Hotely zvyšují svůj výkon

Turistický průmysl prosperuje. Počty návštěvníků ze zahraničí i domácích turistů rok za rokem stoupají, ale počet hotelových pokojů prakticky stagnuje. Zatím...

Z cestování se stává masová zábava. Zejména lidové ceny letenek, ale také zkvalitňování pozemního dopravního spojení podporují hromadné přesuny stále většího počtu osob do zajímavých destinací a zmírňují rozdíly mezi sezónou a mimosezónní dobou. Víkendové výlety do míst vzdálených tisíce kilometrů už nejsou ničím mimořádným. V některých evropských městech začínají místní obyvatelé turisty nenávidět. V tuzemsku rozmach turismu pociťujeme prudce se rozmáhající regulací pohybu osob v přírodě.

Hoteliérům ovšem nejde jenom o přesuny a pohyby návštěvníků, ale také o jejich setrvání. V tom jim dnes tolik oblíbená víkendová turistika moc nepomáhá. Průměrný turista v ČR absolvuje 2,7 nocí. Toto číslo se léty téměř nemění: v roce 2012 to bylo 2,9 noci, loni 2,65, mezi roky 1989 a 2011 to bylo mezi 3 a 4 nocemi. Toto číslo (ani ostatní zde citovaná) se však nedá s údaji od roku 2012 srovnávat kvůli změně metodiky.

Příznivější obrázek nabídnou absolutní čísla od Českého statistického úřadu (ČSÚ): loni se v tuzemských ubytovacích zařízeních poprvé ubytovalo více než 20 milionů hostů, o 1,7 milionu, tj. o 9,1 %, více než v roce předcházejícím. Přečkali v nich 53,3 milionu nocí, vůbec poprvé toto číslo překročilo 50 milionů a bylo vyšší o 7,3 % (o 3,6 milionu) než v roce 2016. Návštěvníci z tuzemska i zahraničí se dělili téměř přesně půl napůl a shodným tempem se zvyšoval i jejich počet. Srovnáme-li to s rokem 2012, ukazuje se, jak turismus po krizovém období přelomu desetiletí kvete. Před šesti lety se u nás ubytovalo 15,1 mil. hostů a strávili u nás 43,3 milionu nocí. Počet hostů se za pět let zvýšil o třetinu, počet nocí o 23,1 procenta.

Kapacity se nezvyšují

Kam turisté skládali své hlavy? Toť otázka. V roce 2012 v ČR fungovalo 10 057 ubytovacích zařízení, v roce 2016 o 889 méně. Ubylo 9879 pokojů a 6894 lůžek. Dochází tak k lepšímu využití kapacit. V roce 2012 byla lůžka v ubytovacích zařízeních využita na 34,8 %, v roce 2016 na 46,5 %. Léty se zásadně nemění využití kapacit v krajích; největší využití lůžek má Praha (63,5 %) a Karlovarský kraj (54,1 %), nejslabší Olomoucký kraj a Vysočina (31 %, resp. 28 %), údaje se vztahují k roku 2016. Velmi podobné je to i s využitím pokojů: v roce 2016 v ČR to bylo 46,4 %, před 6 lety 38,6 %.

Pravidla podnikání však říkají, že při rozvoji určitého oboru není dobré čekat na vyčerpání existujících kapacit, ale nabízí se příležitost vstoupit do odvětví kapacitou zcela novou. Takový vstup navíc nabízí možnost vybudovat tuto novou kapacitu ve zcela novém místě či velmi rozdílné (vyšší) kvalitě. To se skutečně dělo, i když mnohdy na úkor nevyhovujících zařízení. Mezi roky 1990 a 1999, když se naše země otevřela ostatnímu světu, počet ubytovacích zařízení vzrostl z 2,5 tisíce na 7487. Čtyřnásobně vzrostl počet čtyřhvězdičkových hotelů na 124, dvojnásobně počet „ostatních“ hotelů na 1675 a skoro čtyřnásobně počet penzionů na 1806.

Pětihvězdičkové hotely přibyly jen dva, na přelomu století jich v republice bylo devět. U pokojů a lůžek už taková dynamika patrná není. Počet pokojů se zvýšil ze 164 401 (statistika od roku 1997) na 171 780 (o 4,5 %), počet lůžek ze 342 246 na 462 126 (o 35 %). V dalších letech pozorujeme změnu kvality. Hotelů v nejvyšší kategorii mezi roky 2000 a 2011 vyrostlo čtyřicet nových, čtyřhvězdičkových hotelů 326. Mnohé z nich spíše důsledkem rekonstrukcí a modernizací, než novou výstavbou. Počet pokojů se nezměnil nijak dramaticky (vzrostl na 180 838 v roce 2011), podobně i počet lůžek v podstatě stagnuje (461 434). Počet penzionů se zvýšil zhruba o pětinu, z 2092 v roce 2000 na 2477 v roce 2011. Ostatních hotelů, chatových osad a ubytoven spíše o něco ubylo.

Naznačené trendy nejsou přerušeny ani v krizovém období 2008 až 2011. Po roce 2012 nastává stagnace nebo mírný pokles. Pětihvězdičkové hotely za celé období přibyly čtyři, čtyřhvězdičkových 82. Celkově však počet ubytovacích zařízení klesl o 889 na 9168, počet pokojů zhruba o 10 tisíc na 207 309 a počet lůžek o 26 894 na 533 507. 

Bezpečná, ale levná destinace

„Hotelový byznys běží velmi dobře,“ pochvaluje si přesto Václav Stárek, prezident Asociace hotelů a restaurací ČR (AHR). „V ubytování se zvyšuje kvalita poskytovaných služeb. Dnes jsme v hotelnictví minimálně na evropské úrovni, leckdy i výše než některé země na západ od nás. Rostou počty pokojů a lůžek ve čtyřhvězdičkových a pětihvězdičkových hotelech. V nižších kategoriích hotelů a v ubytovnách kapacity naopak ubývají.“

Důvody, proč nerostou kapacity jako celek, případně proč se nezvyšují kapacity kvalitnějších ubytovacích zařízení rychleji, vidí ve slabých výkonech. „Měli jsme vždy v průměru nižší ceny ubytování oproti jiným zemím a jiným městům. V krizových letech hoteliéři ještě vedli boj o klienty snižováním cen. To se v posledních letech zlepšuje. Tržby za jeden pokoj stoupají od roku 2015, loni se proti roku 2016 zvýšily o 12,3 procenta. Například průměrná denní tržba za pokoj ve čtyřhvězdičkovém hotelu v Praze loni stoupla o 6,6 eura na 87,5 eura.“

Srovnávat lze Prahu s podobnými destinacemi pomocí průzkumu STR Destination Report. Loni průměrná tržba za pokoj v Praze stoupla o 7,65 eura na 70,09 EUR (ukazatel RevPAR). Levnější byly např. Budapešť (65,34 EUR) a Varšava (59,38 EUR). Praha se ovšem dostala na úroveň Vídně (72,98 EUR) nebo Berlína (73,87 EUR). „Nesrovnávejme se ale s Paříží nebo Londýnem,“ krčí rameny V. Stárek. Z tabulky STR je jasné proč: RevPAR mají tato města 171,97, respektive 138,78 eur, a to je opravdu o hodně více.

Zvyšování kvality ubytování se tedy hoteliérům docela vyplácí. „I čeští klienti vyžadují vyšší kvalitu,“ připomíná Jan Papež, místopředseda Asociace cestovních kanceláří ČR (ACK). „Naučili jsme se, jak hotely správně vést. Silné know-how sem přinesly mezinárodní hotelové řetězce. U penzionů hodně záleží na provozovateli, jestli on sám cestuje a získává zkušenosti, jak penziony vypadají a fungují i jinde. Problémovou kvalitu stále mají chatové osady a kempy.“

Kumulace kapitálu tedy v hotelnictví probíhá příliš pomalu na to, aby investice do nových kapacit stačily v tempu i čase růstu počtu návštěvníků. Úvěrování je v tomto odvětví složité, hotel se nedá předprodat ani předpronajmout, takže nároky na vlastní kapitál jsou ve srovnání s jinými developerskými projekty vysoké a návratnost více riskantní. Stačí nepovedená sezóna nebo politický či hospodářský výkyv v zahraničí a je problém. Mohli by o tom vyprávět hoteliéři v Řecku nebo Egyptě, ale i západočeské lázně by mohly přednést výmluvné příklady své ruské klientely.

„Návratnost investic je komplikovaná i tím, že máme krátkou turistickou sezónu,“ připomíná Jan Papež. „Navrhujeme zavedení systému klouzavých prázdnin. Trvaly by střídavě podle regionů od června do září. Podobně to například mají v Německu. Ale ministerstvo školství a odbory jsou proti. Přestože klouzavé už máme jarní prázdniny. To už by se pak vyplatilo investovat do nových kapacit.“

V posledních letech se k „brzdám“ investic připojila tzv. sdílená ekonomika. Nejznámější je internetový systém Airbnb, ale platforem funguje více. Podle studie iniciované českou vládou je v současné době v systému krátkodobého pronájmu nebo ubytování zapojeno jen v Praze 18 tisíc bytových jednotek. Před šesti lety jich bylo 600. Pronajímatelé vydělávají odhadem 2 mld. Kč ročně, většinou nezdaněných.

 Hotel ze skleněných iglú ve Finsku

„Říkalo se, že Airbnb využívají lidé, kteří by jinak nepřijeli. Ale to už není pravda,“ upozorňuje Václav Stárek. „Například u konferenční turistiky je patrné, jak za poslední roky klesá počet pokojů, které se prodají zároveň při pořádání konference, ačkoliv počty účastníků kongresů rostou.“

AHR nevnímá sdílené bydlení jako nekalou konkurenci. Uznává, že hotel je službou jiného typu. Ale nerovná je zátěž administrativní a nákladová. Hotel musí splňovat řadu závazných předpisů platných pro hromadné ubytování. Například musí zřídit povinná parkovací místa pro hosty. V nákladech pak sdílené byty unikají řádnému zdanění i zvláštním daním uvaleným na ubytovací zařízení, které vybírají obce. „Pro stát a národní hospodářství není sdílené ubytování pozitivní aktivitou,“ zdůrazňuje V. Stárek. „Utíkají mu peníze.

Z každé stokoruny utracené turistou stát získá 41 korun, měl by si své peníze hlídat. A silně negativní dopad má na ceny nemovitostí a na sociální fungování městského centra. Vnitřní Praha už se opět vylidňuje a centrum se stává hotelovým provozem.“
Český venkov

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) si dělá vlastní statistiky na základně průzkumů mezi turisty. V aktuální zprávě z roku 2016 uvádí, že ČR navštíví ročně 31,1 mil. turistů, z toho 76 % jsou turisté zahraniční. Jednodenních je z nich většina (52 %), zhruba 9 % tvoří turisté tranzitující. V hromadných ubytovacích zařízeních se předloni ubytovalo 9,3 mil. zahraničních návštěvníků, v individuálních zařízeních 3 miliony. „Za 4 roky (2013 až 2016) počet zahraničních turistů stoupl o 12,8 %, počet turistů ubytovaných v hromadných i individuálních ubytovacích zařízeních stoupl o dvě třetiny,“ praví se ve zprávě. Celkem u nás zahraniční turisté v roce 2016 utratili 288,38 miliardy korun, o 10,5 % více než v roce předcházejícím.

Nejčastějším důvodem k návštěvě ČR jsou u zahraničních turistů, kteří se zdrží déle, dovolená (65 %) a obchodní cesta (zhruba 16 %). Tři čtvrtiny z nich k nám jezdí individuálně, v asi 15 % případů se nechají přivézt cestovní kanceláří. Nejvíce (73,9 %) nerezidentů navštíví Prahu, Jihomoravský kraj navštíví 8,6 % a Karlovarský kraj 6,3 %. Rela­tivně oblíbené jsou také Plzeňský a Jihočeský kraj (4,7, resp. 4,6 %). Nejméně turistů (0,6 %) míří na Vysočinu.

Z 26 % zahraničních návštěvníků, kteří Prahu vůbec nenavštíví, jich 9 % směřuje do Jihomoravského kraje, 6 % do Karlovarského a po 5 % shodně do Plzeňského a Jihočeského kraje. Z těch turistů, kteří navštívili Prahu, 86 % navštívilo výhradně Prahu. Pouze 5 % návštěvníků Prahy spalo i jinde. Z těch, co Prahu navštíví, jich 4 % jede také do Jihočeského kraje, po 3 % do Jihomoravského a Plzeňského kraje a po 2 % do Středočeského a Karlovarského kraje.

Přibližně tři čtvrtiny (72 až 78 %) turistů se ubytovalo v hotelu, motelu nebo penzionu, zhruba 15 % mělo neplacené ubytování. Placené ubytování v soukromí volila v roce 2013 jen 4 % zahraničních turistů, v roce 2016 už 9 procent. Počet přenocování se ve sledovaných letech pohyboval mezi 4,6 a 5. „Medián počtu nocí je 3,“ vypočítává zpráva MMR. „Nejdelší pobyty z TOP7 mají Američané (8 nocí) a turisté ubytovaní v ostatních hromadných ubytovacích zařízeních (15 nocí).“

Na ubytování padlo 21 % celkových výdajů zahraničních turistů. Byl to druhý nejvyšší výdaj po dopravě (26 %). Ještě lze dodat, že vícedenních návštěvníků přijíždí nejvíce z Německa (16 %) a Slovenska (zhruba 9 %), z USA to bývá 4 až 5 procent. „Zahraniční turista ubytovaný neplaceně v soukromí zaplatil svému hostiteli v průměru 73 Kč za osobu a den (nejčastěji ve formě dárku). V úhrnu to dělá celkem 490 mil. Kč, které je potřeba připočíst ke 42 mld. Kč, které zahraniční turisté utratí za ubytování,“ doplňuje statistiku zpráva MMR.

Ubytování v ománské poušti

V mimopražských oblastech není dostatek kapacit, zejména ve vyšších kategoriích,“ říká Jan Papež. „Například na Vysočině můžete mít problém sehnat ubytování ve čtyř- nebo pětihvězdičkovém hotelu. Podobné je to na dolním konci ubytovacích kategorií. Chatky a místa v kempech je nutné rezervovat rok dopředu. Ve vrcholech sezóny lidé nemají šanci.“

Zahraniční i domácí klientela se přesouvá do horských oblastí. Podle České asociace zimních středisek na naše hory v roce 2016 (poslední uzavřená sezóna) dorazilo 9 milionů návštěvníků, což ČR zařadilo na 10. místo na světě. Z 80 % jsou tito návštěvníci z České republiky, z cizinců jsou nejčastějšími hosty Němci a Poláci (40 %, resp. 30 % ze zimních cizinců). Lyžařská střediska v posledních několika letech investovala přibližně 1 mld. Kč ročně do nových zařízení sportovních areálů. Například v tuzemských horách přibylo 85 lanových drah během uplynulých 15 let.

„Velmi oblíbené jsou Jižní Čechy, turistickými destinacemi se staly Český Krumlov a Lipenská oblast,“ navazuje Václav Stárek. „Ta je dobrým příkladem rozvoje cestovního ruchu. Vzpomeňte si, jak to tam vypadalo v roce 1990, nikdo tam nejezdil. Dnes je to turistické místo.“ Další oblíbenou oblastí je Jižní Morava. „Objevují ji polští turisté,“ všímá si V. Stárek. „Z víkendových výletníků se stávají dovolenkáři. Přinášejí tam hodně peněz a prodlužují délku pobytu, a to na 4 až 5 dní.“

Z měst poslední dobou láká Ostrava, mj. tím, že je dobře dostupná. „U nás je problém regionů v dopravní infrastruktuře,“ podotýká V. Stárek. „Máme 12 památek UNESCO, kraje mají co nabídnout. Ale problém je také v tom, že máme 14 krajů, které mohou podporovat a dotovat turismus, ale kraje se nekryjí s turistickými regiony. Třetím problémem je koordinace aktivit. Měla by fungovat spolupráce tak, aby určitá turistická místa nabízela své možnosti a zážitky společně.“

V praxi turista dorazí do regionu, ubytuje se ve výborném hotelu a teprve tam postupně zjišťuje, co se dá v okolí podniknout. Ani Praha, dopravně dostupná, s velkým počtem památek, kulturních zařízení a dostatkem ubytovacích i stravovacích kapacit není bez problémů. „Praha je nepřátelská návštěvníkům, kteří přijedou autem. Oni nemají kde parkovat.

Snažíme se přesvědčit městské části, aby modré zóny byly o sobotách a nedělích otevřené všem,“ uvádí příklad J. Papež. „Praha by měla usilovat, aby v ní návštěvníci zůstávali déle, a regiony by se měly snažit, aby turisté z Prahy odjeli tam. A tam jim připravit lákavý program,“ zdůrazňuje Jan Papež. „V dnešní době už se necestuje do míst, ale za zážitky.“

Specifickou a významnou oblastí je lázeňství. Má u nás několikasetletou tradici, využívá unikátních přírodních zdrojů, zejména minerálních pramenů, a z hlediska turismu přispívá k vyrovnávání sezónnosti a prodlužování pobytu návštěvníků. Ovlivňuje také významně územní rozložení návštěv turistů v ČR. Na druhou stranu ještě stále hledá rovnováhu mezi zdravotnickou a rekreační funkcí lázeňských kapacit.

Většina zařízení nabízí i krátkodobé wellness pobyty, pobyty hrazené samoplátci apod. Loni české lázně navštívilo 456 865 hostů, o bezmála 100 tisíc více než v roce 2012. Strávili zde 4,5 mil. nocí, to bylo skoro o 900 tisíc více. Průměrný lázeňský host zde trávil skoro 10 nocí. Hosté s komplexně hrazenou péčí v lázních tráví zhruba 21 nocí, samoplátci v průměru 18,7 noci.

„S ohledem na skutečnost, že lázeňská ubytovací zařízení jsou často lokalizována v odlehlejších částech regionů potýkajících se obvykle se zvýšenou nezaměstnaností (typicky Jeseník, ale např. i Luhačovice), může sehrát tato oblast cestovního ruchu i významnější roli v tlumení regionálních disparit na trhu práce (nabídkou pracovních míst alespoň sezónního charakteru),“ píše se v analýze ČSÚ o cestovním ruchu z roku 2014.

„Do lázní se vrací ruská klientela, která se v krizových letech po roce 2008 stáhla. Měl na to vliv i slabý rubl a hluboké ekonomické potíže v Rusku. Silná je čínská a americká klientela, dlouhodobé pobyty zde tráví návštěvníci z arabských zemí i Izraele,“ připomíná J. Papež.

Podobně zajímavá je kongresová turistika. „V tom má Česká republika obrovskou konkurenční výhodu, že je pokládána za bezpečnou zemi,“ zdůrazňuje J. Papež. „Kongresy se připravují tři čtyři roky dopředu a bezpečnost je velmi důležité kritérium pro volbu pořadatelské země.“ Klíčovou pozici v rámci ČR má Praha a skutečně zaznamenává mírný nárůst kongresové turistiky. „Nejsou ale vyjasněny pozice Prahy jako kongresového střediska,“ namítá místopředseda ACK. „Ještě složitější je to u výstav a veletrhů. Praha má dvě výstavní centra, ale ani jedno neposkytuje vystavovatelům dostatečně kvalitní zázemí a služby.“

Zahraniční investoři vidí příležitosti

Nejdůležitější pro cestovní ruch jsou obrazně řečeno turisté, kteří sem přivážejí kapitál. Podle informací agentury Cushmann & Wakefield v prvním pololetí minulého roku investoři za hotelové kapacity v ČR utratili za 6 transakcí 165,5 milionu eur. To představuje mírný 5% pokles oproti prvnímu pololetí roku 2016, kdy investice dosáhly částky cca 174 mil. eur. Na českém trhu se uskutečnila největší transakce ve střední a východní Evropě, akvizice hotelu Marriott v Praze, který se v dubnu 2017 prodal za cenu zhruba 90 milionů eur (2,41 mld. Kč).

Mezi další významné transakce patří prodej hotelu NYX v centru Prahy a hotelů Diplomat Prague, Grandhotel Pupp v Karlových Varech a hotel Angelo Hotel Pilsen. „Podíl České republiky na celkové výši investic v regionu střední a východní Evropy dosáhl téměř 24 %. Nejvíce investorů pocházelo z Asie. Ve druhém pololetí letošního roku již proběhl prodej Motelu One (Na Poříčí 30) do rukou společnosti CEFC. Prodávala jej skupina Penta Investments,“ doplňuje zpráva C&W.

Dohromady se na trhu střední a východní Evropy v prvním letošním pololetí uskutečnily 34 transakce. Ve stejném období roku 2016 proběhlo 20 transakcí v celkovém objemu mírně převyšujícím 630 milionů eur. Meziročně tak došlo k nárůstu o 11 %. Západní trhy oproti tomu zaznamenaly růst o pouhé 0,3 %.

Zatím nejvýkonnější zemí střední a východní Evropy je Polsko, a to jak v objemu, tak v počtu transakcí. Uskutečnilo se zde 16 obchodů celkem za 350 mil. EUR. Za druhou nejlepší Českou republikou následuje Maďarsko s 99,3 mil. EUR, což je více než třikrát větší objem oproti stejnému období předchozího roku.

Cestovní ruch a hotely zaujaly investory především svou návratností. „Ta je velmi důležitá, protože se díky ní roztočil kruh investic s kladným vlivem na výnosy během posledních let, zejména v hlavních městech Budapešti, Praze a Varšavě. Z příznivého kaskádového efektu nyní začínají těžit i regionální města, kdy jsme svědky rostoucího zájmu o tyto trhy,“ vysvětluje David Nath, vedoucí hotelového týmu C&W pro střední a východní Evropu.

Všechny hlavní výkonnostní ukazatele včetně průměrné dosažené denní ceny (ADR) a průměrného příjmu na dostupný pokoj (RevPAR) poslední čtyři roky setrvale rostou. Důvodem je rostoucí počet turistů, kteří si pro svoji dovolenou volí destinace ve střední a východní Evropě, přičemž zejména Praha je považována za jednu z nejbezpečnějších destinací na celém světě.

Díky tomu dosahuje zatím nejvyšší úrovně ukazatele obsazenosti, který během první poloviny roku 2017 činil v průměru 69,2 % oproti 66,8 % ve stejném období roku 2016. Zatím nejsou k dispozici údaje za loňské 2. pololetí, které zahrnuje letní sezónu a Vánoce. Lze předpokládat, že celoroční výsledky budou ještě lepší. „Výhledově, během několika příštích let, budou ubytovací kapacity růst,“ věří Václav Stárek. „Hotel a hotelnictví je velmi dobrá investice, i když návratnost je dlouhá.“

 

TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: JAN TESAŘ, SHUTTERSTOCK

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB 1/2018.