Developeři: míříme k energeticky úspornějším řešením
Jaká je budoucnost administrativních budov z hlediska developerů? Zvažují příklon k inteligentním systémům provozu nebo zůstávají jen u klasiky v nabídce: Klimatizace? Existují národní odlišnosti nájemců? Tyto a další otázky ASB položilo několika developerským společnostem, které podnikají v České republice – ať už s českým či zahraničním vlastníkem. Svou vizi developmentu prozradily tři společnosti: Crestyl Group, ECM a Quinlan Private Golub.
Na co se ptá potenciální nájemce administrativní budovy jako první (kromě ceny)?
Ing. Miroslav Bauer, MBA
Business Unit CZ, ECM a.s.
Miroslav Bauer, ECM:
Hlavním parametrem každé administrativní budovy je místo, místo a místo. Dopravní dostupnost a kvalita adresy je rozhodující pro zájem klientů, a tím i úspěch projektu.
Ing. Jiří Linhart,
zástupce Quinlan Private Golub Česká republika
Jiří Linhart, QPG: Primárně posuzují lokalitu zvažovaného objektu, dopravní dostupnost a velikost nabízeného objektu. Další konkrétní dotazy jsou na velikost prostor, na které lze nájemce umístit, požadavky na technologická řešení, parkování a skladové prostory.
Martin Novák, Crestyl: Budoucí uživatelé kancelářských budov se jako první ptají na dopravní dostupnost a lokalitu, většina firem řeší také nabídku služeb v okolí nebo přímo v budově. Jedním z rozhodujících prvků bývá také možnost otevírání oken, která není v kancelářských budovách běžná. Většina uživatelů v Čechách je na ni ovšem zvyklá.
Liší se požadavky nadnárodních klientů podle toho, v jaké zemi sídlí jejich vedení? Pokud ano, můžete uvést příklad?
Miroslav Bauer, ECM: V zásadě jsou odlišnosti zanedbatelné. Trendy interiérového řešení mají přinejmenším v měřítku Evropy nadnárodní platnost.
Jiří Linhart, QPG: V souvislosti se sídlem vedení se nejvíce vyskytoval požadavek na vybavení budovy sprinklery u společností z USA, což je dáno jejich korporátními bezpečnostními předpisy. Častý případ je požadavek na přesnou velikost kanceláře odpovídající pozici v hierarchii společnosti – tyto požadavky vznášejí nejčastěji společnosti z Rakouska a Velké Británie.
Martin Novák, Crestyl: Spíše než podle země se požadavky nadnárodní klientely řídí podle typu budovy, ve které sídlí vedení. Nadnárodní klientela vyžaduje dostatek služeb v rámci budovy a lokality. Americké firmy například vyžadují sprinklery, skandinávské společnosti dbají na kvalitu pracovního prostředí, rakouské společnosti vyhledávají budovy s oddělenými kancelářemi atd.
Je pro developerskou společnost výhodou zahraniční vedení při získávání nájemců pro administrativní plochy?
Jiří Linhart, QPG: Nájemci pozorně sledují kvalitu nabízené stavby v kombinaci s náklady na nájem. V druhé řadě sledují, kdo je majitelem a zároveň kdo budovu spravuje a jaký servis a v jaké kvalitě mohou v průběhu nájmu očekávat. Původ vedení developerské společnosti není v tomto kontextu až tak podstatný.
Martin Novák, Crestyl: O nějaké zásadní výhodě jako pravidlu nelze hovořit, jedná se spíše o jednotlivé případy. Pokud se jedná o velkého klienta a jak on, tak i developer jsou ze stejné země, výchozí bod jednání může začít přímo v centrále dané země. Lepšímu výsledku může napomoci také fakt, že obě strany hovoří stejným jazykem.
Kam směřují podle vás trendy ve fasádách kancelářských budov? Sledujete tyto trendy a berete je v úvahu při zadávání zakázek?
Miroslav Bauer, ECM: Na vývoj konceptu a designu fasád budov má stále větší vliv zvyšující se tlak na hospodárný provoz a energetickou náročnost budov. Proto se architekti a developeři poslední dobou přiklánějí k typům fasád s větším podílem neprůhledných ploch. U většiny uživatelů budov jsou fasády a jejich užitné vlastnosti vnímány až v druhém sledu a nejsou hlavním parametrem v jejich rozhodovacím procesu. Nicméně z hlediska snižování provozních nákladů je této problematice na straně developerů věnována stále větší pozornost.
Jiří Linhart, QPG: U fasády sledujeme užitné a estetické hodnoty. Zejména neprůzvučnost a paradoxně v našem podnebí otevíratelnost oken. Vzhled by pak měl mít určitý ráz, který by měl ale zároveň korespondovat s okolní výstavbou. Toho jsme se snažili dosáhnout například použitím dřeva v I. fázi projektu Explora v Praze v Nových Butovicích.
Tomáš Klíma,
vedoucí oddělení přípravy projektů,
Crestyl Group
Tomáš Klíma, Crestyl: Jedná se především o trend hledání budov provozně méně energeticky náročných. Fasády jsou přitom významným prvkem, který ovlivňuje energetickou náročnost budovy. V posledním období lze pozorovat trend odklonu od celoprosklených fasád k obvodovým plášťům a místo nich se vracející kombinované pásy zdiva a oken, které zaručují menší tepelnou prostupnost. I když se tento prvek může zdát jako ohrané řešení, architektům se daří i tyto budovy dělat architektonicky zajímavé a prostorově bohaté. Všechny trendy samozřejmě sledujeme a průběžně je začleňujeme do našich požadavků v zadání architektům.
Budou u nově budovaných administrativních komplexů běžné inteligentní systémy řízení jejich provozu, anebo jsou pořizovací náklady na ně příliš vysoké?
Miroslav Bauer, ECM: Inteligentní systémy jsou již v současné době součástí většiny budov v oblasti TZB, měření a regulace, kde bývá standardem budovy datová kabeláž na bázi IP protokolu. Pokud jde o inteligentní řízení prostor uživatelem (osvětlení, topení, stínění a podobně), je to většinou předmětem nadstandardního vybavení, které se instaluje po dohodě s konkrétním klientem.
Tomáš Klíma, Crestyl: Ano, inteligentní systémy řízení budovy se postupně stanou standardní součástí administrativních budov. Už dnes lze v některých projektech najít oddělené inteligentní systémy řízení jednotlivých technologických celků, které se jistě budou postupně integrovat do jednoho centrálního systému řízení. Investice do systému je v současnosti o něco vyšší, ale může se vrátit v průběhu provozu tím, že bude nižší poruchovost či optimálnější provoz.
Jiří Linhart, QPG: Pořizovací náklady hrají při zavádění řídicích systémů důležitou roli, na druhou stranu samozřejmě zkvalitňují uživatelskou hodnotu pro nájemce. A samotná implementace systémů znamená nižší náročnost na personální obsazení správy objektu, což je jedna z nejvyšších položek v nákladech na provoz budovy.
Je v zahraničí běžné, že developeři spíše eliminují jména autorů architektonického návrhu, pokud to ovšem nejsou jména světově uznávaná? Bývá to i součástí smluv se zdejšími architekty?
Miroslav Bauer, ECM: Není nám známo, že by nějaký developer cíleně eliminoval jméno méně známého autora architektonického návrhu budovy na úkor renomovanějšího architekta. I v této oblasti platí totiž zákon o ochraně autorských práv, který je v různých obměnách uznáván v mnoha zemích.
Jiří Linhart, QPG: Není důvod pro eliminaci jména architekta či architektonického studia, pokud se nejedná o světoznámou osobnost. V České republice zatím dotaz na tvůrce návrhu ze strany uživatelů nepatří mezi příliš časté. Je to dáno nejen vývojem společnosti, ale i tím, že mnoho z místních architektů si jméno teprve buduje. Na českém trhu je několik developerů, kteří již mají svého dvorního architekta, jehož rukopis je na realizovaných stavbách patrný.
Tomáš Klíma, Crestyl: Neřekl bych, že je v zahraničí nebo u nás primární snaha o eliminaci jmen autorů návrhu, ačkoliv pravda je, že většina marketingových materiálů vyzdvihuje spíše užitné vlastnosti nebo technologické vybavení budovy namísto tvůrce. Budova není jen spojení materiálů, ale stojí za ní konkrétní člověk, respektive tým architektů, který ji do nejmenšího detailu promýšlel. Naše společnost se snaží jména autorů architektonického návrhu maximálním způsobem zviditelnit. Pro náš projekt DOCK jsme vytvořili sérii marketingových materiálů s prezentací projektu, který je představen právě očima architektů.
Od partnerů ASB
Je budova podle návrhu světově známého architekta přitažlivější pro klienty, nebo slouží především ke zvyšování prestiže developera?
Miroslav Bauer, ECM: Oba aspekty platí následně. Známý architekt je pro developera především investice do budoucna, aby budova byla přitažlivější pro klienta, a tím i ekonomicky úspěšnější. A s úspěchem projektu se zvyšuje prestiž developera.
Jiří Linhart, QPG: Využití renomovaného a zkušeného architekta je tedy především určitou garancí projektu, ve kterém bude vzhled i užitná hodnota v rovnováze. A samozřejmě dobře poslouží developerovi v rámci marketingu.
Tomáš Klíma, Crestyl: Světoznámý architekt přidává punc značkového výrobku, jenž navíc může být doprovázen příběhem a je obohacen o jeho životní filozofii, s níž k návrhu přistupuje a se kterou se klient může ztotožnit. Přitažlivost pro klienty a prestiž developera nelze oddělovat, při práci na daném projektu tvoří jeden tým se společným cílem.
Existují nějaká lokální omezení v České republice pro realizaci zajímavých administrativních budov? Například na straně zhotovitelů stavby?
Miroslav Bauer, ECM: Pochopitelně existují omezení vyplývající z historického dědictví naší země ve formě existující architektury. To je veskrze pozitivní, jakkoli aplikace těchto omezení včetně aktivit občanských iniciativ má někdy velmi subjektivní charakter s lokálními zájmy. Vzhledem k dostupnosti všech technologií nejsou ze strany zhotovitelů omezení technická, ale pouze ekonomická, protože vždy je třeba najít správný kompromis mezi možnostmi investora, představou architekta a realitou trhu.
Tomáš Klíma, Crestyl: Osobně nevidím žádná omezení, která by bránila realizaci zajímavých budov. I za velmi striktních podmínek stanovených místními podmínkami je jen na invenci architekta a velkorysosti developera, jak zajímavá administrativní budova vznikne. Na druhou stranu zhotovitelé mají jasný cíl – postavit projekt s minimem komplikací, a proto se snaží eliminovat komplikované detaily nebo náročnější řešení. Zásadní úlohu v této fázi hraje developer – zda preferuje originalitu a možná i vyšší náklady, anebo zvolí zjednodušení, které může vést k přetvoření původního záměru architekta.
Jiří Linhart, QPG: Samozřejmě je zde celá škála omezení pro realizaci administrativních projektů. V podstatě každý administrativní projekt je určen svým nájemcům, tedy musíme pečlivě sledovat požadavky těchto potenciálních nájemců a vývoj trendů v oblasti využití a koncepce interiérů. Zároveň by měla být budova určitým přínosem pro své okolí, pokud není součástí nějakého většího office parku, ať už svým vzhledem nebo nabídkou služeb nejen pro své nájemce.
Foto: Miriam Turancová
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
