Poptávka po bydlení je stále vyšší než nabídka. Jaký vývoj lze očekávat?

Loňský rok přinesl všelijaká překvapení na trhu bydlení. Už to, že pandemie covid-19 nezvrátila trend převisu poptávky nad nabídkou a změnu trendu cenového růstu, bylo do značné míry překvapením. A žádné podobné se nechystá ani pro letošek.

Očekávané zpomalení hospodářského růstu se loni na jaře po vyhlášení karanténních opatření změnilo v prudký zlom a pád. Zkušenost naznačuje, že by měl následovat pokles poptávky po bydlení a stagnace nebo pokles cen bytů (stejně se už déle hovořilo o cenové bublině).

Několik podobných předpovědí, i když opatrnějších, se také tehdy skutečně objevilo. Velmi brzy, už zkraje druhého pololetí, však byly korigovány. Ceny měly přinejhorším stagnovat a snad jen na několik krátkých měsíců. Ani to se ale v podstatě nestalo.

Popravdě, celá ta krize má zatím dosti podivný průběh. Kromě hrubého domácího produktu (HDP) se totiž ostatní fundamenty, které rezidenční trh ovlivňují, prakticky nepohnuly. Míra nezaměstnanosti zůstala velice nízká (v prosinci 3,2 %), průměrné mzdy vzrostly nominálně i reálně (4,4 %, resp. 1,2 % za celý rok 2020) a úspory obyvatel stouply na historická maxima.

Zásluhu na tom má státní politika „vrtulníkových peněz“, jimiž vláda se souhlasem parlamentu podporovala zaměstnanost a vypomáhala lidem a firmám, které karanténní opatření postihla na výdělcích a živobytí. Připojila se i Česká národní banka, jež udržovala základní úrokové sazby na velice nízké hladině a uvolnila regulace pro poskytování hypotečních úvěrů.

Tak se stalo, že za minulý rok banky poskytly občanům hypoteční úvěry dohromady za 245,63 mld. Kč, zdaleka nejvíce za posledních dvacet let, jak vyplývá z tabulek ministerstva pro místní rozvoj. Letos v únoru průměrná sazba hypotečních úvěrů klesla pojedenácté v řadě na 1,93 % a na hypotékách bylo poskytnuto více než třicet miliard korun, nejvíce v tomto měsíci v historii. Takže – jede se dál.

Podle ČSÚ stavebnictví loni snížilo výkon o 7,7 %

Zato strana nabídky se moc nevyznamenala. Český statistický úřad (ČSÚ) uvádí, že stavebnictví jako celek loni snížilo svůj výkon o 7,7 %, což v kontextu celkového ekonomického vývoje nevypadá až tak špatně. Ovšem zatímco inženýrské stavitelství kleslo jen o jedno procento, pozemní stavitelství se propadlo o více než deset procent. Z toho bytová výstavba dopadla téměř tragicky. Počet zahájených bytů v roce 2020 se meziročně snížil o 8,9 % a činil 35 253 bytů.

Počet zahájených bytů v rodinných domech klesl o 2,5 %, v bytových domech byl pokles o 24,5 %. Počet dokončených bytů v roce 2020 se meziročně snížil o 5,4 % a činil 34 433 bytů. Počet dokončených bytů v rodinných domech vzrostl o 0,1 %, v bytových domech došlo k poklesu o 13,7 procenta. Letos v únoru počet zahájených bytů klesl meziročně o 8,9 %, počet dokončených bytů se snížil o 15,6 %. Takže pád pokračuje.

Nejde jen o bydlení

Společnost Deloitte tvrdí, že ceny rezidenčních nemovitostí v Česku loni vzrostly o téměř sedm procent. Za poslední tři roky bydlení zdražilo o třicet procent a ve srovnání proti roku 2014 skoro o devadesát procent. Realitní makléři tvrdí, že v Praze dnes metr čtvereční přijde na sto dvacet tisíc korun.

Berme tyto cenové relace jako ilustrativní. Při podrobnější analýze by vycházely v různých městech a krajích jinak, někdy hodně jinak. Například v Ústeckém kraji se dá pořídit byt pod 50 tis. Kč/m².

Důvody cenového růstu jsou, řekněme, dvojího druhu. V první skupině jsou důvody „přirozené“, mezi něž patří demografický vývoj: snaha mladých rodin i „singles“ se osamostatnit, stěhování lidí do měst, přirozená obnova bytového fondu za zanikající byty apod.

Podle starších odhadů realitních kanceláří, ale také třeba Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR), k uspokojení jen této části poptávky by bylo v Praze zapotřebí šest tisíc až deset tisíc bytů ročně. Poptávku též trendově, tedy v delších periodách, podporuje hospodářská konjunktura, vysoká zaměstnanost a růst příjmů obyvatelstva.

Druhá skupina incentiv působí nárazově a nemusí mít dlouhého trvání, i když zatím tedy má. Jedním ze zásadních motivů jsou extrémně nízké úrokové sazby. Ty na jedné straně zlevňují úvěry, na straně druhé ovšem znehodnocují úspory v penězích a ve finančních nástrojích typu spořicích účtů a dluhopisů. Z toho mezi obyvateli sílí očekávání silné inflace, které se asi letos částečně naplní. Jako spolehlivá ochrana hodnoty majetku se pak nabízí investice do nemovitostí.

Co na to developeři?

„Podle developerů se spekulativní nákupy nemovitostí zvýšily o třiadvacet procent. V průměru je každá čtvrtá nemovitost koupena z investičních důvodů a je opět prodána za čtyři roky,“ píše ve své aktuální studii analytická společnost CEEC Research. „Osm z deseti takových zákazníků jsou Češi.“ Některé pražské realitní agentury ovšem podíl investičních (nebo také spekulativních) nákupů odhadují až na třicet procent.

„Vliv koronakrize na spekulativní či investiční nákupy nemovitostí vnímá více než třetina dotázaných developerů (37 %),“ pokračuje CEEC Research. „Částečný vliv pociťuje další necelá třetina oslovených. Zbylých 33 % vliv koronakrize na investiční nákupy nemovitostí nevnímá.“

Devět z deseti developerů, jichž se CEEC Research doptávala, uvádí, že se spekulativní nákupy jejich nemovitostí zvýšily, a to v průměru o třiadvacet procent. Zbylých deset procent uvádí, že se tyto nákupy naopak snížily, a to v průměru o třiašedesát procent.

„Záleží na tom, co považujete za spekulativní nákup,“ rozkládá Jan Řežáb, zakladatel a majitel firmy JRD Development. „Pokud je řeč o investičních nemovitostech, pak je pravdou, že koronakrize zvýšila podíl nákupů nemovitostí právě za účelem investice. Například u projektů typu Bohdalecké kvarteto se podíl investičních bytů aktuálně pohybuje mezi pětadvaceti až třiceti procenty. Evidujeme rovněž zvýšený zájem institucionálních investorů, kteří umí vhodně zkombinovat nízkou míru rizika s vysokým zhodnocením investice.“

Home office zatím není hit

Koronavirus se zatím nepropsal do změn požadavků zákazníků o byty co do počtu místností nebo jejich dispozic. Vlastní letmý průzkum mezi developery nepotvrdil, že by se třeba místo dětských pokojů zákazníci sháněli po domácích pracovnách.

Jednak zde působí stále ještě nabídka zaměstnavatelů, že lze „chodit do práce“, když je zájem a povolení hygieniků, jednak se daná situace stále ještě lidem jeví jako přechodná. Anebo si prostě nový byt zařídí podle momentální situace. S tím, že počet elektrických zásuvek a výkonné připojení k internetu už patří ke standardnímu vybavení domácností.

V kurzu jsou předzahrádky

O zajímavý poznatek se ale podělila developerská a stavební společnost Top Estate: „Spolu s příchodem jara se zvýšila poptávka po bytových jednotkách v přízemí s předzahrádkami, které zároveň poskytují dostatečné soukromí. Trvající pandemie covid-19 tak proniká do nákupního chování zájemců o byty. Zvýhodněné jsou díky tomu projekty s možností oddělené venkovní relaxace formou předzahrádek či teras.“

Společnost uvádí, že v jejím projektu Barrandez-vouz se tyto byty prodávají nejrychleji, a proto tvoří nabídku sedmdesát procent všech bytů. „Trend rostoucího zájmu o větší byty s možností soukromé venkovní relaxace jsme začali pozorovat již loni, nyní jsou čísla ale ještě průkaznější. Koronavirová pandemie stále trvá, navíc lidé již chtějí být na podobné situace lépe připraveni. Právě bezpečnost a možnost izolované relaxace i venku jsou hlavními tématy, k nimž směřují dotazy našich klientů,” říká Petr Teplý, spoluzakladatel Top Estates.

Soukromí propojené s přírodou je poznávacím znamením projektů Top Estates. Holding realizoval projekty Barrandovská zahrada, Truhlárna, Milhouse, Sakura a Bleriot. Sakura je první rezidencí v Česku pracující s principem visutých zahrad, pro rok 2020 byla nominována mezi čtyři finalisty unikátních staveb světa kategorie Future Projects – Residential v rámci světově největší architektonické soutěže WAN Awards.

Projekt Truhlárna se stal vítězem v kategorii Rezidenční projekty menšího rozsahu soutěže Best of Realty 2018 a prvenství v roce 2019 obhájil také projekt Barrandovská zahrada.

Sídliště na vsi

Vysoké ceny pozemků a bytů ve městech vyhánějí developery a zájemce o bydlení do předměstských a příměstských oblastí. Před několika málo lety byl podobný fenomén prezentován vznikem „satelitních měst“, shlukem rodinných domů stavěných na zelené louce v okolí měst a vesnic v těsné blízkosti měst.

Tehdy lidé toužili po venkovském způsobu života, aniž by se museli vzdát městských výhod. V poslední době ale hlavním důvodem bydlení v příměstské aglomeraci je důvod ekonomický – na byt ve městě nejsou peníze. Vede to ke vzniku souborů obytných domů na okrajích vesnických zástaveb.

Dobře je to patrné ze statistik. V hlavním městě Praze bylo loni postaveno čtyři tisíce tři sta třicet pět bytů, ve Středočeském kraji ale o mnoho více: pět tisíc osm set dvacet čtyři. Z nich pět set padesát pět bylo v bytových domech. V roce 2015 byly ve Středočeském kraji v bytových domech postaveny tři sta devadesát tři byty.

V Jihomoravském kraji loni z celkem čtyř tisíc devíti set čtyřiceti dvou bytů bylo tisíc dvě stě padesát osm postaveno v bytových domech. V roce 2015 bylo z celkového počtu tři tisíce osm set čtyřicet jedna umístěno v bytových domech jen tři sta čtyřicet osm bytů. Za stávajících poměrů tento trend zřejmě přetrvá.

Jaké jiné trendy nás čekají?

Prakticky nikdo pro letošní rok nepredikuje zásadní změny. Společnost CEEC Research ve své nové analýze předpovídá, že nabídka bydlení se zvýší, poptávka ji ale opět předčí.

„Nabídka nemovitostí by se podle dotázaných developerů měla v prvním pololetí letošního roku zvýšit o 1,4 % v rámci celé ČR a o 2,4 % v Praze. Poptávka by podle developerů v prvním pololetí měla stoupnout o 3,3 % v rámci ČR,“ píše CEEC Research ve své zprávě z čerstvého průzkumu.

„Kolem vývoje na trhu s nemovitostmi povstává řada otázek, na které asi nikdo nezná odpověď. Pandemie covidu nadále pokračuje a zatím nelze odhadnout její přesný dopad na stavebnictví. S ohledem na permanentní převis poptávky nad nabídkou a zatím ještě příznivé sazby hypoték nepředpokládám, že se tendence na straně poptávky v roce 2021 radikálně změní oproti loňskému roku,“ dodává Jiří Weiss, obchodní a marketingový ředitel společnosti Heluz cihlářský průmysl.

„Co se týká nabídky, svůj odhad mohu formulovat spíše z pohledu výrobce stavebních materiálů, a to na základě vývoje poptávky po těchto materiálech. Ten je v prvním čtvrtletí zatím srovnatelný s rokem 2020. Předpokládám tedy, že i na straně nabídky bude tendence obdobná jako v minulém roce.“

V Praze poptávka po nemovitostech roste

V rámci Prahy by poptávka po nemovitostech měla podle developerů v obou pololetích vzrůst o shodných 3,6 %. „Jen Praha aktuálně potřebuje kolem deseti tisíc nových bytů. Rezidenční nemovitosti jsou navíc stále považovány za jednu z nejbezpečnějších investic, která s sebou přináší stabilní výnos. Očekáváme proto, že poptávka bude i nadále převyšovat nedostatečnou nabídku, přestože může dojít (vlivem nejistého vývoje ve společnosti a ekonomice) k jejímu mírnému útlumu,“ vysvětluje rostoucí poptávku Jan Řežáb ze společnosti JRD Development.

Téměř tři čtvrtiny developerů očekávají růst cen svých nemovitostí (72 %). Ceny jejich nemovitostí porostou v průměru o pět procent. Dalších osmadvacet procent dotázaných ceny svých nemovitostí měnit neplánuje. Koronavirovou situaci se chystá zohlednit ve svých cenách čtrnáct procent dotázaných developerů, a částečně ji vezme na vědomí dalších dvacet devět procent. Více než polovina developerů ekonomickou situaci ve svých cenách neplánuje nijak zohledňovat.

„V Praze budou ceny i nadále růst, i když pomaleji než dosud. Bytů je totiž stále poměrně málo na to, jak velký zájem o ně stále je. Na druhou stranu jsou již ceny bydlení v Praze zcela mimo možnosti střední třídy, a tak i skupina investorů, kteří byty stále kupují, je již malá. Proto už ceny nepoletí nahoru tak rychle jako doposud,“ dodává k cenám Radek Menšík, majitel společnosti Urban Developers and Investors.

Regulace a nový stavební zákon

Bude ovšem užitečné brát do úvahy ještě jednu důležitou okolnost. Trh rezidenčních nemovitostí je už několik let pod silným vlivem státních regulací a politik. Ty začínají neúměrnou administrativní zátěží při přípravě staveb, neboli těžkou nepružností stavebních zákonů, jíž nepomohla ani nedávná novela. Nyní je před schválením nový stavební zákon. Jeho účinek je však zatím velmi sporný.

Vláda slibuje, že stavební řízení nepotrvá déle než rok, praktici o tom silně pochybují. I kdyby se ale podařilo zákon schválit ještě v tomto roce, v současné době připravované projekty už neovlivní. I kdyby účinek zákona byl pozitivní, projeví se na stavebním ruchu a rezidenčním trhu až za několik let.

Další regulace se dopouští ČNB. Přinejmenším od roku 2018, kdy vydala omezení pro poskytování hypotečních úvěrů a nyní tyto regulace zmírnila. Loni cedulová banka udržovala úrokové sazby neúměrně nízko, čímž poptávku obyvatel po nemovitostech naopak podnítila. Zároveň stát svými zásahy uměle přiživil koupěschopnost tím, že udržoval vysokou zaměstnanost a růst mezd.

V letošním roce nás čekají volby do poslanecké sněmovny Parlamentu ČR. V programu řady politických stran se objevují různá „řešení“ bytové otázky. To hrozí další regulací a dalšími státními zásahy, které oslabí tržní vlivy. Jakékoliv předpovědi vývoje na dobu delší než jeden rok jsou proto nyní velmi nejisté.