Rezidenční trh pod lupou

Rezidenční trh se v loňském roce nesl na vlně optimismu, který bezprostředně souvisel se zlepšující se ekonomickou situací v České republice. Udrží se tento trend?

První dobrou zprávou byly stoupající prodeje rezidenčního bydlení, ať už bytů či rodinných domů. Zatímco v roce 2010 se v Praze prodalo zhruba 3 000 nových bytů, v roce 2011 se počet prodaných jednotek v hlavním městě zvýšil o 40 % na přibližně 4 300 jednotek. Důvodů pro tento nárůst bylo hned několik. Na pražský trh se dostalo větší množství nových bytů v nižší cenové hladině (cca 40 000–50 000 Kč/m²), úroky z hypotečních úvěrů klesly na desetileté minimum, nákup nového bytu v roce 2011 znamenal úsporu na daních (od 1. 1. 2012 došlo ke zvýšení daňové sazby z 10 na 14,5 %) a svou roli sehrály i čistě subjektivní faktory v podobě sjednání „férové“ ceny za vybrané bydlení a dále obecně větší důvěra kupujících v budoucí ekonomický vývoj a větší ochota přijímat dlouhodobé finanční závazky.

Indikátorem zlepšující se situace na rezidenčním trhu jsou objemy udělovaných hypoték, protože zhruba 80 % kupujících financuje pořízení rezidenčního bydlení pomocí hypotečního úvěru. Zatímco v roce 2010 poskytly finanční ústavy hypoteční úvěry ve výši 84 miliard korun, v roce 2011 to bylo již 120 miliard korun, což představuje nárůst o více než 40 %. Bohužel údaje poskytované hypotečními bankami nerozlišují mezi novými a refinancovanými úvěry, nicméně obecně je možné uvedený nárůst považovat za pozitivní, protože svědčí o aktivitě kupujících na rezidenčním trhu. Stagnace trhu v letech 2008–2010 přiměla banky ke snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se podle České národní banky dostaly na konci roku 2011 na průměrnou úroveň 3,94 %, díky čemuž se blíží k hranici desetiletého minima.

V této souvislosti je třeba uvést, že díky změně státní politiky podpory bydlení došlo k úpravám podpory stavebního spoření a k zhruba 12 % meziročnímu poklesu objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření (v roce 2010 to bylo 66 miliard korun, v roce 2011 pak 58 miliard korun).
 
Výstavba nového bydlení
Zatímco v předkrizových letech 2006 a 2008 bylo na rezidenční trh v České republice každoročně uváděno přibližně 44 000 bytů, v souvislosti s poklesem pop­távky v následujících letech se zpomalila i nová výstavba. V letech 2009 a 2010 se tak počet nových bytů uváděných na trh celorepublikově snížil o cca 25 %. V roce 2011 se situace stabilizovala (na trh byl uveden zhruba stejný počet jednotek jako v roce 2010) a některá města a regiony zaznamenaly dokonce výrazný nárůst nové výstavby (Karlovy Vary o 20 %, Jihočeský kraj o 22 %).

V hlavním městě byla v uplynulém roce zahájena výstavba asi 4 500 nových bytových jednotek (v bytových domech a rodinných domech), z nichž přibližně 70 % se stavělo ve třech městských částech – v Praze 5, 9 a 10. V loňském roce bylo v Praze dokončeno zhruba 3 800 nových bytů, jejich největší koncentrace je opět na Praze 5 (zejména ve Stodůlkách), Praze 9 – Letňanech a Praze 4 – Michli. Obecně největší zájem je o byty 2 + kk a 3 + kk, které také tvoří více než dvě třetiny všech dokončených bytových jednotek v hlavním městě.
 
Cenový vývoj
Ceny nových bytů v Praze v roce 2011 poklesly v průměru o 4,5 %. Zatímco na konci roku 2010 stál metr čtvereční nového bytu v Praze v průměru 56 500 Kč/m2, o dvanáct měsíců později klesla průměrná cena nového bydlení na 54 000 Kč/m². Průměrné ceny klesaly o desetiny procenta v průběhu celého roku až do listopadu 2011. Před koncem roku jsme zaznamenali mírný nárůst cen, který pravděpodobně odráží klesající počet nových bytů uváděných na trh a mírně se zvyšující poptávku danou očekáváním kupujících v souvislosti s vyšší DPH na nové byty od roku 2012.

Paralelně s cenami nových bytů klesly v Praze i průměrné ceny staršího bydlení. Cenový pokles byl mírně vyšší. V prosinci 2010 se průměrné ceny starších bytů pohybovaly na úrovni cca 40 000 Kč/m², na konci loňského roku klesly na cca 37 800 Kč/m², což představuje meziroční pokles o 5,3 %. Křivka poklesu je ovšem rozdílná, největší pokles jsme zaznamenali v prvních šesti měsících roku 2011, v druhé polovině roku byl pokles pozvolný.

Průměrné ceny nových a starších bytů v České republice mimo hlavní město klesaly také, nicméně pomalejším tempem. Průměrný cenový pokles byl cca 3,5 %. Na konci roku 2011 tak průměrná cena nového bytu v České republice byla 32 000 Kč/m², u staršího bytu cca 23 500 Kč/m². Dovolujeme si upozornit, že jde o průměrnou referenční hodnotu a cenové hladiny jednotlivých měst se liší. Co se týče nového bydlení, meziročně ceny vzrostly např. v Brně a Plzni (5–8 %), naopak meziročně poklesly v Ústí nad Labem a Liberci (10–15 %).
   
Co očekáváme v roce 2012
Pro rok 2012 neočekáváme výrazné změny reálných cen na trhu. Díky většímu přílivu levnějších bytových jednotek budou ve statistikách průměrné ceny rezidenčního bydlení dále klesat přibližně o 3 %. Aktivita kupujících a ochota přijímat dlouhodobé závazky v podobě hypoték bude úzce souviset se situací na pracovním trhu. Nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje bohužel zřejmě neopadne a tak opět mírně sníží i prodeje nových bytů. I když objemy udílených hypotečních úvěrů začaly v posledních letech stoupat (především díky razantní cenové politice bankovních domů poskytujících hypotéky a omezení státní podpory stavebního spoření), zvyšuje se i procento nesplácených hypoték. Od roku 2008, kdy se zvýšilo na 1,5 %, dosáhla na konci roku 2010 úrovně 3,1 %, na které se drží dosud.

Hlavním rozhodovacím kritériem bude i nadále především cena. V případě, že cena nového bytu bude příliš vysoká, kupující upřednostní starší bytovou jednotku. Očekáváme určitou renesanci nájemního bydlení, které jeho uživatelům poskytuje větší flexibilitu, nevyžaduje vysokou počáteční investici a není dlouhodobým závazkem. Ceny komerčního nájemního bydlení jsou navíc dlouhodobě stabilní.
 
Markéta Miková, Iva Nováková

Autorky pracují ve společnosti Jones Lang LaSalle.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.