asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Rezidenční trh je přesycen

15.04.2011
Bytová výstavba se v uplynulém roce citelně propadla a ani začátek roku nevěstí nic dobrého. Nabídka převyšuje poptávku, ceny bytů klesají. Poptávkou, ale i cenami pravděpodobně dočasně pohne očekávané zvýšení DPH.
I přesto, že v Praze je kolem 2 700 neprodaných dokončených bytů a další tisíce se stavějí, přicházejí developeři se stále novými projekty. Druhou etapu rezidence Malý háj v Praze 10 – Štěrboholích zahajuje například společnost Finep, která zde ve dvou bytových domech postaví celkem 114 bytů, v pražských Stodůlkách zase připravuje nový třináctipodlažní dům se 117 byty společnost PSJ a začátkem roku zahájila první fázi výstavby druhé etapy projektu Barrandov Hills, během níž vzniknou tři komfortní vilové domy s celkem 21 byty, developerská skupina Crestyl.

Konkrétně v Praze údajně nabídka převyšuje poptávku trojnásobně, přitom jenom Finep letos plánuje uvést na trh 600 nových bytů. Mají vůbec naději na trhu uspět? Co musejí mít navíc, aby se prodaly? „Kvalitní nemovitosti, v dobré lokalitě, s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností se budou prodávat stále dobře. Naopak u méně kvalitních projektů bude nutné počítat s delším časovým horizontem prodeje,“ je přesvědčena Petra Kopecká, tisková mluvčí společnosti Finep. Shoduje se s ní i Ondřej Svatoň, vedoucí oddělení marketingu a komunikace divize Skanska Reality: „Kvalitně postavené projekty, v dobrých lokalitách a za rozumné ceny si své kupce najdou vždy,“ říká.

Aby prorazili na zamrzlém trhu, vymýšlejí developeři nové koncepty bydlení. Například v Lysé nad Labem chystá společnost MS development projekt Zahrada, který je postaven na principu tzv. cohousingu, což je jakýsi typ sousedského bydlení, který akcentuje mezilidské vztahy a vzájemné poskytování služeb. Zahrada sází i na energetickou úspornost.

Výstavba bytů se propadá
Když jsme zhruba před rokem psali v ASB o rezidenčním trhu, nebyly jeho vyhlídky právě růžové. Boom z přelomu let 2007 a 2008 přerušila krize, ceny začaly padat, poptávka se zasekla a trh ustrnul. Předpovědi, že se v roce 2010 bytová výstavba dále zbrzdí, se v praxi potvrdily.

Podle analýzy ČSÚ stlačil vloni krizový vývoj zájem o nové byty, resp. jejich nabízené ceny. Zahájená výstavba bytů byla v roce 2010 podle předběžných údajů zhruba o čtvrtinu nižší než v roce 2009 (zatímco v roce 2009 se proti předchozímu roku propadla jen o 14,3 %, u bytových domů činil pokles 48 %). Vloni se zahájila výstavba pouhých 28 135 nových bytů, což je nejméně za posledních 12 let, čímž klesla pod úroveň roku 2001. V dokončování bytů k tak velkému propadu nedošlo – celkový počet dokončených bytů klesl o 5,3 % na 36 446 bytů (nejméně za posledních 5 let), mnohem větší pokles byl ovšem zaznamenán u bytových domů, kde se zmenšil počet dokončených bytů o pětinu.

Nijak optimistické nejsou ani lednové údaje ČSÚ. Počet zahájených bytů v lednu 2011 vzrostl meziročně o 7,0 % a dosáhl hodnoty 2 220 bytů. V rodinných domech se zahájilo o 37,1 % více bytů než před rokem. Tento nárůst byl ovlivněn neobvykle nízkou srovnávací základnou z ledna 2010, kdy počet bytů ve výstavbě v rodinných domech meziročně klesl o více než 40 %. Zato v bytových domech bylo v započaté výstavbě téměř o čtvrtinu méně bytů (meziroční pokles činil 24,6 %). Počet dokončených bytů se v lednu 2011 meziročně snížil o 34,4 % a činil 2 026 bytů. Přitom v rodinných domech se počet dokončených bytů zmenšil o 12,8 %, v domech bytových spadl dokonce téměř o tři čtvrtiny (73,5 %).

„Stavebnictví už další pokles nezaznamenává – ovšem jen proto, že stavební produkce již nemá dále kam klesat. Stavebnictví se nacházelo v útlumu mnoho měsíců, naposledy v prosinci minulého roku, kdy zaregistrovalo meziročně pokles produkce o 12,1 %,“ komentuje situaci Markéta Šichtařová, ředitelka společnosti Next Finance. „Bohužel letos se ještě situace příliš nezlepší,“ prognózuje. „Sami stavbaři předpokládají pokračující pokles a my tento pokles produkce odhadujeme na celý rok 2011 v průměru asi o 5 %. Příjmy domácností zůstávají mimořádně slabé, takže rezidenční výstavba stavebnictví rozhodně nezachrání.“

Hypotéky hlásí oživení

I přes tuto nepříznivou předpověď se v poslední době ukazují jisté pozitivní signály. Platí to zejména pro vývoj na hypotečním trhu. Podle serveru hypoindex.cz ­zaznamenaly během letošního února hypoteční banky skokový nárůst nových hypoték. Díky nízkým úrokovým sazbám, dobré dostupnosti hypoték, ale také nízké srovnávací základně vzrostl objem poskytnutých hypoték meziročně o 54,3 %. To by mohlo podnítit poptávku, která byla mimo jiné podvázána i horším přístupem k financování výstavby.

Podle Kvartální analýzy českého stavebnictví, kterou vypracovala společnost CEEC Research ve spolupráci se společnostmi KPMG Česká republika a Ipsos Tambor, zůstanou letos podmínky financování výstavby obecně spíše srovnatelné s minulým rokem.

„V oblasti retailových úvěrů na bydlení chtějí banky podíl úvěrů zvýšit, dvě ze tří největších bank budou zlepšovat podmínky pro získání těchto úvěrů. Banky jsou vstřícné i k propojení financování korporátního a retailového segmentu v oblasti rezidenčního segmentu. Při výběru projektů k této spolupráci je však vidět individuál­ní přístup,“ píše se v analýze.

Tisíce volných bytů v Praze

A jak se bude vyvíjet situace letos a v nejbližší budoucnosti? Na trhu je nyní přetlak nabídky; například v Praze, v níž se (spolu s Brnem a Plzní) v uplynulém desetiletí postavilo nejvíce bytů, jsou jich volných tisíce.
Podle statistik, které vytvořila developerská společnost Trigema, lze v Praze vysledovat zhruba 200 projektů, u nichž jsou dostupná data. V těchto projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů. Na počátku letošního roku jich bylo nabízeno 10 649. Dosud volných bytů z toho bylo 7 098 (67 %), z toho 2 722 bytů je dokončených. Téměř polovina (1 247) prázdných bytů se podle analýzy Trigemy pohybuje v cenovém segmentu 50–70 000 Kč/m2 – nejhůře se evidentně prodávají nejdražší byty. Podle prezentace jednotlivých developerských společností se očekává zvýšení nabídky o nové projekty v průběhu roku 2011 v řádu stovek, ne-li tisíců jednotek. Pro rok 2011 se očekává prodej v intervalu 3 000–3 500 bytů. Podle Trigemy tak nabídka převyšuje poptávku téměř trojnásobně.

„Je nepochybné, že dnes nabídka nových bytů stále převyšuje poptávku,“ potvrzuje Peter Višňovský, obchodní ředitel společnosti Lexxus. „Vzhledem k tomu, že příprava projektu a jeho následná výstavba trvá nejméně 2 až 3 roky, nelze s jistotou tvrdit, že situace bude stejná i v příštích letech. Pokles výstavby se začne projevovat menším nárůstem dokončených nových bytů teprve v následujících letech. Pravděpodobně nehrozí nedostatek nových bytů, ale větší vyrovnanost nabídky a poptávky přispěje ke stabilizaci trhu i cen.“

Podle údajů společnosti Lexxus navzdory krátké stabilizaci cen v prvních měsících a přes mnohé optimistické prognózy pokračoval v Praze v roce 2010 pokles průměrné prodejní ceny bytu. Od ledna do října 2010 činil pokles průměrné nabídkové ceny bytu v Praze 1 250 Kč/m2, což odpovídá poklesu 2,5 %. Za stejné období roku 2009 činil pokles 7,5 % na rozdíl od roku 2008, kdy byl, i přes počínající pokles, zaznamenán růst o 9,8 %.

„Největší propad cen je patrný u dokončených bytů ve středním nižším segmentu, naopak v luxusním segmentu ceny poklesly minimálně nebo spíše stagnují. V příštích letech se budou dokončovat pouze rozestavěné projekty. Začátek výstavby nových bytových projektů lze očekávat pouze velmi ojediněle. Je to dáno poklesem poptávky kupujících (v některých lokalitách až o 80 %), zpřísněním podmínek financujících bank a horší dostupností hypoték,“ vidí vývoj rezidenčního trhu Martin Louda, ředitel developerské společnosti SIDI Czech Republic.

Aktéři rezidenčního trhu většinou očekávají, že posun nastane díky připravované změně DPH. Vytvoří tedy očekávaná změna sazby DPH podobnou situaci jako v roce 2007, kdy došlo k akceleraci poptávky?
„V souvislosti s předpokládaným zvýšením sazby DPH očekáváme letos nárůst poptávky. V příštím roce čekáme stabilizaci prodejů, která bude přímo úměrná deregulaci nájemného, ochotě bank půjčovat, změnám průměrné mzdy a náladě obyvatel,“ říká Ondřej Svatoň ze Skansky. Zároveň se domnívá, že zvýšení snížené sazby DPH se projeví v konečné ceně. „Developeři již nemají takové marže, o jakých se v kuloárech hovořilo v minulosti. V dnešní době pracují s přiměřeným ziskem, který jim neskýtá možnost promítnout zvýšené DPH na úkor jejich marže.“

Změny na trhu v důsledku změn DPH očekává i společnost Finep. „Předpokládáme, že rozložení nárůstu sazby DPH způsobí v letošním roce menší nárůst poptávky po bytech oproti tomu, co jsme původně očekávali a plánovali při navýšení sazby o 10 % již v září 2011. Odhadujeme, že v letech 2012–2013 bude poptávka po bytech v Praze srovnatelná s rokem 2010. V případě zvýšení DPH lze očekávat i navýšení celkové ceny nových bytů. V konečné ceně musíme promítnout nejen vyšší sazbu DPH, ale také vyšší náklady na energii a stavební materiály, jinak bychom končili v červených číslech,“ říká Petra ­Kopecká. Zvýšení DPH u novostaveb považuje nicméně Finep za nešťastné řešení. „Realitní trh se začal pozvolna vzpamatovávat z propadu a nabírat pozvolný stoupající trend. Dá se očekávat, že po zavedení vyšší sazby DPH dojde opět k dočasnému útlumu, dodává Petra Kopecká.“

„Rozpačité tanečky vlády kolem sjednocení sazby DPH rozhodně nepřinášejí potřebnou jistotu a jasnou perspektivu stabilního trhu s nemovitostmi. Nejaktuál­nější verze postupného navýšení dolní sazby DPH ve dvou nadcházejících letech je, podle našeho názoru, paradoxně tou nejlepší variantou pro postupné nastartování zmraženého realitního trhu,“ soudí Peter Višňovský. Vize dvou let postupného úředního navyšování cen bytů podle něj nastartuje, nezávisle na poměru nabídka – poptávka, tolik potřebný růst cen nemovitostí. Dá se předpokládat i druhotný nárůst poptávky způsobený právě tímto růstem cen. Díky snížené poptávce se podle Višňovského některé projekty přepracovávají a jiné odkládají. Úpravy projektu se projevují například ve zmenšení jednotlivých prodejních a stavebních etap projektů – tím reagují na nižší poptávku. Dále se především v nižším segmentu snaží nabízet byty s co nejefektivnější výměrou, aby tak v dané dispozici dosáhli co nejnižší celkové ceny pro kupujícího. V projektech se tak častěji vyskytují dispozice jen s minimální výměrou.



Bytová výstavba v Praze 1994–2010   
Zdroj: Lexxus, a. s.


Zatlačí nízká poptávka na kvalitu?
Převis nabídky na rezidenčním trhu by se podle všech předpokladů měl projevit vyšším tlakem na kvalitu bytů. Na druhé straně ale tlak na ceny může způsobit, že developeři se budou snažit snižovat základní standardy vybavení a kvalita se naopak sníží. Při rozhodování kupců je podle odborníků stále nejdůležitější lokalita a cena. Projevuje se i tlak na kvalitu?

„Hlavní roli při rozhodování o koupi nemovitosti hraje stále lokalita,“ potvrzuje Petra Kopecká z Finepu. „Z našich průzkumů vyplývá, že možnost sportovního vyžití či občanská vybavenost v místě bydliště je základ. Dvě třetiny našich respondentů se také shodly, že pokud není v blízkosti bydlení zastávka MHD, přestávají o nákupu uvažovat. Zákazníci při nákupu dbají především na kvalitu námi nabízených služeb.“
Zásadní důraz kupců na lokalitu a cenu bytu zdůrazňuje i Ondřej Svatoň ze Skansky. Pokud jde o kvalitu, je podle něj klientela stále náročnější – k tomu patří detailní zájem o materiály použité při výstavbě, ve standardech či nabízené v rámci tzv. klientských změn. Kromě obvyklých vlastností, jako jsou vzhled, užitné vlastnosti, technické parametry, reference výrobce či záruka klienty nyní zajímají i ekologická hlediska jako například původ výrobku, provoz a údržba s důrazem na úsporu energie a s minimálním dopadem na životní prostředí.

Podle Petra Višňovského se reakce na sníženou poptávku projevuje výběrem kvalitnějších materiálů nejen v bytech samotných, ale i ve společných prostorách domu. „Klienti se mnohem více zajímají o úroveň společných prostor, architekturu nebo řešení venkovních zelených ploch. Konkurenční tlaky způsobují, že developeři se snaží celkovou cenu nejvíce snížit. Nečiní tak však snížením standardu – při zvýšené konkurenci si nemůžete dovolit snižovat kvalitu. Navíc cena standardů se ve výsledné ceně bytu projevuje jen velmi nepatrně. Developeři se snaží výsledné ceny snížit především menší výměrou jednotlivých bytů,“ říká Višňovský.

Nízkoenergetické bydlení sporadicky
V minulém desetiletí se objevila první developerská výstavba nízkoenergetických domů a bytů. Tyto nemovitosti zaznamenaly i jistý komerční úspěch a ani recese zájem o jejich koupi příliš neovlivnila. Tím se posunul trend výstavby nízkoenergetických domů od jednotlivých individuálních experimentů do širšího povědomí. Nízkoenergetický standard, který uživateli uspoří náklady na energie při užívání domu, může být přidanou hodnotou, kterou developer nabízí zákazníkovi, a může se stát jedním z důvodů, proč si zákazník daný projekt vybere. Je o takovou výstavbu mezi klienty opravdu zájem? „Určitě ano; je to nový trend, který bude pokračovat. Cílová skupina kupujících se ale zatím pohybuje v porovnání s klasickým rezidenčním developmentem jen v řádu procent. Myslím, že je to dáno především celkovým poklesem poptávky po novém bydlení a finanční nejistotou kupujících. Až opadne strach z budoucnosti, začne hrát nízkoenergetický aspekt stále větší roli,“ domnívá se Martin Louda.

Nízkoenergetický byt nebo dům je zatím stále vnímán jako specifický produkt. „Díky větší informovanosti se myšlení našich klientů posouvá stále víc ekologickým směrem. Nicméně obecně platí, že zájemci o nové bydlení v Čechách jsou velmi citliví na cenu, a proto se jim může prvotní vyšší investice při pořízení nízkoenergetického bytu zdát jako příliš vysoká. Z dlouhodobého hlediska se ale při součastném tempu růstu cen energií návratnost počátečního vyššího vkladu neustále snižuje,“ říká Ondřej Svatoň ze společnosti Skanska.

Projekt Zahrada, zmíněný v úvodu článku, rovněž vsadil na nízkoenergetický koncept. „Uvědomujeme si, že se pohybujeme na trhu kupujícího, který je velmi senzitivní k ceně. A tu navíc často posuzuje jako absolutní veličinu bez vztahu k hodnotě produktu. Přesto jsme se rozhodli oslovit uvědomělého klienta, který není orientován pouze na slevu za každou cenu. Takového, který si je vědom, že v okamžiku nákupu bytu dělá rozhodnutí, jehož důsledky ponese řadu let. A rozhodnutí o investici do budoucích úspor provozních nákladů patří do této kategorie. Dosavadní průběh předprodeje bytů v Zahradě ukazuje, že jsme se nevydali špatným směrem,“ říká Ing. arch. Michal Šourek, ředitel společnosti MS development.

Na rozdíl od nízkoenergetického standardu se pasivní domy, které mají ještě výrazně nižší spotřebu energie, v Česku zatím příliš neujaly. „Životní styl, jehož důležitou součástí je ohleduplnost k přírodě a šetrnost při nakládání se zdroji, je jistě také otázkou úspornějších technických řešení a technologií. Především však musí vycházet z postoje člověka, z jeho každodenní filozofie. Technika, která předbíhá tuto filozofii všedního dne, se míjí účinkem a nefunguje. A to je zatím, podle našeho názoru, případ pasivních domů,“ soudí architekt Michal Šourek.

Antonie Březinová

Autorka je ekonomka a publicistka.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media