asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Trh s kancelářskými prostory se letos vzchopí

11.03.2011
Předpovědi (respektive spíše přání) developerů a realitních odborníků, že se po krizi začne trh s kancelářskými prostory pomalu vzmáhat již v roce 2010, se splnily. Letošek má přinést další oteplení, které se může projevit i nedostatkem nabídky.
Důvěra investorů do komerčních realit v příznivý vývoj českého a evropského hospodářství se projevila zejména ve druhé polovině loňského roku, kdy se znovu oživila výstavba nových projektů. Podle údajů firmy Colliers International se celkem začalo stavět 140 000 m2 kancelářských ploch, většina z toho ve druhém loňském pololetí a přibližně 60 % z toho na spekulativní bázi bez předem sjednaného nájemce.

Z výročních studií Colliers International vyplývá, že na klíčovém pražském trhu bylo loni nově pronajato nebo byl předjednán pronájem 214 700 m2 kanceláří, tedy o 12,4 % méně než v roce předcházejícím. Na trh přišlo podle odhadu Prague Research Fora (PRF) ne více než 42 000 m2 nových ploch, což byla zhruba čtvrtina toho, co v roce předcházejícím. Přitom je toto číslo vyšší, než realitní kanceláře a obchodní agenti původně odhadovali. Ještě loni na jaře PRF předpovídalo pro rok 2010 dokončení slabých 33 000 m2 kanceláří.
I přesto z celkem 2,7 milionu m2 kancelářských ploch, které jsou v hlavním městě k dispozici, zůstalo bez nájemců 354 700 m2 kanceláří. Neobsazenost se tak ke konci roku 2010 zvýšila meziročně o 2,2 procentního bodu na 13,2 %, když v průběhu uplynulých dvanácti měsíců dosahovala i 14 %.

„Oživení na kancelářském trhu, kterého jsme byli svědky ve druhé polovině roku 2010, bude pokračovat a důvěra investorů bude růst. Nicméně chování investorů bude určitě opatrnější než ve fázi boomu, kdy docházelo i ke spoustě chyb,“ říká Peter Noack, tiskový mluvčí společnosti Hochtief Development Czech Republic.

Nájemci mířili do tradičních lokalit

Minulý rok ukázal, že dobré projekty na zajímavých místech byly na trhu prodejné bez větších komplikací. V Praze se poptávka soustředila na lokality s dobrou dopravní dostupností, a to jak městskou hromadnou dopravou, tak individuální dopravou z celé republiky. Kanceláře dostupné metrem a s dobrým napojením na dálniční sítě na sebe soustředily poptávku podobně jako v minulosti.

Nejžádanější mezi nájemci tak byly již téměř tradičně Praha 4 a Praha 8, kde se realizovala dohromady více než 54 % loňských pronájmů. Mezi největší transak­ce minulého roku se zařadil pronájem 9 831 m2 společnosti Oracle v objektu The Park v Praze 4 – Chodově, situovaném mezi stanicí metra a dálnicí D1.

Chodov se rovněž nachází na „soutoku“ cest z jižních a východních pražských suburbií. Společnost Deutsche Boerse si pronajala 7 524 m2 v budově Futurama v Praze 8, k jejímž výhodám patří také blízkost mezinárodního autobusového nádraží Praha Florenc a dvou nádraží železničních. Vysoko v tabulkách největších transakcí se umístil také projekt Hadovka Office Park v Praze 6, kde si loni 3 256 m2 pronajala společnost Merck Sharp & Dohme. Objekt leží na přímé spojnici mezi letištěm a centrem hlavního města a je rovněž velmi dobře dostupný ze satelitů ležících západně a severozápadně od Prahy.

I když mezi největšími transakcemi bychom za loňský rok nenašli Smíchov v Praze 5, stále platí, že tato městská část patří spolu s Prahou 4, oblastí Pankrác, a Prahou 8, oblastí Karlín, k nejžádanějším. Loni měla Praha 5 druhou nejnižší míru neobsazenosti (8,2 %) po Praze 2 (7,9 %) a před Prahou 3 (8,7 %). Naopak nejvyšší míru neobsazenosti vykazovaly obvody Praha 7 (28 %), Praha 6 (25,2 %) a Praha 9 (21,5 %). To ale neznamená, že by tyto obvody neměly zajímavé projekty. Kromě Hadovky v Dejvicích se k úspěšným projektům řadí například Prosek Point (Praha 9) developera J&T Development, který zde plánuje projekt další – Prosek Court. Ve stejném obvodu v Letňanech například společnost Hochtief připravuje rozsáhlý projekt Office Islands.

V centru metropole
V samotném centru města je nabídka kanceláří omezena. Přesto zde míra neobsazenosti byla relativně vyšší než v takzvaném větším městě. Během roku vyšplhala až na 9,54 %, ve třetím čtvrtletí ale už klesala k 8,5 %.

V Praze 1 se nachází 442 196 m2 moderních kancelářských ploch. Na přelomu loňského a letošního roku k nim přibyl vlastenecky nazvaný projekt Havlíčkova Plaza s nabídkou téměř 3 500 m2 kanceláří v kvalitě A. Rekonstrukce barokního domu, ve kterém kdysi pobýval Karel ­Havlíček Borovský, se ujal italský developer FIM Group.

Během prvních tří čtvrtletí bylo v Praze 1 uzavřeno 38 transakcí na pronájem 22 887 m2 kanceláří. Z toho bylo 24 nových nájmů, které se týkaly 6 496 m2. „Počítáme-li i s prodlužováním smluv a expanzemi, zjistíme, že letošní první tři čtvrtletí prakticky obratem trhu již dvojnásobně přesáhly rok minulý,“ říká Pavel Forejt, ředitel české kanceláře realitní firmy Jones Lang LaSalle.

Tato část trhu však byla také citlivější na dopady hospodářské krize. Řada nájemců volila přemístění do lokalit většího města nebo na okraj kvůli nižším nájmům. Podle PRF tak mohli ušetřit 4 až 7 eur za metr čtvereční a měsíc. Nejvyšší nájemné v centru hlavního města se pohybovalo v průměru mezi 20 a 21 eury (485,1 až 509,36 Kč). Ve větším městě v oblasti Pankráce se nájemné pohybovalo kolem 15 až 16 eur za metr čtvereční na měsíc, zatímco v okolí Anděla a v Karlíně dosahovalo až 17,5 eura za metr čtvereční na měsíc. Ve vnějším městě se nejvyšší dosahované nájemné v tomto čtvrtletí pohybovalo v rozmezí 13,0 až 14,5 eura za metr čtvereční na měsíc.

Výše nájemného v hlavním městě se loni téměř nezměnila. Jinými slovy, krizové jevy, které trh ovlivňovaly až do poloviny minulého roku, nájemné nesrážely. Pokrizový nárůst poptávky je nezvýšil. „Nájemné se již po dvanáct měsíců stabilizuje, k čemuž přispěl i rekordně malý objem nově dokončených ploch,“ říká Ondřej Vlk, vedoucí oddělení výzkumu pro Českou republiku společnosti Jones Lang LaSalle. „Realitní trh v České republice obvykle reaguje ve srovnání se západoevropskými trhy, kde nájemné stouplo v průměru o 5,4 procenta, se zpožděním.“

Kromě umírněné poptávky má ovšem na stabilizaci výše nájemného vliv také velmi slabá míra inflace, která se loni v ČR pohybovala v průměru na 1,5 %. Nájemní smlouvy obvykle obsahují takzvané inflační doložky.
Ani v roce 2011 není pravděpodobný růst nejvyššího dosahovaného nájemného – to by se mohlo začít mírně zvyšovat až v následujícím roce. Situace se velmi liší podle jednotlivých projektů v závislosti na lokalitě a kvalitě.

„Neočekáváme, že by nájemné rostlo v kancelářských budovách nižší kvality situovaných v nájemci nevyhledávaných lokalitách s nadměrnou nabídkou kancelářských prostor,“ konstatuje Lenka Šindelářová, analytička pražské kanceláře DTZ.

Investice na dně
Jako vhodný k nákupům (a tedy s cenami na dně) vyhodnotila loňský rok řada investorů. Podle zprávy konzultační společnosti King Sturge se v ČR zobchodovaly komerční nemovitosti (kanceláře, obchodní centra, průmyslové a logistické objekty a hotely) celkem za ďábelských 666 milionů eur (16,15 miliardy Kč), tedy o 17,5 % více než v roce předcházejícím. Z celkového objemu transakcí připadlo 71 % na tuzemské investory. Největším z nich byla společnost CPI podnikatele Radovana Vítka, která loni nakoupila nemovitosti za necelých 8 miliard korun.

Společnost Jones Lang LaSalle odhadla loňský objem transakcí až na téměř 800 milionů eur. Podle jejích zdrojů je to meziroční nárůst o 45 %. Vedoucí investičního oddělení Jones Lang LaSalle pro Českou republiku Georgie Lewis to komentoval slovy: „Český realitní trh byl v roce 2010 charakteristický nedostatkem vhodných investičních příležitostí, nicméně i tak bylo na trhu realizováno poměrně velké množství transakcí. Zájem o nemovitosti byl ze strany investorů veliký a výhledy do roku 2011 jsou ještě lepší.

Vidíme více vhodných produktů na trhu a také větší konkurenci mezi kupujícími. Mnoho významných realitních investorů nebylo na našem území v posledních dvou až třech letech aktivních, a tak očekáváme, že v roce 2011 budou znovu nakupovat. Už v prvním kvartálu 2011 očekáváme uzavření několika významných transakcí.“

Výstavba pokulhává
Výhled pro letošní rok je celkem optimistický. Dá se shrnout do teze, že zájem o kancelářské prostory poroste, a to nejen v hlavním městě, ale i v některých zajímavých krajských metropolích. Počet nově nabízených administrativních budov ale bude kvůli zpožděné výstavbě slabší. Tržní analytici očekávají snížení neobsazenosti a snad (velmi opatrně) i mírný růst nájemného.

„Pro léta 2011 až 2013 předpokládáme nárůst poptávky po kancelářských prostorech po odeznívající krizi. Krize zbrzdila development nových kancelářských projektů na jedné straně a zvyšující se apetit firem (nájemců) by měly vytvořit příznivé klima,“ říká Martin Kodeš, obchodní ředitel firmy J&T Real Estate. „Letos chceme zahájit jeden malý kvalitní komorní projekt v širším centru Prahy. A pokračujeme s přípravou tří větších kancelářských projektů v Praze.“

Podobně i Tomáš Pardubický, generální ředitel Finep Holdingu, hodnotí uplynulý rok příznivě a s důvěrou hledí i do tří let nadcházejících. „V letech 2011 až 2013 očekávám další růst poptávky po kancelářských prostorech ze strany nájemců, stejně tak i ze strany investorů. Vedou mě k tomu tři hlavní rysy trhu v Praze: za prvé ceny nájmů byly stabilní i v období krize, za druhé celková nabídka kvalitních kancelářských ploch je stále na čtvrtině až třetině srovnatelných ­evropských měst a za třetí Praha společně s Londýnem, Paříží a Varšavou patří mezi tradiční trhy, těšící se zvýšenému zájmu investorů,“ říká Pardubický.

Trendy, patrné ve změnách v poptávce investorů a nájemců, se zřetelně mění. Ne snad v tom, že chtějí kvalitní kanceláře v již dříve preferovaných lokalitách, ale v nárocích na funkčnost a nákladovost pronajatých prostor. „Do budoucna se budou čím dál více poptávat zelené budovy. Bude důležitější i dobré klima pro zaměstnance,“ říká Peter Noack za Hochtief.

„Co se týká prostorů, tam jsme připraveni splnit většinu požadavků jakéhokoliv klienta, co se týká lokality, tam je patrná setrvalá snaha nájemců mít dobré dopravní napojení na silniční síť a většinou na veřejnou dopravu, nejlépe na metro, trendem jsou zavedené lokality, tedy žádná změna.  Dále očekáváme tlak na snížení dalších nákladů, to znamená na snížení energetické náročnosti budov,“ doplňuje M. Kodeš z J&T Real Estate.

„Z pohledu developera je pozitivní, že nájemci přestali uvažovat o nájemném jako takovém a porovnávají efektivitu nájmu na jednoho zaměstnance. Nové kancelářské prostory mohou firmě uspořit 30 i 50 procent plochy, výše nájemného na metr čtvereční pak nemusí nezbytně rozhodovat o ekonomice přestěhování,“ doplňuje T. Pardubický z Finepu. „Dalším zajímavým trendem je rozhodně vysoký důraz na provozní schéma pronajatých prostor. Klienti důkladně zvažují pohyb zaměstnanců po budově v souladu s organizačním uspořádáním společnosti. Upřednostňují tedy rozložitější nízkopodlažní budovy před vysokými věžáky. Pro společnosti je přijatelnější komunikace na jednom patře než celodenní cestování výtahem,“ dodává Pardubický.

Projekty ve výstavbě (Praha)




Spekulativně?
Podle analytiků se jen velmi málo administrativních budov začíná stavět pro konkrétního nájemce. Většinou jde tedy o spekulativní výstavbu, přestože banky v úvěrování developmentu požadují 30 až 50 % předprodejů nebo předpronáj­mů. Některé odhady hovoří o poměru mezi předpronájmy a spekulativní výstavbou jako o 30 : 70. „Stavění na zakázku je snem každého developera, bohužel tomu tak vždy není. Děláme oba typy projektů,“ přiznává M. Kodeš.

Příkladem současné situace je projekt Office Islands společnosti Hochtief. „Dalo by se říci, že Office Islands je spekulativní projekt do té míry, že pro zahájení jeho výstavby je třeba získat alespoň třicetiprocentní pronájem od budoucích nájemců. V současnosti vedeme intenzivní jednání s potenciálními nájemci. Jakmile se podaří uzavřít smlouvu na tento minimální pronájem, můžeme začít stavět,“ říká P. Noack. „Momentálně dokončujeme stavební řízení. Předpokládáme, že tak v polovině roku začneme stavět. Standardní doba výstavby jedné budovy je 18 měsíců.“

Situace se výrazně liší v mimopražských lokalitách. „Standardní trh je v Praze a možná v některých největších městech, jako jsou Ostrava, Brno a podobně. V ostatních regionech lze bez rizika stavět jen pro předem daného zákazníka za předem dohodnutých podmínek,“ specifikuje M. Kodeš. „V regionech je v rozporu konkurenceschopná dosažitelná cena nájmu s technickými možnostmi budoucích nájemců z trhu. To znamená, že běžná cena nájmu v místě na trhu mnohdy neumožňuje výstavbu budov kategorie A obecně. Spekulativní výstavba by byla velkým rizikem.“

Že zákazníků na „venkově“ není dostatek nepřímo, potvrzuje i Hochtief: „My jsme se jeden čas dívali na další města, jako jsou Brno, Ostrava, Plzeň, ale nenašli jsme tam takový potenciál pro naše investice. Děláme zejména kancelářské projekty určité velikosti, které žádný jiný český či moravský region zatím nenaplní. Tam jsou potřebné menší projekty.“

Odhady, kolik nových kancelářských prostor letos developeři nabídnou hlavnímu městu Praze, se liší podle zpracovatele. Pohybují se od 100 000 do 140 000 m2. Některé plánované projekty se nemusejí realizovat v předpokládaném termínu, například kvůli delšímu jednání s poten­ciálními klienty.

„Celkový objem ploch v projektech v různém stadiu realizace dosáhl 170 tisíc metrů čtverečních,“ vypočítává poradenská firma DTZ. K nově započatým projektům patří například druhá fáze Futurama Business Parku v Praze 8 s kapacitou 16 000 m2, City West A2 v Praze 5 (15 200 m2) či rekonstrukce v rámci projektu Qubix o ploše 11 700 m2 vedle Kongresového centra v Praze 4. „Předpokládáme, že v letošním roce bude dokončeno zhruba 100 000 metrů čtverečních nových kanceláří, přičemž přibližně 70 procent ploch zatím nemá jasné nájemce,“ uzavírá firma.

Jan Tesař

Autor je spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.


Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media