asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Nájemní bydlení je návrat ke zdravému rozumu

02.05.2014

Obce se svých nájemních bytů zbavují, soukromníci byty za účelem dalšího nájmu pořizují. Nájemních bytů je nyní na trhu přebytek. Výše nájemného je v podstatě v rovnováze. Nejen o tom hovoří Ondřej Diblík, analytik realitní společnosti Lexxus, v interview pro ASB.

Co přineslo ukončení regulace nájemného v roce 2012? Řada obcí poslední možnosti jednostranného zvýšení nájemného nevyužila. Jsou ještě nyní patrné rozdíly mezi těmito bývalými kategoriemi?
Ukončení regulace nájemného přineslo hlavně uvolnění trhu s nájemními byty. Skončila vrstva privilegovaných nájemníků, prodávajících na černém trhu výhodné nájemní smlouvy, a těch druhých, kteří platili vysoké tržní nájemné v novostavbách nebo uvolněných bytech. Nereálně nízké regulované nájemné se postupně sblížilo s nájemným tržním. Výši nájmu tak neurčují jen cizinci a majitelé domů přišli brzy na to, že lepší je byt dlouhodobě obsazený za rozumné nájemné, než prázdný za přemrštěné. Ceny nájmů se tak dostaly na přijatelnou úroveň, až na exotické výjimky cizinci oblíbených nemovitostí nebo lokalit v blízkosti zahraničních škol. Neúměrně vysoké nájmy ještě udržují zahraniční společnosti, platící nájemné za své manažery, v úrovni odpovídající jejich zvyklostem a příjmům.


Rozdíly ve výši nájemného samozřejmě přetrvávají mezi nerekonstruovanými byty s původními deregulovanými nájemníky a nově pronajatými zrenovovanými byty, třeba v témže domě. I v tom je vidět návrat k normálnímu zdravému rozumu. U starých bytů se mnohdy výše nájemného zastavila na poslední regulaci a majitelé nevyužili možnost dalšího navyšování, aby nepřišli o stávající platící nájemníky. Movitější se raději přestěhují do svého a místo nájemného platí splátky hypotéky.

Tržní nájemné trendově klesá. Jedním z důvodů do roku 2013 bylo blížící se ukončení regulace. Jaké jsou další příčiny?
Klesající úroveň tržního nájemného má, podle mého názoru, hlavní důvod ve zvyšování množství nabízených bytů k pronájmu ještě před ukončením deregulace. Část bytů v novostavbách, ale i ve starších domech, si noví majitelé pořizovali za účelem pronájmu, zatímco se obce svých nájemních bytů cíleně zbavovaly privatizací za zlomek tržní ceny. Zvýšená nabídka tak logicky nájmy stlačila a na druhé straně zvýšila nároky na kvalitu a vybavení pronajímaných bytů.

Výše nájemného se odvozuje od pořizovacích nákladů na byt a od kupní síly obyvatel – nájemníků. Jsou tyto faktory nyní v rovnováze? Jak často pronajímatelé obvykle mění výši nájemného?
Výše nájemného se nedá vypočítat jednoduše z kupní ceny bytu, závisí hlavně na úrovni nájemného ve srovnatelných bytech v lokalitě, na poměru poptávky a nabídky a také úrovni nabízeného bydlení. Poměr pořizovací ceny a realizovaného nájemného se tak může výrazně lišit. Výše nájemného je věcí dohody se stávajícím nájemníkem a její možné úpravy jsou dohodnuty v nájemní smlouvě. Smlouvy se, většinou kvůli jejich jednoduššímu ukončení, uzavírají na dobu určitou a výše nájemného se ponechává při prodloužení smlouvy na novou dohodu mezi stranami. Kdo má ve svém bytě slušného pravidelně platícího nájemníka, měl by si ho hýčkat a zbytečně nedráždit zvyšováním nájmu. Výpadek jednoho nebo více měsíců nepronajatého bytu se vrátí jako bumerang.

Velmi často se porovnává nájemné u nás s jinými zeměmi nejen v absolutní výši, ale také v relaci k průměrné mzdě. Vychází většinou, že je u nás bydlení relativně velmi drahé. Můžete tato srovnání komentovat?
Porovnávat výši nájemného s výší příjmů má samozřejmě racionální základ, ale při mezinárodním srovnání by bylo třeba zároveň porovnávat i ostatní náklady. Vytrhnout jen jednu věc může být zavádějící. Výše nájmů bude jednoduše taková, kolik si budou moci lidé dovolit platit. Ani více ani méně. To je právě ta neviditelná ruka trhu. V každé zemi, pokud není trh uměle pokřivován dotacemi nebo regulacemi, se výše nájmů ustálí na přijatelné úrovni.

Otázkou zůstává nájemní bydlení sociálně slabých vrstev, o které by se měl postarat stát, resp. obce, které však většinu svých bytů, s vidinou krátkodobého příjmu do obecní kasy, rozprodaly a nyní jim sociální byty chybí.

Jak odhadujete vývoj výše nájemného v letošním a příštím roce?
Výše nájemného bude ještě více záviset na kvalitě bytu a domu, jeho vybavení a lokalitě, než jen na jeho velikosti a počtu místností. Neočekáváme nějaké zásadní změny ve výši nájemného ani cen bytů, trh je stabilizovaný, a neočekáváme žádné administrativní zásahy, které by jej mohly rozhoupat. Nabídkové ceny bytů mírně rostou, to je stabilizující faktor a pozitivní signál pro investice do nemovitostí. Nákupy dalších nových bytů na investici a pronájem bohatě pokryjí poptávku po nájemním bydlení. Stesky po nutnosti obecní nebo státní výstavby nájemních bytů nemají racionální základ, nájemních bytů je naopak přebytek.

JAN TESAŘ
FOTO: ARCHIV ONDŘEJE DIBLÍKA

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media