Evropský i český investiční trh poklesly. Hovořit o krizi ale není na místě

„Zhroucení systému emise cenných papírů krytých komerčními hypotékami (CMBS) a všeobecně přísnější podmínky na úvěrových trzích měly obzvláště silný dopad na obchody s rozsáhlými portfolii. Došlo však k posílení tržní pozice investorů disponujících velkým kapitálem. Například německé otevřené fondy jsou na zahraničních trzích stále aktivnější,“ komentuje aktuální situaci John Slade, odborník na kapitálové trhy ve společnosti DTZ. Precedentním případem je SEB ImmoInvest, německý otevřený realitní investiční fond, který získal v březnu a dubnu 2008 dvě kancelářské budovy v Praze a Varšavě v celkové hodnotě 112,5 mil. EUR. Při obou transakcích investorovi radila společnost DTZ.

Ze studie European Quarterly vyplývá, že investiční trh komerčních realit v celé střední, východní Evropě a Rusku v roce 2007 rostl. Zpomalující trend světové ekonomiky, rostoucí obavy z cenové politiky a zpřísnění v oblasti likvidity by mohly mít v druhé polovině roku 2008 za následek jisté zpomalení na investičních trzích v tomto regionu. Již v prvním čtvrtletí tohoto roku objemy investic v České republice a Maďarsku výrazně poklesly.

I když jsou kapitáloví investoři opatrnější, existuje stále značné množství nerozděleného vlastního kapitálu, který by mohl být investován, a to zejména ze strany německých otevřených fondů. Další pohled přidává George Lewis, vedoucí oddělení investic společnosti DTZ Praha: „Velkou aktivitu pozorujeme v České republice i u místních investorů. Dobrým příkladem je prodej portfolia společnosti Telefonica české investiční společnosti Bohemia Real Estate Investment či akvizice REICO – investiční společnosti České spořitelny.“

Martijn Kanters, vedoucí oddělení poradenství a výzkumu společnosti DTZ Praha, rovněž poukazuje na silný hospodářský růst v České republice. „Dopad jakéhokoli zpomalení v roce 2008 bude omezen díky pevným makroekonomickým základům v regionu. I když hospodářský růst v prvním čtvrtletí roku 2008 mírně poklesl z 6,6 % ve čtvrtém čtvrtletí roku 2007 na 5,3 %, vykazuje česká ekonomika stále velmi dobré výsledky. HDP na hlavu se přibližuje 85 % průměrné hodnoty EU”.

Zmíněné německé otevřené fondy, které se ve čtvrtém čtvrtletí roku 2007 držely v pozadí, začínají opět vstupovat na britský trh. Britští investoři však i nadále hledají příležitosti na pevninské Evropě: v prvním čtvrtletí roku 2008 dosáhl celkový objem investic Velké Británie přibližně 3,5 miliard EUR. Akvizice centrály Banco Santander (1,9 miliardy EUR) ze strany Quinlan Private and Propinvest představovala největší samostatnou investici v Evropě za toto čtvrtletí.

Investiční trh ve Velké Británii zaznamenal v prvním čtvrtletí roku 2008 stabilizaci objemu transakcí na úrovni 7 miliard liber. V porovnání s předchozím čtvrtletím nedošlo k velkým změnám, nicméně ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2007 došlo k poklesu o 40 %. Poměrně výrazná změna v přeceňování realit ve Velké Británií začíná přitahovat zahraniční (kapitálové) investory na trh. Němečtí investoři realizovali transakce za téměř 170 mil. EUR a při těchto transakcích jim poradenské služby poskytovala společnost DTZ.

Co se týče objemů investic v prvním čtvrtletí roku 2008, dopadla Francie mezi hlavními investičními trhy nejhůře. Transakce ve výši 3,5 miliardy EUR znamenají více než 40% pokles. Celkový objem investic v Německu rovněž v prvním čtvrtletí poklesl. Obchody zde dosáhly celkové výše 8 miliard EUR, které i zde představují 40% pokles v porovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2007. Za posledních několik měsíců došlo k výraznému zhoršení podmínek realitních investorů a developerů ve Španělsku. Některé nemovitosti i celá portfolia jsou nyní na prodej, neboť španělští developeři se zbavují aktiv v reakci na vážné problémy s likviditou. Stále rostoucí počet velmi finančně silných investorů řeší velké problémy s refinancováním. Objemy investic poklesly v prvním čtvrtletí o 20 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a další zpomalení domácí investiční činnosti je v příštích několika měsících podle analytiků nevyhnutelné. Očekává se, že rozsáhlejší přeceňování vytvoří příležitosti pro investory disponující velkým kapitálem.

Po dobrém zakončení roku zaznamenal italský trh v prvním čtvrtletí 20% pokles objemů investic. Slabé výsledky v prvním čtvrtletí nejsou však na tomto trhu neobvyklé. Objem transakcí na nizozemském trhu v prvním čtvrtletí poklesl o 25 % – na 2 miliardy EUR. Tato situace byla odrazem menšího zájmu ze strany zahraničních investorů. V Belgii dochází ke změnám v původu kapitálu, zvyšuje se aktivita domácích investorů zaměřujících se na vlastní kapitál (asi 50 % celkového objemu transakcí). Objem činnosti však nebyl krizí výrazně ovlivněn, neboť Belgie nepocítila v uplynulých letech tak výraznou kompresi výnosů jako jiné trhy.

Skandinávské země celkově i nadále přitahovaly investice jak ze strany domácích, tak zahraničních investorů a objem investic zůstal na dobré úrovni v celém regionu. Výjimkou je švédský trh, kde objemy transakcí poklesly o 45 %, i když v sezónně obvykle slabém prvním čtvrtletí.

Polsko získalo v prvním čtvrtletí opětovný impuls. Investiční obchody zde dosáhly celkové výše 700 milionů EUR, což je výrazně více než v předchozím čtvrtletí. Ruský investiční trh se rychle rozvíjí, stejně jako trh v Turecku. Týká se to nejvíce developerských aktivit a  maloobchodních investic, které se v prvním čtvrtletí roku 2008 výrazně zvýšily.