Vyplatí se stavět pasivně z pohledu developera?
Na otázku z nadpisu není jednoznačná odpověď. Zatím nejvíce zelených projektů bylo realizováno v oboru kancelářských budov. V oboru rezidenční výstavby se kromě rodinných domů objevují energeticky úsporné budovy (EÚB) v nabídce developerských firem zatím jen velmi zřídka.
Ve větším měřítku se v ČR staví zelené budovy zhruba od roku 2009, kdy na podporu této inovativní linie ve stavebnictví a architektuře vznikají také podpůrná sdružení. K nejvýznamnějším patří Česká rada pro šetrné budovy (CZGBC), která je součástí sítě Světové rady pro šetrné budovy. Česká rada vznikla v roce 2009 a nyní má více než sto členů. Dalším významným uskupením je sdružení Šance pro budovy, jejímiž členy je na 200 firem z oboru stavebnictví, financí a konzultačních a certifikačních organizací. Tyto a podobné instituce zdůrazňují především celospolečenské výhody EÚB a používají řadu argumentů, proč se i obchodně, na tržních principech, tento typ budov vyplácí. Praxe však některé stěžejní argumenty ekonomické výhodnosti zatím nepotvrzuje.
Výstavba energeticky úsporných a pasivních domů klade na developery vyšší nároky odborné i finanční. Začíná pečlivým výběrem umístění projektu, orientací objektu, vyhledáváním příslušně kvalifikovaných architektů a projektantů, využíváním ověřených a certifikovaných stavebních materiálů, instalací dražších a „dodatečných“ technologií, náklady na certifikaci a v „závěru“ projektu klade takový dům dodatečné nároky na kvalifikovaný provoz, údržbu, a dokonce i na školení a osvětu nájemců, ať už jde o domy rezidenční, nebo komerční, protože „zelená“ budova může „správně fungovat“ jen tehdy, pokud i její uživatelé se budou „správně zeleně“ chovat.
Cena stavby
Informace od investorů a stavebníků se liší. Skutečné rozpočty na stavbu EÚB nejsou k dispozici, ale z dostupných zdrojů lze odhadovat, že pořizovací náklady na zelenou budovu mohou být o 5 až 15 % vyšší než u konvenční stavby. Mezinárodní studie, jejíž závěry loni publikovala CZGBC, uvádí, že očekávané vícenáklady se pohybují mezi 0,9 a 29 %, skutečné mezi 0,4 až 12,5 %. Realitní a poradenská agentura DTZ ve svém nedávném průzkumu uvádí rozsah vícenákladů jen 0 až 3 %, pokud developer zahrne požadavky na zelené budovy již do počátečních fází projektu. Připouští však, že vícenáklady se velmi špatně odhadují.
Nabízí se vysvětlení, že vícenáklady vznikají také (či zejména) v jiných fázích stavebního a developerského procesu, než je samotná realizace stavby, např. v architektonických návrzích, projekci, financování, marketingu (rizikovost úvěru, delší doba pro získání předpronájmů, předprodejů) apod. Developerská společnost Skanska v roce 2010 vyhlásila, že všechny své nové rezidenční projekty bude stavět jako nízkoenergetické ve třídě B. V souboru Milíčovský háj v Praze postavila 170 bytů, které splňují požadavky nízkoenergetického bydlení (průkaz ENB a energetický štítek obálky B). Podle informací z tisku jsou tyto byty zhruba o 15 % dražší než byty konvenční, které se prodávají rychleji. Menší pražská developerská společnost JRD se soustředí na projekty o velikosti několika desítek bytů. Mezi její nejzajímavější rezidenční projekty EÚB patří park Hloubětín, Ecocity Malešice či bytová vila Na Výsluní. Společnost tvrdí, že pořizovací ceny těchto staveb, a tedy ani bytů nabízených uživatelům, nejsou významně vyšší.
Komerční projekty
V počátcích „zelených budov“ developeři spoléhali na „uvědomělou“ poptávku budoucích nájemců. Svým způsobem pilotním projektem zelené komerční budovy bylo nové sídlo ČSOB v Praze-Radlicích (arch. Josef Pleskot), dokončené v roce 2006. Z obchodního hlediska byla situace výjimečná tím, že projekt se stavěl na objednávku předem známého uživatele, a tedy i s předem kalkulovanými náklady (téměř 3 mld. Kč za 16 tis. m2 kancelářských ploch) a hospodářským výsledkem. Do spekulativní výstavby se trend EÚB pokouší prosadit mj. developerská a stavební skupina Skanska, což se jí do značné míry podařilo. Ekologicky šetrné kancelářské budovy vznikají i v gesci jiných developerů v Karlíně, na Smíchově i na Pankráci, tedy v nejpřitažlivějších komerčních čtvrtích hlavního města.
Developeři si byli vědomi, že nabízejí dodatečnou užitnou hodnotu, jež se tržně realizuje v poptávce podnícené nájemci, kteří svým zaměstnancům nabídnou lepší pracovní podmínky, image společensky odpovědné firmy atd. Což se promítne ve zvýšené produktivitě práce zaměstnanců a v jejich loajalitě. Zmíněná mezinárodní studie citovaná CZGBC tyto předpoklady potvrzuje. Společnost DTZ uvádí, že úspory na servisních poplatcích u energeticky efektivních kancelářských budov mohou být vysoké a dosahovat až 20 % v porovnání s neefektivními budovami. Budovy s téměř nulovou spotřebou energie pak generují ještě vyšší úspory – až 75 % na spotřebě energie v porovnání s konvenčními budovami. Důležitým faktorem je efektivní využívání a správa budovy, které umožní plné využití jejího potenciálu.
Z pohledu developera je motivace pro zelené kanceláře celkem jasná. U kanceláří podíl servisních poplatků, zahrnujících také poplatky za spotřebu energie, na celkových nákladech na pronájem průběžně roste. V roce 2002 dosahovaly 5 až 9 %, v roce 2007 to bylo 14 až 16 % a loni dosahovala až 20 %. Zhruba 40 % ze servisních poplatků jsou výdaje fixní, zbylých 60 % lze ovlivnit kvalitní správou budovy nebo právě nízkou spotřebou energie. V očekávání rozvoje trhu „zelených“ budov, resp. zpřísňování technických předpisů, se dodatečné náklady měly postupně v čase zhodnocovat v lepší pozici těchto budov na trhu a v pomalejším poklesu jejich ceny. Podle jiné mezinárodní studie nájemci rádi přijmou nabídku kancelářských ploch v EÚB, nevidí ale důvod platit za to vyšší nájemné.
Obytné budovy
Pořizovací náklady a výsledná cena bytu jsou u masové výstavby rozhodujícími faktory (ponechme stranou luxusní, umělecké či jinak silně individuální projekty). Pomineme-li ceny stavebních prací, tak např. cena dobrého projektu může až o pětinu převyšovat cenu projektu od firmy dodávající unifikované, sériové domy. Další překážkou jsou ceny energetických technologií pro alternativní systémy vytápění/chlazení. Pro stavebníka, jehož rozpočet na rodinný dům se pohybuje mezi 3 a 4 miliony korun, je velký rozdíl, zda pořídí tepelné čerpadlo za 250 tis. Kč nebo kotel na uhlí za 60 tis. Kč. V případě rekonstrukcí je situace ještě horší. Při průměrné ceně na 1 byt kolem 350 tis. Kč (výpočet M. Zámečníka pro NERV) návratnost měřená pouze úsporami překračuje 20 let i s uvažovanou státní dotací na čtvrtinu investičních nákladů. S takovým horizontem běžný uživatel bytu nedokáže pracovat. Připomeňme pro ilustraci, že dotace do obnovitelných zdrojů energie jsou vypočítány na návratnost investic 15 let při životnosti technologií 25 let a zbavují investora-podnikatele veškerých podnikatelských rizik.
Občan – majitel bytu by se tedy za daných podmínek vůbec nemohl do rekonstrukce pustit, zejména je-li mu více než 40 let. Kromě toho, že je státní podpora na zateplování nejnižší ze všech energeticko-ekologických programů, je také nejméně spolehlivá. Je tomu tak možná proto, že by z této podpory mohli lidé něco mít, že by se podpořily stovky malých stavebních firem zakázkami a že by si dodavatele mohli vybírat sami investoři, což není lukrativní pro politické strany a politické podnikatele. Ve srovnání s podporou OZE je majitel bytu vystaven riziku kolísání cen energie. Ty v posledních dvou letech prakticky přestaly růst, stoupají však administrativní součásti konečné spotřebitelské ceny (daně, poplatky, příspěvky, regulované ceny za využití infrastruktury apod.), kterým ani pasivní domy nedokáží uniknout. Návratnost investice je tedy silně iluzorní. Vrátíme-li se k developerské výstavbě, u bytových domů lze vyšší pořizovací ceny EÚB částečně redukovat např. menšími výměrami bytů (což je trend posledních tří čtyř let), nahrazením garáží parkovacím stáním, zmenšením nebo odstraněním lodžií či teras, zaměřením na specifické cílové skupiny apod.
Motivace
Trend ekologicky šetrných budov se do České republiky dostal se zpožděním. Přednost při projektování veřejně přístupných objektů (komerčních budov) byla dávána atraktivnosti místa, vnějšímu dojmu a nízkým pořizovacím nákladům. Silnější zájem probudila až kampaň o globálním oteplování a rostoucích emisích skleníkových plynů. Dále bylo zapotřebí, aby odborná i laická veřejnost vstřebala informace, že téměř 50 % energie mimo elektřinu spotřebovávají stavby a že například dvě třetiny energie v moderních kancelářských budovách se spotřebuje nikoliv na topení, ale na chlazení. V neposlední řadě byla podnětem rostoucí cena energie a ujišťování odborníků, že ceny budou dále stoupat.
Hlavní motivační faktory lze zhruba shrnout do následujících bodů (bez nároku na pořadí důležitosti):
- veřejné mínění (společenské ocenění za to být ekologicky zaměřeným občanem/zaměstnavatelem)
- provozní úspory budov (až o 50 % nižší)
- rostoucí ceny energie
- rostoucí erudice projektantů a zhotovitelů
- snižování nákladů na výstavbu EÚB (resp. rozdílu proti konvenčním stavbám)
- technická a ekonomická dostupnost potřebných technologií a jejich uživatelská vstřícnost
- zvýšení standardu bydlení/kvality pracovního prostředí
- vyšší hodnota nemovitosti, zejména v budoucím čase
- vývoj legislativy a technických norem (podle směrnice EU z roku 2010 by se všechny nové či rekonstruované budovy od roku 2020 měly stavět s „téměř nulovou“ spotřebou energie)
Demotivace
Brzdou rozvoje EÚB byla zajisté nejdříve „novost“ a nevyzkoušenost konceptu, jak tomu ostatně bývá u většiny příliš radikálních inovací. K tomu přistupovala větší pracnost projektu. Podle většiny certifikací jsou například důležité nejen ekologické parametry provozu budovy, ale také její umístění, dopravní spojení, způsob výstavby a použití materiálů (z co nejmenší dovozové vzdálenosti) apod.
Navíc i státní podpora je velmi nespolehlivá. Jednou je, pak není, pak není jasné, kolik celkem peněz do této ekologické aktivity vstoupí a jaký podíl nákladů lze stavebníkovi z dotace pokrývat. Ministerstvo životního prostředí patří v administraci ekologických dotací k nejhůře řízeným orgánům státní správy.
Hlavní demotivační faktory lze zhruba shrnout do následujících bodů (bez nároku na pořadí důležitosti):
- vyšší realizační ceny staveb/dlouhá návratnost nákladů na rekonstrukce
- relativně stále ještě vysoká cena technologií, zejména ve vztahu k celkovému rozpočtu (týká se hlavně novostaveb běžných rodinných domů do cca 3 mil. Kč)
- složitost a nespolehlivost státní dotační politiky.
Závěr
V perspektivě delší než 5 let je přese všechno zřejmé, že trendy, ať už tržní, nebo zákonné, dají pasivním a energeticky úsporným domům zapravdu. Odhlédneme-li od možných výkyvů realitního trhu, užitná hodnota takových domů, jsou-li kvalitně projektované a realizované, je objektivně vyšší a s dobou budou tyto domy lépe uchovávat svoji hodnotu. Developerské firmy v současné době s projekty EÚB podstupují vyšší rizika. Nejen tržní, ale i byrokratická. Například nejsou přesně normovány „pasivní domy“ ani „energeticky úsporné stavby“. To mj. znamená, že investoři mohou nyní stavět lepší a dražší domy, než jaké budou požadovány příštími normami a zákony. Na druhou stranu získávají know-how, obchodní kontakty na zkušené projektanty a dodavatele a další zkušenosti, které jim vytvářejí významnou konkurenční výhodu do budoucna.
TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: ARCHIV
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
