Krize ovlivnila růst celé zóny
Developeři průmyslových a logistických parků jsou si současné krize vědomi, přestože každé firmy se krize dotkla různou měrou, a to v závislosti na mnoha okolnostech, především lokalitě, nabídce služeb v areálu, počtu a skladbě nájemců, managementu a přístupu pronajímatele nemovitostí. Jak komentují developeři těchto parků současnou situaci na trhu a jaké jsou podle jejich názoru vyhlídky do budoucna? Z odpovědí na anketu ASB je zřejmé, že čím déle se firma pohybuje na trhu s nemovitostmi, tím je její pozice stabilnější.
Nakolik jsou pro vaši společnost právě tato průmyslová a logistická centra hlavním byznysem?
Remon Vos, CTP Invest: „Průmyslové parky a logistická centra jsou naším hlavním byznysem. Provozujeme síť CTParků, které jsou rozmístěny v různých lokalitách po celé České republice. Představují 70 procent našich tržeb z pronájmu.“
Tomáš Novotný, PointPark Properties: Naše společnost je třetím největším developerem na českém trhu průmyslových nemovitostí a development a asset management průmyslových areálů tvoří 100 procent našeho byznysu. Se svými 1,4 mil. metrů čtverečních skladovacích ploch v západní a východní Evropě se ale P3 dostává i mezi největší hráče v panevropském měřítku.
David J. Bouck, Charnwood Real Estate: Logistická centra a průmyslové stavby pro naši společnost nejsou příliš důležité. V minulosti jsme sice realizovali a nakoupili logistická centra, ale na trhu nemovitostí nás zajímá celé spektrum projektů.“
Promítla se do výstavby a obsazenosti těchto center hospodářská krize?
Remon Vos, CTP Invest: Dopad krize je znát především na přípravě a výstavbě nových projektů. Díky menšímu objemu volných peněz je složitější financovat další rozvoj. My se navíc v tomto období nepouštíme do spekulativní výstavby a realizujeme projekty až v tom okamžiku, kdy máme domluvené nájemce. Počítáme s tím, že nabídka průmyslových zón bude v dalším období omezená. Nepředpokládáme, že by developeři, kteří nedisponují dostatečnou zásobou pozemků a nemají příjem z pronájmů nebo zavedené klienty, rozjížděli nové spekulativní projekty.
Tomáš Novotný, PointPark Properties: Logistický sektor, jakožto sektor tlačený poptávkou, byl krizí zasažen pravděpodobně nejvíce a domnívám se, že na trhu není nemovitost, která by nebyla alespoň částečně neobsazena.
David J. Bouck, Charnwood Real Estate: Obrovský útlum je zcela zřejmý.
Jak ovlivnila krize výsledky vaší společnosti?
Remon Vos, CTP Invest: Podíváme-li se jen pro srovnání na čísla, v roce 2007 činil náš příjem z pronájmů 47 milionů eur, pro letošní rok počítáme s příjmem 81 milionů eur. V letošním roce jsme pro naše klienty připravili 200 000 metrů čtverečních plochy a s podobným objemem počítáme i v příštím roce. Jde z valné části o rozšiřování provozů pro stávající klienty v lokalitách, kde již působí.
Tomáš Novotný, PointPark Properties: V našich areálech PointPark Prague D8 a PointPark Prague D1 jsme zaznamenali ústup poptávky již v druhé polovině roku 2008. V našem případě se ale v žádném případě nejedná o existenční problémy, neboť náš byznys plán byl relativně opatrný již před krizí, a tudíž se nám daří udržet neobsazenost na relativně nízké úrovni. V druhé polovině letošního roku jsme však zaznamenali mírný vzestup poptávky, která vyústila v další rozvoj našich logistických center například na Slovensku.
Lenka Grohmannová, Mayfield Real Estate: Naše společnost právě dostavěla první halu v zóně Orange Park, která je zatím bez nájemce. Nemůžeme tedy posoudit zakázky v průmyslové zóně, ale hospodářská krize samozřejmě silně ovlivnila budoucí růst celé zóny.
Jaká je životnost staveb a vůbec projektů těchto průmyslových zón, logistických center? Nakolik jsou z hlediska technických řešení a své podstaty náročné?
Remon Vos, CTP Invest: Životnost našich budov je zhruba 30 let. Jejich výstavba trvá devět měsíců až rok, zajišťujeme veškeré související aktivity, počínaje stavebním povolením a konče například designem samotných budov. Vzhledem k tomu, že budovy připravujeme na míru klientům, bývá součástí nabídky i vybavení budovy podle potřeb zákazníka. Jsem rád, že v našem týmu máme šikovné inženýry, kteří s výstavbou těchto budov mají bohaté zkušenosti.
Tomáš Novotný, PointPark Properties: Zdánlivě jednoduchá stavba průmyslového a skladovacího areálu v sobě skrývá rizika především ve svém počátku. Parky toho typu, které naše společnost spravuje, zpravidla generují větší množství dopravy, což v povolovacích procesech bývá hlavním problémem. Z technického hlediska je například zajímavé řešení našeho areálu PointPark Prague D1, kde vyrostla opěrná stěna o sklonu 85 stupňů a vysoká 10 metrů, vyztužená pouze geotextilií, na jejíž hraně bude možno vystavět další halu. Samotnou výzvou pro dodavatele staveb pak bývá koordinace výstavby, neboť termíny diktované našimi klienty jsou velmi náročné a k jejich splnění je nutná velká míra profesionality a zkušenosti.
V současnosti se zaměřujeme na instalaci solárních panelů na střechy stávajících areálů – nabízíme tedy svým klientům levnější energii a naplňujeme tak koncepci moderního areálu s prvky šetrnými k životnímu prostředí. Vzhledem k nekompromisním materiálovým specifikacím, které od dodavatele požadujeme, se značně prodlužuje životnost našich objektů, která je v současné době odhadována přibližně na čtyřicet let.
David J. Bouck, Charnwood Real Estate: Důležitou roli hraje kvalita zejména ve třech hlavních oblastech, na které se vždy klade velký důraz, a to jsou podlahy, zastřešení a venkovní manipulační plochy.
Lenka Grohmannová, Mayfield Real Estate: Z technického hlediska až tak náročné nejsou a životnost projektů je závislá pouze na poptávce trhu. Technická životnost staveb je vzhledem k použitým materiálům a nenáročnosti staveb velmi dlouhá.
Kterou zakázku v této oblasti byste za svou společnost uvedl jako referenční?
Remon Vos, CTP Invest: Určitě bych doporučil zajet se podívat do našeho CTParku v Ostravě. Je to dobrý příklad moderního byznys parku s kombinací kancelářských, výrobních a logistických budov v jednom komplexu. Nabízí řadu příležitostí pro různé pracovní pozice.
Od partnerů ASB
Tomáš Novotný, PointPark Properties: Můj oblíbený projekt je areál PointPark Prague D1 na exitu 15, o kterém jsem se již zmínil, a to nejen pro jeho komplikovanost zemních prací, které předcházely výstavbě. Ani povolovací proces na parku PPP D1 nebyl jednoduchý a obnášel velmi komplikovaná vyjednávání s místní samosprávou, která velmi tvrdě zastává (a to jí budiž přičteno k dobru) zájmy svých obyvatel. V současnosti se jedná o jeden z nejmodernějších parků na D1 – se sofistikovaným systémem kontroly vnitřního klimatu, 24hodinovou ostrahou, monitorovacím systémem SPZ a dalšími technickými vymoženostmi. Naše haly prošly také energetickým auditem, který potvrdil jejich vysoké specifikace. PointPark Prague D1 navíc obdržel Cenu nájemců za nejlepší logistický park roku 2009.
David J. Bouck, Charnwood Real Estate: Určitě bych zmínil Westpoint Distribution Park v Praze – Ruzyni o rozloze 60 000 metrů čtverečních. Jednalo se o koupi starého skladového areálu, jeho následnou rekonstrukci a přeměnu v moderní logistický areál. Pak bych ještě zdůraznil D5 logistický park v Ostrově u Stříbra dokončený v roce 2007, který jsme realizovali s partnerskou americkou společností Panattoni.
Daniel Tácha, (in)
Ilustrační foto: PointPark Properties
Autor je spolupracovníkem redakce.
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
