asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Realitný trh: bydlet nebo doufat?

04.05.2012
Současný trh bydlení představuje tvrdý oříšek nejen pro zákazníky, lidi, kteří si potřebují své bydlení skutečně vyřešit, ale i pro developery a realitní kanceláře. Nejsme sice v hlubokém propadu trhu, jako kdysi Velká Británie nebo USA, ale budoucnost je pro nabízející i poptávající tak napínavá, jako snad ještě nikdy.
Už tři roky halasí realitní odborníci a developeři, že je načase nakupovat nemovitosti, jejichž ceny jsou na dně, jakého už nikdy nedosáhnou. Přitom ceny nemovitostí se stále ne a ne od toho dna odlepit a ceny hypoték měřené úrokovými sazbami se až letos v lednu dostaly na své historické minimum.

Tentokrát ale asi veškerá legrace končí. Byty se přestávají stavět, zásoba dokončených, ale neprodaných bytů neubývá a představa o tom, co v příštích dvou třech letech bude dál, je v důsledku hospodářské recese, dluhové krize a vládní hospodářské a sociální politiky velice mlhavá. Budovat, zadlužovat se, splácet? Na to teď není vhodné klima.



Projekt zaměřený na upevňování sousedských vazeb Zahrada v Lysé nad Labem, MS development

Nejistota
V minulém roce se sice prodalo více bytů, než v roce předcházejícím, ale intenzita bytové výstavby klesla. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) byla v roce 2011 zahájena výstavba 27 535 bytů, což je o 2,1 % bytů méně než v roce 2010, dokončeno bylo 28 628 bytů, tedy o 21,4 % méně. Pokračoval tak trend z roku předcházejícího, kdy výstavba v porovnání s rokem 2009 klesla o 24,6 % bytů, a dokončeno bylo o 5,3 % bytů méně.

Naproti tomu se prodej počtu bytů zvýšil. Svědčí o tom mj. nárůst trhu hypotečních úvěrů. Počet nových smluv uzavřených mezi hypotečními bankami a občany se meziročně loni zvýšil o více než 40 % na 71 088, podobně se zvýšila i hodnota poskytnutých úvěrů. Více než polovina nových úvěrů poskytnutých občanům, ­absolutně 40 604 smluv, byla poskytnuta na pořízení nového bydlení. To bylo o 38,3 % více než v roce 2010. Podobný nárůst byl patrný i v celkové peněžní hodnotě těchto úvěrů.

O prodejích bytů na rozhodujícím tuzemském trhu v Praze poskytla informace společnost Trigema, která více než rok sledovala 306 rezidenčních projektů na území hlavního města. Vyšlo jí, že se zde loni prodal 3 791. nový byt; celkově prodej vzrostl o 10 % více, než Trigema předpovídala na začátku minulého roku. „Prodeje znatelně stouply v závěru roku. Zapůsobil zde strašák blížícího se zvýšení sazby DPH v kombinaci s levnými hypotečními úvěry,“ vysvětluje Trigema.

Trh analyticky rozebírá i realitní společnost Lexxus. Ta jako mimořádně dobrou hodnotí i první polovinu roku. „Jarní měsíce byly nejúspěšnější od léta 2008. Vývoj na trhu nejvíce ovlivnil reálný pokles nabídkových cen na úroveň přijatelnou pro kupující – od vrcholu v roce 2008 o 20 až 30 procent. Tento výrazný pokles cen a nízké úrokové sazby hypoték rozhýbaly dosud vyčkávající zájemce k akci,“ říká Peter Višňovský, ředitel společnosti Lexxus. Diskuse o DPH pak ke konci roku rozhoupaly i velmi váhavé kupující. „Tato situace ovlivnila i ty zatvrzelé developery, kteří z nějakého důvodu stále čekali, že prodají své byty v cenách odpovídajících roku 2008. I oni konečně akceptovali realitu trhu, upravili ceny svých projektů blíže úrovni roku 2011 a přispěli tak svým dílem k letošnímu oživení,“ dodává P. Višňovský.

Svízelnou situaci prodejců bydlení v hlavním městě to ale podle Trigemy nijak nevyřešilo. „Rezidenční trh v Praze je již dlouhodobě charakterizován převisem nabídky nad poptávkou. Na začátku roku 2011 bylo v nabídce 7 098 volných bytů, během roku přišlo na trh dalších 2 809 nových bytů. Celkově si tedy zájemci mohli vybírat z 9 907 bytů. Ve srovnání s počtem prodaných jednotek vypadá toto číslo hrozivě,“ konstatuje Trigema ve své analýze. „Na druhou stranu můžeme za mírný úspěch považovat skutečnost, že se v průběhu roku 2011 prodalo o 982 bytů více, než jich na trh přibylo. Stále to však znamená, že na trhu je na začátku roku 2012 přes 6 000 volných bytů. Dalších 2 300 bytů, které jsou ještě volné, bude dokončeno v průběhu roku 2012. Když k tomu připočteme byty, které budou v roce 2012 teprve dány do prodeje, opět se dostaneme někam mezi dvoj- až trojnásobek poptávky.“

Brzdou odbytu nových bytů je tentokrát řada souběžně působících faktorů. Mezi prvními lze jmenovat změny v sazbách daně z přidané hodnoty. Očekávání zvýšení snížené sazby mohlo povzbudit k nákupu bytů v minulém roce, a zřejmě se tak také stalo. V současné době se ale právě tato očekávání mění v nejistotu, která vysokým investicím a dlouhodobému zadlužování naopak brání. Sazba se může vyhoupnout na 17, 19 i 20 procent, může platit od příštího roku, ale také už letos. Může být dočasná (na tři roky), nebo trvalá.
Hospodářská recese pak potenciálním zákazníkům bere jistoty sociální: zda si udrží zaměstnání, zda si udrží odměnu za práci, ale také, jak pravidelná tato odměna bude. Firmy i živnostníci evidují prodlužování splatnosti faktur a i pracovníkům v zaměstnaneckém poměru v soukromopodnikatelské sféře slábnou jistoty, že své mzdy obdrží vždy včas. Pro hypotečního dlužníka je ovšem nepravidelnost příjmů, zvláště v situaci, kdy podle průzkumů zhruba dvě třetiny domácností není schopno z příjmů vytvářet finanční rezervy (něco ušetřit), zásadní problém. V neposlední řadě se o slovo přihlásila inflace, jejíž výše přesahující 3 % na roční bázi na počátku letošního roku překvapila ČSÚ i Českou národní banku. Prognózy poklesu reálné mzdy se staly skutečností.

V neposlední řadě se na fungování trhu bydlení projeví možnosti a ochota komerčních bank financovat nákup bytů i novou výstavbu.



Rezidenční projekt luxusního bydlení Na Dolinách 24 od společností CRESCON a PSJ

Trh zákazníka
Mnohé ukončené, ale i rozpracované projekty se totiž ukazují jako špatně prodejné. Z průzkumu Trigemy vyplývá, že jen v Praze se počet dokončených a neprodaných bytů měnil jen nepatrně, ke konci minulého roku jich je stále zhruba 2 700. „Prodané byty jsou víceméně průběžně nahrazovány přibližně shodným počtem nově nabízených bytů. Zásoba ležáků se tak nezmenšuje, a co je ještě horší, ležáky výrazně stárnou,“ bilancuje společnost Trigema. „Na konci roku 2011 jsme evidovali celkem 2 614 volných dokončených bytů. Z toho 1 677 bytů na svého kupce marně čeká už více než rok a 770 z nich déle než dva roky. Ležáků starších než dva roky bylo 29 procent, zatímco před rokem to byla pouhá dvě procenta!“
Příčinou neprodejnosti bytů je zcela jistě jejich cena, ale velmi silně se projevuje také kvalita – především umístění, dispozice, kvalita provedení, služby, provozní náklady. Požadavky zákazníků se mění, developeři se musejí snažit jim vyjít vstříc. Nebezpečí stárnoucích ležáků spočívá mj. i v tom, že dokončené a neprodané byty se novinkám na trhu už těžko přizpůsobí.

„Myslím, že kvalita bytů se zlepšuje,“ říká Martin Louda, ředitel developerské společnosti SIDI. „Lidé jsou již poučeni z předchozích developerských projektů a nekupují svůj první byt. Požadavky aktuálních norem jsou výrazně přísnější, což má zásadní vliv na výši stavebních nákladů, ale i provedení.“

„Ke snížení poptávky došlo, ale diferencovaně,“ potvrzuje M. Louda ze zkušeností firmy SIDI proces tříbení poptávky, ať už z důvodů ekonomických nebo jiných. „Největší propad poptávky pozorujeme u bytů kolem 55 tisíc až 80 tisíc korun za metr čtvereční. Naopak byty v novostavbách v širším centru Prahy do 45 tisíc korun za metr jsou stále dobře prodejné, taktéž luxusní byty nad sto tisíc korun za čtvereční metr nehlásí výrazný propad poptávky, což je především zapříčiněno relativně malou nabídkou.“ Nejhůře prodejné se podle M. Loudy jeví projekty na okrajích Prahy s cenou nad 55 tisíc Kč/m2 nebo za hranicí Prahy, častokrát s nulovou infrastrukturou a špatnou dostupností veřejné dopravy. „Počet rozestavěných projektů se proti roku 2010 loni snížil zhruba na polovinu,“ dodává ředitel Louda.

Pozice developera, který má nyní odhadnout vkus svých budoucích zákazníků, není jednoduchá. „Musíme správně odhadnout poptávku i chování klientů, a to minimálně rok před začátkem prodeje, což znamená přibližně tři roky do kolaudace,“ říká Martin Louda a jako příklad cituje jeden z nových pražských projektů své firmy umístěného v širším centru: „Průměrná cena je do 45 tisíc korun za metr čtvereční, převaha bytů 1 + kk a 2 + kk a byty kategorie 4 + kk a 5 + kk mezi 120 až 170 metry čtverečními. V ceně 42 korun poplatků za metr čtvereční bytové plochy je zahrnuta cena za spotřebu energií, ale i nepřetržitě fungující ostrahu nebo služby zahradníka. Zaměřili jsme se na společné prostory a parter a také na velkorysou zeleň, která bývá u developerů často na posledním místě.“

Také Peter Višňovský považuje za více rozhodující parametry cenové než kvalitativní. „Kupující dali v posledních letech developerům velmi tvrdou lekci,“ říká ředitel Lexxu. „Byty v kvalitních projektech se po odpovídající cenové korekci dobře prodaly. Projekty se špatnou kvalitou dispozic nebo standardních materiálů zasáhl pokles poptávky nejvíce. Jaká je dobrá cena za špatný byt? Chce kupující bydlet ve špatném bytě s dobrým pocitem, že koupil levně? Většina hráčů na trhu dnes musí zvyšovat kvality všech parametrů projektu – včetně atraktivnějších (tedy nákladnějších) fasád a společných prostor. Vždy se řeší základní otázka – co bude kupujícím lépe vyhovovat, více se líbit.“




Bytový dům KOTI Troja, YIT Stavo

Letošní vyhlídky nic moc
O vývoji trhu bydlení v letošním roce si už ani realitní kanceláře nedělají žádné iluze. „Zatímco konec loňského roku ovlivnil realitní trh především zvýšený zájem o nemovitosti za příznivější cenu ještě nezatíženou vyšším DPH, první týdny nového roku ukazují, co se předpokládalo: v důsledku hospodářské situace i zmíněného navýšení sazby DPH se trh zvolna zpomaluje. O jeho další podobě bude rozhodovat mnoho aspektů, především vývoj tuzemské i globální ekonomiky,“ hodnotí společnost Lexxus, vycházejíc z analýzy prodejů více než 30 developerských projektů, které má ve své nabídce. Za hlavní příčinu stagnace trhu považuje právě velmi nejisté ekonomické prostředí. „V nestabilní době málokdo udělá tak důležité rozhodnutí, jako je investice do nemovitosti s dlouholetým závazkem splátek úvěru bance,“ konstatuje Peter Višňovský.
Co se cen za byty týká, firma současnou úroveň hodnotí jako cenové dno, na němž letos ceny setrvají. „Kategorií, ve které lze očekávat navýšení cen, je segment nejlevnějších bytů, nových i starších, u kterých už developeři nemají velký prostor pro kompenzaci navýšení DPH ze svých marží. Zvyšování DPH se sice týká jen novostaveb, ale v důsledku ovlivní i ceny starších bytů, které dříve nebo později vzrostou také,“ připouští Lexxus.

Trh se v letošním roce zpomalí – jak v důsledku hospodářské situace, tak v důsledku navýšené sazby DPH. „Kdo plánoval nákup nové nemovitosti a chtěl se vyhnout prvnímu navýšení DPH, nakoupil ještě vloni. Právě tito klienti nám budou v roce 2012 scházet,“ předpokládá P. Višňovský. Prodávat se podle něj budou především byty v nižším a středním segmentu. Ležáků bude postupně ubývat. Developeři je nemohou ve svém portfoliu držet do nekonečna – výrazně se to projevilo už v letošním roce.
 
Jan Tesař

Autor je stálým spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media