Recese v průmyslových zónách

Díky státní podpoře výstavby průmyslových zón našlo práci již 103 054 lidí. Přesně tolik pracovních míst – podle slov generální ředitelky agentury CzechInvest Alexandry Rudyšarové – jednotliví investoři na těchto státem podporovaných plochách vytvořili. Po Česku nejsou roztroušeny jenom tyto zóny, ale i četná průmyslová a logistická centra. Šance, že se jim podaří přitáhnout nové nájemce či vlastníky, je v současné době dost nízká, a to zejména na střední Moravě. A staví se pětkrát méně.

Trh s průmyslovými nemovitostmi je ­odrazem aktivity na výrobním a spotřebitelském trhu. Vlivem recese byla nová ­výstavba omezena na polovinu a obsazenost průmyslových nemovitostí neroste. „Novou výstavbu letos zahájí jen ten, kdo získá klíčového nájemce,“ říká Milan Korbelář z poradenské realitní společnosti King Sturge. Kvůli převisu nabídky těchto nemovitostí nad poptávkou stagnuje nájemné – nejvyšší úrovně 5,50 € (138 Kč)/m² měsíčně dosahují pronajímatelé jen v okolí Prahy. U dálnic pak nájemné činí čtyři (100 Kč), mimo ně tři eura (75 Kč) za čtvereční metr.

Přesto bylo v České republice vystavěno v letošním prvním čtvrtletí 231 822 m² nových hal, což představuje oproti stejnému období loni nárůst o 177 %. Nájemníkům bylo předáno a pronajato celkem 172 998 m² těchto ploch, což je nárůst o 18 % oproti stejnému období loni a o 10 % oproti prvnímu čtvrtletí v rekordním roce 2007.

„Jedná se zejména o nárůst z důvodu neumístěné a pozdržené poptávky ze závěru roku 2008 a o dostavbu částečně předpronajatých průmyslových ploch financovaných z úvěrů na výstavbu poskytnutých ještě v polovině roku 2008. Dalším z faktorů je i slabší první čtvrtletí roku 2008, které se používá pro srovnání,“ vysvětluje Jaroslav Kaizr z oddělení průmyslových nemovitostí společnosti Cushman & Wakefield Praha.

Jaká je tedy situace nyní, ve druhé polovině roku 2009? Podle zprávy CB Richard Ellis bylo ke konci prvního čtvrtletí letošního roku v Česku rozestavěno 158 000 m² moderních skladů. Přitom ve stejném období loni to bylo pětkrát víc – 775 000 m². V současnosti je tedy v České republice rozestavěno pětkrát méně skladů než loni.

„Firmy si nově pronajaly jen třetinu nových ploch, necelých 83 000 m². Loni to byl dvojnásobek. Dalších zhruba 110 000 m² představuje prodloužení dosavadních pronájmů. Proto se míra neobsazenosti zvýšila jen mírně – zhruba ze 16 na 16,6 %,“ říká Miroslav Kotek, konzultant poradenské realitní společnosti Jones Lang LaSalle. Developeři kvůli prázdným halám přicházejí podle některých odhadů až o 55 milio­nů korun měsíčně. Podle toho také přizpůsobují svou strategii.

„V listopadu loňského roku jsme se rozhodli zavést významná opatření, která umožní udržet si silnou finanční pozici a zachovat si finanční prostředky. Zastavili jsme výstavbu nových projektů a nyní se soustředíme na pronájem existujících projektů. S ohledem na vývoj v posledních měsících jsme ustoupili od spekulativní výstavby a realizujeme pouze prostory, které jsou předem pronajaté,“ potvrdil před nedávnem úspornější chování své společnosti ředitel společnosti ProLogis pro ČR a SR Mario Sander.

Stále jsou investoři, kteří vidí své šance příznivě, jako například Remon Vos, generální ředitel společnosti CTP Invest: „Výnosy z pronájmu činily v roce 2008 celých 63 milionů eur, což je o 30 % víc než v předešlém roce. Pro letošní rok předpokládáme výnosy vyšší než 80 milionů eur, což potvrzují i předběžná čísla za pololetí. Pokračujeme v rozvoji našich průmyslových parků a počítáme s tím, že se všechny podaří zdárně dokončit,“ říká.

V Česku je v tuto chvíli volných téměř 518 000 m² hal. „V Brně je volné jen jedno procento skladů, ale na střední Moravě plných čtyřicet šest procent,“ uvádí příklad Martin Kanters z poradenské realitní společnosti DTZ. Nepronajatost průmyslových ploch svou hodnotou tak dosahuje rekordů z období let 2000 a 2001.

„Volné plochy jsou v současnosti i v Ostravě nebo na Plzeňsku, kde se míra nepronajatosti pohybuje kolem třiceti procent,“ dodává Milan Korbelář z poradenské realitní společnosti King Sturge. A to i přesto, že například Plzeňský kraj patří podle CzechInvestu co do investic mezi čtyři nejvyhledávanější regiony.

Plzeň a Tachov
Podívejme se na konkrétní příklad, který nám pomůže ilustrovat, jak to v současnosti vypadá s šancemi prodat průmyslovou nemovitost. Aukční síň Nexos se v těchto měsících pokouší prodat volnou halu po zkrachovalé firmě Astric v plzeňské průmyslové zóně Borská pole. Zatím nenašla kupce, protože žádný ze zájemců nebyl v aukci schopen zaplatit požadovaných 48 milionů. „Z původních čtyř zájemců zbyli jen dva. Ti ale nedostali úvěr v bance,“ krčí rameny Petr Vácha z pražské aukční síně Naxos. „Investoři narážejí na přísné podmínky bankéřů, kteří se bojí jejich podnikání financovat,“ dodává. Co z toho vyplývá?

„Investoři utíkají do nájmů právě kvůli tvrdým podmínkám bank, které omezily poskytování úvěrů,“ tvrdí Stanislav Martínek z odboru investic agentury CzechInvest. A kupovat nové sklady se dnes chystá jen málokdo. Možnost, že by aktuálně nabízený sklad s kancelářemi zůstal na Borských polích ležet ladem, odmítá. V tom se shoduje i s jejím prodejcem Váchou.

Podle nich důležitou roli v tomto případě hraje známost průmyslové zóny a její blízkost u dálnice do Německa. Další výhodou tři roky starého objektu je pak to, že se jedná o variabilní logistické centrum s vysokou nosností, které se dá využít pro výrobu. „Na rozdíl od klasických skladů, které ve výrobní halu přestavět nelze, si udrží svou cenu a prodá se,“ je si jistý Vácha.

Podívejme se na jiný příklad společnosti, která se zbavuje průmyslových nemovitostí. Realitní společnost Orco, která se potýká se špatnými hospodářskými výsledky, oznámila prodej průmyslového parku ve Stříbře na Tachovsku. Chce za něj 4 miliony eur, tedy asi 104 miliony korun. V průmyslovém parku je 17 výrobních, skladovacích a administrativních budov. Jedním z důvodu prodeje je, že v areálu ukončil svou činnost výrobce kabelových svazků do automobilů Alcoa Fujikura Czech, který postupně propustil všechny své zaměstnance a výrobu přesunul do Rumunska.

Současný roční výnos z parku je kolem 19 milionů korun a pronajatý je do poloviny roku 2010. Celková rozloha areálu činí 96 500 m². Jan Rozum ze společnosti Naxos, který má prodej na starosti, odmítl uvést, zda je o areál zájem. Není se mu co divit – podle statistik nebyla od poloviny roku 2007 v České republice uzavřena žádná významnější transakce spojená s průmyslovými a logistickými nemovitostmi. Dodejme ještě, že Alcoa Fujikura Czech, která v areálu působila několik let, propustila celkem 2 200 lidí.

Redukce, zeštíhlení, efektivita
Trend pohybu na trhu tak směřuje do oblasti vyjednávání o nájmech. „Poptávka po průmyslových halách bude řízena zájmem nájemců o úspory a optimalizaci, a to také v rámci nemovitostního portfolia. Příznačným rysem budou renegociace náj­mů v původních lokalitách nebo případný přesun do levnějších lokalit,“ říká Jaroslav Kaizr ze společnosti Cushman & Wakefield. A podle něj se zájemci o nájemní prostory budou rekrutovat i z řad těch, kteří původně preferovali vlastnictví nemovitosti a nyní díky ekonomické situaci nemohou své původní plány realizovat.

To sice úplně neplatí o společnosti Tesco, ale přesto právě na jejím příkladu lze vidět, že firma, která se rozhodne šetřit, zvolí raději nájem skladových prostor než jejich vlastnictví. Tesco oznámilo, že se vzdává svého hlavního logistického areálu s rozlohou 55 000 m² v Postřižíně u Kralup nad Vltavou.

„Chceme se soustředit na hlavní předmět naší činnosti, a tím je maloobchod. Založili jsme právní subjekt, kterému jsme prodali distribuční centrum v Postřižíně. Nadále jej budeme využívat jako nájemce. Právní subjekt je ve stoprocentním vlastnictví skupiny Tesco,“ uvedla mluvčí firmy pro Českou republiku Eva Karasová. I když odmítla potvrdit, že areál je na prodej, kroky Tesca v jiných zemích tuto úvahu jen podporují. Ve středoevropském regionu už Tesco prodalo svá distribuční centra v Polsku a Maďarsku. V obou případech je neopustilo, ale pronajalo si je. V Polsku nemovitosti od Tesca koupil německý realitní fond Deka Immobilien. A podle nepotvrzených informací má právě tento investor zájem o distribuční centrum v Postřižíně.

Tesco přitom nenabízí své nemovitosti k prodeji pouze ve středoevropském regio­nu. Už loni na podzim rozprodalo v Británii logistické objekty o celkové hodnotě 685 milionů liber (20 miliard Kč). Letos v červenci dokončilo prodej další části svého portfolia, kam spadají nákupní prostory i distribuční centra, v hodnotě 458 mi­lio­nů liber, tedy přes 13 miliard korun. Také v těchto případech si řetězec své bývalé prostory následně pronajal. Vlna prodejů a následných pronájmů distribučních ploch se podle odborníků stává na realitním trhu trendem.

„Ve společnostech obecně jde zejména o snižování nákladů, zefektivnění činností a s ohledem na náš zákoník práce i snižování počtu zaměstnanců,“ říká Jaroslav Kaizr z Cushman & Wakefield. Důvodem prodejů je také, že „letos bude pokračovat devalvace hodnot průmyslových nemovitostí a někteří vlastníci nemovitostí v druhořadých lokalitách se budou muset smířit s chabým zájmem investorů o koupi objektů.“

Nabídka skladových prostor se tedy stále zvětšuje, ale rvačka o ně není. Na trhu se tak budou čím dál více objevovat zajímavé příležitosti a výhodné nabídky pronájmu. Developeři ve snaze zaplnit prázdné haly budou nabízet flexibilní řešení, která se více přiblíží potřebám nájemců. „Lepší podmínky pro vyjednání nízkého nájemného v lokalitách s vyšší mírou neobsazenosti tu ještě nebyly. Zároveň však rostoucí potíže s financováním výstavby průmyslových nemovitostí budou mít za následek vyšší požadavky developerů a bank na záruky od nájemců a v některých lokalitách rovněž tlaky na zvyšující se nájemné,“ myslí si Kaizr.

Hledání hotovosti
Otázkou je, zda se naplní jeho slova o tlacích na zvyšující se nájemné. Uveďme si opět konkrétní příklad. V průmyslovém parku Ejpovice firmy I.P.P.E. se rozhořela válka mezi firmami a vedením průmyslové zóny. Několikrát musela dokonce zasahovat policie. Firmy totiž odmítly přistoupit na nové podmínky pronajímatele, protože podle nich byly přemrštěné. Firmy si ­dokonce najaly právníka, který je ve ­sporu zastupuje. „Nároky pronajímatele jsou úplně mimo všechny normy, v některých případech po firmách požaduje stoprocentní, ale i tisíciprocentní zvýšení plateb za nájemné a ceny tepla,“ říká advokát nespokojených nájemců Václav Hajšman. Spory došly tak daleko, že správce areálu znemožnil vstup majitelům i zaměstnancům některých firem do jejich pronajatých hal.

Zástupce majitele průmyslového parku v Ejpovicích Jan Roj všechna nařčení z toho, že by pronajímatel používal nečisté praktiky, odmítá. „Chráníme kapitál investora,“ vysvětluje. Problém tkví v tom, že zástupci průmyslového parku I.P.P.E. kromě zvýšení nájmu zavedli nájemcům od začátku letošního roku systém zálohových plateb. Prý nechtěli dotovat podnikání firem, kterým haly pronajímají. Kvůli sporu, na jehož obou stranách stojí špatná ekonomická situace a tlak na získání co největší hotovosti, se ztráty již počítají v desítkách milionů korun.

Těžko říci, která ze zúčastněných stran sporu má úplnou pravdu. Jisté je ale to, že letos nájemné ve skladech a výrobních halách nestoupá, ale naopak klesá. Podle odhadu poradenské firmy Logio až o 15 %. „Tam, kde dříve bylo nájemné mimořádně vysoké, jako třeba v areálech kolem pražského letiště, je pokles nejcitelnější,“ říká jednatel Logia David Svatoš.

Potíže prý mají zejména developeři projektů, které se stavěly pro konkrétního zákazníka, a výši smluvního nájemného odvozovali od cen stavebních prací. „Kdyby dali výraznější slevu, dostanou se sami pod náklady. Takže největší problémy jsou tam, kde je nájemník v nouzi, nebo tam, kde jsou špatné smlouvy,“ říká Svatoš. Firmy podle něj také opouštějí nejdražší sklady typu A a stěhují se do levnějších.

Chybějí provozní finance
„Zásadní pokles poptávky po dopravních a logistických službách je dnes realitou ve všech firmách. To může být problém zejména pro poskytovatele služeb vázaných dlouhodobými kontrakty právě v nových developerských projektech,“ myslí si vedoucí marketingu přepravní firmy Bohemia Cargo Michal Svoboda.

Jenže zvláštní je, že také jeho firma tyto nemovitosti stavěla. V Děčíně nákladem 64 milionů korun vybudovala logistické centrum o celkové skladové ploše 4 000 m², má také skladovou pobočku v Žatci o velikosti 10 500 m². Svoboda to vysvětluje tím, že Bohemia Cargo má zakázky, které jí provoz těchto center umožňují. Nezapomene si ale jedním dechem postěžovat na banky: „Pokud dnes něco opravdu trápí firmy poskytující služby v logistice, pak je to zejména přístup ke kapitálu. Naši zákazníci mají z pochopitelných důvodů potíže s včasným plněním svých závazků, na druhou stranu banky zpřísňují podmínky nejen u nových úvěrů, ale také u stávajících zdrojů – zejména provozního financování. Banky zvyšují svou prémii za podstupované riziko na úkor svých klientů. Dočasný pokles poptávky po výrobcích a službách dokáže většina zdravých firem přečkat. Řešení problémů s provozním financováním se bez změny přístupu našich bank bude hledat jen velmi složitě,“ vysvětluje Svoboda.

„Stavební firmy to mají oproti ostatním firmám, co se týká přístupu k úvěrům ještě těžší, protože právě stavebnictví je oborem, který je vůbec nejnáchylnější vůči jakýmkoli výkyvům na trhu. Recese a krize je zasahují jako první a když pominou, tak stavebnictví zase jako poslední následně ukáže známky oživení. Banky se budou velmi rozmýšlet, zda poskytnou úvěr stavební firmě, když na stavebním trhu vládne útlum a nezájem jak investorů, tak kupujících,“ dodává Pavel Neset z Vysoké školy obchodní. Raději se tak podle Neseta budou orientovat na státní dluhopisy, kterých je nyní na trhu dostatek.

A přece se staví
„Přizpůsobujeme se trhu a pečlivě zvažujeme každou investici. V současné době uskutečňujeme projekty v Praze – Horních Počernicích, Liberci, Olomouci, Předlicích, ale také v Tallinu nebo ve slovenských Malackách či maďarském Györu. V minulém měsíci jsme dokončili distribuční centrum (více než 40 000 m²) pro společnosti SPAR a MD Logistiku či distribuční centrum pro PNS a Mediaservis. Oba tyto projekty jsou nejvýznamnějšími projekty na trhu industriálních nemovitostí v České republice,“ říká výkonný ředitel skupiny VGP Jan Van Geet.

VGP není ale zdaleka jediná, která dokončuje nebo i začíná nové projekty. Dalším aktuálním projektem je například Areál R6 Logistics Park v lokalitě západně od Prahy bezprostředně u obce Jeneč, který vyprojektovala společnost Skanska Property. Po dokončení výstavby v roce 2015 bude tato zóna disponovat skladovacími a administrativními plochami o rozloze 170 000 m² na celkové rozloze pozemku 420 000 m².

V průběhu roku 2008 byla vybudována připojení pro veškeré sítě a byla zkolaudována infrastruktura pro první fázi výstavby, která bude zahrnovat realizaci čtyř hal o celkové rozloze 48 000 m² skladových ploch, včetně kanceláří a zázemí. Nyní park nabízí první plochy k pronájmu. Logistický park se nachází přímo na prvním exitu rychlostní komunikace R6 Praha – Karlovy Vary – SRN.

Velkým logistickým projektem by také měla být uvažovaná přestavba vojenského letiště v Bochoři u Přerova, které by se mělo specializovat výhradně na nákladní dopravu. Podnikatelský plán regionálního letiště v Přerově, který již schválila Rada Olomouckého kraje i přerovští radní, doporučuje využít právě přepravy nákladů jako těžiště budoucího fungování letiště. Náklady na přestavbu jsou odhadovány asi na 2,3 miliardy korun.

Velký průmyslový podnik a logistické centrum má také vzniknout v Olomouci – Slavoníně. Místní pozemky před časem skoupila firma Gemo. Magistrát města Olomouce je nyní převádí ve svém územním plánu na plochy pro průmyslovou a technologickou zónu.

Výhodné ceny pozemků
Česká republika je jedna z nejlepších lokalit střední Evropy pro rozvoj obchodu a v tomto směru se z dlouhodobého hlediska nic nemění. Navzdory tomu bude v tomto roce pokračovat propad cen průmyslových nemovitostí a někteří vlastníci nemovitostí v druhořadých lokalitách se budou muset smířit s chabým zájmem investorů o koupi objektů. Přesto není nutné hodit flintu do žita.

V záplavě špatných zpráv se objevují i dobré zprávy a ukazují na jediné, pokud se současné hospodářské recesi podaří osekat ne­efektivní a překonaná odvětví a nahradit je životaschopnými novými, promítne se to i do kondice majitelů a provozovatelů logistických center a průmyslových zón. Tak například americký internetový obchod Amazon si před několika měsíci u německého dodavatele skladové techniky, společnosti Vanderlande, objednal dodávku a modernizaci skladovací a třídicí technologie pro sedm logistických center Amazonu v Německu, Velké Británii a Francii. Pozorovatelé se shodují, že pokud bude Amazon i nadále úspěšně rozvíjet své podnikání, další logistická centra v Evropě ještě přistaví. Zakázkou na novou skladovací a třídicí technologii Amazon reaguje na rostoucí objemy objednávek a Vanderlande ji zavádí právě v těchto dnech.

Důležité také bude, jak se začnou chovat banky, které prozatím hrají na nervy nejen účastníkům stavebního trhu. „Naprostá většina zakázek se zastavila, soukromí investoři stále odkládají výběrová řízení, protože nedostávají vyplacené úvěry. Pro nás je teď rozhodující, jak dlouho tento stop stav bude trvat?“ shrnuje celkem přesně situaci Petr Horák ze stavební firmy PSG a nepopisuje stav jen v České republice, ale i Rumunsku, kde je jeho firma aktivní.

Svou roli sehrává i cena pozemků. A ta je, zejména u zemědělské půdy, pěkně nízko. Týká se to nejen Česka, ale prakticky všech zemí střední a východní Evropy. Nejmarkantněji je to vidět například v Bulharsku. Tam byly až do konce roku 2008 investice do skladových a logistických center kvůli neúměrně vysokým cenám pozemků finančně neatraktivní. Od počátku roku 2009 se apetit investorů kvůli značnému poklesu cen pozemků podstatně vylepšil, což se začalo projevovat zejména v aktivitách renomovaných zahraničních logistických společností, jak v Sofii, tak v jejím okolí i dalších významnějších bulharských městech.

Alexandra Rudyšarová, pověřená generální ředitelka agentury CzechInvest, se domnívá, že program státní podpory průmyslových zón je úspěšný, protože investoři obsadili už plných 78,6 % z celkové podpořené plochy. Uvidíme, které průmyslové parky nebo logistická centra krizi ve zdraví přežijí a které se začnou potýkat s existenčními potížemi. Zda ty postavené se státní podporou nebo ty ze soukromých zdrojů.

Daniel Tácha

Autor je spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.