Facility management v roce 2014 – funkce a výzvy
Také s ohledem na robustnější průnik špičkových šetrných technologií a konstrukčních prvků do výstavby nových objektů (bez ohledu na jejich funkční určení) prochází oblast FM výraznou proměnou. Technici a manažeři FM společností musejí počítat s mnohem většími odbornými nároky ze strany vlastníků budov nebo jejich property managerů.
Nedávno se v českých médiích objevila zajímavá statistika. Podle poradenské společnosti DTZ má Praha více „zelených“ kanceláří, než činí evropský průměr. Konkrétně se to týká 15 % veškerých administrativních budov v hlavním městě. A dále, asi 81 % projektů ve výstavbě je pre-certifikovaných nebo se chce o certifikaci zelených budov ucházet.
Popsaná expanze výstavby šetrných budov nesouvisí jen s legislativními změnami, zejména pak směrnicí EPBD II určující postupné snižování energetické náročnosti staveb až téměř k pasivnímu statutu po roce 2020. Developeři a investoři daleko více těží z faktu, že ceny technologií i stavebních prvků se u tzv. zelených budov téměř srovnaly s budovami realizovanými konvenčním způsobem. Podstatný rozdíl je však v provozních nákladech rozpočítávaných mezi nájemce.
Pokud se znovu vrátíme k analýze DTZ, úspory na servisních poplatcích u energeticky efektivních kancelářských budov mohou dosahovat až 20 % v porovnání s neefektivními budovami. Budovy s téměř nulovou spotřebou energie pak generují ještě vyšší úspory – údajně až 75 % na spotřebě energie v porovnání s konvenčními budovami. Jak ale autoři studie správně podotýkají, i v případě green buildings velmi záleží na přístupu správy objektu.
Homo facilitus
Pakliže se ptáme po trendech ve facility managementu v roce letošním i nadcházejícím, jsou to podle našeho názoru komplexnost služeb FM, implementace moderních ICT (včetně CAFM – Computer Aided Facility Management) a integrace s dalšími složkami trhu nemovitostí, respektive života budovy. A s ohledem na jeho naznačenou proměnu se zvyšují požadavky na rostoucí odbornost pracovníků v tomto sektoru služeb. Tvrzení možná banální, ale v praxi naplňované jen sporadicky.
Důvod? Nezbývají na pracovníky peníze, jak jsme naznačili stoupajícím tlakem na cenu FM služby a marže. Přitom právě nejen odborná způsobilost, ale především soulad s nejnovějšími trendy od projektování až po dodávky technologií na úrovni klimatizací, osvětlení nebo inteligentních fasád je podmínkou pro kýžené provozní úspory. Jak k nim může docházet na objektu, který se sice pyšní certifikací šetrných budov jako LEED nebo BREEAM, ale nejdůležitějším kritériem pro výběr správcovské firmy je cena neumožňující soustavné vzdělávání pracovníků FM společnosti? A jak bez erudovaných zaměstnanců provádět preventivní kontroly, analýzy a management popsaných sofistikovaných technologií a řešení, jež jsou podmínkou jakéhokoli šetrného provozu?
Od střechy po sklep
Tím se dostáváme k prvnímu pozorovanému nebo očekávánému trendu v této branži. Je jím komplexnost dodávek služeb. V poptávkách se setkáváme stále častěji s požadavky na sdruženou nabídku, kdy pod FM někteří vlastníci budov řadí nejen její správu (technickou), ale i energetický management, poradenské služby a audit, HR služby, samozřejmě ostrahu a úklid nebo odpadové hospodářství.
V mnoha ohledech tak FM společnosti začínají suplovat servis property managementu, který se díky tomu může soustředit na klíčové otázky, jako jsou skladba nájemců/vlastníků, akvizice návštěvníků/klientů, marketing a samozřejmě optimalizace zisku a detailní kontrola nákladů.
Zdá se, že pro vlastníky budov (a konečně se mezi zadavateli zakázek z oblasti FM začíná objevovat i veřejný sektor) je komfortnější a snáze kontrolovatelný jeden partner než více subjektů pro každou složku správy a údržby nemovitosti. Jde podle nás o správné rozhodnutí i vzhledem k prolínání jednotlivých činností a vyplývající z nutnosti koordinace.
Od partnerů ASB
Pokud jsme se dotkli překryvu profesí, je na místě zmínit ještě další aspekt integrace facility managementu s dalšími profesemi, potažmo fázemi realitního trhu. Podobně jako dodavatelé stavebních prací se zkušení FM manažeři stávají součástí řešitelských týmů už v raných fázích projektu.
Konzultují s architekty a stavebníky, jak snižovat společné prostory a tím i provozní náklady, upozorňují na rizika či výhody energetických řešení, bezpečnostní prvky, ale třeba i životnost preferovaných technologií. Není divu: právě zástupci FM firem se majitelům a investorům budou zpovídat kvůli eventuálně vysokým provozním nákladům. A ty mohou být formou zvýšeného nájemného klíčovým faktorem úspěchu nebo neúspěchu developerského projektu při akvizici stále vzácnějších nájemců…
Budova do telefonu
Pokud bychom měli na závěr shrnout očekávané nosné tendence ve facility managementu, daly by se metaforicky popsat „od brašny k chytrým telefonům“. Ovšem s tím, že v obou případech je musí užívat osoba motivovaná, zběhlá v nových technologiích a ochotná se dále vzdělávat. A to je možná nejdůležitější směr – investice do zaměstnanců FM služeb a neustálého zvyšování jejich kvalifikace.
Jan Kobylka, Jaroslav Cejpek
Autoři působí ve společnosti Czech facility a.s.
Foto: Thinkstock
