWh/m2/rok.

Předpoklady pro získání podpory při rekonstrukci bytových objektů se týkají zejména:
  • existence platného stavebního povolení,
  • souladu se zastavovacím plánem, s rozvrhem ploch a společným zájmem vyjádřeným v územně plánovacích dokumentech a podkladech,
  • musí se jednat o bytový objekt, po rekonstrukci nejméně polovina obytné plochy musí být využita k bydlení,
  • byty po rekonstrukci nesmí být menší než 22 m2 a větší než 150 m2,
  • budovy a byty musejí sloužit trvalé potřebě bydlení,
  • podpora je závislá na výtěžku z objektu, náklady nemají převýšit desetileté výtěžky z nájemného,
  • musí být prokázána hospodárnost rekonstrukce ve vazbě na celkový stav budov, stavební náklady a očekávanou výši nájemného. Rozvaha musí být předem propočtena a odsouhlasena.

Sledují se i možnosti zapojení dalšího soukromého kapitálu do rozvoje podpořeného bydlení. Jedná se o refinancování půjček, které se provádí pomocí prodejů pohledávek. Především pro menší banky se tento způsob vyplácí, protože úvěrové pohledávky se prodají speciální společnosti, která s nimi dále obchoduje.

Tyto společnosti musejí mít výpůjčky podložené alespoň 8 % vlastního kapitálu. V Rakousku jsou sledovány zkušenosti s touto formou v evropských zemích (Velká Británie, Belgie, Nizozemí).

Alternativní energeticky úsporná opatření mají tyto podpory:
  • jednorázové podpory ve formě dotací na stavební náklady;
  • po 10 letech užívání je možné získat podporu na výměnu úsporného zařízení;
  • na pořízení energeticky úsporných zařízení (teplotní pumpy, připojení na dálkové vytápění nebo na blízké zdroje, solární zařízení) se poskytuje podpora maximálně 50 % nákladů.

Ve Vídni byl pro provádění (usnadnění) rekonstrukcí zřízen zvláštní městský orgán (WBSF), který organizuje přípravu a průběh všech akcí (modernizaci bytového fondu i výstavbu) a realizované akce dále sleduje a vyhodnocuje. Právním základem podporované rekonstrukce zde je vídeňský zákon o podporách a rekonstrukci z roku 1989, nařízení o rekonstrukci z roku 2005 a paušální nařízení z roku 2004. Předpoklady pro získání podpor ve Vídni jsou následující:
  • objekty musejí být v souladu se zastavovacím plánem a rozvrhem ploch nebo musejí být ve společenském zájmu,
  • musí se jednat o bytový fond, to znamená, že po rekonstrukci nejméně polovina ploch musí sloužit bydlení,
  • podpořené byty nesmějí být po rekonstrukci menší než 22 m2 a větší než 150 m2,
  • budovy a byty musejí sloužit k uspokojení intenzivní trvalé potřeby bydlení jejich obyvatel,
  • povolená podpora je závislá také na výtěžku z objektu. Náklady nesmějí být vyšší než rezervy základního nájemného včetně 80 % předpokládaných desetiletých výtěžků,
  • hospodárnost rekonstrukce ve vazbě na celkový stav budovy, stavební náklady a očekávaná výše nájemného musejí být stanoveny předem,
  • budovy nesmějí patřit více než z poloviny státu, spolkové zemi nebo být v majetku cizího státu, mezinárodní organizace nebo diplomatické mise.
Bloková rekonstrukce se skládá z:
  • rekonstrukce bytového domu, případně zlepšovacího opatření;
  • zvětšení volného prostoru pomocí demolice zadních a bočních budov ke zlepšení světlosti a proudění vzduchu;
  • zhuštění zástavby pomocí dostavby, demolice, nové výstavby;
  • zlepšení obytného prostředí (zeleň, parkovací místa, doprava v klidu, ekologická opatření);
  • zabezpečení a zlepšení žádoucích potřeb (bydlení – práce – služby);
  • vytvoření a údržba sociální a technické infrastruktury;
  • koordinace opatření v otevřeném prostoru.

Takzvaná měkká rekonstrukce bytového fondu je ve Vídni založena na podpůrném systému v rozpočtu 218 milionů eur na rok. Každoročně je v rámci tohoto programu rekonstruováno 10 tisíc bytů z 60 a 70. let minulého století. Spolková země Vídeň zde poskytuje úhradu 30 % nákladů. Při měkké rekonstrukci se velmi dbá, aby nedocházelo k vynucenému přestěhování, zejména v případě seniorů.

Sídlištní problematika bydlení ve Francii
Ve Francii byly bytové domy z panelů od počátku stavěny se zaměřením na sociálně slabší vrstvy obyvatel. Po 2. světové válce se Francie ocitla v bytové krizi, 500 tisíc bytů bylo zničeno, 1 milion poškozeno. V roce 1957 byl přijat program zesílené výstavby bytů do roku 1962 počítající s výstavbou 300 tisíc bytů ročně.

Výstavba panelových bytových domů začala v roce 1958. Nově stavěné byty odpovídaly průměrné kvalitě a byly zamýšleny pro rodiny s dětmi. Poměrně brzy se však objevily četné stížnosti a nespokojenost s infrastrukturou a hlukem. Vícepodlažní výstavba byla zastavena již v roce 1973. V té době bylo již ovšem ve Francii více než 200 sídlišť s 370 tisíci byty, většinou v zázemí měst, zhruba polovina v okolí Paříže.

Koncem 80. let minulého století se výrazně zvýšil podíl obyvatel s nízkými příjmy. Tvořili již kolem 30 % obyvatel sídlišť, vzrostl i podíl minoritních etnických skupin. Průměrná míra nezaměstnanosti v sídlištích v 90. letech činila až 20 %. Důsledkem byl i růst počtu neobsazených bytů. V roce 1998 byl jako zcela nezbytný schválen zákon o boji proti sociálnímu vyloučení v oblasti bydlení.

Od poloviny 80. let se sídlištní bytová politika zintenzivnila. Financování z veřejných zdrojů se zakládá převážně na poskytování zvýhodněných půjček zejména prostřednictvím organizace HLM. Obecně prospěšná organizace působící v oblasti bydlení vznikla již v roce 1957. Tehdy byla zaměřena jen na obnovu městských center. V současnosti sdružuje HLM kolem 900 podniků a obhospodařuje kolem 3,5 milionů bytů. Podniky jsou různého zaměření a typu vlastnictví, jsou osvobozeny od daně z nemovitosti.

Hlavní úkoly spočívají v:
  • uchování, resp. obnovení sociálně rozdílného spektra bydlících na sídlištích,
  • dosažení dostatečně vysoké obydlenosti standardně vybavených bytů v sídlištních komplexech,
  • napomáhání vzniku sociálně-ekonomických a kulturně propojených pospolitostí vlastníků bytů, pronajímatelů i nájemníků,
  • dosažení souladu v bydlení v bytových domech sídlištního typu s životním prostředím a s ostatními městskými objekty,
  • posílení principu solidarity, uchování, resp. obnovení heterogenní skladby bydlících,
  • úzké spolupráci mezi všemi účastníky v oblasti sociálního bydlení při rekonstrukci bytového domu.

Podle výsledků rozboru jsou sídliště ve Francii rozdělena do dvou základních skupin:
  • Sídliště se závažnými problémy, ale celkem s potenciálně dobrými předpoklady rozvoje. Zde jsou nejdříve zpracovány tzv. velké urbanizační záměry na dobu 10 až 15 let. Vymezen je dostatečně velký rozsah investic v souladu s rozvojem měst a městských částí.
  • Sídliště, kde jsou rozvojové možnosti malé. Zde se pracuje s daňovými úlevami a podporovány jsou menší podniky, které zamýšlejí na území sídliště podnikat. Pokud je mezi zaměstnanci těchto podniků alespoň 20 % z řad obyvatel sídliště, je uplatněna výhodná sazba daně. V této fázi je důležité vytvoření nabídky byť i krátkodobých zaměstnání ve spojitosti se zlepšováním prostředí sídliště. Časový horizont těchto programů nepřesahuje šest let.

V řadě francouzských sídlišť bylo zapotřebí současně vypracovat programy směřující k zajištění bezpečnosti prostředí. Regenerace sídlišť se v těchto podmínkách uskutečňuje s relativně velkými potížemi, je i finančně velmi náročná. Zdůrazňována je proto nezbytnost nikoliv dílčích úprav, ale zásadního řešení, které sice vyžaduje velké prostředky i do dalších oblastí, např. do vzdělání, ale slibuje, že se situace skutečně změní. O tomto zaměření zčásti svědčí i údaje o demolicích objektů. V roce 2003 došlo například k demolici objektů obývaných 200 tisíci obyvateli.

Hlavní roli v obnově a regeneraci sídlišť sehrávají města, která vyhlašují místní programy bydlení. Rekonstrukce se provádí na tomto základě komplexně, tj. se zkvalitněním technických parametrů a současně obnovením širšího sociálního spektra bydlících.

K financování se využívá několik forem a nástrojů. Tvoří je prostředky ze státního rozpočtu, příspěvky ke splátkám úvěrů, snížení úrokové sazby, úspory ze stavebního spoření, snížení daní. Objektové podpory mají na rozdíl od Rakouska nižší podíl na celkové sumě podpor (10 až 12 %), subjektové představují hlavní formu (okolo 60 %). Daňová zvýhodnění obnáší 28 %.

Podpory z veřejných zdrojů vzrostly od roku 1995 do roku 2004 o více než 6 % a dosáhly již 4 miliard eur. Obnova a modernizace bytového fondu s využitím podpor představuje kolem 400 tisíc bytů ročně.

Financování obnovy sociálních čtvrtí se provádí převážně prostřednictvím skupiny bank, které poskytují různé druhy půjček organizacím provádějícím regeneraci. Místní společenství dostávají úvěr se zvýhodněnými úrokovými sazbami, které garantuje stát. Na financování se podílejí i ostatní investoři včetně nájemníků formou zvýšeného nájemného. V průměru bývá 20 % nákladů hrazeno státem a zbývajících 80 % místními společenstvími a nájemníky. Dosud, zhruba od poloviny osmdesátých let byly renovovány bytové objekty s více než 1 milionem bytů. V přestavbě se pokračuje a ročně se jedná o 120 tisíc bytů.

Stručné shrnutí ve vazbě na Českou republiku
Sídlištní bydlení v evropských zemích bylo až dosud v centru pozornosti bytové politiky v důsledku růstu nedostatků a hrozícího nebezpečí krizového stavu v bydlení.

Toto nebezpečí je překonatelné, pokud se včas přijímají adekvátní opatření, která zvyšují kvalitu bydlení na sídlištích a současně zhodnocují vynaložené prostředky. Svou technickou substancí to bytové domy z panelů umožňují. V řadě zemí se tato problematika řeší s opožděním a s velmi vysokými náklady, jinde je řešení racionálnější. V České republice existuje stále možnost zásadního řešení bez velkých demoličních zásahů. Stejně jako v Rakousku zde skupiny obyvatel s vyššími příjmy sídliště masově neopouštějí. Zkušenosti z Německa a Francie nemají v této souvislosti pouze varovný charakter, ukazují i na výhodnost komplexního pojetí a širší pojetí regeneračních opatření.

Německý způsob řešení sídlištní problematiky v širším rámci programu přestavby měst vyjadřuje komplexní urbanistické, ekonomické i sociální řešení. Podobně francouzský diferencovaný způsob přístupu k sídlištím a současně i zásada koncentrovaného nasazení prostředků se ukazuje jako přínosný, veskrze pozitivní. V Německu, Francii i Rakousku usilují o uchování nebo obnovení heterogenní skladby obyvatel, přičemž se nájemní charakter sídlištního bydlení příliš nemění. Nejlépe se to daří v Rakousku, kde působí stabilní systém podpor a současně se větší rekonstrukční zásahy řídí zásadou tzv. měkké rekonstrukce.

Sumárně je potřebné z rozboru postupů ve vybraných zemích odvodit pro ČR závěr, že je výhodné zabránit pomalé a dílčí rekonstrukci bytových domů z panelů a dosáhnout účinné zainteresovanosti bytových družstev, měst i nových vlastníků sídlištních bytů na urychlení a komplexnosti tohoto procesu. Možnosti pro takovéto zaměření v období do roku 2015 (v dohledné budoucnosti) jsou v ČR stále dobré.

doc. Ing. Jaroslav Dupal, ÚRS Praha
Foto: Dano Veselský

Članek byl uveřejněn v knižní publikaci Stavební ročenka 2009.


Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media