Kancelářský trh se letos zhoupne
Nabídka volných, kvalitních prostor se rychle vyčerpává, byť loni byla nejvyšší za uplynulých pět let. Letos naopak bude rekordně slabá. Kdo se tedy včas připravil, měl dostatek hotovosti a odvahy a stavěl pro předem neznámé nájemce, ten si vysloužil na rozkolísaném kancelářském trhu výraznou výhodu.
Po váhavém hospodářském oživení v roce 2013 a jeho potvrzení v roce následujícím, kdy se hrubý domácí produkt ČR (HDP) meziročně zvýšil o 2 %, se loni česká ekonomika dostala do výrazného, a podotkněme nečekaného, růstu. Podle zatím posledních odhadů HDP v roce 2015 vzrostl o 4,7 procenta. V souladu s dosavadními zkušenostmi s průběhem trendů na trhu kancelářských prostor se i poptávka začala utěšeně zvyšovat. Zkušení, kapitálově silní developeři, překonavší ve zdraví předcházející finanční krizi, na to byli připraveni. Loni nabídli trhu bezmála 190 tis. m2 nových kancelářských prostor. Za cenu nižšího nájemného získali řadu velmi zajímavých a spolehlivých nájemců, tedy firem, které v podmínkách rostoucí a stabilní ekonomiky prosperují a expandují. A trh s kancelářemi byl loni na jejich straně; díky převaze nabídky mohli nájemci sjednat výjimečně výhodné smlouvy.
Nové projekty nejprve srazily nájmy
Realitní poradenská firma Professionals ve své analýze vypočítává, že v roce 2014 byla v Praze, největším a nejvýznamnějším českém trhu, dokončena výstavba 145 tis. m2 nových kancelářských ploch. Z toho největší díl, zhruba 36,6 tis. m2, bylo zájemcům nabídnuto v posledním čtvrtletí. Celkově na trh vstoupilo nejvíce nových kanceláří od krizového roku 2009. Největší pozornost, zejména Pražanů, na sebe poutaly projekty Florentinum v ulici Na Florenci a Quadrio ve Spálené ulici, a to díky tomu, že oba objekty se nacházejí na nejvyhledávanějších adresách v centru Prahy. Skutečně v roce 2014 nejvíce kancelářských budov bylo dokončeno v Praze 1 (36 500 m2), následovaly Praha 5 (34 900 m2) a Praha 8 (34 400 m2).
Hrubá poptávka za celý rok 2014 dosáhla 310 500 m2, přibližně o sedminu více, než v té době činil pětiletý průměr. Nejvíce kancelářských ploch bylo pronajato ve 3. a 4. čtvrtletí (82 200, resp. 109 000 tis. m2). Nově uzavřené transakce za celý rok činily 189 tis. m2, o čtvrtinu více než v roce 2013. V průběhu roku 2014 bylo uzavřeno několik pronájmů přesahujících 10 000 m2. V prvním čtvrtletí roku si IT společnost Avast pronajala přes 11 000 m2 kancelářské plochy v budově Enterprise Office Center, ve třetím čtvrtletí pak byla uskutečněna významná renegociace společnosti Česká pojišťovna v budově ČP HQ v Praze 4. Výrazným pronájmem čtvrtého čtvrtletí pak byl předpronájem v kancelářském projektu Delta, která je součástí pankráckého downtownu BB Centrum.
Přesto míra neobsazenosti vystoupala na 15,4 %, když mezi roky 2011 až 2013 se pohybovala přibližně mezi 11 a 13 procenty. Pro srovnání: nejnižší neobsazenost v tomto století kolem 6 % byla v roce 2007. Na konci roku 2014 bylo na pražském kancelářském trhu volných přibližně 478 tis. m2, téměř 10 % nad úrovní předchozího čtvrtletí a asi o 9 % více, než bylo registrováno ve druhém čtvrtletí. To se muselo odrazit i na výši nájemného. Ve druhé polovině roku 2013 začalo klesat. Do konce roku 2014 se nejvyšší dosahované nájemné v obchodním centru snížilo z hladiny 20 až 21 eur na 18,50 až 19,50 eur, tedy přibližně o 10 procent.
Pro rok 2015 realitní agentury předpovídaly dokončení více než 189 tis. m2 kancelářských ploch. Řada odborníků se obávala převisu nabídky nad poptávkou a někteří opatrně varovali před vypuknutím cenové války mezi pronajímateli. Skutečně, ještě v začátku roku se trh vyvíjel v jejich neprospěch. V prvním pololetí roku 2015 bylo dokončeno 103 190 m2 kancelářských ploch. Mezi klíčové kancelářské projekty dokončené v tomto období patří budovy Metronom (29 900 m2) v Praze 5 a Meteor (4 700 m2) v Praze 8, dále BB Centrum Delta (40 600 m2) a Green Line (13 700 m2) v Praze 4 a Crystal Prague (12 800 m2) v Praze 3. Praha v prvním loňském pololetí zaznamenala velmi aktivní nájemní trh, kdy celkový objem pronajatých ploch dosáhl výše 204 tis. m2. Něco málo přes polovinu nově dokončených prostor ve druhém čtvrtletí bylo předem pronajato, což bylo výrazně vyšší množství předpronájmů než v předcházejících čtvrtletích. Podíl renegociací na hrubé realizované poptávce klesl na 44 % a ve čtvrtletí následujícím se snížil dále na 39 %. (Dva roky předtím, ve 3. kvartálu 2013, se podíl renegociací blížil 70 procentům. Loni klesl k hladinám obvyklým v letech 2007 až 2012.) Rostla ale také neobsazenost, v polovině roku se pohybovala kolem 17 procent.
Poradenská společnost DTZ, která v září 2015 fúzovala s firmou Cushman & Wakefield, v červenci uklidňovala developery, když slibovala zpomalení stavebního ruchu. „Mnohé společnosti rychle expandují, jiné se chtějí stěhovat do lepších, novějších a reprezentativnějších prostor. Pražský kancelářský trh ve druhém čtvrtletí absorboval nejvíce volných kanceláří od konce roku 2008. Pokud přetrvá tato dynamika poptávky, mohla by se neobsazenost nadále snižovat,“ napsala DTZ ve své tiskové zprávě. Analytička společnosti Lenka Šindelářová k tomu dodává: „To je dobrá zpráva pro developery a investory, kteří se obávali poklesu nájemného. Výkyvy by již měly být minimální, protože v roce 2016 bude na trh dodáno pouze kolem 55 tisíc čtverečných metrů nových kanceláří. A tím pádem můžeme očekávat další pokles neobsazenosti a nižší tlak na snižování nájemného, vyjma lokalit s vysokou neobsazeností a konkurencí.“
Budova Crystal Prague patří mezi klíčové nově dokončené kancelářské projekty. Foto: Vojtěch Zikmunda
Zásoby docházejí
Za celý rok 2015 bylo skutečně uvedeno na trh téměř 190 tis. m2 nových kancelářských ploch, což byl největší roční nárůst od roku 2008. Celkem je nyní v Praze zhruba 3,2 mil. m2 kanceláří, z toho 70 % kategorie A. Neobsazenost na konci roku klesla na 14,6 procenta. Ačkoliv ještě na konci letošního ledna si realitní agentury povzdechly, že trh nájemců trvá, bylo už zřejmé, že nepotrvá dlouho. Aktualizovaný odhad velikosti dokončovaných kancelářských ploch pro letošek se snížil na 32 600 m2, což je naopak historicky rekordně nízká výstavba. „Nejde o to, že by někam zmizelo zhruba 25 tis. m2 výstavby. Nestihne se jen dokončit v roce 2016, ale spíše až 2017, jedná se tedy pouze o upřesnění podle posledního vývoje. Přes 30 tis. m2 by mělo být skutečně letos dokončeno,” vysvětluje Pavel Novák, vedoucí české kanceláře agentury Knight Frank.
Nominální nájemné se loni již nesnížilo. Efektivní nájemné ale zřejmě ano, realitní agentury připouštějí, že pobídky ve formě nájemních prázdnin, příspěvků na adaptace interiérů nebo vybavení kanceláří patřily i v minulém roce k běžné marketingové výbavě pronajímatelů. „Nájemní pobídky nejsou na trhu ničím neobvyklým, standardně se jedná o měsíc nájmu zdarma za rok trvání nájemní smlouvy. Toto pravidlo nelze uplatňovat plošně, je třeba jej posuzovat případ od případu – někteří pronajímatelé jsou v poskytování pobídek agresivnější, aby přilákali nájemce, jiní si počkají na bonitní klienty, kterým nemusí takové slevy poskytovat,” říká Jana Vlková, vedoucí oddělení pronájmu kancelářských nemovitostí společnosti Colliers pro Českou republiku, v rozhovoru pro ASB. „Samozřejmě je celková úroveň pobídek odvislá i od velikosti a atraktivity nájemce, při větším objemu pronajatých ploch je pozice klienta lepší a může požadovat i příspěvek na vybavení kanceláře. Tyto pobídky jsou zpravidla součástí obchodní smlouvy, tedy neveřejné, a do tzv. headline rent se nezapočítávají.“
Slabé objemy nové výstavby letos zřejmě výrazně sníží neobsazenost kanceláří. „Vidíme zde pokračující tendenci v jejím poklesu, která bude dále umocněna v roce 2016, kdy podle našich předpokladů dosáhne hranice právě na podobné úrovni, na které se pohybovala před finanční krizí. Náš odhad je, že neobsazenost klesne až na 11,5 % na konci roku 2016,” říká Radka Novak, partnerka a vedoucí kancelářského týmu Cushman & Wakefield, v komentáři pro ASB. „Dalších 91 000 m2 kancelářských ploch se již staví s plánovaným dokončením v roce 2017, ale toto číslo není konečné,“ upřesňuje Ondřej Vlk, vedoucí výzkumného oddělení společnosti Colliers pro Českou republiku. „Vzhledem k minimálnímu objemu výstavby lze očekávat pokles neobsazenosti a s tím i oživení výstavby. Pokles objemu stavěných prostor je přímým důsledkem nárůstu neobsazenosti po velké výstavbě v letech minulých, trh na ni zareagoval pružně a lze očekávat, že stejným způsobem zareaguje i nyní.“
Předpoklad poklesu neobsazenosti posiluje i skutečnost, že nemalá část objektů, které mají být dokončeny letos, již zná svého nájemce a uživatele. „Co se týče evropského kontextu, průměrná neobsazenost v rámci hlavních evropských metropolí je mezi 9 a 10 procenty,“ přibližuje Pavel Novák z Knight Frank. „V okolí tohoto intervalu se jedná o tzv. zdravou neobsazenost (kdy volných prostor není příliš málo ani příliš mnoho). Obecně odborníci soudí, že pokud je neobsazenost pod 5 procent, je to tzv. trh pronajímatelů, kdy si vlastníci nemovitostí mohou dovolit zvyšovat nájemné a omezit jakékoliv pobídky. Pokud je neobsazenost naopak nad 10 až 12 procenty, je to tzv. trh nájemců, kdy jsou podmínky pro uzavírání nájemních smluv pro ně nejvýhodnější, včetně již zmiňovaných nájemních pobídek.“
„Ekonomický vývoj v České republice nasvědčuje tomu, že objemy pronájmů by mohly dosáhnout podobných čísel jako v loňském roce. I pokud čistý objem pronájmů bude nižší, je pravděpodobné, že neobsazenost poklesne na úroveň přibližně 12 procent,“ dodává Jana Vlková. Zůstává otázkou, jak tomu bude dále s výstavbou a nabídkou nových kancelářských ploch. Zatím to vypadá, že letošní „deficit“ developeři doženou v roce následujícím. „Pro rok 2017, na základě dat od Prague Research Forum a údajů o zahájené výstavbě některých z projektů, odhadujeme objem dokončených kancelářských ploch na 226 tis. m2,“ říká Radka Novak z Cushman & Wakefield.
Konjunktura zasáhla i Brno, Ostrava má problém
V polovině loňského roku kancelářský trh v Brně vykazoval nižší neobsazenost, než v té době Praha: 16,5 procenta. Ještě v polovině roku 2014 dosahovala 19,6 %. Celková kancelářská plocha v Brně zahrnuje 482 900 m2, z toho 80 procent tvoří moderní budovy třídy A. „V Brně jsme v posledních několika letech pozorovali slabší poptávku po kancelářských budovách. Majitelé se snažili motivovat nájemce k vyšší aktivitě nízkým nájemným a výhodnými nájemními pobídkami, například nájemními prázdninami. Předpokládáme, že v tomto ohledu dojde k významnému zvratu,“ říká Lukáš Netolický z kancelářského týmu Cushman & Wakefield.
Na výhodné nabídky pronajímatelů zareagovala řada firem. A to především nájemci, kteří sídlili ve starých budovách, rekonstruovaných v průběhu 90. let. Starší budovy nabízejí nízké nájemné včetně servisních poplatků, úspora na nájemném je však vykoupena omezeným seznamem služeb, nízkou reprezentativností prostor a komfortem pracovního prostředí. Podle Cushman & Wakefield bude v důsledku silné poptávky firem zejména z oborů IT (v současné době se na pronájmech podílejí 58 %) a odborných služeb v letošním roce v Brně dokončeno více kanceláří než v Praze, odhadem přes 51 tis. m2. „Téměř všechny kvalitní projekty v Brně jsou skoro obsazené. Firmám se v tomto městě velmi daří a nebojí se nabírat další zaměstnance a rozšiřovat prostory. U některých kancelářských objektů vznikají dokonce pořadníky zájemců o pronájem a stávající nájemci mají omezené možnosti expanze. Zároveň skvěle fungují předpronájmy v případě nových projektů,“ dodává Lukáš Netolický.
Výzkumné sdružení Regional Research Forum (RRF) uvádí, že v polovině loňského roku činila hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací celkem 26 400 m2, což je dvakrát více než ve stejném období předcházejícího roku, avšak téměř o polovinu méně než ve druhém pololetí 2014. Čistá realizovaná poptávka po odečtení renegociací a podnájmů dosáhla 13 500 m2, což je o pětinu méně než v předchozím pololetí. Nejvyšší dosažitelné nájemné v Brně v první polovině 2015 zůstalo stabilní na úrovni 12,50 eur/m2 měsíčně. V Ostravě v první polovině roku 2015 dosahovala celková výměra moderních kancelářských ploch 205 400 m2, informovalo RRF.
„Budovy třídy A představovaly 71 % celkové plochy a zbývajících 29 % tvořily kanceláře třídy B. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v prvním pololetí 2015 celkem 7 300 m2, jedná se o meziroční propad o 12 % a o propad o 10 % v porovnání s druhým pololetím 2014. Jelikož se v Ostravě během prvního pololetí neuzavřela žádná renegociace již stávajících nájemců, čistá realizovaná poptávka dosáhla stejného objemu jako hrubá realizovaná poptávka, a to 7 300 m2. V Ostravě bylo ke konci prvního pololetí 2015 evidováno 49 200 m2 volných kancelářských prostor. Míra neobsazenosti tak oproti druhému pololetí 2014 vzrostla o 1,9 procentního bodu na 24 %. Nejvyšší dosažitelné nájemné v Ostravě zůstalo ve druhém pololetí 2014 na úrovni 11,50 eur/m2 za měsíc.
Budova Delta je nejnovějším přírůstkem pankráckého BB centra. Foto: Passerinvest Group
Co chtějí uživatelé
Vraťme se však na největší a směrodatný český trh. Mezi nejaktivnějšími nájemci se i v loňském roce držely společnosti z oboru informačních technologií, poradenské firmy a firmy z farmaceutického průmyslu. Nejen ony, ale také ostatní nájemci se, podobně jako developeři a pronajímatelé, potýkají s novými trendy v ekonomice. Nájemci jsou na tom lépe možná v tom, že si mohou klást požadavky, kterým bývá v maximální míře vyhověno. Jedním z takových faktorů je relativní nedostatek kvalifikovaných pracovníků. Dobře umístěná, snadno dostupná kancelář, špičkové technické vybavení a příjemné pracovní prostředí se pro zaměstnavatele stává důležitým nástrojem získávání nových lidí. Orientace na zaměstnance vede nájemce ke komplexnímu hodnocení lokality, firmy opouštějí dispozice open space, ale i oddělených kanceláří, a volí spíše prostory motivující k pracovní aktivitě (Aktivity based working). Spíše než na dodržování pracovní doby se klade důraz na výkon a kreativitu zaměstnanců. Prosazuje se práce z domova i elektronická komunikace členů týmu nebo celých týmů.
Nové styly umožňují lidem rozhodnout se kde, kdy a jak budou pracovat nejvíce efektivně. Kontrola zaměstnanců ustupuje důvěře v zaměstnance. „V dnešní době je roční nájemné včetně poplatků za pracovní stanici nižší než odměna personální agentuře za nahrazení zaměstnance, který odejde. Společnosti tak chtějí využít své kanceláře jako způsob, jak dát najevo svým zaměstnancům, že si jich cení,“ říká Pavel Novák z Knight Frank. „Například při výběru lokality pro administrativní centrum už nehraje roli to, kde bydlí vedení společnosti, ale jak je dostupné zaměstnancům. Kanceláře uzpůsobené k ‚activity based working‘, resp. modernímu pracovnímu stylu, musejí mít propojený a flexibilní prostor, přitom nemusejí být umístěny v moderní budově. Jsou méně náchylné na prostorové expanze a redukce. Deset nových zaměstnanců nemusí znamenat deset nových pracovišť.“ Tyto nové trendy nevyvolávají dodatečné náklady ani výrazné úspory v projektování a stavbě kancelářských budov.
„Moderní administrativní budovy jsou navrženy tak, aby v rámci kancelářského prostoru bylo možné postavit prakticky cokoliv (alespoň z hlediska dispozice), proto různé pracovní koncepty nemají zásadní vliv na výstavbu jako takovou,“ vysvětluje Pavel Novák v rozhovoru pro ASB. „Otázka vyvstává až při klientských změnách, tedy interiérových vestavbách (tzv. fit-outu). Přirozeně jak fit-out, tak i nábytková řešení jsou pak nákladnější, a to pro nájemce. Z důvodu vyšších nákladů dává pro některé nájemce smysl delší nájemní smlouva než standardních 5 let.“ Stavění administrativních budov jako energeticky úsporných, tzn. většinou s certifikáty BREAM, LEED a dalšími, je v současné době standardem. „Jde prakticky jen o stupeň certifikace. A ano, některými zahraničními nájemci či investory je přímo vyžadováno,“ potvrzuje P. Novák.
TEXT: JAN TESAŘ
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
