Kam kráčí obchod s byty
V minulém roce se trh s bydlením v ČR nevzpamatoval. Stavbaři, investoři ani obchodníci po ničem nevolají ani nebijí na poplach, leč jsou smířeni s tím, že ani letos žádné výrazné zlepšení nenastane. Snad alespoň ceny bytů zastavily svůj pád. Trh bydlení je velice úzce spjat s celkovou hospodářskou situací země, takže se zlepší až s celou ekonomikou.
Česká ekonomika loni klesla o 1,2 %, jak uvádí zpřesněný odhad Českého statistického úřadu (ČSÚ). Pokles se během roku postupně prohluboval (v 1. čtvrtletí činil meziročně 0,4 %, v posledním 1,7 %). To žádný velký optimismus do budoucna nevybudí. Klesly reálné mzdy, nezaměstnanost dosahuje rekordní výše, roste daňové zatížení obyvatel i výdaje na bydlení, vynucené státní regulací a deregulací, a vyhrožuje se chudobou ve stáří. Lidé úzkostně spoří. Tyto faktory byly určující pro vývoj trhu bydlení a vyvážily rekordně nízké úroky hypotečních úvěrů, pokles cen bytů, akční slevy či jiné marketingové akce realitních firem, které se naopak snažily prodej bytů povzbudit.
To se jim nakonec částečně podařilo. Přehled, kolik se loni v České republice celkem zobchodovalo bytů (nových i starších), není dostupný. Stavební a developerská firma Trigema nicméně uvádí ve své studii o vývoji bytového trhu údaje o nových bytech v hlavním městě, které mají v celostátním přehledu zásadní váhu. „Zásluhou strmého nárůstu prodejů v závěru roku dosáhl počet nových bytů prodaných v Praze za rok 2012 výše 4 578. Proti loňské bilanci 3 791 bytů to představuje nárůst asi o 20 procent,“ uvádí Trigema.
V časopise Reality jsou pak citovány postřehy realitních firem v některých velkých městech ČR a konstatován nárůst prodejů nových bytů také v Plzni a Brně.
Nejméně dokončených, nejvíce neprodaných
Pro ilustraci vývoje trhu bydlení lze obvykle použít vývoj trhu hypotečních úvěrů. Loni tomu tak nebylo. Počet nových úvěrových smluv uzavřených s občany i jejich hodnota v minulém roce vzrostly proti roku předcházejícímu o 2,1 % na 73 595 a 121,6 mld. Kč. Byla to historicky druhá nejvyšší čísla po rekordním roce 2007. Nejsilnější nárůst nových hypotečních úvěrů banky zaznamenaly (shodně s Trigemou) v posledním čtvrtletí roku – meziročně o 23 %.
Jistě to bylo vlivem povzbuzujících akcí developerů, dva z největších dokonce sáhli k cenové válce na území pražských Horních Měcholup. Tím hlavním afrodiziakem ale byly rekordně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů, které v celoročním průměru byly na 3,52 % a koncem roku spadly až na 3,17 %. Splátka hypotéky ve výši 1 mil. Kč se splatností 15 let klesla pod 7 000 Kč, nejníže v historii ukazatele Hypoindex vydávaného společností Fincentrum. V roce 2011 byla průměrná sazba bez rozdílu fixace 4,04 % a v roce 2010 činila 4,9 %. Průměrná výše jednoho úvěru loni mírně stoupla na 1,71 mil. Kč.
Značná část nových hypotečních úvěrů, podle odhadů samotných bankéřů 20 až 30 %, však byla použita k refinancování starších hypoték. Tyto obchody, podobně jako rozlišení hypoték určených k nákupu nových nebo starších bytů, statistiky Ministerstva pro místní rozvoj o hypotečních úvěrech nepodchycují.
Údaje o bytové výstavbě jako takové ovšem naznačují, že nové bydlení se loni oživení zájmu nedočkalo. ČSÚ uvádí, že počet bytů, jejichž výstavba byla zahájena, loni klesl meziročně o 13,37 % na 23 853. „Vloni počet bytů, které se začaly stavět, dosáhl nízké úrovně poloviny 90. let minulého století a reaguje tak na sníženou poptávku související s přesyceností trhu vyšším počtem bytů dokončených v době konjunktury (ročně kolem 40 000) i nižším počtem zájemců, kteří si nepořizují bydlení pro vlastní bytovou potřebu,“ konstatuje ČSÚ.
„Méně bytů se meziročně začalo stavět ve všech druzích staveb kromě domů pro seniory (v nich bylo zahájeno nejvíce bytů od roku 2007).“
Počet dokončených bytů se po hlubokém propadu v roce 2011 loni meziročně zvýšil o 3 % na 29 477, přesto byl druhý nejnižší od roku 2004. „K růstu přispěly zejména byty v bytových domech (o desetinu více), byty pro seniory a v upravených nebytových prostorách, počet bytů v rodinných domech stagnoval. Třetina bytů byla dokončena na území Prahy či Středočeského kraje,“ doplňuje ČSÚ.
V lednu letošního roku čísla dále výrazně klesají. V meziročním srovnání bylo zahájeno o 39 % bytů méně, dokončeno o 10,4 % bytů méně. Přesto se převis nabídky bydlení nad poptávkou zvyšuje. Podle Trigemy bylo na konci minulého roku na území hlavního města volných 6 762 bytů, o 4 % více než koncem roku 2011.
Téměř polovina z nich byla dokončena teprve nedávno, tedy v roce 2012. Více než rok po svém dokončení zůstalo neprodaných 1 436 bytů, což je o 14 % méně než před rokem, ale z toho 791 bytů, tedy naopak o 3 % více, zůstává volných déle než dva roky. Z celkem neprodaných dokončených bytů to dělá téměř 29 %. „V neprodaných dokončených bytech mají developeři umrtvených více než 12 miliard Kč, z toho 4 miliardy připadají na byty, které jsou starší než dva roky,“ dodává Trigema.
Pozoruhodný je mimo jiné také údaj ze studie této firmy, že navzdory krizi a miliardám investic zamrzlých v neprodaných bytech v Praze loni stále aktivně působilo více než 170 developerů.
Prodává dobrá cena na dobrém místě
Průměrná cena za metr čtvereční nového bytu (počítáno jako cena celkem s DPH děleno užitnou plochou bytu) se na konci roku 2012 zastavila na částce 58 508 Kč. Přitom na začátku října loňského roku uvedlo analytické oddělení Trigemy průměrnou hodnotu 61 781 Kč, koncem dubna 2012 dokonce 63 011 Kč. Podle ČSÚ se loni propad cen bytů v ČR zastavil. Ovšem hlavně díky Praze. Po vyloučení hlavního města z výpočtů pokles cen pokračoval, proti roku 2008 byly ceny nižší bezmála o čtvrtinu (v Praze zhruba o 17 %). V hlavním městě i mimo něj se ale cenový propad zastavil ve druhém pololetí.
Vývoj byl dán jak tržními podmínkami, tak technickými faktory. Ceny bytů klesají společně s jejich výměrou. Poptávka po malých bytech trvá, nejen kvůli jejich ceně, ale také kvůli nižším provozním nákladům.
„Registrujeme výrazně vyšší zájem o byty 1 + kk a 2 + kk; vzhledem k jejich nižší celkové ceně je to logické.
Nejedná se o loňský nebo letošní trend, ale o standardní situaci – vždy budou početně více zastoupeni zájemci o menší, levnější byty,“ říká Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře Lexxus. „V některých projektech je však klientela na malometrážní byty upřednostněna až příliš a klienti žádající 4 + kk mají velmi omezené možnosti a často je neumíme uspokojit. Byt 4 + kk v preferovaném projektu vůbec není anebo je nutné jej dodatečně tvořit spojením dvou bytů 2 + kk (což nemusí být ideální).“
Obrat v síle poptávky se letos neočekává. „Bude to velmi podobné, bude stále hodně záležet na ceně,“ potvrzuje Martin Louda, ředitel SIDI Czech Republic. „Největší zájem bude o menší byty do 50 000 Kč za metr čtvereční včetně DPH nebo o velké byty nad 130 čtverečních metrů, s kvalitní dispozicí a prostornou terasou či balkonem v cenách do 60 000 Kč za metr čtvereční. Porostou však i nároky kupujících třeba na architekturu a myslím, že se začne dostávat do popředí zájmu také ‚dobrá adresa‘. Růst poptávky čekám v lokalitách Praha 10, 4 nebo 8.“
Obchodní ředitelka FIM Group Ilona Monferini Mančíková připojuje postřeh z vyššího patra: „I v našem segmentu luxusních bytů se velmi dobře prodávají malé byty. Ať už jako bydlení pro movitější singles nebo jako firemní byty pro krátkodobé bydlení zaměstnanců, případně i pro účely investiční. Vedle toho je ale mimořádný zájem o nadstandardní, luxusní velké byty s unikátními výhledy v historickém centru Prahy. Takové byty si většinou lidé kupují pro vlastní bydlení.“
Spekulativní nákupy nemovitostí za účelem uložení hodnoty bohatství nebo pronájmu, respektive obojího však z trhu nezmizely. Je jich o mnoho méně než dříve v nižším segmentu, na sídlištích a okrajích měst, ale zůstávají důležitou částí poptávky po exkluzívních bytech. „V případě našich projektů zaznamenáváme nárůst nejen klientů, kteří koupí bytu řeší svoji bytovou situaci a plní si tím svůj sen o nadstandardním bydlení, ale i klientů, kteří bytovou situaci mají vyřešenou, ale hledají bezpečnou a jistou investiční příležitost,“ říká Ilona Monferini Mančíková. „Tito klienti si uvědomují, že investice do bytu v historickém centru Prahy v nově rekonstruované budově se zázemím recepce a možností parkování přímo v domě je správné investiční rozhodnutí. Stávající podmínky na trhu (ceny nemovitostí, úroveň úrokových sazeb) nikdy v historii nebyly lepší. Nejen podle našich statistik se však mění druh klientů, kteří tyto byty kupují. Dříve byl typickým klientem cizinec, po roce 2008 se situace obrátila a jedná se především o Čechy a Slováky, kteří si koupí bytu v centru Prahy plní svůj sen o bydlení a potvrzují tím i svůj status úspěchu,“ říká ředitelka Monferini Mančíková.
Ale i u levného bydlení na předměstí si lidé hledí kvality. „Na trhu se ve větší míře objevují opravdu kvalitní projekty. Takové, které nabízejí odpovídající, ale rozumně nastavené ceny odpovídající realitě, chytrá dispoziční řešení a architektonicky zajímavé nápady. Proto si myslím, že pokles cen u kvalitních projektů se zastavuje,“ říká Mikuláš Ordnung, obchodní ředitel Manghi CZ.
Bezpečná cena
Z pohledu investorů a developerů je pokles cen rezidenčních nemovitostí částečně kompenzován snižováním pořizovacích cen bytů. Zdaleka však nenastává tak hluboký a tak prudký propad cen stavebních prací a materiálů jako u inženýrského stavitelství či státních zakázek obecně.
„Po velké hostině developerům a stavebním firmám nastaly skromné časy. Hlavní cenový propad nastal v letech 2008 a 2009 a od té doby se ceny pohybují na relativně stejné, standardní úrovni v obou oborech. Developer i stavební firma kalkulují rozumný profit a díky konkurenci nemají prostor pro nic jiného,“ říká P. Višňovský.
Podle vyjádření některých developerů se loni pořizovací ceny bytů snížily proti období vrcholu konjunktury zhruba o 15 %. Naproti tomu neklesají ceny stavebních pozemků, mnohdy dokonce rostou, a také se zvyšují finanční náklady. „U finančních nákladů došlo k navýšení nejen z důvodů úroku, ale především kvůli zvýšeným nárokům na výši vlastních zdrojů a předprodejů. Nyní je standardním poměr mezi equitou a předprodejem 30 : 30. Získat předprodej 30 procent nyní trvá déle, což má samozřejmě vliv na výši finančních nákladů,“ vysvětluje Martin Louda.
Že by se ale za menší peníze stavělo hůře, to odmítají investoři i realitní kanceláře. Ředitelé oslovení časopisem ASB vůbec neuvažují o odbytých projektech a nekvalitním provedení. Pojem „bezpečná cena stavby“ je v bytovém stavitelství téměř nepochopitelný.
„Developeři i stavební firmy už dávno nejedou na kvantitu. Každý z nich má méně zakázek. Stavební firma musí odvést velmi kvalitní práci, aby si ji stejný developer vybral pro svůj další projekt,“ říká Peter Višňovský. „Stejně tak developer mnohem více hlídá kvalitu prováděných prací – aby obstál v boji s konkurencí a aby projekt mohl být dobrou referencí při výstavbě a prodeji projektu dalšího. Zní to velmi přirozeně, ale ve velmi nepřirozené minulé dekádě tomu tak často nebylo,“ připouští ředitel realitní kanceláře Lexxus.
Že by tedy historická poučka – Nekupujte byt stavěný za hospodářské recese – neplatila? „Zní to logicky, ale opak je pravda! V dnešní konkurenci si snížení kvality nemůže nikdo dovolit. Developer proto, že nabídka bytů je mimořádná. A i když lidi stále nejvíce zajímá cena, dnes už vědí, jak má vypadat kvalita, a i v nižším cenovém segmentu ji vyžadují,“ tvrdí Mikuláš Ordnung. „Pokud jde o stavební firmy, ty bojují o každou zakázku. Nemohou si dovolit odvést nekvalitní práci.“
Přesto by měl zákazník u nového bytu zůstat ve střehu. „Otázku kvality výstavby bych řešil především u projektů, kde developeři soutěží o prvenství v ceně, tj. u těch nejlevnějších. Prodejní ceny těchto projektů se často blíží cenám stavebních nákladů ve středním segmentu, což nemá logiku i při vědomí nízkých standardů vybavení a architektonické impotence. Někdy je snaha ušetřit za každou cenu opravdu neuvěřitelná. V poslední době jsem například zaznamenal návrat k použití materiálů, jako je panel (u nejlevnějších projektů),“ upozorňuje Martin Louda. „To mi ovšem připomíná koninu v salámech v akci,“ dodává s nadsázkou.
Lepší to nebude
Nic lepšího než loni se v tomto roce na trhu bydlení očekávat nedá. Hospodářská recese bude pokračovat, očekávání obyvatelstva zůstanou značně skeptická.
„Stávající krize není na realitním trhu nic nenormálního. Lidé dohánějí nákupy za poslední tři roky, kdy s koupí, vzhledem k nepříznivému vývoji ekonomiky, vyčkávali. Ceny už nikam nepadají a podle vlastních zkušeností mohu říct, že kupující to už ani příliš neočekávají,“ konstatuje M. Louda. „Hypoteční úvěry jsou velmi příznivé.
Úspěšní developeři v prodejích vždy nabídli něco navíc a projekty tak zatraktivnili na úkor ležáků, které jsou v prodeji za srovnatelné nebo vyšší ceny. V porovnání s loňskou situací čekám letos konstantní poptávku. Ještě více bude záležet na chytrém marketingu projektů a schopnosti developera odlišit se od konkurence.“
Jestliže ekonomové doufají, že ve druhé polovině roku pokles hospodářského výkonu země ustane a že by mohly být patrny známky oživení, pak obchodníci s bydlením věří, že k dalšímu propadu cen bytů už letos nedojde. Alespoň v hlavním městě ne. „Tržní ceny nových bytů v Praze se za poslední dva až tři roky prakticky nemění – stagnují. Ani v roce 2013 neočekáváme změnu – impulsem pro růst cen bytů bude až reálný a výrazný růst ekonomiky, který se zatím neodehrává,“ shrnuje Petr Višňovský.
| POHYBY CEN V Praze už ceny bytů neklesají, na venkově ano V České republice se v mimopražských regionech ceny starších bytů v posledním čtvrtletí roku 2012 meziročně snížily o 7 %. V Praze ceny starších bytů ve stejném období ve srovnání s předešlým rokem naopak mírně vzrostly, a to o 0,2 %. Uvádí to Český statistický úřad (ČSÚ) ve své nejnovější analýze z konce března. Nové byty, které ČSÚ sleduje zatím pouze v Praze, se nejdráže prodávaly v 1. čtvrtletí roku 2009. „Od počátku roku 2009 do konce roku 2012 klesly ceny nových bytů v Praze o 7,8 procenta. Ceny starších bytů v Praze od svého maxima ve třetím čtvrtletí roku 2008 klesly koncem roku 2012 o 14,1 procenta,“ říká ředitel odboru statistiky cen ČSÚ Jiří Mrázek. V celé republice byly ceny starších bytů koncem roku 2012 nižší o 13,7 % oproti 3. čtvrtletí 2009, odkdy se ceny mimo Prahu zjišťují. Ceny starších bytů a rodinných domů v České republice dosáhly vrcholu v roce 2008. Podle house price indexu (HPI) klesly ceny nemovitostí od 3. čtvrtletí 2008 do 3. čtvrtletí 2012 o 9,1 %. HPI zahrnuje nové i starší bytové nemovitosti i ceny souvisejících pozemků. Vývoj HPI je v České republice podobný průměru za celou Evropskou unii. V některých zemích EU je ale pokles delší a hlubší. Například ve Španělsku spadly ceny nemovitostí od svého vrcholu v roce 2007 v průměru již o 30 %. Cenu nemovitostí velmi silně ovlivňuje trh práce. V oblastech, kde je nízká nezaměstnanost, se byty a rodinné domy prodávají za vyšší ceny. Například v Praze se byty prodávaly za 46 000 Kč/m2, v Brně za 31 800 Kč/m2, v Hradci Králové za 26 000 Kč/m2. Naopak v Ústeckém a Moravskoslezském kraji byly ceny nemovitostí ve srovnání s ostatními kraji nižší: v Ostravě 16 700 Kč/m2, v Ústí nad Labem 11 800 Kč/m2. Uvedené údaje představují průměr cen v letech 2009 až 2011. |
TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: thinkstock.com
Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.
