Přijde nová aukce
Prosincová aukce nových bytů pořádaná realitními kancelářemi Gavlas a Professionals ukázala, že ne všichni kupující nových bytů jsou ochotni akceptovat katalogové ceny developerů a na druhé straně ne všichni developeři jsou ochotni akceptovat představy o ceně nového bytu kupujících. Ačkoli média označila aukci za propadák, v květnu se má uskutečnit aukce další.
Propadák nebo úspěch?
Připomeňme, s jakými výsledky se uskutečnila hromadná aukce nových bytů v prosinci. Během sedmihodinové licitace projevili účastníci zájem o 38 z 39 nabídnutých bytů. Žádná z nabídek, kterou podali, ale nedosáhla katalogové ceny. Někteří nespokojení developeři poté prohlásili, že za takovou sumu nejsou ochotni byty prodat a neprodali je. Z toho vyplývá, že kupující, kteří si dokážou zajistit potřebné finance na koupi nového bytu, na trhu rozhodně jsou, jenže jejich představy o tom, kolik by byt v metropoli měl stát, se často liší od představ developerů. Aukce tak také poukázala na trapné tahanice mezi kupujícími a prodávajícími. Vyhráli prodávající, jak dokládá například příběh těch, kteří měli zájem o byty společnosti Lipnická. Ta dala do aukce šest bytů ze svého pražského projektu Rajská zahrada-Čihadla. Zatím prohlásila, že prodá jediný byt vydražený za 1,82 milionu korun. Pěti dalším vítězům napsala, že dosažená cena je pro ni příliš nízká.
„To, že některé byty prodány nebyly, to je realita aukcí v režimu reserve price. Prodávající mají právo nemovitost při nedosažení požadované ceny neprodat,“ tvrdí Ivo Gavlas, který navíc prosincovou aukci realit hodnotí jako jednoznačně úspěšnou. A to zejména z toho důvodu, že se v České republice podařilo zavést nový způsob prodeje nemovitostí, který je v zahraničí zcela běžný – aukci s limitní cenou pro prodej nových bytů a domů z developerských projektů. Její výhodou je, že zájemcům umožňuje nákup za skutečné, jsou-li tedy developery akceptovány, tržní ceny.
„Výsledek aukce předčil naše očekávání. Byl velký zájem ze strany developerů a počtem účastníků byla aukce jednoznačně největší v naší dvacetileté historii aukcí a dražeb. Až 131 potenciálních kupců soupeřilo o 39 nemovitostí z deseti developerských projektů. O některé nemovitosti soupeřilo až 15 zájemců (v průměru o každou osm). Nakonec své vítěze získalo 38 nových bytů a rodinných domů a developeři řadu vítězných nabídek akceptovali. Část vítězů tak získala bydlení za zajímavou cenu. A aukce jednoznačně odhalila, jaké jsou reálné tržní ceny nemovitostí,“ uvádí Gavlas.
Na otázku, jak ale potom vnímá, že k některým prodejům ve finále nedošlo, odkazuje na samotné developery. S tím, že úkolem jeho kanceláře bylo vyzkoušet nový způsob prodeje, nikoli se starat o to, proč někteří z developerů aukční ceny svých bytů neakceptovali.
Názor na to, proč došlo při vypořádání výsledků aukce k problémům, podal Tomáš Duda, ředitel realitní kanceláře Professionals, která byla spoluorganizátorem hromadné aukce bytů. „V některých případech nabízeli developeři úplné nesmysly. V méně atraktivní lokalitě je zcela jiná klientela než například na Malé Straně,“ říká Tomáš Duda.
Podle něj by dispozice nového bytu 2 + kk v horší lokalitě měly být zhruba podobné jako ve starším panelovém domě. A to musí platit i pro aukce. „Když tam někdo nabízí devadesátimetrový byt 2 + kk, tak jen těžko najde kupce, který by mu dal cenu, jež by tato pravidla neakceptovala. Umění developmentu je nabídnout takový produkt, o který bude v daném místě zájem. To se firmy teprve učí,“ myslí si Duda.
S jeho názorem souhlasí i Ivo Gavlas. Je ale přesvědčen o tom, že kvalitnější a také smysluplnější nabídce ze strany developerů prospěje především čas a zkušenosti. „Loňská aukce byla první vlaštovkou, která představila něco nového, ukázala reálné tržní ceny a otevřela tak celému trhu oči. Developeři nyní pečlivěji a uvážlivěji přistupují k prodejním cenám a zvažují, jaká cena je pro prodej reálná, aby se lépe potkali s představou kupujících,“ říká Gavlas.
Na druhou stranu neopomene dodat, že mnohé projekty byly realizovány v době boomu, kdy byly celkově vysoké ceny. Tedy že pozemky pro výstavbu byly nakoupeny draze a drahá byla i samotná stavba. A developeři v zájmu vlastního přežití nemohou zlevňovat úplně podle představ zájemců, protože by se pohybovali pod úrovní nákladů.
Jak to bude příště?
„Podle mě je ještě důležité zdůraznit rozdíl mezi dražbou a aukcí, protože zde dochází k nedorozuměním,“ říká Ivo Gavlas a odpovídá tím na otázku, co se musí změnit, aby budoucí aukce měla hladší průběh a nestala se terčem škodolibých vtipů v médiích jako ta předchozí. Gavlas navíc trvá na tom, že je zásadní rozdíl mezi dražbou a aukcí. „Dražba je striktně regulována platnou českou legislativou. Ve veřejné dražbě přechází vlastnictví příklepem, bez dalších právních úkonů. Není tak třeba uzavírat kupní smlouvu na prodej nemovitosti. Aukce se oproti tomu řídí občanským zákoníkem, v případě prodeje nemovitostí i příslušnými souvisejícími právními předpisy a v neposlední řadě také aukčním řádem,“ vysvětluje Gavlas. Nutné je podle něj také zdůraznit, že aukce je pořádána jako soutěž nabídek jednotlivých účastníků, kdy zvítězí nejvyšší nabídka a vítěz podepíše rezervační smlouvu. „A dále se již postupuje jako při přímém prodeji, například včetně běžného splátkového kalendáře, je možno využít i hypotéky,“ říká Gavlas.
Obecně jsou ve světě nejběžnější aukce typu reserve price, kdy si prodávající stanoví limitní cenu, a pokud jí nebude v aukci dosaženo, prodej se neuskuteční. Další věcí, na kterou bude muset u nadcházející aukce změnit náhled jak kupující, tak prodávající, je limitní cena jako standardní prodejní nástroj. „Oznámení, zda bylo dosaženo limitní ceny a zda tedy prodávající bude akceptovat vítěznou cenu, proběhne ihned po konkrétní aukci,“ říká Gavlas. Pro příští aukci jeho kancelář proto chystá vylepšení, které udělá aukci pro kupující přehlednější. „Při minulé aukci jsme se přesvědčili, že někteří lidé bohužel nečtou ani to, co podepisují. Proto jsme se rozhodli, že jim vyjdeme vstříc. Pokud kupující neuspěje, bude tak mít možnost ihned se zúčastnit licitace na jiný byt, který by mu vyhovoval,“ vysvětluje Gavlas.
Aukční repete
Ne všechny developery a kupující prosincová aukce odradila. Jak vyplývá ze zákulisních informací, zájem o chystanou aukci mezi kupujícími a developery je už nyní obrovský. Přitom ne každý developer vzpomíná na prosincovou aukci jako na něco, co by se už nemělo opakovat. „Prosincová aukce bytů v Praze ukázala, že představy klientů o cenách bytů jsou mnohem níž než očekávání developerů. Chceme prodávat, proto jsme byty zlevnili,“ tvrdí například ředitel firmy Ekospol Evžen Korec. Přesto ani jeho firma u nových projektů nejde pod 45 tisíc korun za čtvereční metr. Korec je ale přesvědčen, že nových bytů bude letos méně než loni, a proto jejich ceny na konci roku vzrostou. „Ceny bytů budou určitě vyšší než dnes. Byty ale musí být kvalitní, v dobrých lokalitách a musí se již stavět,“ tvrdí.
Nejde jen ale o stranu developerů. Jak tvrdí vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí poradenské realitní společnosti King Sturge Iva Nováková, krize naučila vyjednávat i kupující. „Developeři kromě plošně poskytovaných slev už nyní přistupují i na další požadavky klientů a jdou s cenami dolů. Skutečné prodejní ceny jsou nyní o deset až dvacet procent nižší než ceny oficiálně deklarované,“ vysvětluje Nováková.
Jestliže jsou taková očekávání i standardy na realitním trhu, nezbývá než konstatovat, že aukce v režimu reserve price se mohou stát běžným prodejním nástrojem na našem trhu i navzdory problémům první takové aukce v prosinci. Ostatně inspirace aukcemi přichází ze zahraničí, kde jsou aukce nových bytů a domů zcela normální. Na zahraničních trzích, především v anglosaských zemích, se touto cestou ročně prodá přes polovinu nemovitostí všech možných velikostí a typů.
„A aukce v režimu reserve price, kdy vítězná cena nedosáhne předem nastaveného limitu a prodávající pak nemusí nemovitost prodat, jsou ve světě naprosto převažující. Tyto aukce pořádají i věhlasné světové aukční síně Sotheby’s a Christie’s. Věříme, že i u nás se časem stanou běžným způsobem prodeje nových nemovitostí,“ uzavírá Gavlas.
Daniel Tácha
Foto: Crest Communications
Autor je novinář a spolupracovník redakce.
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
