Díky krizi firmy naslouchají právníkům

Právníci si v době krize nemohou stěžovat na nedostatek zakázek. Naopak. Přibývá jim práce například díky snaze firem ušetřit na nájmech. Firmy v úzkých hledají jakoukoli skulinku v nájemních smlouvách, která by jim umožnila od smlouvy odstoupit nebo vyjednat slevy na nájemném.

Na diskusi Stavebního fóra se právnička Olga Humlová ze Salans Europe LLP vyjádřila, že krize má svá pozitiva pro realitní trh. Při sjednávání nových nájemních smluv nebo renegociaci starých si firmy raději přizvou právníky, aby pro sebe dosáhly co nejvýhodnějších podmínek. Dříve investoři nakupovali jakékoli projekty v domnění, že ceny nemovitostí půjdou stále nahoru. Zejména před koncem roku obchodníci sháněli k akvizici téměř cokoliv, aby získali bonusy. Přizvali si sice právní firmu, aby zanalyzovala rizikovost plánované transakce, ale „dříve naše analýzy nečetli a nakupovali projekty s šílenými kostlivci ve skříni. Díky krizi konečně začali naše doporučení číst a začali nám naslouchat,“ říká Olga Humlová.

Je zřejmé, že do finančních potíží se dostalo mnoho firem, které mají úvěry na své projekty, včetně těch velkých a mediálně známých. Problémem číslo jedna je pro ně nedostatek ekvity čili vlastního kapitálu. „Ten by měl být podmínkou vstupu do developerské branže,“ říká Petr Herman z Passerinvest Group. Že to tak nebylo, svědčí mnoho zastavených projektů malých a středních podnikatelů, kteří využili dřívějšího boomu a pustili se do developmentu spekulativně a bez příliš velkých znalostí.

I velký developer ale shání ekvitu, kde to jen jde. Banky, závislé na rozhodování mateřských firem mu tuto aktivitu neusnadňují. „Dříve bankám vládli obchodníci, dnes vládne risk management. Byli bychom raději, aby vládlo představenstvo,“ komentuje tuto situaci Petr Herman. Společnost potřebuje refinancovat své úvěry a dosáhnout „vytažení ekvity“, aby mohla dokončit rozpracované projekty. „Nechceme prodávat své projekty pod tlakem v době, která je pro nás nevýhodná,“ dodává Herman. Získat nájemníka z řad nadnárodních společností trvá totiž déle než dřív. S každým rozhodnutím se zdejší vedení obrací na mateřskou centrálu a uzavření obchodu se tak oddaluje.

Ani pro banku tato situace není ideální. Prodej projektu pod tlakem snižuje jeho cenu, což pro úvěrující banku není výhodné. Proto se snaží spíše s klienty dohodnout na změně splátkového kalendáře, kontrolu provozních nákladů a změny ve spolupráci s klientem, jak potvrdila na diskusi Lenka Kostrounová z ČSOB.

„Naše banka vstoupila na nemovitostní trh později, zatím příliš mnoho špatných úvěrů nepociťujeme. Nejčastější případy jsou prodeje aktiv,“ říká Lenka Kostrounová a odmítá, že by docházelo ve větší míře k uplatňování zástavních práv banky na nemovitosti. Vzhledem k současné situaci na trhu považují banky za větší riziko uplatnit zástavní právo než jednat s klientem o jiném řešení, protože není jisté, kdy by k prodeji došlo, a dostaly se k financím z prodeje zástavy.

Právnička Olga Humlová si myslí, že banky zde především nemají zkušenost s realizacemi prodeje zástav, i proto se jim vyhýbají. Navíc tu podle právničky „vládne stále konkurzní a insolvenční mafie. Insolvenční zákon nebyl tak dobrý, jak se zpočátku říkalo,“ dodává Humlová k současné situaci. Banky proto nechtějí nechat situaci dojít tak daleko a raději vycházejí svým dlužníkům vstříc. Alespoň těm velkým.

Iva Nachtmannová
Ilustrační  obrázek: Passerinvest Group (projekt Filadelfie)