Realitní trh: analytici vidí první náznaky oživení

V posledním kvartálu se realitní byznys začal hýbat. Tvrdí to alespoň analytici z King Sturge. Příští rok prý slibuje dobrý byznys s „áčkovými“ kancelářskými budovami.

Podle Ondřeje Novotného, analytika King Sturge, už realitní trh dosáhl svého dna a od začátku příštího roku bude pozvolna růst. Optimistickou vizi však narušuje dodatek: v případě kancelářských budov to nebude znamenat vyšší obsazenost. Naopak, obsazenost spíše ještě klesne. Společnosti, které letos omezily své náklady, propustily část zaměstnanců a podpronajaly část svých prostor, budou totiž příští rok růst maximálně do kapacit před počátkem krize.

„V roce 2009 z Česka zmizeli britští, španělští a většina holandských investorů, protože pod dojmem médií strčili do jednoho pytle ČR s Maďarskem a Lotyšskem – nepovažovali jej za stabilní,“ komentoval dopad krize investiční konzultant King Sturge Dušan Šťastník. Většinu transakcí na realitním trhu tak tvořily pouze drobné koupě českých investorů.

Ve 3.čtvrtletí se postoj změnil, jak se ukázalo na veletrhu Expo Real v Mnichově. Investoři český a polský trh začali vnímat odlišně. Odehrály se alespoň některé transakce, které dokázaly likviditu trhu – jako prodej administrativní budovy Gemini na Pankráci.

„Příští rok bude příznivý pro prodej „áčkových“ administrativních budov, kde bychom doporučovali neváhat s prodejem,“ říká Dušan Šťastník. Naopak u druhořadých kancelářských budov radí spíše počkat na pozdější dobu. Podle konzultanta příští rok docházet k nuceným odprodejům budov jen výjimečně pod tlakem bank a bude se týkat druhořadých nemovitostí. Také bude probíhat prodej rozpracovaných projektů před začátkem výstavby, které developeři nemohou realizovat. O některých se už nyní intenzivně jedná.

V Praze příští rok přibudou z dostavěných administrativních budov pouze West City a Filadelfie. Podle Evy Lovětínské z oddělení investic nájmy v lokalitě Prahy příští rok budou držet na 17 eurech/m² v širším centru města (Anděl, Karlín, Pankrác) a na 14 eurech/m² v lokalitách dále od centra (Nové Butovice, Vysočany).

Průmysl a logistika
Jedinými významnými průmyslovými stavbami otevřenými v ČR v letošním roce jsou průmyslový park WGP v Horních Počernicích, kde vzniklo distribuční centrum Intersparu a Datartu a CTPark v Ostravě. Celkový přírůstek nových ploch letos dosáhl rozlohy 410 000 m².

Ve 3. čtvrtletí míra neobsazenosti průmyslových parků poklesla na 17 %, což je stále relativně vysoké číslo. Situace se liší kraj od kraje. „Například v Brně a okolí v současnosti neexistují téměř žádné volné plochy k pronájmu, přestože poptávka existuje. Volné kapacity jsou pouze v Pohořelicích a na Břeclavsku,“ říká investiční konzultant King Sturge Dušan Šťastník. Naopak v Praze je volných průmyslových a logistických objektů nejvíce. Také na Plzeňsku existuje v současnosti převis nabídky.

V příštím roce očekává nadále pouze výstavbu průmyslových objektů na míru konkrétní firmě, například speciální větší haly (např. s dvojnásobnou nosností podlah, jeřáby apod.). Firmy jsou podle konzultanta stále přesvědčeny, že outsourcing je dražší než vlastnit objekty, ale záleží to na mnoha okolnostech a nemusí to platit všude. Pronajímatelé v některých lokalitách vycházejí nájemcům vstříc různými pobídkami, např. nájemními prázdninami po dobu tří měsíců.

Pronájem menší plochy je výrazně výhodnější, pokud v dané oblasti panuje větší konkurence. „V Praze to platí pro nájem plochy 4000 m² oproti ploše dvojnásobné či vyšší. O potenciální nájemce této plochy se tu pere více společností,“ říká Šťastník. Nájemné se však podle něj měnit nebude a zůstane na ceně 4,50 – 5 euro/m² (122 – 135 Kč). Některé společnosti se s koncem roku pokoušejí ještě sjednat nový pronájem, počet transakcí mírně narůstá.

Maloobchod
Co se týče maloobchodních prostor, předpoklad analytiků z King Sturge je, že se v příštím roce budou spíš rozšiřovat retailové parky v regionech, ale k výstavbě velkých obchodních center nedojde. Investoři se prý budou zajímat o koupi obchodních center v menších městech.

Některá města už jsou obchodními centry přesycena: například Liberec, kde už jsou některá centra z poloviny prázdná, nebo Mladá Boleslav. V Praze letos nebylo otevřeno žádné nákupní centrum. V příštím roce by mělo dojít k rozšíření centra Černý Most, o dalších projektech analytici nemají informace.

Rezidenční trh
Největší pokles trhu zaznamenali analytici ve 2. kvartále – o 25 %. Ve 3. čtvrtletí už pokles nebyl tak výrazný. Následovala rozhodnutí některých developerů o nové výstavbě.

Ondřej Novotný je přesvědčen, že zmenšení ochoty bank financovat tyto projekty byl ve výsledku pozitivní krok, protože developeři by nadále stavěli bez ohledu na skutečnou poptávku. „Teď se začnou více orientovat na zákazníka a detailnější přípravu projektu. Například nebudou už stavět projekty se stometrovými byty 2+kk, o které zákazníci neměli zájem,“ říká Novotný.

Analytik King Sturge také předpokládá, že ceny nových bytů už nebudou klesat. Očekává stagnaci cen, případně jejich zvýšení nejvýš o 3 %, ale spíše koncem příštího roku. Letos byly dokončeny projekty, které měly dohodnuto financování s bankou ještě před krizí. Nutnost vyššího podílu předprodaných bytů podle Novotného znamená, že příští rok budou vznikat menší projekty nebo větší projekty po částech tak, aby je developeři lépe ufinancovali z vlastních zdrojů.

Iva Nachtmannová