Tomáš Pardubický: Mít notnou dávku štěstí
S generálním ředitelem společnosti Finep Holding, SE jsme se setkali u kuchyňského stolu. Tomáš Pardubický, který zde se mnou seděl v poněkud nekonvenčním prostředí vzorového bytu, se ostatně také dost vymyká zažitým představám o vrcholových manažerech. Mladý, usměvavý a dobře naladěný muž hovořil o své práci s nakažlivým nadšením.
Vy jste svým zaměřením vždy tíhnul k nemovitostem?
Ne, svoji profesní dráhu jsem začal v bankovnictví. Já jsem měl to štěstí, že když jsem byl opravdu velmi mladý, tak jsem se dostal do týmu, který zde zakládal Expandia banku, později známou jako eBanka, což byl projekt prvního internetového bankovnictví v Česku. Postupně jsem se stal jejím šéfem, následně jsem měl na starosti i její prodej, protože cílem celého projektu bylo postavit úplně novou banku, najít strategického partnera a banku prodat. I pak jsem se držel bankovnictví nebo finančních institucí a stal jsem se šéfem poradenské skupiny PriceWaterhouseCoopers pro banky a pojišťovny, kde jsem strávil tři roky. Poté si mne našla Komerční banka, kde jsem byl jedním z výkonných ředitelů zodpovědných za řízení projektů a organizaci.
Váš profesní život před Finepem byl tedy svázán s finančními institucemi…
Ano. Vždy jsem ale pracoval na rozvojových programech, byly to nové věci, nové projekty, nerutinní provozy, něco hodně kreativního. Vymyslet produkt, dotáhnout ho do realizace. Společně s tím se na to nabalovaly i věci, o kterých si myslím, že jsou klíčové i pro developera – správně nastrukturovat finanční potřeby, mít nějakou dlouhodobější finanční vizi, do které konkrétní produkt nebo služba zapadá.
A jak jste se z Komerční banky dostal k developmentu?
Když jsem se setkal s vlastníky Finepu, naše rozhovory začaly investováním do nemovitostí. Postupně jsme se dopracovali k tomu, že skupina Finep asi před rokem zahájila transformaci na transparentní investorsky zajímavou skupinu – a na tom jsem se začal podílet. Začali jsme skupinu transformovat na holdingové uspořádání a připravovat Finep jednak na zahraniční expanzi, jednak na trochu agresivnější růst v České republice v nových segmentech.
Vzděláním jste ekonom?
Ano, vždy jsem se zaměřoval na finance, v rámci školy jsem odjel také studovat do Finska.
Do vysokých pozic jste se dostal jako velmi mladý. Co bylo tím motorem, který vás hnal? Směřoval jste od mládí k tomu, že budete řídit nějakou společnost, nebo to byla spíše náhoda?
Myslím si, že jsou to dvě věci. Za prvé, ze zásady dělám práci, která mě baví, a kdyby mě neměla bavit, jdu raději dělat něco jiného. Za druhé si myslím, že je to notná dávka štěstí a náhody – mít tu příležitost, potkat ty správné lidi. Bez velké dávky štěstí by to nefungovalo.
Ve Finepu jste byl postaven před nové úkoly nebo jste jen své finanční zkušenosti poskytl firmě, která působí v jiném oboru? Musel jste se nějak přeorientovat?
Myslím si, že ta velmi obecná pravidla platí pro každý obor, tedy ta na strategické úrovni a na úrovni plánování. Zároveň má každý obor svá specifika. Záleží, do jaké hloubky se manažer pustí. Development se odlišuje v řadě věcí i v rámci jednotlivých segmentů, které mají různý životní cyklus, a tím i jiné potřeby financování. Tohle mi samozřejmě nějaký čas zabralo, ale já si myslím, že každý obor poskytuje celoživotní vzdělávání. Zároveň obecná pravidla, jako je například vyhledávání zdrojů na financování, platí všude.
Nemovitosti ale přeci jen mají svá specifika…
Jeden bankéř tvrdí, že prodávat bankovní produkt je stejné, jako prodávat housky. Ale to platí jen do určité míry. Když se podíváte třeba na byt, to je něco, co si většina lidí kupuje jednou za život, dá do toho většinu svých úspor nebo se nadlouho zadluží. Je to určitě produkt, který má mnoho dimenzí rozhodování, ať již jde o kvalitu, lokalitu nebo vnitřní vybavení. Právě to je hodně specifické pro prodej bytů a český klient se bude čím dále tím více zajímat o jednotlivé parametry, nejen o lokalitu, ale i o dostupnost, služby či zeleň. Stejně jako ve všech ostatních oborech poroste i zde vzdělanost klientů a zájem o to, co developer nabízí. Trendy, které jsou vidět na trhu, tomu odpovídají. Dřív se skvěle prodávala satelitní městečka, dnes jde zájem úplně jinam, k zeleným částem Prahy, k bydlení zaměřenému více na individuální potřeby klienta.
Vraťme se od trhu k vašemu působení ve Finepu. Transformace společnosti na holdingovou strukturu je tedy vaše dílo?
Je to týmové dílo, naše firma je hodně založena na týmové práci. Nejsme developerská společnost jedné tváře. Mojí rolí je uřídit obchodní expanzi, která jednak směřuje do zahraničí, jednak do nových segmentů v České republice. K tomu bylo třeba přizpůsobit řídicí strukturu a vytvořit holdingové uspořádání.
Finep Holding jako jedna z prvních v Česku má formu evropské společnosti, která se řídí evropskou legislativou. Proč jste se rozhodli právě pro formu SE ( Société Européenne)?
Má to velkou logiku, protože jsme se rozhodli pro zahraniční expanzi. Finep historicky působí v Česku a na Slovensku, my jsme se však rozhodli pustit se na další trhy, například na Ukrajinu a do Srbska, a hledali jsme nějakou formu, která bude nejstabilnější a nejtransparentnější pro případné partnery.
Transformaci Finepu jste dokončil, jaké cíle máte nyní?
Holdingová struktura není cílem, je nástrojem k obchodní expanzi, na které jsme paralelně začali pracovat. Několik měsíců sledujeme projekty v Kyjevě a v Bělehradě a připravujeme některé investiční příležitosti na těchto dvou trzích.
Znamená to, že utíkáte z českého trhu?
V žádném případě. Naopak na českém trhu chceme letos výrazně rozšířit naše portfolio. Jednak do naší nabídky přinášíme nové lokality a jednak jsme se mnohem silněji pustili do segmentu kancelářské výstavby. Projekt Západního města je takovým příkladem, právě to je náš cílový segment, který chceme dělat. My tomu říkáme city development, což je vlastně takový světový koncept výstavby větších městských částí, který mixuje několik funkcí – kanceláře, byty a obchodní zóny. Díky mixování funkcí dochází k synergickým efektům – takovéto lokality žijí ve všech fázích dne. Chceme tak zabránit výstavbě čistě administrativních komplexů, které se v noci vylidní.
Opačným příkladem jsou satelitní městečka a jejich „zelené vdovy“. Naším cílem jsou lokality, které mají svůj život a své kouzlo a přitom si zachovají zelený ráz. Zákazník se dnes mnohem více zajímá o celkové prostředí, ve kterém bude žít.
Rozhodování o takových velkých projektech s sebou nese značnou zodpovědnost – když se špatně rozhodnete o výběru lokality nebo segmentu, můžete prodělat kalhoty.
Jak jste se vyrovnal s tím, že musíte dělat taková velká rozhodnutí?
Byl bych nerad, aby to znělo velmi ambiciózně, ale já jsem se stal generálním ředitelem banky, když mi bylo 25 let, a od té doby jsem musel dělat tolik rozhodnutí, že mě to zase tak moc nestresuje. Ale teď vážně… Naštěstí tohle nejsou rozhodnutí, která bych dělal já jako individualita. My jsme opravdu týmově postavená společnost, takže máme lidi, kteří rozumí svým oborům, marketingu, technice, dopravě, architektuře – není to moje individuální rozhodování. Domnívám se, že tu máme vyvážený, dobře poskládaný tým. A myslím si, že to je důležitější než cokoli jiného.
Jaké vlastnosti vám v práci pomáhají?
To, co považuji za opravdu nejpodstatnější, je nepracovat pro peníze. Kdyby lidé našli tu sílu a odešli z prací, které je nebaví, a dělali to, co je baví, tak bude mnohonásobně více úspěšných a méně stresovaných lidí. Člověk také nesmí usnout, říct si: Teď jsem nejchytřejší. Důležitá je celoživotní snaha zdokonalovat se a poznávat nové věci. U manažerů na vyšší úrovni je důležité hledat analogie mezi jednotlivými obory a nebát se změny. Mě nesmírně obohatila cesta z bankovnictví do developmentu. A zároveň mám pocit, že můžu zase já kolegům z developmentu přinést pohledy z úplně jiného sektoru.
Shledáváte v této práci pro sebe nějakou zajímavou výzvu?
Mě tahle práce strašně baví, protože je to přesně o tom – nastavit nějaký model, ale zároveň se velmi realisticky podívat na jednotlivé trhy u nás i v zahraničí, na každém zvážit, co trh potřebuje, aby naše firma nepřicházela s příliš futuristickým ani s příliš zastaralým přístupem, aby citlivě postavila designy budov, funkční využívání budov, technické konstrukce a zároveň našla reálné zdroje financování těchto projektů. Na developmentu je zajímavé, že každý z těchto projektů je finančně poměrně náročný. Například na financování Západního města se podílely tři banky.
Proč jste přistoupili k zahraniční expanzi?
Má to dva důvody. Tím prvním je, že v Česku a na Slovensku budeme mít již tolik projektů, že nebudeme moci růst dál. Druhým důvodem je diverzifikace našeho portfolia, abychom nebyli tolik citliví na aktuální dění lokálního trhu. Každý z trhů prochází nějakým životním cyklem, který je na jednotlivých trzích posunutý v čase. Vybrali jsme takové portfolio, v němž jsou cykly posunuté.
Setkal jste se na nových trzích s nějakým překvapením? Jsou tam velké odlišnosti?
Je to určitě odlišné, má to jiná pravidla, ty trhy vypadají jinak než u nás. To je důvod, proč hledáme lokální partnery. Například na Ukrajině téměř neexistuje vlastnictví pozemků, ty se pronajímají. Každá z těchto zemí používá úplně jinou strukturu financí, odlišnosti jsou i v technických částech. Na Ukrajině nás překvapilo, že se byty prodávají bez povrchových úprav, ty si klient zabezpečuje sám. Na druhé straně existují i v těchto zemích klienti, kteří mají zájem o moderní bydlení a kvalitní kanceláře. I tam se klienti budou sofistikovat a vyžadovat podobně kvalitní služby jako u nás.
Musel jste se při své nynější práci více sblížit s architekturou?
Já osobně mám k architektuře sice velmi blízko, protože můj děda byl architekt, ale sám rozhodně nejsem v této oblasti odborník, proto nechávám odbornou část na svých spolupracovnících. Kromě toho že máme vlastní inženýry, spolupracujeme s architekty, s externími firmami.
Respektují vaše zahraniční projekty místní architekturu?
V zahraničí jsme zatím ve fázi vyhledávání investičních příležitostí, ale samozřejmě mapujeme trh i z hlediska architektury a designu. Jsou tam dvě tendence: jednak projekt musí zapadnout do rázu toho daného města, jednak naši partneři požadují, abychom přinesli nějaký osobitý design, a tím projekt odlišili v dané lokalitě.
Jaké jsou vaše osobní cíle a ambice a jak souvisejí s cíli firmy?
Moje a firemní cíle se poměrně shodují. Chceme udělat dva kroky. První již má reálnou podobu, a to je vybudování pozice city developera. Druhým je být významným hráčem na středoevropském trhu. Směřujeme do jižní Evropy a do postsovětských zemí. V rámci této vize chceme být realisté – chceme jít postupnými kroky, aby to tým uřídil.
Jak vidíte současný vývoj na trhu? Nechystá se vzhledem k problémům, které se v poslední době odehrávají, nějaká katastrofa?
Já si myslím, a je to velmi silný pocit, že žádná katastrofa se nekoná. Já bych to spíš otočil. V posledních dvou letech jsme prošli naprosto abnormálním růstem a dnes trh dospívá. Podíváme-li se na trh bytů, určitě se začne více segmentovat, více se začne odlišovat mezi novou výstavbou a starší zástavbou. Máme zastaralý bytový trh, takže poptávka po nových bytech bude pokračovat.
Myslím, že v posledních dvou letech byl trh hodně tlačený nabídkou a náladou kolem změn v DPH, takže abnormálně rostl. Letos se vracíme k přirozenému vývoji a bohužel je to často dezinterpretováno jako velký pokles proti minulému roku. Já si myslím, že trh normálně pokračuje. Nejedná se o pokles, ale o zpomalení tempa růstu. Domnívám se, že s dospíváním trhu bude mnohem více záviset na kvalitě developerských projektů.
Makroekonomické ukazatele říkají, že jsme v té zdravé části Evropy a není zde prostor pro krizové scénáře. Co se týče kanceláří, tak jen pro srovnání – v Praze je stále ještě mnohem méně kancelářských ploch než například ve Vídni, také neobsazenost je v Praze pod 6 procent. To všechno jsou signály, že je zde ještě prostor pro kancelářskou výstavbu. Dokonce si myslím, že paradoxně nižší likvidita západních trhů může způsobit opětovný příliv investic zpátky do České republiky.
Vyspění trhu v Česku bude mít dva klíčové dopady. Určitě se bude selektovat skupina developerů, která má dlouhodobou zkušenost, větší finanční zázemí a jednodušší přístup k financím. Vedle toho bude druhá skupina menších developerů, pro které sebemenší zhoršení podmínek, například získání úvěrů, bude životně kritické. Trh se vyčistí, bude se konsolidovat a koncentrovat do menší skupiny dlouhodobějších hráčů. Druhým efektem bude to, že se změnou přístupu bank dojde k tlaku na marži, který se projeví tlakem na vnitřní řízení nákladů. Jsem si jistý, že nás nečeká žádný krizový scénář.
Vraťme se od trhu ještě k vám osobně. Zdůrazňoval jste, že vás práce baví, máte také někdy potřebu relaxovat? Přitahují vás třeba adrenalinové sporty?
Já mám pořád potřebu relaxovat… (smích). Pracuji intenzivně, a proto se snažím hodně intenzivně odpočívat. Já nerad riskuji, ale rád podstupuji riziko a snažím se ho řídit. Takže mě baví i adrenalinové sporty a sport vůbec. Mentální činnost kompenzuji fyzickou aktivitou. Mým koníčkem číslo jedna je potápění, nedávno k tomu přibyl parašutismus. Rád také cestuji a fotografuji, poznávám nové země. Z těch exotických jsme navštívili Indonésii – Jávu, s manželkou milujeme Afriku, trochu jsem se bál ve Venezuele, kde nejsou moc vstřícní k turistům. Vlastně závidím líným lidem, protože mají hodně času a mně se času nedostává.
Ing. Tomáš Pardubický
Generální ředitel FINEP HOLDING, SE
34 let, ženatý
Od partnerů ASB
- Vysoká škola ekonomická, Praha 1998
- University of Economics, Turku, Finland
- Generální ředitel a předseda představenstva – eBanka, a. s.
- Šéf poradenské skupiny pro finanční instituce – PricewaterhouseCoopers
- Výkonný ředitel, organizace a řízení projektů – Komerční Banka, a. s.
- Generální ředitel FINEP HOLDING, SE, strategický rozvoj v oblasti finanční a organizační struktury
Tomáš Pardubický (1974) vystudoval VŠE v Praze a ve Finsku (University of Economics, Turku, Finland). Podílel se na vzniku eBanky, ze které odešel v roce 2001 z pozice generálního ředitele a předsedy představenstva. Následně vedl oddělení poradenství pro finanční instituce ve společnosti PricewaterhouseCoopers v Praze, krátce po akvizici společnosti IBM přešel do Komerční banky. V Komerční bance řídil oblast organizace a řízení projektů. Tomáš Pardubický je ženatý, ve volném čase se aktivně věnuje sportu, zejména potápění, ale i kick-boxu. Další velkou zálibou je cestování.
Lidmila Ziková
Foto: archiv společnosti Finep
