asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Nejdůležitějším kritériem při koupi bytu je lokalita

28.04.2014

Prvním sítem developerských firem byla finanční krize, druhým sítem bude stávající stagnace výstavby a budoucí snižující se poptávka. Developeři, kteří chtějí být úspěšní i v budoucnu, tak musí dobře odhadnout nejen své budoucí náklady, ale také výnosy. Na straně výnosů hraje velkou roli rychlost prodeje, kterou ovlivňuje řada faktorů, mezi jinými i architektura.

Vliv architektury na prodejnost rezidenčních projektů mě zajímal natolik, že jsem si ho zvolila jako téma mé diplomové práce, s jejímiž výsledky bych vás na následujících řádcích ráda seznámila.

Faktory ovlivňující ­prodejnost

Architektura je nejen technickým, ale i estetickým procesem, je to umělecké dílo, které vyjadřuje kulturní a politickou stránku společnosti dané doby. Často je také brána jako synonymum pro stavitelství, avšak zabývá se stavbou více globálně, a to od krajinářství, urbanismu až po interiérový design a detaily provedení. Do parametrů, které mají z hlediska architektury vliv na prodejnost projektů, tak byly zařazeny faktory od dopravní dostupnosti lokality přes počet podlaží bytového domu až po úspornost domácnosti. Diplomová práce se snažila zjistit objektivní vliv těchto faktorů, z tohoto důvodu byla zkoumána jak poptávka, tak i nabídka. V rámci nabídky bylo dlouhodobě sledováno 2 728 bytů ve 30 rezidenčních projektech na území hl. m. Prahy s plánovaným dokončením projektu v průběhu roku 2013. U těchto projektů byla zjištěna lokalita, investor, počet bytových jednotek a jejich skladba. V pravidelném intervalu dvou měsíců byla sledována od ledna do listopadu 2013 prodejnost jednotlivých bytů. Sledované projekty byly velmi různorodé, nacházely se v sedmi městských částech, obsahovaly různý počet bytových domů (od 1 do 6), různý počet podlaží (od 3 do 25) a různý počet bytů (od 4 do 361). Dispozičně se jednalo o byty od dispozice 1+kk až do 7+kk, přičemž minoritní část tvořily byty se samostatnou kuchyní a necelou polovinu bytů tvořily byty 2+kk. Jednotlivé dispozice měly i rozdílný rozptyl podlahové plochy, jak ukazuje graf na konci článku.
Průměrná velikost bytu v m2 dle dispozice

Průměrná velikost bytu v m2 dle dispozice

Vede 2+kk

Na základě sběru těchto dat bylo například zjištěno, že většina bytů prodaných ve sledovaném období se nacházela na území městské části Praha 5, 9 a 10, což odpovídá i tomu, že v těchto lokalitách bylo nabízeno nejvíce bytů. Prodané byty se nacházely spíše v nižších podlažích v bytových domech do 40 bytů. Nejčastější cena prodaných bytů byla mezi 40 až 55 tisíci za m2. Ve sledovaném období od ledna do listopadu 2013 zaznamenaly ve sledovaných projektech největší změnu v úrovni prodeje byty 2+1 a 4+1, naopak se ve sledovaném období neprodaly žádné byty dispozice 5+kk a větší, viz tabulka. Avšak v absolutní hodnotě se prodalo nejvíce bytů dispozice 2+kk. Třetina bytů prodaných v období od ledna do listopadu měla průměrnou velikost, tzn. průměrnou velikost dané dispozice ±5 %. Ze sledovaných projektů bylo vybráno 5 nejúspěšnějších a 5 nejméně úspěšných, a to na základě předpokládaného vyprodání všech bytů projektu od kolaudace. 5 nejúspěšnějších projektů spojovalo to, že se nacházely v žádaných lokalitách Prahy 9 a Prahy 10 spíše na okraji hlavního města, ale s dobrou dopravní dostupností. Projekty byly spíše střední velikosti od jednoho do třech bytových domů.

Developerem všech těchto úspěšných projektů byly společnosti s dlouhou tradicí na českém trhu. Cenová hladina u těchto projektů je většinou pod 45 tisíc za m2. Zároveň byla u těchto projektů znatelná snaha o funkční dispozice, u všech pěti projektů celkem se tak nacházel pouze jeden ateliér. U každého z těchto projektů byla vidět zkušenost developerské společnosti a dobrý odhad budoucího kupujícího, a to ať už jde o lokalitu, velikost projektu, velikost bytů až po cenovou hladinu nabízených bytů. 5 nejméně úspěšných projektů mělo různé důvody nízké prodejnosti. Většinou však šlo o problém, který vznikl již v předinvestiční nebo v přípravné fázi – nadsazená prodejní cena, levnější srovnatelné konkurenční projekty v okolí či návrh projektu a dispozic bytů, kdy některé dispozice byly těžko obyvatelné.
Vývoj prodaných bytu vzhledem k jejich dispozici

Vývoj prodaných bytu vzhledem k jejich dispozici

Nejdůležitější faktor: lokalita

Ke zjištění poptávky byl realizován kvantitativní průzkum, který sloužil ke zhodnocení předem daných hypotéz. Z důvodu komplikovaného sběru dat od potenciálních kupců byli jako zdroj informací vybráni lidé, kteří si v posledních 5 letech koupili byt v pražské novostavbě. Respondenti vyplňovali průzkum elektronicky, průzkum čítal sérii 50 otázek, anketu vyplnilo 328 respondentů. Díky průzkumu byly zjištěny preference kupujících a váha jednotlivých faktorů bydlení při jeho výběru. Na základě toho bylo u respondentů zjištěno, že kupní cena není nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím koupi. Nejdůležitějším kritériem výběru byla pro respondenty lokalita, kterou si respondenti vybírali kvůli její dopravní dostupnosti především do centra města a do zaměstnání, a to městskou hromadnou dopravou.

Dalším častým důvodem výběru dané lokality bylo to, že tuto lokalitu znali a mají v blízkosti rodinu a přátele. To se projevilo i ve snížení trendu stěhování se za Prahu, pouze 28 % respondentů hledalo bydliště i za hranicí hlavního města. Většina respondentů si vybírala byt ve spíše menším bytovém domě do 50 bytů. 75 % respondentů se rozhodovalo při koupi dle estetické stránky projektu, přičemž pouze 66 % se rozhodovalo i podle stavební kvality projektu. Z hlediska bytu byla nejdůležitějším kritériem dispozice bytu, poté teprve velikost celého bytu a velikost jednotlivých místností. Přestože respondenti vybírali byty převážně s orientací jih, jihozápad a jihovýchod, dle průzkumu nabídky se ve sledovaném období prodávaly převážně byty s orientací východ až jihovýchod a západ až severozápad. Nabídka i poptávka se naopak shodly v tom, že skoro všichni kupující preferují byt s pří­slušenstvím typu balkon, lodžie nebo terasa.

Zajímavým „propadákem“ bylo kritérium úspornost domácnosti, přestože se na klienty ze všech stran hrnou informace o pasivním a nízkoenergetickém bydlení, toto kritérium je pro ně vcelku nepodstatné a při výběru bytu hrálo roli pouze u 49 % respondentů. 57 % respondentů muselo při výběru bytu přistoupit na kompromisní řešení, aby byt splnil všechna jejich očekávání. V rámci průzkumu nabídky tak bylo zjištěno, že pro úspěšný developerský projekt jsou důležité především zkušenosti. Naopak data z průzkumu poptávky ukázala, že důležitá nebude pouze konečná cena bytu, ale vyváženost ostatních parametrů, jako je dispozice, počet a velikost jednotlivých místností, příslušenství bytu atd. Jelikož je investice do bydlení stále pro většinu Čechů největší investicí v životě, je velmi pravděpodobné, že se do budoucna budou kupující stále více vzdělávat v oblasti nemovitostí, více se zajímat o stav kupované nemovitosti a budou více využívat zkušeností svých známých a odborných společností. Na to by měli brát developeři ohled a přizpůsobovat více návrhy projektů cílovým klientům, jejich požadavkům a finančním možnostem.

TEXT: ALŽBĚTA ANTOŠOVÁ
FOTO: Dano Veselský

Autorka je absolventka Katedry ekonomiky a řízení ve stavebnictví, ČVUT FSv. Původně studovala obor Architektura a stavitelství, poté Stavební management. Aby zkombinovala znalosti z obou odvětví, vybrala si jako téma diplomové práce Vliv architektury na prodejnost developerských rezidenčních projektů. Od roku 2008 pracuje ve společnosti Studioprojekt s.r.o.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media