Hotely v Praze lákají investory

Rok 2019 byl pro pražský hotelový sektor z pohledu transakcí rekordní: objem investic do hotelových nemovitostí přesáhl 500 milionů eur. To je nejvíce v historii, dvakrát více než průměr posledních pěti let.

Je to poprvé, co se tak Česká republika v žebříčku hotelových investic dostala mezi první desítku v Evropě, konkrétně na deváté místo. V roce 2020 by navíc objem hotelových transakcí mohl dosáhnout dvojnásobné hodnoty, tedy jedné miliardy eur.

Důvody nárůstu jsou na straně nabídky i poptávky. Obecně se zvyšuje zájem investorů o hotely coby investiční nemovitosti, protože cestování a cestovní ruch je dlouhodobě rostoucí sektor. Navíc hotelový segment představuje atraktivní alternativu vůči tradičním komerčním investicím, jako jsou například kancelářské budovy a nákupní centra.

„Jeden z hlavních důvodů je to, že hotely nabízejí zajímavé kombinace návratnosti a rizika pro různé typy investorů – od variabilního rizikovějšího příjmu, ale s poměrně vysokou návratností, až po stabilní a méně rizikové investice do hotelů s dlouhodobým nájmem přes deset let, což často vyhovuje větším zahraničním investičním fondům,“ komentuje Frédéric Le Fichoux, partner a vedoucí hotelových transakcí v kontinentální Evropě z firmy Cushman & Wakefield.

Pro investory tedy hotely představují zajímavý způsob, jak obohatit portfolio tím, že do něj přidají buď více rizikovou, ale vysoce ziskovou investici, nebo naopak investici velmi stabilní a dlouhodobou. Jejich aktivitě nahrává také to, že kapitálu je dnes na trhu hodně, investoři tedy hledají, kam ho vložit, a jiných atraktivních možností není mnoho.

Zájem investorů se zároveň setkal s pražskou nabídkou, kdy pražský trh disponuje hotelovými nemovitostmi na prodej. Dosavadní vlastníci vnímají, že přichází pravý čas hotel prodat, protože hodnota jejich nemovitostí za poslední roky výrazně vzrostla a nyní se tento růst zpomaluje – mluví se o potenciální recesi a dalších možných rizicích, ziskovost začínají brzdit vzrůstající náklady na provoz (např. na personál).

Specifické pro Prahu a celý region střední a východní Evropy je, že se poprvé od pádu komunismu dostala do hledáčku velkých investorů. Ti si začali uvědomovat, že region již není tak rizikový a volatilní jako v předchozích letech, kdy zde hotelů vznikalo až příliš.

Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield, uvádí: „Teď je trh vyspělejší, sofistikovanější, stabilnější a transparentnější, tedy i méně zranitelný. To láká nejen mezinárodní investory, ale i ty domácí.“

Výkonnost pražských hotelů měřená parametry jako obsazenost, ADR (průměrná cena za pokoj) či RevPAR (tržby za disponibilní pokoj) je v současné době velmi silná. A předpokládá se, že dále poroste – především díky rostoucí poptávce a omezené nabídce s malým přírůstkem nových pokojů.

V horizontu příštích tří let jich má přibýt jen asi tisíc, a to hlavně díky těmto projektům: znovuotevření hotelu Evropa na Václavském náměstí pod značkou W Hotels, přestavba Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí na hotel Andaz nebo novostavba Hard Rock Hotel na Letné.

Vzhledem k velikosti zdejšího trhu nepředstavuje tisícovka pokojů nijak výrazný nárůst, stávajícím hotelům tak příliš nevzroste konkurence, která by mohla snížit jejich výkonnost. Oproti jiným městům v Evropě, kde se hotelů staví mnohem více, je to unikát – a další důvod pro rostoucí zájem investorů o Prahu.

Většina investorů hotely koupila nebo bude kupovat s tím, že mají zájem jejich investiční hodnotu výrazně navýšit. Jejich strategie obvykle počítají se značnými investicemi do renovací, repositioningu, změny značky, přivedení nového operátora, který na zdejším trhu dosud nebyl.

Setkáváme se s tím u klíčových hotelů prodaných v roce 2019 (např. InterContinental Prague, který čeká výrazná renovace a změna značky na Fairmont) i u těch plánovaných k prodeji v tomto roce (např. Carlo IV, který také projde renovací a změnou značky na NH Collection).

Letošní objem transakcí by mohl dosáhnout až dvojnásobku loňské hodnoty, tedy jedné miliardy eur. Na trhu se totiž nyní nabízí nebo zvažuje k prodeji již devět hotelů.

„Můžeme uvést např. Smetana Hotel (Pachtuv Palace) nebo také Carlo IV, kde již byla transakce kupující skupinou Covivio oznámena, ale uzavře se až v dubnu. Prodávat by se ale měly i některé větší a dražší hotely. Očekáváme tak, že Praha zůstane mezi top deseti trhy pro hotelové investice v Evropě,“ říká David Nath, partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield.

Tabulka 1: Vybrané pražské hotelové transakce roku 2019

Zdroj: Cushman & Wakefield; Pozn.: C & W = Cushman & Wakefield

TEXT: RED
FOTO: UBM