asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Analýza: Stavět dobře už je vážně problém

06.11.2013
Tak hluboký propad stavebnictví, jaký nastal v prvním letošním pololetí, čekal opravdu jen málokdo. Stavební firmy se potýkají s nedostatkem zakázek, podhodnocením stavebních prací, špatnými projekty a slabou platební morálkou zákazníků. To se musí projevit na kvalitě staveb samotných, varují odborníci.
Navzdory očekávání se krize stavebnictví prohlubuje. Ještě loni ředitelé stavebních společností předpovídali pro tento rok mírný pokles se známkami stabilizace, tedy stručně dosažení dna. V dubnu jejich předpovědi potemněly k poklesu 4,7 procenta. Za první pololetí však objem stavební produkce meziročně klesl o 12,7 % a aktuální očekávání se pohybují na 7,4% propadu za celý tento rok, uvádí nejnovější Kvartální analýza českého stavebnictví, sestavovaná výzkumnou společností CEEC Research a účetní a poradenskou firmou KPMG. Loni stavebnictví propadlo o 7,6 procenta. Nedá se tedy hovořit o zpomalování poklesu v tomto roce. Stavaři tvrdí, že na průšvih zadělala dlouhá a tuhá zima. Zpoždění, které počasí způsobilo, už se dohnat nedá. Ale ono ani není jak.

Chybějí zakázky, především v důsledku restriktivních opatření ve výdajích státu, což se podepsalo hlavně na produkci inženýrského stavitelství, a v důsledku opatrnosti soukromých investorů, kteří se do ekonomicky a politicky nejistého prostředí s penězi zrovna nehrnou. Podobné obavy zdržují od investic i obyvatelstvo, lidé raději více šetří. Stavebnictví klesá již pět let. Ve srovnání s rokem 2008 je letos výkon odvětví o třetinu nižší. Nových zakázek pro stavební firmy bylo v letošním prvním pololetí o 16,2 % méně než ve stejném období loni. Společnosti zabývající se pozemním stavitelstvím zaznamenaly bezmála čtvrtinový úbytek kontraktů, firmy zaměřené na inženýrské stavby měly o 6,9 % zakázek méně. Zásoby práce podle zakázkových knih klesly pod šest měsíců. O šestinu klesla průměrná hodnota jedné zakázky. Svaz podnikatelů ve stavebnictví (SPS) odhaduje, že poklesem stavební produkce za letošní první pololetí odvětví přichází o 157,5 mld. Kč na tržbách. Kumulativně od roku 2009 (vztaženo k výsledkům roku předcházejícího) dosud klesly tržby stavebních firem o 434,5 miliardy korun.

Naplňuje se katastrofický scénář
„Prohlubující se propad ekonomiky a snížení příjmů státního rozpočtu řešila minulá vláda radikálními škrty a razantním omezením veřejných investic. To mělo velmi negativní dopady na stavebnictví. Politika drastických výdajových restrikcí v oblasti veřejných investic zapůsobila protisměrně – výrazně snížila příjmovou stránku rozpočtu, zvýšila nezaměstnanost v oboru a díky vysokému multiplikačnímu efektu stavebnictví zapůsobila negativně i v řadě dalších oborů. Vláda však nereagovala na výstražné signály a požadavky zaměstnavatelských svazů na opatření ke zmírnění následků krize, neuskutečnila ani jediné z proklamovaných opatření k zastavení poklesu investiční výstavby,“ hodnotí v rozhovoru pro ASB vývoj odvětví Václav Matyáš, prezident SPS. „V protikladu s opatřeními prakticky všech evropských vlád nepůsobila proticyklicky, ale naopak krizi stavebnictví prohloubila zastavením investiční výstavby. Znejistěla i privátní sféru, která přestala investovat, přestože úspory obyvatel prokazatelně rostou.“ „Tím došlo v rezortu stavebnictví ke ztrátě stavebních kapacit, které se budou těžko obnovovat,“ zdůrazňuje Václav Matyáš. „Došlo ke znehodnocení drahého strojního vybavení odborných firem, propouštění i vysoce kvalifikovaných pracovníků a negativním dopadům na další odvětví průmyslu, dopravy i služeb.

Variantní scénář, který na počátku ekonomické krize Svaz podnikatelů ve stavebnictví v ČR vytvořil, se nakonec přiblížil k variantě katastrofické, která byla uváděna jako nepravděpodobná.“ Tento katastrofický scénář počítal s tím, že v roce 2010 padne stavební produkce na úroveň 75 % roku 2008 a tam setrvá další tři roky. Již loni se stavební výroba snížila pod 80 procent. Pro srovnání – realistický scénář počítal na 80% hranici s odrazem ode dna v roce 2010 a zvýšením produkce letos k hranici 90 % úrovně roku 2008. Bezmála pětina stavebních kapacit zůstává nevyužita. Na existující zakázky by stačily dvě třetiny stávající výkonnosti stavebních firem. „Od roku 2008 se snížil počet stavebních firem s počtem zaměstnanců nad 50 ze 767 na 603, to je tedy přibližně 70 firem, které zaměstnávaly řadu kvalifikovaných lidí. Celkově přišlo za uvedené roky stavebnictví téměř o 50 tisíc pracovníků, pokud započítáme i malé firmy,“ vypočítává Václav Matyáš.

VÝSTAVBA OBCHODNÍCH CENTER

Čísla jako před krizí
Téměř dvojciferný nárůst vykazuje obliba e-shopů a obecně on-line obchodů u českých zákazníků. Ve stínu toho by ale neměl zaniknout fakt, že letošní rok a ještě spíše rok 2014 co do přírůstku moderních maloobchodních ploch překoná roky 2012, 2011, 2010 i 2006 – letos i příští rok bude celkem nájemcům nabídnuto až 400 tisíc čtverečných metrů v nových retailových projektech. Vyplývá to ze statistiky mezinárodní poradenské společnosti DTZ.

Na trh přibývají a v dalších měsících jej dále rozšíří jak komornější projekty (např. OC Letmo v Brně se 7 000 m2 nebo Zlatá Brána v Prostějově s 8 000 m2), tak rozsáhlá nákupní centra – zejména olomoucká Galerie Šantovka (46 000 m2) či Central Kladno (26 000 m2) s plánovaným dokončením právě v roce 2014. „Z výčtu je patrné, že developeři se po krátkém oddychu, kdy převzaly dominanci retail parky, vrátili ke klasickým projektům, a to i ve městech kolem 40 až 50 tisíc obyvatel. Je zajímavé, že mnohé ze shopping mallů vznikají v centrech nebo širších centrech měst, nezřídka revitalizací starších objektů,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ.

Příkladem může být na podzim otevírané NC Krakov na Praze 8 (13 800 m2), Fontána Teplice (cca 18 000 m2) nebo Pivovar Děčín (17 500 m2) s ohlášeným zpřístupněním na jaře příštího roku. Aktivitu developerů podporují nejen mírně se zvyšující tržby v některých segmentech, ale především řada nových retailerů ucházejících se o přízeň zdejších zákazníků.

* - predikce
Zdroj: DTZ (srpen 2013)

Cenové války
Ty ostatní se snaží udržet na trhu způsobem, který pro ně, ale v důsledku ani pro jejich zákazníky nemusí být nejšťastnějším. Mezi dodavateli stavebních prací se rozpoutala cenová válka, která stlačila jejich marže na minimální, nezřídka i záporné hodnoty. Na tyto praktiky si stěžují společnosti velké i malé, z inženýrského i pozemního stavitelství. Stěžují si na ně i velké společnosti, které samy získávají veřejné zakázky za nabídky o 20 i 40 % nižší, než je odhad ceny samotného investora, respektive vyhlašovatele zakázky. „Na trhu je z hlediska objemu poptávky přebytek stavebních kapacit. To s sebou nese nezodpovědné chování některých firem spočívající v dumpingových cenách jejich nabídek, které však investoři nemají zájem odhalovat,“ cituje CEEC Research Zdeňka Synáčka, obchodního ředitele společnosti ­Eurovia CS. „Bude to mít později značné dopady na hospodaření těchto stavebních společností, způsobí to omezení vlastních investic, redukci personálu a v krajním případě i jejich krach. A samozřejmě to bude mít negativní dopad i na kvalitu stavebního díla. Rychlou změnu tohoto stavu však neočekávám.“

V průzkumu CEEC Research firmy uvádějí, že v průměru za stejné práce dostávají zaplaceno o 23 % méně než v době před krizí. Zvýšení cen zaznamenalo pouze 5 % dotazovaných firem a 3 % společností realizují stavby za ceny stejné. Pokles cen 96 % firem pokrývá snížením ziskových marží, 64 % společností zakázky dotuje, tedy přijímá i zakázky ztrátové. Ztráty se pak snaží krýt z jiných zakázek, z ušetřeného zisku z minulých let, prací v zahraničí nebo bankovním úvěrem. Ve výběrových řízeních zpravidla vítězí nabídka s cenou v průměru o 34 % nižší, než byl původní odhad investora. Tuto zkušenost potvrzuje ve výzkumu CEEC Research 91 % firem. Vyšší cenu nezaznamenala žádná z dotazovaných firem. U soukromých zakázek se výsledné ceny liší v průměru o 23 %, což potvrdila 63 procenta dotazovaných firem. Ovšem zvýšení ceny připouští 22 % respondentů. „Zvýšení ceny vychází ze skutečnosti, že privátní investor je někdy ochoten i změnit původní projekt, pokud výsledné řešení – ač může být na začátku investice vyšší – bude celkově efektivnější nebo, například, přinese úsporu provozních nákladů v průběhu životnosti stavby,“ vysvětlují autoři výzkumu.

„Problém nízkých nabídkových cen, které jsou mnohdy pod úrovní nákladů, je pro stavební firmy likvidační,“ říká k tomu V. Matyáš. „Firmy pod tlakem toho, že nebudou mít zakázky a nebudou mít jak zaměstnat své pracovníky, raději přistoupí na dumpingové ceny. Snaží se tak zachránit své firmy a zaměstnance před krachem a propouštěním. Dlouhodobě je to ale neudržitelná situace. Navíc to má dopad na celý proces stavění, včetně přípravy, projekce i realizace projektu. Negativně pak nereálná cena působí jak na investora, tak na realizační firmu.“ Menší dodavatelské firmy tuto situaci pociťují v prodloužení splatnosti faktur, případně nevymahatelnosti doplatků pod záminkami reklamací či úmyslně zpožďovaným převzetím díla. „Druhotná platební neschopnost je stále více aktuální. Nejenže se nelepší, naopak se prohlubuje,“ potvrzuje Václav Matyáš v rozhovoru pro ASB. „Ekonomika stavebních firem je často katastrofální – je problém udržet cash-flow v rozumných mezích, banky jsou stále náročnější a půjčují jen velmi omezeně. Přednost mají bonitní firmy, a těmi v současné době stavební firmy nebývají. Jsou pro banky spíše rizikovým sektorem.“

Dodavatelé vs. projektanti
Tvrdý konkurenční boj samozřejmě stavební firmy přenášejí i na své subdodavatele, kteří jsou v řadě případů ještě v náročnější situaci vzhledem k tomu, že daný tlak již nemají na koho dále přesunout. Výsledkem jsou pak i někdy problémy s kvalitou prací subdodavatelů. Jejich nižší kvalitu zaznamenávají stavební firmy častěji než dříve. Aktuálně nárůst těchto problémů zaznamenalo 47 % firem dotazovaných CEEC Research.
Více než čtvrtina respondentů výzkumu připouští, že stavební práce realizuje tak, aby výsledná stavba byla funkční a bezproblémová pouze během záruční doby. Což u staveb, které by měly sloužit desítky let, zadělává na významný problém do budoucna. V některých případech jsou však nižší nabídkové ceny dosahovány „měkčím“ způsobem. Velcí dodavatelé například získávají množstevní slevy na cenách stavebního materiálu i stavebních prací. Jindy se setkávají s kalkulacemi nadsazenými projektantem ve snaze získat finanční rezervu. A zhruba 75 % firem v průzkumu CEEC Research uvádí, že ceny schválně nadsadil sám investor, aby se pak mohl vykázat úsporou dosaženou ve výběrovém řízení (snížení ceny na tzv. politickou objednávku).
Často využívaným způsobem snižování nabídkových cen je vyloučení rozpočtové rezervy, která by kryla případné neočekávané náklady na realizaci stavby. Zdrojem takových vícenákladů je nejčastěji nekvalitní nebo málo podrobný projekt. Podle zkušeností firem se tak stane ve 44 % případů vzniku vícenákladů. Tyto komplikace zaznamenalo podle CEED Research 90 % respondentů, rozdíly v nákladech pak činily v průměru 44 procent. Na vině je jak nekvalitní zadávací dokumentace pro výběrové řízení, tak nekvalitní projektová příprava (kde např. chybí geologický průzkum). Projektové kanceláře se však dostávají pod ještě silnější tlak než dodavatelé stavebních prací.

Podle průzkumu CEEC Research se v současné době uplatňují projekty zhotovené za 20 i 10 % ceny obvyklé. Podle 42 % ředitelů projekčních společností má vysoký tlak na snižování ceny zakázky již i vliv na snižování kvality práce odevzdané jejich firmou. Uvádějí, že za požadované nízké ceny není možné udržet předchozí kvalitu. Největší podíl těchto firem je zejména v segmentu velkých společností, kde nadpoloviční většina firem potvrzuje, že tlak na snižování ceny zakázky určitě vliv na kvalitu jejich práce má (potvrzuje 59 % respondentů). Zhotovitelé proto nejsou srozuměni s tím, že nesou plnou odpovědnost za výslednou kvalitu stavby, a požadují rovnoměrné rozdělení této odpovědnosti mezi zhotovitele, projektanta i investora stavby. Podle dvou třetin ředitelů stavebních firem (68 %), je odpovědnost projektantů ve vztahu k jimi prováděným projektům nedostatečná. Situaci by podle názoru stavebních firem mohla zlepšit finanční spoluúčast projektanta na chybách projektu, autorské dozory projektantů nebo větší spolupráce projektanta s prováděcí firmou a investorem, případně více projektů realizovaných formou design and build. Naopak investor by měl být zodpovědný za zadávací dokumentaci, podle které chce stavbu vysoutěžit ve výběrovém řízení a podle které připravují stavební firmy své nabídky k následné realizaci. Podle názoru většiny ředitelů (potvrzuje 86 %) by zhotovitel/stavební firma neměl po podpisu smlouvy o dílo nést plnou odpovědnost za jakékoli chyby následně zjištěné v zadávací dokumentaci.

Jsou dražší, ale důslední
Se špatnými nebo nedotaženými projekty má zkušenost i střední stavební společnost ze Svitavska Mibac, a.s. „Projektant něco nakreslí a více se tím nechce zabývat, má snahu z projektu co nejdříve odejít. My pak nacházíme chyby v projektu, například zákazník chtěl něco jinak, ale ten projektant to už nedovede přenést,“ říká Jaromír Prchal, stavební technik firmy Mibac. Přitom chápe, že za tak malý honorář, jaký jsou lidé ochotni za projekt dát, to projektanti ani jinak dělat nechtějí či nedokážou. „Nesžijí se s klientem, nevcítí se do jeho potřeb,“ říká. „Konstrukčně to třeba udělají správně, ale v praktickém životě je jejich řešení nepoužitelné. Na stavbu už se nevracejí, snaží se co nejrychleji ze zakázky odejít.“ Jako příklad uvádí projekt podkroví s koupelnou, kde byla vana navržena pod skloněnou střechou tak, že do ní nemohl vstoupit člověk. Změna umístění ale znamenala také změnu ve vedení instalací, odpadů atd… „Před realizací kontrolujeme projekt do detailů: každý materiál, rozměr, spoj, doslova každý šroubek. Firma si prostě nedovolí postavit nějakou hloupost, protože nás v kraji každý zná, každý zákazník dává konečnou kvalitu díla na odpovědnost nám,“ dodává J. Prchal. To je mj. jeden z důvodů, proč neslevují v cenách svých stavebních prací. „Rozpočet od projektantů je snůška nesmyslů, kontrolujeme, opravujeme položky, použité materiály a díly, ale nezvyšujeme dodatečně ceny kvůli vícenákladům, takže ve finále jsme pro zákazníka třeba i levnější,“ říká stavební technik. Kvalita projektů se podle jeho názoru tendenčně zhoršuje. „Je vidět, že tomu projektanti nedávají potřebný čas a péči.“ Revizí projektu se někdy daří dosáhnout i celkového zlevnění stavby. Například zefektivněním nějakých řešení nebo vylepšením již existující stavby při rekonstrukci. Na stavebním materiálu se velkých úspor nedocílí. Jaromír Prchal připouští, že za poslední dva tři roky výrobci nezdražovali, nebo ne tak rychle, jako třeba potravináři, a že ceny celkově asi klesly. Ale je zapotřebí získat množstevní slevy, což je pro malou firmu problém, nebo sezónní slevy, na což je zase zapotřebí mít materiál kde uskladnit.
Firma připouští, že zakázek je méně, proti loňsku zhruba o 10 procent, a snížila i počet zaměstnanců.

Zakázky si společnost opatřuje sama, orientuje se na stavby na klíč, rekonstrukce starších staveb i památek. Smířila se s tím, že nevyhrává výběrová řízení s jediným kritériem – cenou. Nevyhledává ani dodavatelské příležitosti pro větší firmy na velkých stavbách. „Pracovali jsme na obchodních střediskách pro velké firmy, ale tam byl velký problém: lhůty splatnosti a doplatky záloh,“ říká J. Prchal. „Neexistují páky, jak ty peníze dodatečně vymoci. Také vztahy bývají velmi neprůhledné, není jasné, kdo je za co odpovědný, česky se tam moc nedomluvíte…“ Na vlastní zakázky sází i malá stavební společnost Severa, s.r.o., která působí hlavně ve středních Čechách. Soustředí se na výstavbu a velké rekonstrukce domů a bytů, zahrad a podobně. „Nestíháme, práce je hodně. Zákazníci se k nám vracejí, vědí, že děláme kvalitně, výsledek je v souladu s jejich představami. Proto respektují i naše ceny, dolů jsme jít nemuseli,“ říká Lukáš Severa, majitel firmy. „Zní to nepravděpodobně? Po dvaceti letech ve stavebnictví jsem se naučil, že i já si můžu vybrat zákazníka.“
Ceny stavebních materiálů se zvyšují, výrobci zdražují, i když, jak soudí L. Severa, nemají důvod. „Na internetu se objevují nabídky výrazně levnější. Pokud si zákazník sám materiál dodá, nemohu mu bránit. Já ale odebírám od spolehlivých výrobců,“ říká. Také jeho firma má problém s projekty. Zákazníci si podle Severy nechávají zpracovat studie potřebné k získání stavebního povolení. To ale pro realizaci stavby nestačí. „Polovinu projekčních prací si naše společnost dělá sama. Jsme odpovědní za projekt, realizaci, rozpočet – a nikdo nám to nezaplatí. To je nešvar, který se rozmáhá,“ stěžuje si L. Severa.

Napřesrok ještě níže
Podle studie CEEC Research jen jeden ze tří ředitelů stavebních společností věří tomu, že letos překoná svou konkurenci a jeho firma neoslabí. Je to výrazně méně než v průzkumu z letošního dubna. Souvisí to mj. i s tím, že ještě v příštím roce stavaři očekávají další propad trhu, a to v průměru o 2,7 procenta.

TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: THINKSTOCK

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.
Jaroslav Kunc
Jak se s tímto stavem chtějí vypořádat politici a úředníci veřejné správy, když je přece zřejmé, že za nejnižší cenu nelze získat nejlepší kvalitu. Je jim známo, že evropské normy jsou v jakosti "ještě přijatelné úrovně" (= nejnižší jakost, která použití bezprostředně neohrožuje zákazníka) a ne v jakosti nejvyšší, jak by se dalo očekávat pro veřejný zájem.Pro vyloučení podhodnocených projektů a zakázek by přece stačilo kritérium výběrových řízení, že ze soutěže se budou vyřazovat automaticky nabídky s nejnižší cenou. Tím pádem si každý uchazeč rozmyslí, nabídku podhodnotit s cílem ji získat a potom to provedení odfláknout a možná "papírově" přikrýt.Jaroslav Kunc
Odpovědět | 10.11.2013, 08:58

Další z Jaga Media