asb-portal.cz - Odborný portál pro profesionály v oblasti stavebnictví

Šumná města a dravé ambice

01.10.2009
Fráze, kterými developer oznamuje, že v rámci svého projektu postaví nový park, školku, krytý bazén, zimní stadion a investuje do dopravní infrastruktury, znějí krásně. Píšou se tiskové zprávy, poklepává na základní kámen. Za tímto pozlátkem se skrývá mnohem prozaičtější realita. Města jsou někdy ráda, když činnost developerů přežijí bez větších urbanistických ztrát.

„Činnost developera je činností obchodní, jeho cílem je tedy především zisk. V těch horších pouze zisk. Ohledy na potřeby měst jsou brány v potaz, jsou-li zahrnuty v podmínkách stanovených městy nebo v případě, že respektování potřeb města a jeho urbanistického rozvoje může zvýšit výtěžnost nebo prodejnost projektu,“ řekl ASB architekt Vladimír Štulc z architektonického ateliéru HÉTA.

Často jsou zmiňovány jako příklad veřejnosti prospěšných staveb realizace bazénů. Společnost Skanska postavila například krytý bazén v rámci projektu Obchodního centra Letňany. Skanska ho neplatila ze svého – investorem Aquacentra Lagoon byla společnost Tesco, podobně jako v případě akvaparku Barrandov – tam byla investorem Praha 5. Co z toho plyne? Že pokud se podíváme blíž na stavby občanské vybavenosti, developeři jako investoři prakticky nevystupují. Světlou výjimkou je stavba stadionu v Hradci Králové, kde developer ECE Projektmanagement na revanš za možnost postavit obchodní centrum slíbil financovat jeho výstavbu a podílet se několik let finančně i na provozu fotbalového klubu.


Není záměrem říci, že developeři by měli na vlastní náklady podobné stavby v rámci svých velkých projektů financovat, jde pouze o to říci, že developerská filantropie není vždy taková, jak ji developeři předkládají v tiskových zprávách. Pokud na vlastní náklady staví něco, co je úkolem města, jde obvykle spíš o stavby obslužné infrastruktury a zeleně dotýkající se přímo jejich projektů. Jenže bez infrastruktury a zeleně by tyto projekty byly třeba hůře prodejné. „Mnohdy jsou to částky v řádu milionů, v některých případech i desítek milionů korun. Tyto náklady významně ovlivňují celou ekonomiku projektů a nejedná se pouze o reklamní fráze,“ tvrdí ASB mediální zástupce společnosti Sekyra Group Radek Polák.

Polákova slova potvrzuje obchodní ředitel společnosti Finep Vladimír Zuzák, podle kterého jsou stavby občanské vybavenosti samozřejmou součástí projektů jeho firmy. „Naší snahou je nestavět jen byty, ale uchopit dané území jako celek a vybudovat funkční životaschopný prostor, kde budou lidé nejen bydlet, ale také trávit svůj volný, případně pracovní čas. Náklady spojené se stavbami občanské vybavenosti financuje většinou Finep, v některých příkladech se o ně dělí s danou městskou částí,“ říká Zuzák.

Nejde o žádné zázraky, jde o standardní součást jejich projektů. „V rámci projektu Západní Město bude vysázeno velké množství zeleně, dřevin a vzrostlých stromů. I v této nové čtvrti vznikne centrální náměstí lemované zelení, které bude navazovat na nový centrální park,“ říká ­Zuzák.

Přínosné projekty?
Posuňme téma developeři versus urbanismus českých měst dál a položme si otázku, zda jsou na našem území operující developeři a jejich snahy přínosné také pro samotné obyvatele. Jako jeden z nejčastějších prohřešků developerů, který jim ovšem zástupci měst tolerují, uvádí architekt Vladimír Štulc snahu o nadměrné kapacitní využití pozemků.

Radek Polák ze Sekyra Group má jiný názor. „Developeři musejí stavět s ohledem na rozvoj příslušných lokalit, v opačném případě by k projektům nedostali všechna potřebná povolení. Prohřešky se zpravidla týkají nezajištění okolní zeleně či mírné úpravy projektu, které neodpovídají původnímu návrhu. Místní orgány se proti tomu mohou ale bránit uplatněním správního řízení,“ říká Polák.

A jakou zkušenost s developery má, co se týká jejich přínosu pro město, Praha? „Praha má výhodu; jako hlavní město je trvale v centru zájmu investorů. Může si proto definovat podmínky a privátní stavby tak mají jak povinné, tak individuál­ně dohodnuté veřejné části. Je to běžná praxe všech větších projektů a zájem o spolupráci mají jak soukromí investoři, tak město. Je logické, že každý developer i investor sleduje své ekonomické zájmy, je stejně logické, že město prosazuje zájmy svých občanů, ale i když jednání jsou někdy tvrdá, vždy dojde k dohodě,“ uvedl pro ASB mluvčí hlavního města Jiří Wolf.

Přezíravost v Hradci
Zdaleka nejde jen o to, jak se chovají a co chtějí developeři, ale také o chování investorů. Uveďme si příklad. Královéhradečtí zastupitelé nepodpořili zachování hradecké vily Aničky, kterou vlastní včetně budovy protilehlé vily a pozemků pojišťovna Generali. Ta chce vilu zbourat a postavit místo ní moderní zákaznické centrum. Občanské Sdružení ochránců památek ve východních Čechách začalo sbírat podpisy již na druhou petici za záchranu secesní vily v centru měst – reagovalo tak na červnové rozhodnutí Městského soudu v Praze, který zrušil prohlášení ministra kultury, že vila je kulturní památka.

Důvod, proč s demolicí nesouhlasí, je především urbanistické hledisko – vily jsou součástí pásu vil podél druhého městského okruhu, kde mají svůj význam. Dalším významným důvodem je vztah obyvatel města k vile. Dům je důležitým orientačním bodem. Stal se jedním ze symbolů města. „Uvědomte si, že to je boj proti Generali, vůbec jedné z největších pojišťoven u nás a možná i v Evropě a peníze dnes hrají velkou roli. Kvůli tlakům, které pojišťovna podnikla, nelze vyloučit, že to dopadne špatně. Chci být optimista a věřím, že vila bude zachráněna,“ řekl ASB jeden ze zakladatelů sdružení Daniel Jezbera.

Petici sdružení podepsalo již téměř 15 tisíc lidí. Ze zastupitelů Hradce za vilu bojuje architektka Vladimíra Šilhánková, která vyučuje architekturu na Univerzitě Pardubice. Výsledkem iniciativy by mělo být, že vila nebude zbourána; ale Generali od svého záměru nehodlá ustoupit. Podle člena představenstva Romana Kocha jako kompromisní variantu zvažuje možnost rozebrání a přestěhování vily na jiné místo v Hradci Králové.

„Postoj jak Generali, tak města je v podstatě přezíravý. Na zasedání zastupitelstva jsem vystoupil dvakrát. Poprvé na to nebyla žádná reakce, jen formální dopis z magistrátu. Podruhé, když jsem přišel s podepsanou peticí, vystoupila i architektka Šilhánková a zastupitelstvo pak odhlasovalo několik usnesení na podporu záměru Generali. Za úspěch považuji, že nebyla odhlasována příliš jednohlasně,“ uzavírá Jezbera.

Mizející pavlače
Podobných příkladů jsou desítky. „Zoufalým vykřičníkem jsou třeba Anenské terasy. Kritéria, která mají developery svazovat, jsou příliš volná. Pak zvítězí ti, kteří si to takzvaně obšlápnou na úřadech,“ stěžuje si brněnský architekt a odborník na urbanismus Josef Němec. Podle něj nové developerské projekty budou brzy vadit nejen lidem s citem pro historii. Tvrdí, že developeři začnou překážet sami sobě.

„V úzkých uličkách jim bude těsno. Požadavky na obsluhu či parkování budou tak velké, že se navzájem zahltí,“ předvídá Němec. Poukazuje na mizení historických pavlačových domů, které dávaly ráz Starému Brnu. Vytlačily je moderní stavební projekty, jako jsou Anenské terasy či dům Krystal v Hybešově ulici. Další stavba teď musí ustoupit novému komplexu v Kopečné ulici. Nejstarší brněnská čtvrť tak podle některých lidí ztrácí genia loci. Možná přijde i o bleší trh, který sem úředníci přesunuli z Římského náměstí. Už v roce 2006 přišla Kopečná ulice o ceněný dům U Sedmi švábů. Podobný osud čeká i stavbu číslo devět ve stejné ulici. Dnes tam ční jen torzo. „Nechali jsme vypracovat studii. Vyplynulo z ní, že opravit starý dům bude o deset milionů dražší než vybudovat nový,“ zdůvodnil předseda komise výstavby a územního rozvoje z radnice Brna-střed Vojtěch Mencl. V místě částečně zbořené stavby vznikne moderní pavlačový dům s více než čtyřiceti byty a dalšími kancelářemi. Památkáři tvrdí, že nemohli demolici domu zabránit. „Není to totiž kulturní památka. Pouze stojí v ochranném památkovém pásmu,“ vysvětlil Martin Číhalík z brněnského památkového ústavu.

Z bývalé čtvrti nevěstek i proslavených hospod mizí v poslední době historické domy jeden po druhém. Namísto nich vyrůstají novostavby, které podle jejich odpůrců narušují atmosféru místa. Domu v Kopečné 9 a mizejícího genia loci lituje i Jiří Effenberger z vetešnictví U Sedmi švábů v Leitnerově ulici.

„Byl to jeden z nejstarších pavlačových domů, je vidět i na pohlednicích z roku 1900. Vypadal jak dům U Sedmi švábů. Myslel jsem, že ho opraví.“ Poukázal také na starobylou historii místa. V náhonech Svratky dříve koželužníci činili kůže. „Okolí proto lidé říkali brněnské Benátky,“ dodal Effenberger. To vše je teď nenávratně pryč.

Chaos v Liberci
Jako otisk betonového razítka mění tvář Liberce masivní výstavba nákupních center. Část architektů se obává, že živelné budování nenávratně poškodilo charakter města. Uskutečněné projekty developerů zastínily výhledy na pás hor, zkrachovalé zase vyhloubily obří základovou jámu bez perspektivy na Perštýně nebo proměnily v rozlehlé rumiště areál bývalé Textilany. V Liberci přibývá velmi konfekční, nevýrazná architektura v centru města a město ztrácí svoji tvář,“ myslí si liberecký architekt Miroslav Masák. „Jsem přesvědčen o tom, že město ztrácí to, co pro něj bylo vždy typické – bezprostřední kontakt s okolními horami,“ míní architekt.

Podle některých architektů chybí městu urbanistická koncepce, kterou by usměrňovali odborníci. „Myslím si, že Liberci schází hlavní architekt. Nemůžu zaručit, že by potom výstavba neběžela živelně. Ale instituce by alespoň mohla upozorňovat na souvislosti, které třeba uniknou zastupitelům při schvalování územního plánu,“ říká profesor Jiří Suchomel, proděkan Fakulty umění a architektury Technické univerzity v Liberci. Útvar hlavního architekta v Liberci fungoval ještě v 90. letech, dnes ve městě neexistuje. Podle mluvčího magistrátu Martina Korycha však převzal jeho pravomoci odbor územní strategie a územní koncepce.

„I kdyby tu byl útvar hlavního architekta, měli by i tak rozhodovací pravomoci zastupitelé. Nehraje až ­takovou roli,“ upozornil mluvčí Martin ­Korych na jednu ze zásadních otázek současnosti. Totiž zda by českým městům vydaným napospas zájmům investorů, developerů a také úředníků nepomohlo opětovné zavedení funkce hlavního architekta – abychom nemuseli pokračovat ve výčtu ne zrovna šťastných proměn českých měst. A to i přesto, že v případě Hradce Králové, v němž byla zmíněna kauza vily Anička, hlavního architekta zcela výjimečně mají.

Bez architekta efektivnější?
Praha hlavního architekta historicky měla, ale funkce byla zrušena a v současnosti ji de facto vykonává Útvar rozvoje hlavního města Prahy a jeho ředitel v úzké součinnosti s odborem územního plánu, odborem kultury a památkové péče a dalšími útvary Magistrátu a dalšími městským i externími organizacemi.

„Funkce hlavního architekta je do značné míry pouze záležitostí pojmenování. Věcně jde o to, že metropole musí plnit a zajišťovat určité funkce, což není v žádném případě v možnostech jednoho člověka. V minulosti v Praze tyto činnosti zajišťoval Útvar hlavního architekta a v jeho čele stál hlavní architekt. Nebudu zacházet do detailů, ale byla tam řada problémů, protože instituce například kumulovala koncepční práce s vlastním výkonem státní správy. Když to řeknu velice zjednodušeně, malovala město a současně si své plány kulatým razítkem i schvalovala. Nyní jsou funkce rozděleny mezi několik odborů, což zajišťuje preciznější práci i kontrolu.

Současný model je efektivnější, Praha o obnovení funkce hlavního architekta neuvažuje,“ vysvětluje Jiří Wolf. Podle něj je funkce hlavního architekta města dnes už přežitkem. „Podle našeho názoru by znovuobnovení funkce hlavního architektu přínosem nebylo. Opravdu nejde o pojmenování funkce, jde o výkon řady činností, a proto je současný model lepší,“ dodává Wolf.

Magistrát spory ohledně mizejících částí měst na úkor developerských projektů nechávají klidným. Ostatně své si zažil v překotných 90. letech minulého století. „Hlavní aktuální prioritou rozvoje Prahy je jednoznačně doprava. Stavba dopravních okruhů a metra je historickým dluhem a pro město jde o investice existenční. Dopravní stavby jsou městotvorné, v každé metropoli definují dopravní vztahy základní směry rozvoje,“ vysvětluje Wolf.

Arbitráž za butiky
„Nepochybně existují stavby, které povahu a kontext ať už krajiny nebo města respektují, nebo dokonce obohacují, stejně jako stavby, které mají spíše negativní dopad. Ty první myslím ještě nepřevažují, ale zdá se mi, že jich přibývá,“ říká Vladimír Štulc z Architektonického ateliéru HÉTA. Současnou situaci zřejmě nelze pojmenovat přesněji. Pokud bychom si měli udělat statistiku z posledních měsíců, v nichž bychom mohli sledovat dopady investorského a developerského snažení v českých městech, mohli bychom začít příkladem v Karlových Varech, kde nový hotel Královská vyhlídka, který vyrůstá v Libušině ulici vedle základní školy a nového garážovacího domu, zcela zastíní výhled na Karlovy Vary. „V současné době je v obrysech hotová hrubá stavba bytového objektu včetně střechy. To znamená, že současná výška objektu je již konečná,“ řekl k tomu Jan Kopál, mluvčí magistrátu.

Do statistiky by pak přibyly stovky obchodních center a například jen v Hradci Králové občané získají téměř tři stovky butiků a obchůdků do pěti let díky třem novým nákupním centrům. Hlavním dodavatelem renomovaných značek bude komplex Arkády Hradec, který chystá společnost ECE Projektmanagement Praha. Více než sto obchodů plánuje také slovenský developer HB Reavis Group v paláci Aupark Koruna.

A to si ještě na Hradec „brousí zuby“ řetězec Globus a také švédská IKEA. „Globus je jedním ze zájemců o pozemky v severní zóně za Kauflandem směrem k letišti. IKEA chce jít přímo do Hradce,“ říká mluvčí hradecké radnice Václav Svoboda.

Vzhledem k současné recesi a upadajícímu maloobchodu se může stát, že se tato centra ukážou jako nadbytečná. ECE Projektmanagement si spočítal, že by své centrum už nenaplnil, a tak se chystá zažalovat stát o 55 milionů eur (1,4 mi­liardy korun) „o odškodnění za zmařenou investici,“ jak uvedl nedávno jednatel ECE Josef Tobek. Prý za to můžou neshody s městem, které zdržely stavbu obchodního centra a nasmlouvaní nájemci developerovi utekli do nedalekého nákupního centra Forum. Stejnou měrou jakou v současné době ubývají zákazníci, ubývají i nájemci center, které už stojí nebo jsou před dokončením a ty, které jsou naplánovány, zřejmě možná už nevzniknou.

Krize mění podmínky na trhu, a co bylo myslitelné dříve, nebude myslitelné nyní. Ukáznit se budou muset úředníci na magistrátech a městských úřadech a ukáznit se budou muset i investoři a developeři. Ti všichni totiž, budou-li chtít něco postavit, budou muset zohlednit skutečné potřeby měst a jejich obyvatel.

Stavby s jasným smyslem
Ale abychom nekončili jen pesimisticky, navažme na slova architekta Štulce, který hovořil i o kvalitních stavbách. Jednou z těch, které vznikla a stoprocentně bude sloužit potřebám veřejnosti, je například Národní technická knihovna. S více než jedním a půl milionem svazků bude technická knihovna nejobsáhlejším pramenem technické literatury a publikací z oblasti aplikovaných přírodních a společenských věd v České republice. Knihovna je symbolicky pojata jako technická učebnice. Očekávání je velké – ročně by ji mělo navštívit až milion lidí. A na rozdíl od jiných tentokrát nebyl překročen její rozpočet díky kvalitní spolupráci investora, architekta i developera. Zde totiž podle ředitele knihovny Martina Pokorného odvedl developer Sekyra Group dobrou práci, i když to stálo někdy vypětí a nervy všech stran.

Další zajímavé stavby se chystají. Na jaře bylo Odborem městského investora Magistrátu hl. m. Prahy schváleno definitivní řešení Trojského mostu. Stavba by měla začít v těchto dnech a její dokončení je plánováno na závěr roku 2011. 


Daniel Tácha
Vizualizace: SIAL

Autor je spolupracovníkem redakce.

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.

Komentáře

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Další z Jaga Media