Petr Urbánek: Měl jsem štěstí na inspirující tým
Sedm let je v čele společnosti, která realizuje projekt za několik miliard korun. Přesto si za tu dobu neosvojil nafoukanost velkých bossů – působí spíše jako skromný muž v pozadí. Petr Urbánek, regionální ředitel společnosti Europolis, která v Praze na vltavském břehu vystavěla rozsáhlý administrativní komplex Danube House a Nile House.
Jste v Europolisu prakticky od začátku jeho působení v České republice. Podle čeho jste si svého nynějšího zaměstnavatele vybíral?
Dá se vlastně říci, že firma si našla mě. Předtím jsem pracoval ve společnosti Hochtief Development ČR, která prodala Europolisu svůj projekt Hadovka. Tak jsem se poprvé setkal se společností Europolis. Firma mě oslovila a já jsem do ní nastoupil rovnou na pozici regionálního ředitele.
Kolika lidem jste tehdy velel?
Začalo to zajímavě. Nastoupil jsem jako první zaměstnanec v Česku, a byl jsem tedy ve firmě sám. Pobočku jsem začal budovat spolu s kolegou z Vídně. Tím byl tehdejší člen představenstva společnosti Wolfgang Lunardon, který byl duchovním otcem projektu River City. Europolis zahájil své aktivity v Česku na přelomu století. Tou dobou zde ještě ani nebyl rozvinut trh dlouhodobých investičních transakcí.
To, že jste s dlouhodobými investicemi na našem trhu začínali, bylo spíše výhodou, nebo naopak?
Byla to situace, kdy se pouštíte na neprozkoumaný terén, musíte se pohybovat opatrně. Každá chyba, každý transakční parametr je v tomto oboru mnohonásobně větší ve srovnání s aktivitami ve většině jiných oborů. Průměrný transakční objem se počítá v milionech eur a každá chyba tak může znamenat milionové ztráty. Na druhé straně, být průkopníkem, to je výzva.
Přišly ale i zlomové okamžiky. Zažili jste povodeň…
Museli jsme tenkrát investory přesvědčit, že má cenu v realizaci projektu pokračovat. Postavili jsme se k tomu víceméně bojovně a během čtvrt roku jsme měli schválenu restrukturalizaci projektu – povodeň znamenala jak posun termínu, tak i vícenáklady.
Kde se zrodila architektonická podoba budov, které jste zatím v projektu River City vystavěli?
Tým, který projektoval Danube House a Nile House, byl nastaven ještě Wolfgangem Lunardonem. Tento tým se podílel i na urbanistickém řešení. V průběhu uplynulých sedmi let se ještě plán výstavby a podoba projektu upravovaly.
Nyní se realizuje další z komplexu budov a v týmu architektů došlo ke změně. Proč?
Dospěli jsme k závěru, že by se třetí budova měla charakterově i svým vzhledem od prvních dvou výrazněji odlišit. A také se již projevila jakási únava ze spolupráce v rámci původního projekčního týmu. Přizvali jsme původní tým sice znovu do soutěže, ale nakonec byl jako nejlepší vyhodnocen koncept dánské architektonické kanceláře.
Kdo architekty vybírá a na základě jakých kritérií?
Základní výběr vhodných kandidátů provádí pražská kancelář Europolisu. V zadání se snažíme architektům popsat, jaká kritéria by měla budova splňovat, tedy jak by měla fungovat obchodně, jaké požadavky se na ni kladou z hlediska využití a čeho by měla budova dosáhnout svým architektonickým výrazem.
Oslovujete též tuzemské architekty?
Máme zkušenosti s tuzemskými i zahraničními architekty. Mezi tuzemskými většinou chybí ti, kteří by uměli najít rovnováhu mezi vytvářením vlastního názoru a plněním obchodních parametrů a zájmů investora. Většina tuzemských firem se pohybuje v prvním, nebo druhém extrému. Jenom málo místních architektů, s nimiž jsme spolupracovali, bylo ochotno mezi těmito dvěma póly hledat rovnováhu. Mnohem lepší zkušenosti máme v tomto ohledu s týmy s dlouhodobější mezinárodní zkušeností.
Co vás vlastně přivedlo do oboru nemovitostí?
V „nemovitostech“ jsem začal pracovat po roce 1990. Nejdříve pro realitní kanceláře a poté jsem působil na různých pozicích v developerských firmách. Před rokem 1990 jsem pracoval ve stavebnictví. Mám stavební průmyslovku, nejprve jsem ale v 80. letech začínal jako stavební dělník.
Čím vás nemovitostní trh uchvátil?
Je to velmi multidisciplinární záležitost. Člověk potřebuje dostatečné znalosti z více oborů.
Mnozí z těch, kdo se úspěšně pohybují na nemovitostním trhu, ale mají právě stavebně technické vzdělání…
Je to tím, že většinu znalostí ve většině „disciplín“ lze nabýt samostudiem – legislativu, daně, účetnictví, marketing. Ale u stavařiny je to samostudium přece jen komplikované. Pro většinu lidí je mnohem těžší proniknout do stavebního oboru na té úrovni znalostí, která je pro tuto práci potřebná.
Jaký máte vztah k architektuře?
Architektura mě samozřejmě zajímá a baví mne něco vymýšlet a vytvářet. Neumím ale kreslit a nápady tak ztvárnit – to je talent, který nemám.
Jaké dovednosti nebo vlastnosti jsou pro vaši práci důležité?
Zkušenosti z toho, co jsem dělal doposud. Cílevědomost, aby projekty, na kterých pracuji, byly prvotřídní. A také si myslím, že člověk musí mít neustále ambici se něco učit. Důležité rovněž bylo, že tým lidí, se kterými jsem spolupracoval, byl inspirující.
Developer musí mít především vize. Vaše pozice je ale spíš manažerská, v čem je hlavní rozdíl?
Zjednodušeně bych svoji roli mohl přirovnat ke správci pivovaru z filmu Postřižiny. Jinak řečeno, Europolis spravuje kapitál investorů, kteří po nás chtějí, abychom ten balík bankovek přetvořili v nemovitý majetek, který poskytuje požadovanou návratnost tohoto kapitálu. Vize ovšem musíme mít taky, bez nich bychom nebyli investorům schopni tu požadovanou hodnotu vytvořit. Oproti typickým developerům máme ale jinak nastaveny finanční návratnosti. Typický developer pracuje s krátkodobým časovým horizontem – jeho cílem je rychlé zhodnocení peněz. Naši investoři požadují samozřejmě také návratnost, ale v delším časovém horizontu. Proto je přirozené, že projekty Europolis musí být konkurenceschopné i v dlouhodobém časovém horizontu. To je rozdíl proti „rychloobrátkovému“ developmentu, a vyžaduje to proto odlišný přístup, než identifikovat a koupit pozemek, realizovat na něm projekt a rychle se ho zbavit. Obchodním cílem Europolis není tento druh krátkodobého profitu.
Jaká je vaše role při řízení společnosti?
Europolis pro své investory zajišťuje tři základní činnosti – mimo akvizice více či méně dokončených nemovitostí vytváříme nemovitosti developerskou činností a o toto portofolio se staráme, aby fungovalo a přinášelo očekávanou návratnost. Takže jsme zodpovědni za všechny tyto činnosti mimo akvizic. Ty jsou zatím řízeny na úrovni vedení skupiny, naše role je při tom omezena na konzultační a doporučující. Developerské aktivity jsou řízeny lokálně – my projekty musíme vymyslet a doporučit investorům jako vhodné. To je týmová práce. V České republice náš tým tvoří sedmnáct kolegů.
Vy sám se zabýváte více řídicí, nebo kreativní činností?
To lze těžko odhadnout. Koncepční rozhodnutí týkající se developerských projektů nejsou pouze mými osobními rozhodnutími. Ale mám-li být mírně sebevědomý, tak jsem jedním z členů týmu, který nastavuje směr, kterým se ubíráme, a umí to investorům zdůvodnit. Bavilo by mne, kdyby tato činnost představovala 80 % mého času, ale tak to v praxi není. Platí poučka, že v podnikání tvoří činnost koncepčně kreativní asi padesát procent a zbytek představuje operativní řízení a administrativa. Chce-li být člověk úspěšný, musí najít mezi oběma polohami rovnováhu.
Řídíte velké, finančně exponované projekty. To je i velká osobní zodpovědnost. Spíte dobře?
Pokud dělá člověk věci dobře a je o tom i vnitřně přesvědčen může i dobře spát. Kdybych dělal práci špatně, ani moje prapravnučka by nebyla asi schopna splatit závazky, pod které jsem se podepsal. Je to podle mne otázka odvahy, zvyku a vnitřní odpovědnosti. Jednou ze základních ambicí, na kterých jsme se kdysi shodli s Wolfgangem Lunardonem, je vytvořit takové projekty, abychom se za ně nemuseli ani po letech stydět. Myslím, že se to zatím snad dařilo.
Jaké ambice máte do budoucna?
Osobně bych byl rád přítomen u prvotřídních projektů. I nadále bych chtěl působit v České republice, protože ačkoliv bych byl schopen pracovat i na mezinárodní úrovni, nemám touhu se realizovat v zahraničí. Prvotřídními projekty musí být člověk obrazně řečeno pohlcen. Kombinace zapojení do náročných projektů v zahraničí a zázemí zde je více než komplikovaná.
Pohltí vás práce celého?
Věnovat se nemovitostem a být v oboru úspěšný je velmi náročný koníček. I když jsem časově vytížen, snažím se také starat o svoji psychickou a fyzickou kondici – je potřeba najít rovnováhu mezi osobním a pracovním životem. A také mít nekonfliktní zázemí, kde je člověk spokojen.
Petr Urbánek, 44letý výkonný ředitel společnosti Europolis Real Estate Asset Management, s. r. o., pražského zastoupení Europolis AG.
Je členem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Royal Institution of Chartered Surveyors a Urban Land Institute. V oblasti komerčních nemovitostí je aktivní téměř 17 let. Během svého působení převážně pracoval či pracuje na projektech Hadovka Office Park, Danube House, Nile House, Amazon Court a dalších budov v rámci projektu River City Prague. V roce 2003 obdržel cenu Osobnost roku při udílení cen Construction Investment Journal a v roce 2006 mu byla udělena cena Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Petr Urbánek věnuje svůj mimopracovní čas převážně svým blízkým a je náruživým lyžařem.
Lidmila Ziková
Foto: Pavel Veselý
